Дело № 2-893/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2017 года

Дубненский городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Григорашенко О.В., 

при секретаре К.Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Д.А. к К.Д.В., К.Е.А., К.С.А., К.Г.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей жилого дома и земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

К.Д.А. обратилась в суд с исковым заявлением к К.Д.В., К.Е.А., К.С.А., К.Г.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по заключенному Договору купли-продажи долей на земельный участок и жилой дом от ДАТА 

В обоснование заявленных требований истица ссылается на те обстоятельства, что является собственником 

<

данные изъяты> доли земельного участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>кадастровый №) и 

<

данные изъяты> доли жилого дома по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №). Указанными долями владеет на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от ДАТА, выданного М.Н.Е., временно исполняющего обязанности нотариуса 

<

адрес> С.А.В. ДАТА, реестровый №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДАТА, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА. сделана запись регистрации №.

Другими собственниками (в долях) указанного имущества являлись:

-К.Г.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты>;

-К.Е.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты>;

-К.Д.В., с долей в праве: 

<

данные изъяты>

-К.С.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты>;

-К.Ст.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты>.

ДАТА. К.Д.А. получила от нотариуса Талдомского нотариального округа Московской области Р.А.В., действующего по поручению К.Д.А., действующей в свою очередь за себя и своих несовершеннолетних детей К.Е.А. и К.С.А., заявление с предложением покупки у ответчиков К.Д.В., К.Е.А., К.С.А. 

<

данные изъяты> (в сумме) земельного участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> (в сумме) жилого дома по адресу: 

<

адрес>, за общую стоимость 

<

данные изъяты>. ДАТА истец направила согласие о выкупе указанных долей в адрес нотариуса Р.А.В., как представителя ответчиков. ДАТА истцом была получена телеграмма от нотариуса Р.А.В. с указанием необходимости нотариального удостоверения согласия и его повторного отправления в срок до ДАТА. Нотариально удостоверенное согласие было получено нотариусом Р.А.В. ДАТА.

ДАТА нотариусом Р.А.В. была удостоверена сделка купли-продажи спорных объектов недвижимости между продавцами К.Д.В., К.Е.А., К.С.А. и покупателем К.Г.Н. за стоимость 

<

данные изъяты>, о чем истица была уведомлена телеграммой от ДАТА.

Ссылаясь на п. 3 ст. 250 ГК РФ истица просит перевести на нее права и обязанности покупателя долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок.

Истица К.Д.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности П.Е.С. исковые требования поддержал. 

Ответчики К.Д.В., действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетних К.С.А. и К.Е.А., в судебное заседание не явились. Представитель К.Д.В. по доверенности Б.В.Н., ответчик К.Г.Н., представитель К.Г.Н. –К.Е.В. в судебном заседании от ДАТА исковые требования не признали. В судебных заседаниях ДАТА и ДАТА представитель К.Д.В. и К.Г.Н. – К.Е.В. в свою очередь утверждала, что согласие истца было не безусловным, что было расценено ответчиками как отказ от выкупа долей, не было направлено в срок, в связи с чем, ответчики просят суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо нотариус нотариуса Талдомского нотариального округа Московской области Р.А.В. в судебное заседание не явился. В судебном заседании от ДАТА возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что нарушений положений ст. 250 ГК РФ им допущено не было. Пояснил, что К.Д.А. через нотариуса было предложено купить 

<

данные изъяты> долей земельного участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> (в сумме) жилого дома по адресу: 

<

адрес>, за общую стоимость 

<

данные изъяты>. Срок предоставления ответа был указан не позднее 30 дней с момента получения заявления и истекал ДАТА. Месячный срок на приобретения долей истек ДАТА.ДАТА в нотариальную контору поступил ответ истицы о согласии в приобретении долей. Поскольку почерк на конверте и в заявлении имел расхождение, нотариус направил К.Д.А. телеграмму, в которой истице предлагалось предоставить нотариально заверенный ответ. Не отрицал того, что ДАТА получил повторное нотариально заверенное согласие истицы на приобретение долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок. ДАТА была оформлена сделка по купле-продаже спорных долей. Поскольку нового срока для дачи согласия истице установлено не было, сделка совершена после истечения установленного времени. Считает, что согласие истицы на приобретение долей не являлось безусловным, поскольку в ответе содержались встречные требования о просмотре продаваемых объектов недвижимости, о согласовании дополнительных условий по сделке и предоставлении документов. В связи с указанными обстоятельствами, нотариусом был сделан вывод о несоблюдении истицей положений по преимущественному праву покупки.

Третьи лица К.А.Г. и К.С.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд полагает возможным рассмотреть исковое заявление в отсутствии третьих лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, третье лицо, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании истица К.Д.А., является собственником 

<

данные изъяты> доли земельного участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> (кадастровый №) и 

<

данные изъяты> доли жилого дома по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №). Указанными долями истец владеет на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от ДАТА, выданного нотариусом 

<

адрес> М.Н.Е. ДАТА, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2015г. (л.д.7).

Другими собственниками (в долях) указанного имущества являлись:

-К.Г.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты>;

-К.Е.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты> (ответчик по настоящему делу);

-К.Д.В., с долей в праве: 

<

данные изъяты> (ответчик по настоящему делу);

-К.С.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты> (ответчик по настоящему делу);

-К.Ст.А., с долей в праве: 

<

данные изъяты>.

В связи со смертью К.Г.А., право собственности на 

<

данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом перешло к его сыну (наследнику) К.А.Г., привлеченного судом в качестве третьего лица.

ДАТА истицей по почте получено заявление от ДАТА К.Е.В., действующей по доверенности от имени К.Д.В., действующей в свою очередь за себя и своих несовершеннолетних детей К.С.А. и К.Е.А., удостоверенное Т.З.А., временно исполняющей обязанности нотариуса Талдомского нотариального округа 

<

адрес> Р.А.В., с предложением покупки у ответчиков К.Д.В., К.Е.А., К.С.А. 

<

данные изъяты> (в сумме) земельного участка по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> долей (в сумме) жилого дома по адресу: 

<

адрес>, за общую стоимость 

<

данные изъяты> (л.д.9-13). К заявлению было приложено сопроводительное письмо ВРИО нотариуса Т.З.А. от ДАТА (л.д. 11-12), в котором истцу предлагалось, в случае согласия на выкуп долей, направить в адрес нотариуса Р.А.В. в срок не позднее тридцати дней, со дня вручения заявления о продаже долей (т.е. не позднее – ДАТА), письменный ответ.

ДАТА истцом направлено в адрес нотариуса Р.А.В. письменное согласие на приобретение предлагаемых к продаже долей за предлагаемую продавцами цену (л.д.14).

Согласно телеграмме нотариуса Р.А.В. (л.д. 21) и пояснений, данных нотариусом на судебном заседании от ДАТА, согласие истца получено нотариусом ДАТА, т.е. в срок, установленный продавцами К.Д.В., К.Е.А. и К.С.А. для преимущественного выкупа третьими лицами долей в праве долевой собственности на объекты недвижимости.

Согласно пояснениям нотариуса Р.А.В., данным им в судебном заседании от ДАТА., усомнившись в подлинности подписи истца на согласии от ДАТА, на основании ст. 15 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», утв. ВС РФ ДАТА №, нотариусом направлена в адрес истца телеграмма от ДАТА. с требованием о нотариальном заверении подписи истца на согласии о выкупе долей в праве собственности на спорные объекты недвижимости. При этом, нотариусом Р.А.В. не был изменен или обозначен новый срок для направления нотариального согласия на выкуп долей в праве собственности на спорные объекты недвижимости.

Во исполнение требований нотариуса, ДАТА. доверенным лицом истца С.В.Т., действующей на основании доверенности, было нотариально удостоверено и направлено в адрес нотариуса Р.А.В. согласие на выкуп долей в спорных объектах недвижимости. Указанное согласие удостоверено нотариусом г.Москвы Р.Т.А. (л.д.22). При этом, согласно тексту нотариально удостоверенного согласия, истец подтверждает подлинность своей подписи как на согласии, данном ДАТА, так и на повторном согласии, данном ДАТА.

Направленное истцом согласие, по данным ОСП Дмитровского почтамта УФПС Московской области Филиала ФГУП «Почта России» и пояснениям нотариуса Р.А.В. получено последним ДАТА., т.е. за пределами срока ДАТА., обозначенного продавцами для преимущественного выкупа спорных долей.

Из буквального толкования содержания телеграммы нотариуса Р.А.В. от ДАТА., действующего по поручению продавцов, следует указание о необходимости предоставить в срок до ДАТА надлежащим образом оформленное согласие на покупку указанных долей, подпись на котором должна быть засвидетельствована нотариально. При этом присланное К.Д.А. первоначальное согласие не будет рассматриваться, как реализация права преимущественной покупки долей согласно статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд полагает, что согласие истца на выкуп спорных долей в объектах недвижимости, подписанное истцом ДАТА., отправленное по почте ДАТА и полученное нотариусом в надлежащий срок ДАТА., признавалось нотариусом Р.А.В. надлежащим, при условии последующего подтверждения подлинности подписи на указанном согласии. Такое подтверждение подлинности подписи было дано истицей нотариусу в его письменном согласии от ДАТА., удостоверенного нотариально, в котором истец подтверждал как подлинность подписи на согласии от ДАТА так и повторно выражал свое согласие на выкуп спорных долей в объектах недвижимости, в связи с чем, суд считаем возможным признать данное истцом согласие от ДАТА надлежащим и направленным нотариусу Р.А.В., как представителю продавцов спорных долей, в надлежащий для этого срок.

Несмотря на осуществление истцом действий, направленных на приобретение предлагаемых ему к продаже долей, указанные доли объектов недвижимости были проданы третьему лицу – К.Г.Н., по заключенному ДАТА. Договору купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, за цену (в совокупности) 

<

данные изъяты> (л.д.94-99). О состоявшейся продаже долей, истец была уведомлена телеграммой К.Г.Н. от ДАТА., тем самым нарушив принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ.

Доводы ответчиков о том, что направленное К.Д.А. согласие на приобретение спорных долей, содержало в себе встречное требование, выразившееся в требовании истца сообщить о времени и дате заключения договоров купли-продажи долей в спорных объектах недвижимости, иные существенные условия предполагаемой сделки (порядок расчетов по договору, сроки оплаты цены договора, наличие разрешения на совершение сделки представителем несовершеннолетних, данное органом опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетних), а также о возможности осмотра спорных объектов недвижимости, в связи с чем, указанное согласие истца не может быть признано надлежащим в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты судом.

При этом суд исходит из положений статьи 250 ГК РФ, согласно которым, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязанизвеститьв письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Какой-либо конкретной формы согласия на приобретение долей в праве собственности на недвижимое имущество, законодательством не установлено.

Поскольку способ ответчиками не был определен, истец, действуя добросовестно и разумно, направил нотариусу согласие на выкуп долей, в котором просила определить способ заключения сделки, время и дату заключения договора, а также направить ей информацию о существенных условиях сделки, обосновывая свое требование п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В свою очередь ответчики и нотариус оставили без внимания согласие истца, отказали истцу в совершении сделки по приобретению долей, что и является нарушением преимущественного права истца. В то же время законность или незаконность требований нотариуса Р.А.В. предметом данного спора не является, так как вне зависимости от этого, согласие истца было направлено в срок и в форме, установленными нотариусом. Так, своей телеграмме от ДАТА. нотариус Р.А.В. указывает, что согласие будет рассматриваться как реализация права преимущественной покупки долей согласно ст. 250 ГК РФ в случае соблюдение указанных им условий.

Истец в своем заявлении от ДАТА однозначно выразил свое согласие на приобретение спорных долей в объектах недвижимости, воспользовавшись тем самым своим правом на преимущественный выкуп долевой собственности. Учитывая тот факт, что в заявлении ответчиков К.Д.В., К.Е.А. и К.С.А. не были указаны существенные условия сделки, время и место совершения сделки, а также учитывая тот факт, что согласно пояснениям представителя ответчиков К.Е.В. согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетними К.Е.А. и К.С.А. на момент предлагаемого истцу выкупа долей, отсутствовало, суд полагает, что действия истца были в данном случае обоснованными и разумными.

Доводы ответчика К.Г.Н. о понесенных ее расходах по улучшениям спорных объектов недвижимости, не могут быть приняты судом, поскольку не относятся к предмету спора и не связаны с расходами на совершение сделки по купле-продаже долей.

В ходе рассмотрения гражданского дела, истцом произведена оплата суммы депозита в размере 

<

данные изъяты> на счет Управления Судебного департамента по Московской области, равной стоимости спорных долей в объектах недвижимости. Пунктом 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 (ред. от 06.02.2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» предусмотрено, что при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст.250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст.96 ГПК РФна банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов, что было истцом исполнено.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Таким способом законодательство защищает права участника долевой собственности путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по сделке на тех же условиях, на которых она была заключена, и с той же даты, по состоянию на которую заключена сделка. Права предыдущего покупателя защищаются путем выплаты ему новым покупателем стоимости предмета купли-продажи, установленной договором.

Истец был извещен о продаже спорного имущества с соблюдением требования ст.250 ГК РФ. 

Ответчики были извещены о желании покупки истцом спорного имущества надлежащим образом.

Форма согласия на выкуп долей законодательно не установлена. Ответчиками была установлена форма согласия в виде направления нотариусу в течение 30-ти дней со дня вручения заявления – письменного согласия, что истцом было выполнено надлежащим образом и в срок. 

Исходя из п. 2 ст. 250 ГК РФ правовое значение извещения заключается в уведомлении других собственников о намерении продать долю постороннему лицу. При желании уведомленного участника долевой собственности приобрести эту долю, лицо обязано заключить с ним договор. Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своей воли намерен продать долю, и желает этим правом воспользоваться, но не означает заключение договора с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ. Таким образом, после выражения согласия продавец должен заключить с участником долевой собственности договор в форме и с изложением условий, предусмотренных ст. 550, 555 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельств суд считает нарушенным преимущественное право истицы на покупку долей, а ее требования обоснованными.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования К.Д.А. к К.Д.В., К.Е.А., К.С.А., К.Г.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей жилого дома и земельного участка удовлетворить. 

Перевести на К.Д.А. права и обязанности покупателя 

<

данные изъяты> долей в праве долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>, кадастровый № и 

<

данные изъяты> долей в праве долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № по договору купли продажи от ДАТА.

Признать за К.Д.А. право собственности на 

<

данные изъяты> долей в праве долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>, кадастровый № и на 

<

данные изъяты> в праве долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Настоящее решение является основанием для погашения записей о праве собственности К.Г.Н. на 

<

данные изъяты> долей жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и на 

<

данные изъяты> долей на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты>, кадастровый № и регистрации права собственности К.Д.А. на 

<

данные изъяты> в праве долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> кадастровый № и на 

<

данные изъяты> долей в праве долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № в Управлении Росреестра по Московской области.

Взыскать с К.Д.А. в пользу К.Г.Н. покупную цену 

<

данные изъяты> долей жилого дома с земельным участком в сумме 

<

данные изъяты> путем списания указанной суммы со счета Управления Судебного Департамента при Верховном суде РФ в Московской области, зачисленных К.Д.А. в счет обеспечения иска. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 октября 2017 года

Судья