Дело № 2-738/2020

УИД 73RS0013-01-2020-000784-50

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2020 года г. Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Инкина В.А., при секретаре Давыдовой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества Банк «Венец» к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Актив С», ФИО1 о признании недействительным договора цессии, признании государственной регистрации права собственности недействительной, о государственной регистрации ипотеки (залога имущественных прав),

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество (далее по тексту-АО) Банк «Венец» к обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту- ООО) «Строй-Актив С», ФИО1 о признании недействительным договора цессии, признании государственной регистрации права собственности недействительной, о государственной регистрации ипотеки (залога имущественных прав),указав в обоснование своих требований следующее. 07.09.2016 между Банком и Обществом с ограниченной ответственностью (Строй-Актив С» (Далее -Заемщик, ООО «Строй-Актив С») был заключен договор №94 на открытие невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) (Приложение №1), в соответствии с п. 2.1. которого Кредитор предоставил Заемщику кредит в сумме 11 000 000 рублей, на срок по 27.07.2018 г. (в ред. доп. соглашения от 28.02.2018 г.) с взиманием процентов за пользование кредитом по ставке 19 % годовых, а Заемщик обязался возвратить полученный кредит, уплатить проценты за пользование кредитом и другие платежи в размере, в сроки и на условиях Кредитного договора. Свои обязательства по предоставлению денежных средств Банк исполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №162 от 07.09.2016, №162 от 08.09.2016. 07.09.2016 между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С» заключен договор №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Согласно п. 3.4. Договора, денежная сумма в размере 11 000 000 рублей 00 копеек оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставляемых Участнику долевого строительства Банком, в соответствии с Договором №94 на открытие невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) от 07.09.2016. С момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Объект долевого строительства в виде квартир № 37, 43, 48, 49, 61, 67, 73, 78, 79 (согласно дополнительного соглашения) считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998. При регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства в виде квартир № 37, 43, 48, 49, 61, 67, 73, 78, 79 одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Банка на Объект долевого строительства. Залогодержателем является Банк, а Залогодателем - Участник долевого строительства. В свою очередь целевое использование ООО «Техно-Поволжье Ко» кредитных денежных средств подтверждается платежными поручениями №2 от 07.09.2016 г.; №18 от 08.09.2016. В связи с ненадлежащим исполнением Должником своих обязательств по кредитным договорам Банк был вынужден обратиться в Ленинский районный суд г.Ульяновска с иском о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору. Заочным решением Ленинского районного суда г.Ульяновска от 16.11.2018 по делу № 2-4675/2018 иск Банка был удовлетворен, с Должника в пользу Банка взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору по состоянию на 16.11.2018 в общей сумме 15 666 596 рублей 49 копеек, в том числе: основной долг - 10 800 000 руб. 00 коп.; 3 929 556 руб. 90 коп.; пени - 937 039 руб. 59 коп.; расходы по оплате госпошлины в сумме 20 000 рублей, а также обращено взыскание за заложенные права по договору №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.08.2019 (резолютивная часть объявлена 27.08.2019) по делу №А72-6252/2017 ООО «Техно-Поволжье Ко» (Далее -Должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 1 год. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2 Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2019 требование Банка признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в общей сумме 20 239 041 рубль 53 копейки, в том числе: основной долг 15 696 071 руб. 77 коп., санкции 4 542 969 руб. 76 коп., как обеспеченные залогом прав (требования) участника долевого строительства, на основании договора №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016, заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С», в отношении квартир, в строящемся жилом доме - Многоквартирный 16-этажный 90-квартирный односекционный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения с подвалом, техническим этажом и крышной котельной, строится на земельном участке площадью 9420 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер участка: 73:23:010212:59 (строительный адрес жилого дома, в котором находится Объект долевого строительства: Димитровград, 

<

адрес> В), а именно: двухкомнатная квартира (строительный) №37, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 8 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №48, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №49, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 10 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №61, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 12 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №67, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 13 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №73, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №78, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №79, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 15 этаже. Выделен в отдельное производство вопрос о присвоении статуса залогового кредитора АО Банк «Венец» в части обеспечения суммы требования в размере 20 239 041 рубль 53 копейки залогом прав (требования) участника долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) № 43, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже. В ходе рассмотрения требования Банка арбитражным судом выяснилось, что прав (требования) участника долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже были уступлены в 2017 году ООО «Техно-Поволжье Ко» ФИО1. Именно по этой причине требование Банка в части признания статуса залогового кредитора в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43 выделено в отдельное производство. В связи с возникшими противоречиями, Банк обратился в Росреестр с письмом с требованиями о разъяснении причин, по которым не зарегистрирован залог в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43. Как следует из разъяснений Росреестра №916 от 29.01.2020 регистрация дополнительного соглашения к договору №Д142-25-84 долевого участия. в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016 была осуществлена 22.12.2016. Регистрация прав (требования) участника долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43 была осуществлена позднее - 14.04.2017 без истребования согласия Банка на уступку названных прав. ООО «Строй-Актив С» передав в залог Банку права требования в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43 уступает эти права без получения на то согласия Банка. Просили суд: признать недействительным договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 03.04.2017, заключенный между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №*, общей площадью -62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.;признать недействительной государственную регистрацию договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 03.04.2017, заключенный между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью - 62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>; прекратить за ФИО1 права долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью-62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже; зарегистрировать за ООО «Строй-Актив С» права долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью - 62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже на основании договору №Д142-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016 г.; зарегистрировать за Акционерным обществом Банк «Венец» залог прав долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью - 62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже на основании договора №Д142=25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016; взыскать с Ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности в судебное заседание 22.06.2020 не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, направив в суд заявление в котором просил рассмотреть дело без его участия. Ранее в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, дал суду пояснения, аналогичные, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, направив в суд заявление в котором просил рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО4, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования не признала. Считает доводы АО Банк «Венец» необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

03.04.2017 между ООО «Строй-Актив С» (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договор цессии) по условиям которого: Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Д/42-25-84 от 07.09.2016, заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С». Объектом строительства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>В является двухкомнатная квартира (строительный) №43, общей площадью с учетом балкона (с понижающим коэффициентом 0,3)-62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже.

За передаваемое по данному договору право требования Цессионарий уплатил Цеденту сумму в размере 1 550 000,00 рублей. Расчет перед ООО «Строй-Актив С» произведен в полном объеме, что подтверждается справкой от 03.04.2017. 

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 14.04.2017, регистрационный №*.

На момент приобретения ФИО1 указанного объекта строительства и до настоящего времени сведения о залоге прав требования участника строительства, ином ограничении отсутствуют.

Более того, согласно уведомлению, от 29.11.2019, исх. №220 направленным конкурсным управляющим ООО «Техно-Поволжье Ко», требования кредитора ФИО1, о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью с учетом балкона (с понижающим коэффициентом 0,3) -62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже, включено в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

ФИО1 не знал и не мог знать о каких-либо отношениях между АО Банк «Венец» и ООО «Строй-Актив С».

Заключая Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (Договор цессии) с ООО «Строй-Актив С» ФИО1 проявил разумную осмотрительность и осторожность. ООО «Строй-Актив С» в лице директора ФИО5 предоставил для обозрения выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах в долевом строительстве на приобретаемого ФИО1 объекта строительства. На указанный объект отсутствовали какие-либо ограничения.

АО Банк «Венец» в своем заявлении ссылается на то, что Договор №94 на открытие невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) от 07.09.2016, заключенный с ООО «Строй-Актив», обеспечен залогом объектом долевого строительства в том числе квартиры №43 по адресу: 

<

адрес>В. (согласно дополнительного соглашения). 

Однако АО Банк «Венец» не представил доказательств того, что в соответствии с законодательством РФ зарегистрирован залог на объект долевого строительства: жилое помещение №43 по 

<

адрес>.

Следовательно, двухкомнатная квартира (строительный) №43, общей площадью - 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже расположенная по адресу: 

<

адрес>В) не является предметом залога АО Банк «Венец».

Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договор цессии) от 03.04.2017, заключенный между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 14.04.2017 года, регистрационный №* за ФИО1

Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу № А72-6252/2017 от 30.08.2019 общество с ограниченной ответственностью «Техно-Поволжье Ко» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. 9 линия, д. 2, г. Димитровград, Ульяновская область, 433502) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год.

АО Банк «Венец» обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с требованием о включении в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Техно-Поволжье Ко» в сумме 20 259 041,53 руб., из которых: 15 716 071,77 руб.- основной долг; 4 542 969,76 руб.- штрафная санкция, как обеспеченных залогом прав (требований) участника долевого строительства, на основании договора №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016г. заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С», в отношении квартир, в строящемся жилом доме - на земельном участке площадью 9420 кв.м, расположенному по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер участка: 73:23:010212:59 (строительный адрес жилого дома, в котором находится Объект долевого строительства: 

<

адрес>№ 37, 43, 48, 49, 61, 67, 73, 78, 79. 

В обоснование своих требований АО Банк «Венец» ссылается на разъяснения Росреестра №916 от 29.01.2020, в котором сказано, что проведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу АО Банк «Венец» номер записи 73-73/002-73/002/047/2016-990/1 от 22.12.2016.

Однако согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах в долевом строительстве от 20.09.2019 г, объектами залога права требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №* от 22.12.20 16 в пользу АО Банк «Венец» являются квартиры № 37, 48, 49, 61, 67, 73, 78, 79, 25.

В разъяснениях Росреестра № 916 от 29.01.2020 сказано, что согласно сведениям содержащимися в ЕГРН государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №Д/42-25-84 от 07.09.2016г., заключенного между ООО «Техно- Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С» (номер записи 73-73/002-73/002/047/2016-989/1) и государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу АО Банка «Венец» внесенным в ЕГРН 22.12.2016, сведения о залоге права требования в отношении квартиры №43 в пользу АО Банк «Венец» актуальны.

Одновременно Росреестр указывает на то, что по состоянию на 24.01.2020 запись о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договор цессии) от 03.04.2017, заключенного между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 в отношении указанной квартиры №43 не ограничена записями о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу АО Банк «Венец».

Договор №94 на открытие невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) заключенным между АО Банк «Венец» с ООО «Строй-Актив» заключен 07.09.2016. 22.12.2016 года внесены сведения в ЕГРН о залоге права требования в пользу АО Банк «Венец», т.е. более трех лет назад. За указанный период АО Банк «Венец» не обращался с иском о признании недействительным договора цессии на объект строительства №43 по 

<

адрес>, а так же о признании недействительной государственной регистрации права собственности. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, для обращения в суд с требованием о признании договора цессии недействительным.

Просила отказать АО Банк «Венец» в исковом заявлении «О признании недействительным договора цессии, о признании недействительной государственной регистрации права собственности, о государственной регистрации ипотека (залога имущественных прав)» в отношении ФИО1 в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Строй-Актив С» извещался судом о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела. 

Представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО «Техно-Поволжье КО» ФИО6 извещался судом о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела. Направив в суд отзыв на иск в котором указал следующее. 

Арбитражным судом Ульяновской области вынесено решение по делу № А72-6252/2017 от 30.08.2019 (резолютивная часть объявлена 27.08.2019) об открытии процедуры конкурсного производства в отношении ООО «Техно-Поволжье КО». Конкурсным управляющим ООО «Техно-Поволжье КО» утвержден ФИО2

Сообщение конкурсного управляющего о признании ООО «Техно-Поволжье Ко» банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении ООО «Техно-Поволжье Ко» было опубликовано в газете АО «Коммерсантъ. Издательский Дом» объявление №77033123297 от 21.09.2019 и включено в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сообщение №4141761 от 06.09.2019.

ООО «Техно-Поволжье Ко» на основании решения Арбитражного суда Ульяновской области признано банкротом в связи с неспособностью удовлетворить требования кредиторов по денежным и иным обязательствам. В том числе по обязательствам о передаче жилых помещений участникам долевого строительства в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 73:73:010212:59, по адресу: 

<

адрес> 

03.04.2017 между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 был заключен договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Д/42-25-84 от 07.09.2016. Оплата по договору долевого участия № Д/42-25-84 от 07.09.2016 произведена в полном объёме.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 12.02.2020, договор уступки прав от 03.04.2017, заключенный между ООО «Строй -Актив С» и ФИО1 зарегистрирован 14.04.2017 г., номер государственной регистрации 73-73/002-73/002/026/2016-97/8.

В соответствии с Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)» и на основании представленных документов, ФИО1 был включен в реестр требований о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей проектной площадью 62,10 кв., на 9 этаже дома, расположенного по адресу: 

<

...> (Уведомление о включении в реестр исх.№222 от 29.11.2019 ).

В свою очередь, согласно данной выписки ЕГРН от 12.02.2020 за ООО «Строй-Актив С» (залог права требования АО Банк «Венец») зарегистрирован договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Д/42-25-84 от 07.09.2016 г, на следующие жилые помещения: двухкомнатная квартира (строительный) №37, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 8 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №48, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №49, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 10 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №61, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 12 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №67, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 13 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) 3473, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) 3478, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №79, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 15 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №25, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 15 этаже.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 26.12.20 (дело 34А72-625217/2017) АО Банк «Венец» включен в реестр требований кредиторов ООО «Техно-Поволжье Ко», в четвертую очередь реестра, в общей сумме 20 239 041 руб. 53 коп., как обеспеченные залогом прав (требования) участника долевого строительства, на договора № Д/42-25-84 от 07.09.2016 г, на следующие жилые помещения: двухкомнатная квартира (строительный) 37, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 8 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №48, общая площадь 62,1 кв.м. расположенная на 9 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №49, общая площадь 62,1 кв.м, расположенная на 10 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №61, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 12 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) 67, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 13 этаже; двухкомнатная квартира(строительный) №73, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №78, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира(строительный) №79, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 15 этаже.

Таким образом, за АО Банк «Венец» нет регистрации, подтверждающей о наличии прав залога на спорное жилое помещение.

ФИО1 не знал и не должен был знать, что ООО «Строй-Актив С», у которого он приобрел имущество, не имело права (как считает АО Банк «Венец») на его отчуждение.

В свою очередь, у АО Банк «Венец» имелась возможность неоднократно зарегистрировать право залога на спорное жилое помещение до 14.04.2017, но Банк не выполнил каких-либо действий для регистрации.

ФИО1 исходя из представленных документов и с учетом вышеизложенного, также сложившейся судебной практики в отношении дольщиков, является добросовестным приобретателем жилого помещения (строительный) №43, общей проектной площадью 62,10 кв., на 9 этаже дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

На основании вышеизложенного, просил суд отказать в заявленном требовании АО Банк «Венец» в полном объёме.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, будучи извещенным о времени судебного заседании в судебное заседание не явился, направил в суд ответ на запрос суда от 18.03.2020 исх. № 2-738/202-11758, в котором сообщил следующее. 

14.09.2016 Управлением была осуществлена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №Д/42-25-84 от 07.09.2016, заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй- актив С», заключенного в отношении объектов долевого строительства в виде квартир с номерами: 25, 27, 37, 43, 48, 49, 61, 63, 66, 67, 68, 73, 74, 78, 79, 84 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №*; номер записи государственной регистрации 73-73/00273/002/026/2016-97/1.

22.12.2016 Управлением была осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №Д/42-25-84 от 07.09.2016, заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-актив С», номер записи государственной регистрации 73-73/002-73/002/047/2016-989/1, с одновременной государственной регистрацией ипотеки в силу закона в отношении объектов долевого строительства - квартир с номерами: 37,43,48,49,61,67,73,78,79 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в пользу акционерного общества Банка Венец (далее — Банк Венец), номер записи государственной регистрации №*.

14.04.2017 Управлением была осуществлена государственная регистрация договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договора цессии) от 03.04.2017, заключенного между ООО «Строй-актив С» и ФИО1 в отношении квартиры №43 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, возникшего на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Д/42-25-84 от 07.09.2016,заключенного между ООО «Тех-Поволжье Ко» и ООО «Строй-актив С», номер записи государственной регистрации 73:23:010212:59-73/002/2017-7, без истребования согласия залогодержателя – АО Банк «Венец», предусмотренного п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч.4 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В настоящее время запись о государственной регистрации договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договора цессии) от 03.04.2017, заключенного между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 в отношении квартиры № 43 в указанном доме не ограничена записями о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу АО Банк «Венец».

Причиной отсутствия записи о государственной регистрации ипотеки в отношении указанной квартиры в пользу АО Банк «Венец» является не соблюдение вышеуказанных норм Закона об ипотеке, Закона о регистрации, при осуществлении регистрационных действий. 

Осуществление учетно-регистрационных действий на основании вступивших в законную силу судебных актов проводится в заявительном порядке, установленном ст. 15 Закона о регистрации.

В случае удовлетворения заявленных требований, вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих записей, вызванных возвратом сторон договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договора цессии) от 03.04.2017 ООО «Строй-актив С» и ФИО1 - в первоначальное положение.

Представители третьих лиц Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства», Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области, Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, третьи лица -ФИО7, ФИО8, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились. 

Выслушав пояснения участников судебного процесса, исследовав материалы гражданского дела суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту –ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В силу ст. 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П указано, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя».

Согласно п.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственников или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 89-КГ15-10).

Основной целью принятия Федерального Закона N 214-ФЗ «О6 участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства, как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

В силу п.1-3 ст.390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед Цессионарием.

При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке. При нарушении цедентом правил, предусмотренных пунктами 1и 2 настоящей статьи, цессионарий вправе требовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а такжне возмещения причиненных убытков. 

В соответствии ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно статье 19, пункту 1 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация ипотека в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Согласно ст. 37 выше названного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

В соответствии с Федеральным Законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества(п.1 ст.1).

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно п.2 ст.1 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав)(п.3 ст.1 закона). 

Согласно п.3 ст. 3 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.4. Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители; с одной стороны; и орган регистрации прав - с другой.

При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько заключенных с разными лицами договоров, предусматривающих ее передачу, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно положениям Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременении на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В силу ст.8.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».

В силу ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 ст. 66 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе: за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

По правилам п. 1 ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику. При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений. Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Содержащиеся в п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» положения определяют требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию, а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено.

Из материалов дела усматривается, что 07.09.2016 между Банком и Обществом с ограниченной ответственностью (Строй-Актив С» (Далее -Заемщик, ООО «Строй-Актив С») был заключен договор №94 на открытие невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) (Приложение №1), в соответствии с п. 2.1. которого Кредитор предоставил Заемщику кредит в сумме 11 000 000 рублей, на срок по 27.07.2018 (в ред. доп. соглашения от 28.02.2018) с взиманием процентов за пользование кредитом по ставке 19 % годовых, а Заемщик обязался возвратить полученный кредит, уплатить проценты за пользование кредитом и другие платежи в размере, в сроки и на условиях Кредитного договора.

Свои обязательства по предоставлению денежных средств Банк исполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №162 от 07.09.2016, №162 от 08.09.2016. 

07.09.2016 между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С» заключен договор №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома. 

Согласно п. 3.4. Договора, денежная сумма в размере 11 000 000 рублей 00 копеек оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставляемых Участнику долевого строительства Банком, в соответствии с Договором №94 на открытие невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) от 07.09.2016. С момента государственной регистрации ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Объект долевого строительства в виде квартир № 37, 43, 48, 49, 61, 67, 73, 78, 79 (согласно дополнительного соглашения) считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998. При регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства в виде квартир № 37, 43, 48, 49, 61, 67, 73, 78, 79 одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Банка на Объект долевого строительства. Залогодержателем является Банк, а Залогодателем - Участник долевого строительства. Договор зарегистрирован 14.09.2016 в установленном законом порядке номер записи государственной регистрации 73-73/00273/002/026/2016-97/1.

22.12.2016 осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома №Д/42-25-84 от 07.09.2016, заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-актив С», номер записи государственной регистрации 73-73/002-73/002/047/2016-989/1, с одновременной государственной регистрацией ипотеки в силу закона в отношении объектов долевого строительства - квартир с номерами: 37,43,48,49,61,67,73,78,79 в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в пользу акционерного общества АО Банк «Венец», номер записи государственной регистрации №*.

Целевое использование ООО «Техно-Поволжье Ко» кредитных денежных средств подтверждается платежными поручениями №2 от 07.09.2016; №18 от 08.09.2016.

Заочным решением Ленинского районного суда г.Ульяновска от 16.11.2018 по делу № 2-4675/2018 иск АО Банк «Венец» был удовлетворен, с ООО «Строй-актив С» в пользу АО Банк «Венец» взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору по состоянию на 16.11.2018 в общей сумме 15 666 596 рублей 49 копеек, в том числе: основной долг - 10 800 000 руб. 00 коп.; 3 929 556 руб. 90 коп.; пени - 937 039 руб. 59 коп.; расходы по оплате госпошлины в сумме 20 000 рублей, а также обращено взыскание за заложенные права по договору №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016.

Арбитражным судом Ульяновской области вынесено решение по делу № А72-6252/2017 от 30.08.2019 (резолютивная часть объявлена 27.08.2019) об открытии процедуры конкурсного производства в отношении ООО «Техно-Поволжье КО» (адрес: 433502, Ульяновская область, Димитровград, улица 9-я Линия, 2, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). Конкурсным управляющим ООО «Техно-Поволжье КО» утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>), член САУ «Авангард» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 105062, 

<

...>, пом. I, ком. 8,9,10).

Сообщение конкурсного управляющего о признании ООО «Техно-Поволжье КО» банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении ООО «Техно-Поволжье КО» было опубликовано в газете АО «Коммерсантъ. Издательский Дом» объявление №77033123297 от 21.09.2019 и включено в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сообщение №4141761 от 06.09. 2019.

Датой возбуждения дела о банкротстве ООО «Техно-Поволжье Ко» является - 06.06.2017.

ООО «Техно-Поволжье Ко» на основании решения Арбитражного суда Ульяновской области признано банкротом в связи с неспособностью удовлетворить требования кредиторов по денежным и иным обязательствам. В том числе по обязательствам о передаче жилых помещений участникам долевого строительства в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 73:73:010212:59, по адресу: 

<

адрес>

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2019 требование Банка признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в общей сумме 20 239 041 рубль 53 копейки, в том числе: основной долг 15 696 071 руб. 77 коп., санкции 4 542 969 руб. 76 коп., как обеспеченные залогом прав (требования) участника долевого строительства, на основании договора №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016, заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С», в отношении квартир, в строящемся жилом доме - Многоквартирный 16-этажный 90-квартирный односекционный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения с подвалом, техническим этажом и крышной котельной, строится на земельном участке площадью 9420 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер участка: 73:23:010212:59 (строительный адрес жилого дома, в котором находится Объект долевого строительства: Димитровград, 

<

адрес> а именно: двухкомнатная квартира (строительный) №37, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 8 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №48, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №49, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 10 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №61, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 12 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №67, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 13 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №73, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №78, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №79, общая площадь – 62,1 кв.м., расположенная на 15 этаже.

Выделен в отдельное производство вопрос о присвоении статуса залогового кредитора АО Банк «Венец» в части обеспечения суммы требования в размере 20 239 041 рубль 53 копейки залогом прав (требования) участника долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) № 43, общая площадь - 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже.

03.04.2017 между ООО «Строй-Актив С» (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договор цессии) по условиям которого: Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Д/42-25-84 от 07.09.2016, заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» и ООО «Строй-Актив С». Объектом строительства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> является двухкомнатная квартира (строительный) №43, общей площадью с учетом балкона (с понижающим коэффициентом 0,3)-62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже.

За передаваемое по данному договору право требования Цессионарий уплатил Цеденту сумму в размере 1 550 000,00 рублей. Расчет перед ООО «Строй-Актив С» произведен в полном объеме, что подтверждается справкой от 03.04.2017.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 14.04.2017, регистрационный номер 73:23:010212:59-73/002/2017-17.

Из разъяснений Росреестра №916 от 29.01.2020 регистрация дополнительного соглашения к договору №Д142-25-84 долевого участия. в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016 была осуществлена 22.12.2016. Регистрация прав (требования) участника долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43 была осуществлена позднее - 14.04.2017 без истребования согласия Банка на уступку названных прав.

Вместе с тем судом установлено, что право залога АО Банк «Венец» на спорную квартиру № 43 как на момент заключения договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома 03.04.2017 между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1, так и на день рассмотрения дела судом не зарегистрировано.

Данный факт подтверждается выпиской из и ЕГРН от 12.02.2020, согласно которой за ООО «Строй-Актив С» (залог права требования АО Банк «Венец») зарегистрирован договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Д/42-25-84 от 07.09.2016, на следующие жилые помещения: двухкомнатная квартира (строительный) №37, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 8 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №48, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 9 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №49, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 10 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №61, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 12 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №67, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 13 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) 3473, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) 3478, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 14 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №79, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 15 этаже; двухкомнатная квартира (строительный) №25, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная на 15 этаже.

Согласно уведомлению, от 29.11.2019 года, исх. №220 направленным конкурсным управляющим ООО «Техно-Поволжье Ко» ФИО1, требования кредитора ФИО1, о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью с учетом балкона (с понижающим коэффициентом 0,3) -62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже, включено в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Из пояснений представителя ответчика ФИО1 следует, что на момент приобретения ФИО1 указанного объекта строительства и до настоящего времени сведения о залоге прав требования участника строительства, ином ограничении отсутствуют. ФИО1 не знал и не мог знать о каких-либо отношениях между АО Банк «Венец» и ООО «Строй-Актив С». Заключая Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (Договор цессии) с ООО «Строй-Актив С» ФИО1 проявил разумную осмотрительность и осторожность. ООО «Строй-Актив С» в лице директора ФИО5 предоставил для обозрения выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах в долевом строительстве на приобретаемого ФИО1 объекта строительства. На указанный объект отсутствовали какие-либо ограничения.

Данный довод представителем истца в ходе судебного заседания не опровергнуты. 

АО Банк «Венец» в своем заявлении ссылается на то, что Договор №94 на открытие невозобновляемой кредитной линии (с лимитом выдачи) от 07.09.2016, заключенный с ООО «Строй-Актив», обеспечен залогом объектом долевого строительства в том числе квартиры №43 по адресу: 

<

адрес> (согласно дополнительного соглашения).

Однако АО Банк «Венец» не представил доказательств того, что в соответствии с законодательством РФ зарегистрирован залог на объект долевого строительства: жилое помещение №43 по 

<

адрес>.

В обоснование своих требований АО Банк «Венец» ссылается на разъяснения Росреестра №916 от 29.01.2020, в котором сказано, что проведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу АО Банк «Венец» номер записи 73-73/002-73/002/047/2016-990/1 от 22.12.2016.

Однако согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах в долевом строительстве от 20.09.2019, объектами залога права требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве номер 73-73/002-73/002/047/2016-990/1 от 22.12.20 16 в пользу АО Банк «Венец» являются квартиры № 37, 48, 49, 61, 67, 73, 78, 79, 25.

Из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, на запрос суда от 18.03.2020 исх.№ 2-738/202-11758 следует, что настоящее время запись о государственной регистрации договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договора цессии) от 03.04.2017, заключенного между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 в отношении квартиры № 43 в указанном доме не ограничена записями о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу АО Банк «Венец». Причиной отсутствия записи о государственной регистрации ипотеки в отношении указанной квартиры в пользу АО Банк «Венец» является не соблюдение вышеуказанных норм Закона об ипотеке, Закона о регистрации, при осуществлении регистрационных действий. 

Оценив все имеющие по делу доказательства в их совокупности суд приходит, что ФИО1 заключая договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 03.04.2017 с ООО «Строй-Актив С» действовал при должной степени добросовестности, заботливости и осмотрительности, а потому является добросовестным приобретателем жилого помещения (строительный) №43, общей проектной площадью 62,10 кв., на 9 этаже дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Доводы представителя ФИО1 о применении к заявленному требованию о признании недействительным договора цессии последствий пропуска срока исковой давности судом не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании закона. Истец оспаривает сделку по ничтожности, срок исковой давности в этом случае, в силу ст.181 ч.1 ГК РФ составляет 3 года и исчисляется с момента исполнения такой сделки, то с момента ее регистрации.

По оспариваемому договору цессии срок исковой давности на момент рассмотрения требования судом не истек.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований истца о признании недействительным договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 03.04.2017, заключенного между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) № 43, общей площадью -62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> надлежит отказать.

Поскольку суд отказал в удовлетворении основного требования истца, не подлежат удовлетворении и производные от него требования о признании недействительной государственной регистрации договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 03.04.2017, заключенного между ООО «Строй-Актив С» и ФИО1 в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью - 62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>; о прекращении за ФИО1 права долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью-62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже; о регистрации за ООО «Строй-Актив С» права долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью - 62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже на основании договору №Д142-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016; о регистрации за Акционерным обществом Банк «Венец» залога прав долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в отношении двухкомнатной квартиры (строительный) №43, общей площадью - 62,1 кв.м., расположенной на 9 этаже на основании договора №Д/42-25-84 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 07.09.2016. 

Так как суд отказал истцу в удовлетворении его исковых требований в полном объеме, не подлежит удовлетворению ходатайство истца о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества Банк «Венец» к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Актив С», ФИО1 о признании недействительным договора цессии, признании государственной регистрации права собственности недействительной, о государственной регистрации ипотеки (залога имущественных прав) отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме - 29 мая 2020 года.

Председательствующий судья В.А.Инкин