РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2020 года г.Мытищи московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Наумовой С.Ю., при секретаре судебного заседания Жмак Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» о взыскании неустойки по ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 190125 рублей; убытков, причинённых просрочкой передачи квартиры, в виде оплаты коммунальных платежей в размере 43591,03 рублей; компенсации морального вреда в размере 100000 рублей. Истец просил суд также взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей и расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в сумме 1200 рублей. 

В обоснование исковых требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён предварительный договор № №, предметом которого является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи в отношении 

<

адрес> жилом доме по адресу: 

<

адрес>, д. Пирогово, 

<

адрес>. 

По условиям Договора, основной договор купли-продажи должен быть заключён в течение 90 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру. Ориентировочный срок государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнении условий Договора, истец, в счёт полной оплаты стоимости квартиры, перечислила на расчётный счёт ответчика денежные средства в сумме 1950000 рублей. 

Строительство жилого дома, в котором расположена квартира истца, завершено, жилой дом введён в эксплуатацию. 

В связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, истец обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ за истцом признано право собственности на указанную квартиру. 

ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком зарегистрировано право собственности за истцом на квартиру. 

В связи с просрочкой ответчиком своих обязательств по договору, истец вынужден обратиться в суд за разрешением возникшего спора. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил данные требования удовлетворить в полном объёме. 

Представитель ответчика ООО «КомфортИнвест» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав доводы, изложенные в возражениях на иск. В случае удовлетворения исковых требований, представитель ответчика просила уменьшить размер взыскиваемой неустойки и штрафа на основании статьи 333 ГК РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично, на основании следующего.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применяемого к отношениям сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которым если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключён предварительный договор № №, предметом которого является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи в отношении 

<

адрес> жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

По условиям Договора, основной договор купли-продажи должен быть заключён в течение 90 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру (п. 2.2). Ориентировочный срок государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.3).

Согласно п.2.1.2 данного Договора, стоимость квартиры составляет 1915000 рублей. При этом, пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что Покупатель обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ уплатить указанные денежные средства, в счёт обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора.

Согласно положениям ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что истцом в полном объёме исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры. Данное обстоятельство представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось. 

Также из материалов дела следует, что строительство жилого дома, в котором расположена квартира истца, завершено. Жилой дом введён в эксплуатацию. 

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ за истцом признано право собственности на указанную квартиру. 

ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком зарегистрировано право собственности за истцом на квартиру. 

Ответчик, не признавая исковые требования, сослался на то, что требования истца основаны на неверном применении норм материального права, а именно основывает свои требования на Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в то время как стороны заключили предварительный договор, на который не распространяется данный Закон.

Суд отклоняет данные доводы ответчика по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путём выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведённых выше положений Закона следует, что сделка, совершённая юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершённая с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учётом изложенного, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Как установлено судом и следует из заключённого сторонами ДД.ММ.ГГГГ Договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путём заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартиры в многоквартирном доме, об её стоимости, о предварительном внесении истцом денежных сумм в размере стоимости квартир, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договоров - квартиры.

Как было установлено выше, истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, природа заключённого между истцом и ответчиком договора направленна на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Нарушение такого порядка, исходя из приведённых выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Согласно ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объёме причинённые убытки сверх неустойки.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Расчёт неустойки за период за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 190 125 рублей представлен стороной истца на л.д.4. Данный расчёт судом проверен и признан правильным. 

Как было указано выше, ответчик просил применить ст.333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки. 

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

С учётом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и др.

Разрешая данный спор, установив факт нарушения ответчиком условий договора в части срока исполнения обязательства, принимая во внимание период просрочки; обстоятельства, послужившие основанием для переноса сроков передачи Объекта долевого строительства Участнику, а также то, что данная сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу, с учётом ст.333 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по Договору в размере 90 000 рублей. 

При этом, суд полагает, что большее уменьшение размера неустойки приведёт к необоснованному освобождению застройщика от гражданской правовой ответственности. Определённый судом размер неустойки в наибольшей степени позволит установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причинённого в результате нарушения срока передачи объекта долевого строительства. Доводы ответчика о необходимости учета макроэкономической ситуации в стране, наличие у застройщика обязательств перед иными дольщиками, нарушение обязательств контрагентами застройщика судом не могут быть рассмотрены в качестве исключительных обстоятельств для большего снижения размера неустойки.

Статьёй 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что факт нарушения прав истца как потребителей нашёл своё подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив его размер, с учётом принципов разумности и справедливости, степени вины ответчика, иных фактических обстоятельств, в размере 4 000 рублей.

В силу п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.46 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которым при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

На основании ст.333 ГК РФ суд находит возможным снизить размер штрафа до 20 000 рублей.

Истцом также заявлены требования о взыскании убытков, причинённых просрочкой передачи квартиры, в виде оплаты коммунальных платежей в размере 43591,03 рублей, мотивируя требования тем, что истец с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактической регистрации ДД.ММ.ГГГГ нёс расходы по содержанию квартиры. 

Вместе с тем, пунктом 6. ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на лицо, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. 

Квартиру истцу передана ответчиком по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16). В этот же день с истцом заключён договор управления многоквартирного дома (л.д. 17-30).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в силу Закона обязанность у истца по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла с момента передачи квартиры – ДД.ММ.ГГГГ, законных оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания убытков, причинённых просрочкой передачи квартиры, в виде оплаты коммунальных платежей в размере 43 591,03 рублей, не имеется. 

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.94 ГПК РФ расходы по оплате услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела. 

Согласно ст.100 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что истцом, в связи с рассмотрением настоящего дела, были понесены расходы по оплате услуг представителя в сумме 100000 рублей. 

Частично удовлетворяя требования истца в части взыскания расходов по оплате услуг представителя, с учётом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд не находит оснований для взыскания данных расходов в сумме 100 000 рублей и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату данных услуг в сумме 20 000 рублей, поскольку данная сумма является разумной, с учётом сложности дела и объема оказанной помощи.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оформление нотариальной доверенности на представителя, поскольку истцом не представлено доказательств выдачи доверенности на представителя, в том числе для участи в настоящем гражданском деле. 

На основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ООО «КомфортИнвест» в местный бюджет государственную пошлину в размере 2900 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 4 000 рублей, штраф в размере 20 000 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

ФИО1 в удовлетворении требований к ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» о взыскании убытков, причинённых просрочкой передачи квартиры, в виде оплаты коммунальных платежей в размере 43591,03 рублей; о взыскании расходов по оформлению нотариальной доверенности на представителя в сумме 1200 рублей; а также в взыскании неустойки, морального вреда, штрафа и расходов на оплату услуг представителя в большем размере – отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» в местный бюджет государственную пошлину в размере 2 900 рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья