Дело № 2-570/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2018 г. г. Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Селицкой М.Ю.,

при секретаре Стольной Ю.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от 12.12.2017, зарегистрированной в реестре нотариуса №...,

представителя ответчика ФИО4 – адвоката Фоменко Е.А., действующей на основании ордера №... от 07.05.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа, прекращении ипотеки, компенсации морального вреда и судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику, в котором, после неоднократного уточнения заявленных исковых требований, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.03.2017, находящихся по адресу: 

<

адрес>, удостоверенный нотариусом Новошахтинского нотариального округа Ростовской области А.Е.Ю. 23.03.2017, зарегистрированный в реестре за №...; прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, площадью 478 кв.м, кадастровый номер ...., и на жилой дом, площадью 67,8 кв.м., кадастровый номер ...., по адресу: 

<

адрес>; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ипотеке в силу закона №... от 04.04.2017 на жилой дом площадью 68,7 кв.м., кадастровый номер ...., и запись об ипотеке в силу закона №... от 04.04.2017 на земельный участок площадью 478 кв.м.. кадастровый номер ...., расположенные по адресу 

<

адрес>; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 сумму, необходимую для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, в размере 4 700 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 212 руб., судебные расходы на представителя в размере 25 000 руб. и судебные расходы по оплате доверенности для представления в суде в размере 1 200 руб. 

В обоснование заявленных требований истец указала, что 23.03.2017 между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа расположенного по адресу: 

<

адрес>. Общая сумма сделки 700 000 руб., из которых цена земельного участка составляет 50 000 руб. Данный договор удостоверен нотариусом Новошахтинского нотариального округа Ростовской области А.Е.Ю. 23.03.2017, зарегистрирован в реестре №.... Отчужденный дом принадлежал ей на праве собственности на основании договора дарения жилого дома, удостоверенного 23.08.2016 Д.О.В., временно исполняющей обязанности нотариуса Новошахтинского нотариального округа Ростовской области З.В.З., зарегистрирован в реестре за №.... Отчужденный земельный участок принадлежал ей на праве собственности на основании договора №... о представлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности от 10.10.1956, удостоверенного 15.10.1956 Е.М.С., нотариусом Новошахтинской Государственной нотариальной конторы, зарегистрированного в реестре за №....

В настоящее время право собственности ФИО4 на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Согласно п. 3 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа - расчет между покупателем и продавцом производится следующим образом: денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.09.2017, денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.03.2018, денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.09.2018, денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.03.2019. Расчет между покупателем и продавцом будет производится путем перечисления вышеуказанных денежных сумм на счет продавца №..., открытый в структурном подразделении №... в г. Новошахтинске Ростовское отделение №... ПАО «Сбербанк России». Пунктом 4 данного договора установлено - с момента передачи указанного недвижимого имущества покупателю и до полного расчета за него, согласно ст. 488 ГК РФ, отчуждаемый жилой дом и земельный участок, признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.11.2017 земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, находится в ипотеке в силу закона.

По настоящее время ФИО4 денежные средства не передал, чем нарушила существенные условия договора. В связи, с чем имеются основания для расторжения договора.

Она является матерью-одиночкой, в настоящее время она зарегистрирована и проживает с мамой и бабушкой на их иждивении. Так как она нигде не работала, то получает только пособие по уходу за ребенком. Собственного жилья у нее нет. Кроме того, она обучается заочно в Ростовском государственном университете (РИНХ) на бюджетном отделении. Она и ее семья очень рассчитывали на получение денежных средств от продажи земельного участка и жилого дома. Каждый раз, упрашивая ответчика отдать законные деньги, она испытывала стресс и унижение. Она и ее мама неоднократно обращались к ФИО4 с требованием исполнять договор купли-продажи и оплатить указанную сумму. Ответчик ссылался на занятость, а после вообще сказал, что денег у него нет. Мама предложила уладить конфликт по-хорошему, пойти к нотариусу и расторгнуть спорный договор без каких-либо пени и штрафов. Указанный вариант также не устроил ответчика, он уходит от прямого ответа и обещал, что будет искать деньги на оплату договора. По настоящее время положенные платежи по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа на ее счет не поступили.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просила требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании поддержал позицию своего доверителя по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить уточненные исковые требования.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен судом по адресу регистрации: 

<

адрес>, судебные извещения возвращены с указанием причины невручения – отсутствие адресата по указанному адресу. Как следует из акта обследования отдела по работе с населением №... от 28.02.2018, ФИО4 по адресу регистрации не проживает. Сведениями об ином возможном месте его жительства или пребывания суд не располагает, в связи с чем полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО4 в соответствии со ст. 119 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО4 – адвокат Фоменко Е.А., действующая на основании ордера в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку, несмотря на то, что доводы истца, изложенные в иске, нашли подтверждение в судебном заседании, но причины, по которым сделка не исполняется, не установлены. 

Выслушав истца, представителей сторон, показания допрошенных в судебном заседании свидетелей К.Л.В., Б.Т.Г., Б.Н.Г., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 23.03.2017 между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома с постройками и сооружениями, общей площадью 67,8 кв.м, количество этажей 1, кадастровый номер ...., и земельного участка, общей площадью 478 кв.м, кадастровый номер ...., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, находящихся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по заявлению сторон продавец продала покупателю недвижимое имущество за 700 000 руб. с рассрочкой платежа, при этом жилой дом продан за 650 000 руб., земельный участок – за 50 000 руб. Расчет между покупателем и продавцом производится следующим образом: денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.09.2017, денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.03.2018, денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.09.2018, денежные средства в размере 175 000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до 23.03.2019. Расчет между покупателем и продавцом будет производиться путем перечисления вышеуказанных денежных сумм на счет продавца №..., открытый в структурном подразделении №... в г. Новошахтинске Ростовское отделение №... ПАО Сбербанк. Пунктом 4 данного договора установлено - с момента передачи указанного недвижимого имущества покупателю и до полного расчета за него, согласно ст. 488 ГК РФ, отчуждаемый жилой дом и земельный участок, признается находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Из материалов дела следует, что указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом Новошахтинского нотариального округа А.Е.Ю., в реестре №....

Право собственности ФИО4 на указанное имущество зарегистрированного в установленном законом порядке, как обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона с 04.04.2017 до полной оплаты стоимости по договору, ипотека установлена в пользу ФИО1 (л.д. 14-20).

В судебном заседании установлено, что покупатель условия договора по внесению оплаты за указанное недвижимое имущество не исполняет, на дату рассмотрения дела, не исполнены обязательства по внесению второго платежа, всего не выплачено продавцу 350 000 руб., что подтверждается, пояснениями истца, выпиской по счету №... с 23.03.2017 по 22.05.2018, допрошенной в качестве свидетеля матери истца К.Л.В., показания которой оценивать критически суд не усматривает, поскольку они согласуется с материалами дела.

Из показаний допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей Б.Т.Г., Б.Н.Г., следует, что ФИО4 фактически утратил интерес к спорным объектам недвижимости, выехал из жилого дома №... по 

<

адрес> и в течение длительного времени на участке никто не появляется.

Суд не усматривает оснований критически оценивать показания данных свидетелей, поскольку сведениями об их заинтересованности в исходе дела не располагает.

Учитывая, что обстоятельства оплаты недвижимого имущества должны подтверждаться письменными доказательствами, в нарушение требований ст. ст. 56, 60 ГПК РФ ответчик суду не представил письменных доказательств, соответствующих требованиям относимости и допустимости и подтверждающих оплату приобретенного у ФИО1 земельного участка с жилым домом.

Таким образом, поскольку ФИО4 допустил нарушение договора, которое повлекло для ФИО1 такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим, ответчик нарушил условия об оплате товара в рассрочку, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 ГК РФ, согласно которой, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. 

С учетом удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, суд полагает, что объекты недвижимости жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, подлежат возврату ФИО1 

Правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о прекращении права собственности ФИО4 и признании права собственности за ней, суд не усматривает, поскольку судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, в связи с чем в удовлетворении данной части требований суд полагает отказать.

Разрешая требования о гашении записи об ипотеке в силу закона в отношении обоих объектов недвижимости, суд исходит из следующего.

В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, в соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ.

По смыслу ч. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу ч. 1 ст. 353 ГК РФ.

По смыслу ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998., ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут, право собственности продавца в отношении спорных объектов недвижимости восстановлено, суд полагает, что актуальность ипотеки в данном случае утрачена и считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу положений ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя. 

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Материалами дела подтверждено несение истцом расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб. 

Принимая во внимание объем оказанной помощи представителем ФИО3, его активную процессуальную позицию, составление процессуальных документов, в том числе и уточненного искового заявления в нескольких редакциях, время нахождения дела в суде, степень сложности данного дела, суд полагает требования об оплате услуг представителя в сумме 25 000 руб. удовлетворить в полном объеме.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы оплаченной госпошлины в размере 14 212 руб., которые истец оплатила при подаче настоящего искового заявления.

Также подлежащими удовлетворению суд полагает требования о взыскании с ответчика расходов по нотариальному удостоверению доверенности в сумме 1 200 руб., оригинал которой приобщен к материалам дела.

Требования о компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., суд полагает подлежащими отклонению, поскольку заявленный спор вытекает из имущественных правоотношений, за нарушение которых компенсация морального вреда в данном случае законом не предусмотрена.

Требования о взыскании с ответчика расходов, необходимых в будущем для регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности продавца, суд полагает подлежащими отклонению, поскольку задачами гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и взыскание уже понесенных убытков, взыскание расходов, несение которые на момент рассмотрение спора, не подтверждено документально, действующим законодательством не предусмотрено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа, прекращении ипотеки, компенсации морального вреда и судебных расходов, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 23.03.2017 жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО4, удостоверенный нотариусом Новошахтинского нотариального округа Ростовской области А.Е.Ю. 23.03.2017, зарегистрированный в реестре за №....

Возвратить в собственность ФИО1 жилой дом площадью 68,7 кв.м, кадастровый номер ...., и земельный участок площадью 478 кв.м, кадастровый номер .... расположенные по адресу: 

<

адрес>

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ипотеке в силу закона №... от 04.04.2017 на жилой дом, площадью 68,7 кв.м, кадастровый номер ...., и запись об ипотеке в силу закона №... от 04.04.2017 на земельный участок, площадью 478 кв.м, кадастровый номер ...., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 14 212 руб., расходы по нотариальному удостоверению доверенности в сумме 1 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., а всего 40 412 руб. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со для принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме составлено 28.05.2018 с учетом положений ст.108 ГПК РФ.