РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 февраля 2020 года г. Братск

Братский городской суд Иркутской области в составе 

председательствующего судьи А.С. Полякова, 

при секретаре Т.И. Миличенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-17/2020 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании и прекращении права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ответчикам Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО4, ФИО5, в котором просит признать недействительными договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 16.08.2016 года, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4, договор купли-продажи указанной квартиры от 14.08.2017 года, заключенный между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО5; применить последствия недействительности сделки: истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 квартиру по адресу: 

<

адрес> прекратить право собственности ФИО5 на указанную квартиру и признать право собственности на квартиру за ФИО1

В обоснование исковых требований истец указала на то, что 02.08.2016 истец обратился к ответчику ИП ФИО3 за займом для личных нужд в сумме 100000 руб.

Сотрудник ИП ФИО3 пояснила истцу, что ИП ФИО3 готов предоставить деньги в долг, но только под залог квартиры. Истец согласилась, в связи с ее безвыходным положением. Далее истцу сотрудник ИП ФИО3 сказала подписать бумаги, и что после подписания необходимых документов истцу будет выдан займ в сумме 100000 руб. Истец подписала там, где ей показали, не читав содержания документов. Истцом был подписан договор займа ***-Б от 02.08.2016 года.

Согласно п. 3.7 настоящего договора, договоры, заключаемые в обеспечение займа, являются неотъемлемой частью данного договора.

В связи с чем, в обеспечение данного пункта договора был оформлен договор залога ***-Б от 02.08.2016 года на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.2.5. договора залога ***-Б от 02.08.2016 года, залогодатель обязан оформить доверенность, нотариально удостоверенную, на право продажи имущества (представитель залогодержателя имеет право реализовать имущество по доверенности только в том случае, если сумма задолженности превышает оценочную стоимость имущества, установленную по договору залога п. 1.4, либо в случае неисполнения обязательств по пунктам в соответствии с условиями настоящего договора).

В связи с чем, в обеспечение данного пункта договора залога ***-Б от 02.08.2016 года, была выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя доверенного лица ИП ФИО3- ФИО2 на право распоряжения квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

При заключении договора займа, также был подписан и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области договор залога ***-Б от 02.08.2016.

В течение срока действия договора займа истец ФИО1 неоднократно приезжала в офис к ответчику ИП ФИО3 с целью возврата денежных средств по договору, однако ответчик уклонялся от получения возврата денежных средств.

В мае 2017 года истец узнала, что её квартира, находящаяся под залогом, была продана. Правообладателем жилья стал ФИО4, с которым она не знакома и ранее не встречалась. Каким образом произошло отчуждение жилого помещения, она не знает, намерений на продажу данной квартиры у неё не было, так как это единственное место жительства и другого жилья у неё нет. Никаких денежных средств от продажи она не получала. Более того, на регистрации сделки по отчуждению вышеуказанного жилого помещения она не присутствовала и не принимала участия в этой неправомерной сделке, так как не собиралась продавать свое единственное имущество. ФИО1 был подписан договор купли-продажи при оформлении займа, в целях обеспечения обязательства, ее в известность никто не ставил, о регистрации перехода права ей ничего не было известно, а стало известно только тогда, когда к ней пришел ФИО4 с требованием освободить квартиру.

02.08.2016 ФИО1 в обеспечение пункта 3.7 договора займа ***-Б от 02.08.2016 года, вынуждена была подписать договор найма своей квартиры сроком с 16.08.2016 по 15.07.2017, в котором указывается, что истец оплачивает 77 000 руб. в счет найма.

Таким образом, сотрудник ИП ФИО3 ввела истца в заблуждение относительно содержания подписываемых бумаг, истец была уверена, что подписывала договор займа и договор залога, а не договор купли-продажи квартиры.

После подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи от 16.08.2016, квартира по адресу: 

<

адрес>, при наличии подписанного акта приема-передачи фактически ответчику ФИО4 не передавалась, в его владение не поступала, в квартиру ответчик ФИО4 не вселялся, бремя ее содержания ни нёс, с момента ее приобретения до настоящего времени, состоянием квартиры не интересовался, имеет регистрацию по другому месту жительства. Договором купли-продажи квартиры от 16.08.2016 не предусмотрено сохранение права пользования квартирой за продавцом ФИО1 или иными лицами.

15.03.2017 года ответчик подал исковое заявление в Братский городской суд, в котором просил прекратить право пользования ФИО1 жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, и снять ее с регистрационного учета.

17.04.2017 без уведомления ФИО1 и без участия прокурора, в нарушение действующего законодательства, Братским городским судом было вынесено заочное решение, которым исковые требования ФИО4 были удовлетворены.

Вышеуказанные обстоятельства в совокупности с иными доказательствами по делу подтверждают отсутствие не только у истца, но и у ответчика ФИО4 воли на достижение результата сделки.

Воля ФИО1 не была направлена на отчуждение, принадлежащего ей единственного жилья, также как и воля ФИО4 не была направлена на приобретение вышеуказанной квартиры в собственность для владения, пользования и распоряжения ею, несмотря на регистрацию перехода права собственности.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства, было установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 14.08.2017 года право собственности от ФИО4 перешло к ФИО5, зарегистрировано - 21.08.2017.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, поясняла, что в связи с тяжелым материальным положением ей необходимы были денежные средства, в связи с чем, она обратилась к ИП ФИО3, о котором узнала через рекламу на асфальте. В офисе ФИО3 она оформила договор займа на 100000 руб., с залоговым обеспечением. Она понимала, что оставляет в залог квартиру, собиралась полностью вернуть долг, однако, финансовые трудности не позволили ей этого сделать, денежные средства ею не были возвращены. Она обращалась к ИП ФИО3 с просьбой продлить срок возврата долга, но ей было отказано. Она заключила только договор займа и договор залога, намерений оформлять доверенность с правом продажи квартиры и договор купли-продажи квартиры у нее не было, так как квартира является ее единственным жильем, она полагает, что сотрудники офиса ИП ФИО3 подсунули ей на подпись данные документы, в которых она поставила свою подпись, не понимая какие документы подписывает. У нотариуса при подписании доверенности на право продажи квартиры, ей объяснили, что данная доверенность необходимо в качестве гарантии, что она никуда не сбежит с деньгами. Доверенность она ездила оформлять с девушкой из офиса, где она брала деньги, Граковича никогда не видела. Перед тем как подписать доверенность, она ее содержание не читала. Все документы в отношении квартиры она подписала в один день в офисе ИП ФИО3 Намерений продавать квартиру у нее не было, поскольку другого жилья не имеет. От ФИО4 она никаких денежных средств за продажу квартиры она не получала. Она подписывала все документы, которые ей предлагали подписать, так как доверяла сотрудникам офиса ИП ФИО3. В августе 2017 года под угрозами она написала расписку, что претензий к ФИО4 не имеет, после чего ей предоставили срок для освобождения квартиры. Она съехала с квартиры, так как ответчики ей угрожали, ФИО4 вынул сердцевину замка на входной двери, выгнал ее из квартиры, она с вещами переселилась в квартиру этажом выше. Она получила в 2017 году выписку, из которой узнала, что собственником квартиры является ФИО4, обратилась к адвокату Ровковской, но не смогла оплатить ее услуги, заболела.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно суду пояснила, что сделка купли-продажи спорной квартиры от 16.08.2016, заключенная между ФИО1 и ФИО4 является недействительной сделкой с целью прикрытия договор займа. Считает, что документы на продажу квартиры, истец подписала под влиянием угроз и давления. Учитывая, что ранее вынесенные решения Братского городского суда и Падунского районного суда по сделкам между теми же лицами, полагает, что ответчики действовали намеренно и согласованно, по определенной схеме. Учитывая сумму долга в размере 100000 руб., ответчики располагали возможностью взыскать указанную сумму в принудительном порядке с удержанием денежных средств из пенсии истца, не отчуждая спорную квартиру. ФИО1 полагала, что подписывает договор залога, а не договор купли-продажи квартиры и доверенность на право продажи, принадлежащей ей квартиры. Обращает внимание, что договор купли-продажи был заключен в августе 16 года, почти в одно время с договором залога, однако за регистрацией перехода права собственности ФИО4 обратился только в декабре 2016 года. ФИО1 узнала из выписки из ЕГРП в 2017 года о том, что собственником квартиры является ФИО4, однако заболела и не смогла обратиться в суд.

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен, действует через представителя по доверенности ФИО7

В судебном заседании представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО7 исковые требования не признала, суду пояснила, что между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор займа и договор залога. Денежные средства ФИО1 в установленный договором срок не возвратила. С иском о взыскании денежных средств с ФИО1 ответчик не обращался, иных действий по обращению взыскания на заложенное имущество не предпринимал. ФИО1 высказывала намерения продать квартиру и рассчитаться с ФИО3 В настоящее время у ИП ФИО3 претензий к ФИО1 нет, она с ним рассчиталась, в подтверждение этого ФИО1 была передана расписка. После чего он обратился за снятием обременения на квартиру.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что он приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи, непосредственно перед заключением сделки осматривал ее. Ему было известно, что квартира находится у ИП ФИО3 в залоге, который объяснил, что ФИО1 с ним рассчиталась. Перед сделкой он приезжал к ФИО1, она показывала ему расписку в подтверждение, что рассчиталась с ИП ФИО3. ФИО2 он знает, так как он занимался продажами квартир. Документы они оформляли в МФЦ, где присутствовал он, ФИО1, ФИО2 и его знакомый Игорь. Так как в МФЦ была большая очередь, они подписали договор купли-продажи, он передал истцу денежные средства в счет приобретенной квартиры, и они разъехались. В дальнейшем на сделке от имени ФИО1 принимал участие ФИО2 по доверенности. Тот факт, что сделка не была зарегистрирована в день заключения договора купли-продажи квартиры, не противоречит действующему законодательству, доверенность на ФИО2 не отменялась, в правоохранительные органы она не обращалась. 

После оформления права собственности, в августе 2016 года с ФИО1 был заключен договора аренды жилого помещения, в соответствии с которым истец каждый месяц оплачивала ему денежные средства в счет аренды, оплата была произведена до июля 2017 года. До июля 2017 года ФИО1 проживала в спорном жилом помещении, затем, точную дату не помнит, она выехала из квартиры. Он пытался ее найти, чтобы она добровольно снялась с регистрационного учета, но не смог, поэтому обратился с иском в суд о снятии ее с регистрационного учета. В июле 2017 года у него возникли финансовые трудности, и он решил продать спорную квартиру, предложил купить ее ФИО1, они заключили предварительный договор купли-продажи, однако, ФИО1 условия предварительного договора выполнить не смогла, поэтому выставил квартиру на продажу, и продал ее третьим лицам. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещена, действует через представителя по доверенности ФИО8

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО8 исковые требования не признала, суду пояснила, что ФИО5 приобрела спорную квартиру для своей матери. За помощью подходящего варианта она обратилась в агентство недвижимости, где ей предложили приобрести спорную квартиру. Цена квартиры соответствовала ее рыночной стоимости. На момент заключения договора купли-продажи квартиры на регистрационном учете в ней никто не состоял, после совершения сделки мать ФИО5 сразу въехала в квартиру, где проживает по настоящее время. 

Договор купли-продажи заключен с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности истец ФИО1 имела намерение прекратить принадлежащее ей право собственности на квартиру и получить от ответчика ФИО4 денежные средства, а ответчик ФИО4 имел намерение приобрести право собственности на квартиру и передать истцу ФИО1 денежные средства за квартиру. Истец и ответчик ФИО4 осуществили расчеты по договору, ответчик передал истцу денежные средства за квартиру, о чем свидетельствует договор от 16.08.2016, в котором указана стоимость квартиры, порядок расчетов, в том числе подписи истца и ответчика свидетельствующие о согласованности по всем условиями подписываемого договора.

Отсутствие в материалах гражданского дела обращения истца в суд с иском к ответчику о взыскании неполученных денежных средств по договору, отсутствие материальных и других претензий к ответчику ФИО4, наличие акта приема-передачи квартиры от 16.08.2016, согласно которому истец передала квартиру ответчику и получила от ответчика денежные средства за переданную квартиру полностью (п. 4 акта приёма-передачи) в связи с чем проставлены подписи.

Переход права собственности на квартиру к ответчику ФИО4 зарегистрирован в установленном порядке. Спорная квартира была передана собственником ФИО1 в управление ФИО2 по нотариальной доверенности, а именно «продать за цену и на условиях и по своему усмотрению принадлежащую мне по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: РФ, 

<

адрес> соответственно квартира выбыла из владения по воле истца ФИО1 Согласно общедоступным сведениям Федеральной нотариальной палаты о проверке сведений об отмене доверенностей от 28.01.2020. «Нотариально удостоверенных распоряжений об отмене доверенностей, содержащих сведения об отмене доверенности от 02.08.2016 за реестровым номером 2-2165, не найдено». Таким образом, каких-либо действий на отмену нотариальной доверенности истцом не совершено.

Ответчик ФИО4 осуществлял действия, направленные на защиту его прав собственника квартиры, в том числе обращался в суд о выселении истца и снятия с регистрационного учета, которым удовлетворены исковые требования ответчика ФИО4 о прекращении права пользования квартирой у истца.

Обратного, в подтверждение сделки мнимой (притворной) в материалы гражданского дела истец не предоставляет.

14.08.2017 между ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи 

<

адрес>, согласно которому ФИО5 приобрела квартиру за рыночную стоимость в размере 580 000 руб., что является в соответствии со средней рыночной стоимостью аналогичного недвижимого имущества на период заключения договора (справка о среднерыночной стоимости от 10.01.2020), полностью осуществлены расчеты по договору купли-продажи квартиры от 14.08.2017. ФИО5 передала ФИО4 наличные денежные средства за квартиру, а ФИО4 передал покупателю квартиру. Переход права собственности на квартиру к ФИО5 зарегистрирован в установленном законом порядке, каких-либо сведений о наложении запретов/ограничений/обременений не имелось, на регистрационном учете по состоянию на 14.08.2017 никто не состоял. С продавцом ФИО4 ФИО5 ранее не была знакома, выбор недвижимости и покупку квартиры осуществляла через агентство недвижимости (договор об оказании услуг от 10.08.2017). ФИО5 самостоятельно выписку из ЕГРН не запрашивала, доверилась риэлтоскому агентству. 

ФИО5 владеет, пользуется и распоряжается квартирой, в том числе вселила в квартиру свою мать В., ежемесячно оплачивает коммунальные услуги в полном объеме. Ответчиком (продавцом) ФИО4 были предоставлены ФИО5 все правоустанавливающие документы на жилое помещение. Принадлежность квартиры ФИО4 проверялась не только покупателем ФИО5, но и сотрудниками риэлторского агентства «Спектр Недвижимости», в которое обращалась ФИО5, чтобы в дальнейшем определиться с выбором жилого помещения с целью приобретения.

ФИО5 выписку по квартире из ЕГРП самостоятельно не заказывала, полностью доверилась риэлторам. Риэлторы ей сказали, что они проверяют всё сами и мешать им не нужно.

Так как истец ФИО1 не доказывает факт введения в заблуждение, кроме того длительное время бездействовала и не применяла каких-либо действий для возврата утраченной недвижимости, считает к срокам исковой давности правомерным применение п. 2. ст. 181 ГК РФ согласно которой, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, который составляет один год, а именно с момента отчуждения истцом ФИО1 квартиры 16.08.2016.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГКРФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как следует из п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4).

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). 

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.ст. 59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, судом установлено, что 02.08.2016 между ИП ФИО3 и ФИО1 был заключен договор займа ***-Б, в соответствии с которым заимодавец ИП ФИО3 предоставил заемщику ФИО1 заем в размере 100 000 рублей на срок до 02.11.2016 года с процентной ставкой за пользование заемными средствами в размере 9% ежемесячно. В соответствии с п. 3.7 договора займа, договоры, заключаемые в обеспечение займа, являются неотъемлемой частью данного договора. Актом приема-передачи денежных средств от 02.08.2016 подтверждается факт получения ФИО1 от ИП ФИО3 денежных средств в размере 100000 руб.

В этот же день - 02.08.2016 между ИП ФИО3 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) был заключен договор залога ***, в соответствии с которым по договору займа от 02.08.2016, заключенному залогодержателем и залогодателем, залогодержатель предоставил залогодателю 100000 руб., сроком до 02.11.2016 с уплатой 9% ежемесячно на условиях договора займа и в случае просрочки возврата суммы займа (п. 1.1). В обеспечение исполнения обязательств залогодателя по договору займа залогодателем передается в залог залогодержателю следующее имущество: квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 21.12.2015 (п. 1.2). Стоимость закладываемого имущества по соглашению сторон определена в 300 000 руб. (п. 1.4).

Пунктом 2.2.5 договора залога предусмотрена обязанность залогодателя оформить доверенность, нотариально удостоверенную на право продажи имущества (представитель залогодержателя имеет право реализовать имущество по доверенности только в том случае, если сумма задолженности превышает оценочную стоимость имущества, установленную по договору залога в п. 1.4 договора, либо в случае неисполнения обязательств по пунктам в соответствии с условиями настоящего договора).

Согласно п. 2.3.2 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств по договору займа, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество путем продажи имущества по доверенности. 

Договор залога ***-Б от 02.08.2016 в установленном законом порядке зарегистрирован в Росреестре, на основании заявления представителя ИП ФИО3 

Также 02.08.2016 ФИО1 выдала доверенность, удостоверенную нотариусом Братского нотариального округа ФИО9, которой уполномочивает ФИО2 продать за цену и на условиях и по своему усмотрению принадлежащую ей по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, для чего предоставляет право быть ее представителем.

Истец ФИО1 в судебном заседании не оспаривала факт заключения с ИП ФИО3 договора займа с залогом, получения денежных средств по нему, а также факт не исполнения своих обязательств по договору займа по возврату суммы основного долга и уплате процентов за пользование займом.

Обременение в виде залога на спорную квартиру в установленном законом порядке было зарегистрировано в Росреестре, на основании заявления представителя ИП ФИО3, поданного на государственную регистрацию 02.08.2016 через МФЦ и зарегистрированного в Росреестре 08.08.2016. 

Из материалов дела также следует, что 16.08.2016 ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена продаваемой квартиры составляет 600000 руб., которую покупатель выплатил продавцу за счет собственных денежных средств, всю сумму. 

Согласно п. 3 договора, в нем указано, что квартира на момент подписания договора состоит в обременении по договору залога ***-Б от 02.08.2016, залогодержателем является ИП ФИО3

Также сторонами подписан акт приема-передачи квартиры от 16.08.2016, в соответствии с которым ФИО1 передала, а ФИО4 принял квартиру по адресу: 

<

адрес> Расчет между сторонами произведен полностью. 

В материалы дела представлена расписка ФИО1 от 16.08.2016 в получении от ФИО4 денежной суммы в размере 600000 руб. за проданную квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из пояснений истца, договор займа, договор залога и договор купли-продажи квартиры от 16.08.2016, она подписала в один день – 02.08.2016, при этом ФИО4 при подписании договора не присутствовал, квартиру перед ее приобретением не осматривал, денежные средства в размере 600000 руб., ФИО4 ей не передавались. Доказательств обратному ответчиком не представлено. К свидетельским показаниям У.Н. суд относится критически, поскольку свидетель не знал, с какой целью назначена встреча ФИО4 и ФИО1 в МФЦ, в августе 2016 года и о какой квартире шла речь. 

Более того, судом установлено, что переход права собственности от ФИО1 к ФИО4 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, в установленном законом порядке был зарегистрирован только 28.12.2016, т.е. спустя более четырех месяцев после даты заключения договора купли-продажи квартиры от 16.08.2016. Кроме того, из представленных стороной ответчиков доказательств следует, что в этот же день - 16.08.2016 между ФИО4 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которым, наймодатель передает нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, во временное возмездное владение и пользование для проживания, на срок с 16.08.2016 по 15.08.2017. Месячная оплата за использование помещения составляет 7000 руб. Согласно приложению № 3 к договору найма жилого помещения от 16.08.2016, наниматель передал наймодателю в счет оплаты за аренду жилого помещения за период с 16.08.2016 по 16.07.2016 – 77000 руб. 

Таким образом, не зарегистрировав переход права собственности ФИО4 передал спорную квартиру в аренду за плату ее же собственнику ФИО1. В судебном заседании ФИО1 отрицала передачу каких-либо денежных средств ФИО4 в счет аренды спорного жилого помещения, указав, что узнала о смене собственника лишь в июле 2017 года, до этого момента беспрепятственно проживала в своей квартире, никаких претензий ей никто не высказывал, из квартиры не выселял, она не имела намерений продавать свое единственное жилье. Договор найма с ФИО4 она не заключала, кроме того она не имеет финансовой возможности оплачивать сумму в 7 000 руб. за наем квартиры.

Положениями п. 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно положениям п. 1 ст. 170 ГК РФ для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Если хотя бы у одной из сторон имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, то мнимый характер сделки исключается.

Согласно пояснениям истца, ФИО1 не имела намерений отчуждать спорную квартиру, т.к. она является единственным местом для ее проживания. Договор купли-продажи подписывался ею в целях обеспечения возврата денежных средств по договору займа, заключенному с ИП ФИО3, т.е. на иных условиях, с иным субъектным составом. 

12.07.2017 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По условиям предварительного договора, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 21.07.2017, квартира будет продана продавцом покупателю за 465000 руб. В доказательство заключения основного договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения покупатель выдал продавцу 15000 руб. в счет причитающихся с покупателя по основному договору платежей. Оставшуюся сумму в размере 450000 руб. покупатель обязуется оплатить, после подписания основного договора купли-продажи и подачи его на государственную регистрацию. После подписей сторон в договоре имеется рукописная запись ФИО1 (датированная 01.08.2017) о том, что она получила от ФИО4 15000 руб., так как не имеет возможности купить квартиру, к ФИО4 претензий не имеет. 

В судебном заседании ФИО1 также отрицала заключение указанного договора с ФИО4, указывая на то, что могла подписать данные документы в силу своей неграмотности и доверия к ответчикам, денежных средств для приобретения квартиры у нее не было.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи от 16.08.2016, квартира по адресу: 

<

адрес>, при наличии подписанного акта приема-передачи, фактически ФИО4 не передавалась, в его владение не поступала, в квартиру ответчик ФИО4 не вселялся. Указанные обстоятельства ответчик в ходе судебного разбирательства не опроверг. При этом, договором купли-продажи квартиры от 02.08.2016 не предусмотрено сохранение права пользования спорной квартирой за продавцом ФИО1 или иными лицами. 

Истец до июля 2017 года пользовалась квартирой как своей собственной, была зарегистрирована в спорном жилом помещении, что свидетельствует о том, что указанное жилое помещение из владения ФИО1 не выбывало. 

Судом установлено, что 15.03.2017 ФИО4 обратился в Братский городской суд Иркутской области с иском о прекращении права пользования ФИО1 на жилое помещение по адресу: 

<

адрес> снятии ее с регистрационного учета по указанному адресу, указав в обоснование, что ФИО1 по указанному адресу не проживает, ее место нахождение ему неизвестно. Заочным решением суда от 17.04.2017 исковые требования ФИО4 были удовлетворены, решение вступило в законную силу 20.06.2017. 

Вместе с тем, в судебном заседании ФИО4 и ФИО1 подтвердили, что до июля 2017 года ФИО1 фактически проживала в спорном жилом помещении, на другое место жительства не выезжала. Основанием для пользования ФИО1 квартирой, как указал ответчик ФИО4 являлся договор аренды, вместе с тем, в исковом заявлении о прекращении права пользования ФИО1 спорной квартирой, ответчик ссылался на отсутствие оснований у ФИО1 такого права и не проживание ее в квартире. 

Учитывая установленные обстоятельства, приведенные нормы права, судом достоверно установлено, что воля ФИО1 не была направлена на отчуждение, принадлежащего ей имущества, также как и воля ФИО4 не была направлена на приобретение спорной квартиры в собственность для владения, пользования и распоряжения ею, несмотря на регистрацию перехода права собственности по истечении четырех месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры.

Стороной ответчика в подтверждение своих доводов о намерении истца заключить договор купли-продажи квартиры приводятся доводы о том, что ФИО1 еще 02.08.2016 выдала доверенность ФИО2 на право продажи спорной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению. Вместе с тем, выдача доверенности на право продажи не может подменять собой договор купли-продажи и сама по себе не создает соответствующих правовых последствий. Кроме того, как установлено судом данная доверенность выдавалась в целях обеспечения возврата денежных средств по договору займа, что прямо указано в договоре залога (п. 2.2.5). При подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности, истец не присутствовала.

Как следует из договора купли-продажи квартиры от 16.08.2016, ФИО4 было известно о том, что спорная квартира не свободна, что в ней проживает и состоит на регистрационном учете ФИО1, с момента заключения договора купли-продажи ФИО4 в нее не вселялся, требование о прекращении права истца на квартиру заявил в суд спустя семь месяцев после заключения сделки, указывая в иске недостоверные сведения о месте жительства истца, являясь собственником, расходов на содержание жилья не нес, состоянием квартиры не интересовался. Кроме того, как подтвердила в судебном заседании свидетель А.К., которой ответчик ФИО4 приходится сыном, ее сын периодически занимает у нее денежные средства на приобретение квартир. С какой целью он их приобретает, ей не известно. Свидетельские показания А.К., также подтверждают выводы суда об отсутствии намерения ФИО4 на приобретение спорной квартиры в собственность и соответствующих правовых последствий.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сделка - договор купли-продажи квартиры, заключенный 16.08.2016 между ФИО1 и ФИО4 является мнимой сделкой.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что в настоящее время собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> является ответчик ФИО5 на основании договора купли-продажи жилого помещения от 14.08.2017, заключенного между ФИО4 и ФИО5. По условиям договора цена продаваемой квартиры составляет 580000 руб. В этот же день денежные средства переданы покупателем продавцу, подписан акт приема-передачи. Договор купли-продажи жилого помещения от 14.08.2017 фактически исполнен сторонами, в квартире проживает мать собственника ФИО5, которая оплачивает за жилье и коммунальные услуги. 

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестное приобретение в смысле возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Как разъяснено в абзаце третьем и четвертом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Исходя из положений вышеуказанных норм права в их взаимосвязи, добросовестный приобретатель при заключении договора купли-продажи имущества должен проявить ту степень заботливости, предусмотрительности и осторожности, какая от него требуется. Добросовестность выражается в том, что покупатель интересуется судьбой приобретаемого имущества. (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ФИО14").

Как следует из материалов дела правоустанавливающих документов в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес> документы для снятия ограничений в виде залога на спорную квартиру поданы в Росреестр представителем ИП ФИО3 10.08.2017. Из поквартирной карточки усматривается, что предыдущий собственник квартиры ФИО1 была снята с регистрационного учета в судебном порядке. 

Указанные обстоятельства являлись основанием для того, чтобы усомниться в правовой основе сделки. Вместе с тем, в судебном заседании представитель ФИО5 подтвердила, что решение о приобретении спорной квартиры было принято 10.08.2017, при этом ФИО5 самостоятельно квартиру на наличие обременений не проверяла, выписку из ЕГРН не запрашивала, полностью доверилась агентству недвижимости. 

Так, собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя в том случае, если имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Поскольку судом установлено, что спорная квартира выбыла из владения ФИО1 помимо ее воли, вследствие мнимой сделки, признанной судом недействительной, намерений продавать спорную квартиру по адресу: 

<

адрес>, истец не имела, никаких действий по ее продаже не совершала, суд приходит к выводу, что основания для признания ФИО5 добросовестным приобретателем не имеется, поскольку в данном случае независимо от того является ли ФИО5 добросовестным приобретателем имущества, в силу ст. 302 ГК РФ имеются основания для удовлетворения иска ФИО1 об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, поскольку факт выбытия имущества помимо ее воли судом установлен. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 14.08.2017, заключенный между ФИО4 и ФИО5 не может является законным основанием для возникновения права собственности ФИО5 на спорную квартиру. 

Настоящее решение о признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры от 16.08.2016 и от 14.08.2017, а также истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО5, является основанием для прекращения права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> признания права собственности ФИО1 на указанную квартиру.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Определением суда от 18.11.2019 по делу наложены обеспечительные меры в виде ареста на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО5.

В силу ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Таким образом, суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска в виде ареста, наложенного на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, по вступлению решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 16.08.2016 года, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 14.08.2017 года, заключенный между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО5. 

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО5 в пользу ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Меры по обеспечению иска в виде ареста, наложенного на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Полякова