ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3a-170/2021

УИД 75OS0000-01-2021-000261-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2021 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цыдендамбаевой О.Ч.,

при секретаре Дмитриевой Т.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости,

установил:

20 июля 2021 года ФИО1 обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков: 

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 131 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и использования здания с пристройками – цементный склад, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года – 4 085 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 694 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 8 июля 2015 года – 4 126 000 рублей.

В обоснование требований административный истец указал, что перечисленные земельные участки принадлежат ему на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная на 1 января 2014 года в размере 21 946 436,15 рублей, и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная на 8 июля 2015 года в размере 18 109 641,22 рублей, существенно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчетах об оценке № от 24 мая 2021 года. Данное обстоятельство нарушает имущественные права административного истца как плательщика налоговых платежей.

Одновременно заявлено ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд с административным исковым заявлением.

Определением от 3 сентября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено публичное акционерное общество БАНК «ФИНАНСОВАЯ КОРПОРАЦИЯ ОТКРЫТИЕ».

В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился.

Представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал, указав, что ссылка административного ответчика на вновь утвержденную кадастровую стоимость земельных участков является необоснованной, так как по делу оспаривается кадастровая стоимость на ретроспективную дату, при этом устанавливается рыночная стоимость.

Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ФИО3 в письменных возражениях ходатайствовала о рассмотрении дела в их отсутствие, указав что оценка отчета на его соответствие предъявляемым требованиям входит в полномочия суда, в настоящее проведена очередная государственная кадастровая оценка земельных участков из категории населенных пунктов, ее результаты утверждены приказом Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 1 сентября 2021 года № 34/НПА. Согласно новой оценке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равна 18 659 436,12 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равна 18 864 635,62 рублей, из чего следует вывод, что стоимость земельных участков оценщиком занижена.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, администрация городского округа «Город Чита», публичное акционерное общество БАНК «ФИНАНСОВАЯ КОРПОРАЦИЯ ОТКРЫТИЕ», извещенные о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав административного истца, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (часть 1).

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 5).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент проведения государственной кадастровой оценки спорного объекта недвижимости) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки до 1 января 2020 года был регламентирован, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для исчисления размера уплачиваемого собственниками земельных участков земельного налога. 

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, физическое лицо – собственник земельного участка, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в том случае, если его кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения в качестве налоговой базы по земельному налогу.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, ФИО1 принадлежат на праве собственности следующие земельные участки:

с кадастровым номером №, площадью 11 131 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и использования здания с пристройками – цементный склад, расположенный по адресу: 

<

адрес>; объект недвижимости поставлен на учет 8 февраля 2013 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 28 июля 2021 года – л.д. 121-123 т. 2);

с кадастровым номером №, площадью 12 694 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенный по адресу: 

<

адрес>; объект недвижимости поставлен на учет 8 июля 2015 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 28 июля 2021 года – л.д. 125-127 т. 2).

На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года в размере 21 946 436,15 рублей, сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 3 января 2015 года;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 8 июля 2015 года в размере 18 109 641,22 рублей, сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 8 июля 2015 года.

Данные сведения удостоверяются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 июля 2021 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 124, 128 т. 2).

При таком положении, суд полагает возможным восстановить ФИО1 срок на обращение в суд, поскольку уполномоченным органом не соблюдены сроки проведения очередной государственной кадастровой оценки, а начисление налога на момент обращения административного истца в суд осуществляется исходя из оспариваемого размера кадастровой стоимости земельных участков.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость вышеперечисленных земельных участков превышает их рыночную стоимость, в материалы дела представлены отчеты об оценке № от 24 мая 2021 года, составленные оценщиком ООО «Агентство оценки собственности» Б.Ю.В., являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (регистрационный № от 10 ноября 2010 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – САО «ВСК» (страховой полис №, период действия договора – с 1 июня 2020 года по 31 мая 2023 года). Ответственность ООО «Агентство оценки собственности» застрахована в ООО Страховая компания «Гелиос» (страховой полис №, период действия договора – с 6 апреля 2021 года по 5 апреля 2022 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 23 ноября 2018 года.

В отчетах приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемых объектов недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что этот подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельных участков. Затратный подход не был использован в силу целей и назначения оценки, а также невыполнения условий применения данного подхода в соответствии со статьей 23 ФСО №1, так как земля не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов).

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на то, что рынок аренды земельных участков в Забайкальском крае и г. Чите не развит, оборот (сделки по аренде) крайне ограничен, информация о сдаче в аренду земельных участков по коммерческое использование и рыночных арендных ставках практически отсутствует и ее не достаточно для обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с использованием данных о величине рыночной земельной ренты.

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбрано по четыре объекта-аналога, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость объектов оценки с учетом допущений и ограничений определена в следующем размере:

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года в размере 4 085 000 (четыре миллиона восемьдесят пять тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 8 июля 2015 года в размере 4 126 000 (четыре миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчетов об оценке № от 24 мая 2021 года в качестве доказательств заявленной величины рыночной стоимости земельных участков не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость перечисленных земельных участков является иной, нежели отражено в отчетах об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы ходатайств не заявлялось.

При таком положении, оценив отчеты об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в размере, равном их рыночной стоимости, в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года в размере 4 085 000 (четыре миллиона восемьдесят пять тысяч) рублей;

земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 8 июля 2015 года в размере 4 126 000 (четыре миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 131 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания и использования здания с пристройками – цементный склад, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 4 085 000 (четыре миллиона восемьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2014 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 694 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 4 126 000 (четыре миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей по состоянию на 8 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

Судья О.Ч. Цыдендамбаева

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2021 года.