УИД 11RS0001-01-2024-019813-18

Дело № 2-2247/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 года г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

с участием истца, представителя третьего лица ФИО1,

представителей ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ООО «Стройком», администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недействительным изменения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, применении последствий недействительности сделки, признании права общей долевой собственности на часть нежилого помещения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6, ООО «Стройком» (с учётом изменения требований) о признании недействительным изменения от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по ... от 24.12.2014, заключенного между ФИО6 и ООО «Стройком»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путём аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО6 в отношении помещения размерами 3,54м*1,76м, площадью 6,23 кв.м (№... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...) и в отношении помещения размерами 2,18м*2,41м, площадью 5,25 кв.м (№... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...); о признании за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... права общей долевой собственности на часть помещения №... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1,41 кв.м (размерами 2,18м*0,65м), со стороны стены, оборудованной дверью, обеспечивающей проход в помещение №... на поэтажном плане и отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №....

При этом истцом изначально заявлялись требования к ООО «Стройком» лишь в части признании недействительным изменений к договору участия в долевом строительстве.

По ходатайству истца ООО «Стройком» привлечено к участию в деле в качестве соответчика также по требованию о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорную часть помещения. По указанному требованию администрация МО ГО «Сыктывкар» также по ходатайству истца привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

В обоснование исковых требований ФИО1 указано на то, что оспариваемым изменением от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 24.12.2014 нарушаются права собственников помещений в доме, к которым относится и истец, поскольку такое изменение предусматривало передачу после завершения строительства дома передачу ООО «Стройком», как застройщиком, в собственность ФИО6, как участнику долевого строительства, помещений тамбура, относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Передача помещений тамбура в собственность ФИО6 лишило многоквартирный жилой дом сквозного прохода, являющегося элементом противопожарной защиты здания. Впоследствии ООО «Стройком» возвратило ФИО6 денежные средства в размере 640 000 рублей, уплаченные ранее за помещения тамбура. При этом помещения тамбура были сохранены в составе нежилого помещения, принадлежащего ФИО6 Указанное изменение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома сторона истца считает ничтожной сделкой. Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 по гражданскому делу № 2-300/2023 за собственниками помещений многоквартирного дома признано право общей долевой собственности полностью на одно помещение тамбура (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...) и на часть помещения (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...), площадью 3,84 кв.м, размерами 2,18м*1,76м, со стороны несущей стены дома, примыкающей к жилому помещению №.... При этом оставшаяся часть помещения №... была оставлена в собственности ФИО6 Увеличение площади помещения тамбура за счёт площади помещений ФИО6 является результатом самовольной реконструкции многоквартирного дома. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещения указанного дома, в связи с чем за такими собственниками может быть признано право собственности на оставшуюся часть помещения №... на поэтажном плане, как на результат самовольной реконструкции дома.

АО ПИ «Комигражданпроект», ФИО7, ТСЖ «Куратова 76» и Управление Росреестра по Республике Коми привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании ФИО1, являющийся также представителем ТСЖ «Куратова 76», на иске настаивал.

Представитель ООО «Стройком» ранее в ходе рассмотрения дела признал иск в части требований о признании недействительным изменения от 24.12.2014 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.04.2015. В принятии указанного признания иска в части определением суда от 25.02.2025 (протокольным) было отказано, было определено продолжить рассмотрение дела по существу. В оставшейся части исковых требований представители ООО «Стройком» иск не признали.

В настоящем судебном заседании представители ООО «Стройком» придерживались ранее высказанной позиции.

Представитель ФИО6 иск не признал.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Ранее в ходе рассмотрения дела ФИО6 иск не признала.

Ранее представители АО ПИ «Комигражданпроект» оставили разрешение спора на усмотрение суда.

В представленном суду отзыве представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» оставил разрешение спора на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В представленном суду отзыве представитель Управления Росреестра по Республике Коми оставил разрешение спора на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что 22.10.2013 администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «Стройком» разрешение на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по ...». 29.11.2013 взамен указанного разрешения администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «Стройком» новое разрешение на строительство указанного объекта.

Застройщиком указанного дома являлось ООО «Стройком». Проектная документация для строительства указанного дома составлялась .... Генеральным подрядчиком строительства дома являлось ....

17.10.2013 ООО «Центр проектных и строительных экспертиз» было дано положительное заключение негосударственной экспертизы в отношении проектной документации на строительство указанного объекта.

24.12.2014 между ООО «Стройком» (застройщик) и ФИО6 (участник долевого строительства) был подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по Октябрьскому проспекту – ..., на земельном участке с кадастровым номером №....

В соответствии с условиями указанного договора ООО «Стройком» обязалось построить указанный объект и передать ФИО6 объект долевого строительства – встроенное помещение №... в строящемся доме, суммарной площадью по проекту 39,55 кв.м. Указанное встроенное помещение находится в осях 13-15 АВ в четвёртом подъезде на первом этаже дома, согласно приложению №... (п. 1.1). Цена указанного договора составила 2 373 000 рублей (п. 3.1).

Согласно приложению к указанному договору в состав встроенного помещения №... не включались помещения тамбура, при помощи которых должен был осуществляться проход из входной группы со стороны фасада дома, выходящего на Октябрьский проспект к лестничной клетке четвёртого подъезда дома.

Договор от 24.12.2014 был зарегистрирован в установленном порядке 31.12.2014.

02.04.2015 между ООО «Стройком» и ФИО6 было подписано соглашение об изменении договора от 24.12.2014, согласно которому ООО «Стройком» обязалось передать ФИО6 объект долевого строительства – встроенное помещение №... в строящемся доме, суммарной площадью по проекту 50,22 кв.м. Указанное встроенное помещение находится в осях 13-15 АВ в четвёртом подъезде на первом этаже дома согласно приложению №.... Цена договора при этом составила 3 013 000 рублей.

Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном порядке 11.06.2015.

28.07.2015 кадастровым инженером ФИО8 по заказу ООО «Стройком» был составлен кадастровый план здания по адресу: ....

В техническом плане имелось указание на наличие в доме нежилого помещения – офис 5, расположенного на первом этаже здания и имевшего площадь 51,4 кв.м.

Поэтажный план первого этажа дома содержал указание на то, что указанное нежилое помещение состоит из помещений №... (площадью 5,25 кв.м), №... (площадью 6,23 кв.м), №... (площадью 36,34 кв.м), №... (площадью 2,1 кв.м) и №... (площадью 1,5 кв.м).

Указанное помещение в полном объёме занимает пространство в осях 13-15 АВ в четвёртом подъезде на первом этаже дома, отражённых в проектной документации дома.

Помещение №... представляет собой тамбур, через который осуществляет проход из входной группы со стороны фасада дома, выходящего на Октябрьский проспект, в помещения №... и №.... Помещение №... также представляет собой тамбур, через который осуществляется проход с лестничной клетки четвёртого подъезда дома к помещению №....

29.07.2015 ООО «Строком» был принят у ... законченный строительством объект «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по ...».

29.07.2015 должностным лицом инспекции Госстройнадзора Республики Коми было дано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2019 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и проектной документации, разработанной ПИ «Комигражданпроект» (заказ 2061-1).

11.08.2015 администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «Стройком» разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по ...».

Указанному дому был присвоен адрес: ....

В соответствии с актом приёма-передачи от 01.09.2015 ООО «Стройком» передало ФИО6 объект долевого строительства – встроенное помещение №... в .... При этом в акте указано, что суммарная площадь такого объекта по проекту составляет 50,22 кв.м, и что встроенное помещение находится в осях 13-15 АВ в четвёртом подъезде на первом этаже дома.

28.09.2015 на кадастровый учёт было поставлено нежилое помещение по адресу: ..., офис №..., которому был присвоен кадастровый номер №.... Площадь указанного нежилого помещения составила 51,4 кв.м. 

В состав указанного нежилого помещения согласно поэтажному плану были включены, в том числе, в полном объёме помещения №... (площадью 5,25 кв.м) и №... (площадью 6,23 кв.м). Постановка нежилого помещения с кадастровым номером №... была осуществлена исходя из технического плана от 28.07.2015.

Справкой ООО «Стройком» от 01.10.2015 был подтверждён факт оплаты ФИО6 цены договора от 24.12.2014 в полном объёме.

** ** ** в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ФИО6 на нежилое помещение с кадастровым номером №....

На основании договора купли-продажи, заключённого между ФИО6 и ФИО9, 15.01.2016 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО9 Впоследствии решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 03.05.2018 по гражданскому делу № 2-2555/2018 указанный договор купли-продажи был расторгнут.

** ** ** в ЕГРН вновь было зарегистрировано право собственности ФИО6 на нежилое помещение с кадастровым номером №....

С ** ** ** в ЕГРН сохраняется запись об ипотеке в отношении указанного нежилого помещения в пользу ФИО7

В целях управления общим имуществом в многоквартирном доме по адресу: ... создано ТСЖ «Куратова 76» (зарегистрировано в качестве юридического лица ** ** **).

Требования истца о признании недействительным изменения от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по Октябрьскому проспекту – ... от 24.12.2014, заключенного между ФИО6 и ООО «Стройком», основаны на положениях п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку такие изменения к договору нарушают положения законодательства о пожарной безопасности и нарушают права всех собственников помещений дома, посягают на публичные интересы.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 указанной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 167 указанного Кодекса предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом в силу п. 2 указанной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Стороной ФИО6 в ходе рассмотрения дела заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности по требованию о признании изменения от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома недействительной сделкой и применении последствий такой недействительности.

В силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исполнение оспариваемой сделки – изменения от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома – началось не позднее 01.09.2015, когда ООО «Стройком» передало ФИО6 объект долевого строительства по акту приёма-передачи.

С рассматриваемым иском истец обратился в суд 27.11.2024.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям ФИО1 к ФИО6, ООО «Стройком» о признании недействительным изменения от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по ... от 24.12.2014, заключенного между ФИО6 и ООО «Стройком»; о применении последствий недействительности указанной сделки пропущен.

Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6, ООО «Стройком» о признании недействительным изменения от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по Октябрьскому проспекту – ... от 24.12.2014, заключенного между ФИО6 и ООО «Стройком»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путём аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО6 в отношении помещения размерами 3,54м*1,76м, площадью 6,23 кв.м (№... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...) и в отношении помещения размерами 2,18м*2,41м, площадью 5,25 кв.м (№... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...).

Разрешая исковые требования ФИО1 к ФИО6, ООО «Стройком», администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... права общей долевой собственности на часть помещения №... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1,41 кв.м (размерами 2,18м*0,65м), со стороны стены, оборудованной дверью, обеспечивающей проход в помещение №... на поэтажном плане и отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., суд приходит к следующему.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ). В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 1 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требовании или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

24.06.2022 ТСЖ «Куратова 76» обращалось в суд с иском к ФИО6 о признании за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... права общей долевой собственности на нежилые помещения, площадью 5,25 кв.м и 6,23 кв.м, расположенные на первом этаже в четвертом подъезде многоквартирного дома по адресу: ..., входящие в состав нежилого помещения с кадастровым номером №....

К участию в гражданском деле № 2-300/2023, возбужденном на основании указанного иска ТСЖ «Куратова 76», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО «Стройком».

Решением суда от 11.01.2023 по гражданскому делу № 2-300/2023 (с учётом определения об исправлении описки от 27.01.2023) постановлено:

- исковые требования ТСЖ «Куратова 76» к ФИО6 удовлетворить частично;

- признать за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... признано право общей долевой собственности на помещение размерами 3,54м*1,76м, площадью 6,23 кв.м (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...), на часть помещения (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...), площадью 3,84 кв.м, размерами 2,18м*1,76м, со стороны несущей стены дома, примыкающей к жилому помещению №...;

- в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Куратова 76» к ФИО6 в оставшейся части отказать;

- настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об исключении из состава нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., офис №..., помещения размерами 3,54м*1,76м, площадью 6,23 кв.м (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...), части помещения (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...), площадью 3,84 кв.м, размерами 2,18м*3,54м, со стороны несущей стены дома, примыкающей к жилому помещению №....Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 13.04.2023 решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО6 – без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.09.2023 решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 и апелляционное определение от 13.04.2023 оставлены изменения, кассационная жалоба ФИО6 – без удовлетворения.

При принятии решения от 11.01.2023 судом было установлено, что согласно разработанной ... проектной документации (раздел 3 Архитектурные решения, часть 1) в плане здание имеет Г-образную форму с наружными размерами по длине 87,14 м и шириной 48,74 м. Общая проектная длина здания с учётом его Г-образной формы составляет 135,88 м. Высота здания была запроектирована переменной до 34,6 м до парапета. Входы в офисы согласно указанной проектной документации осуществляется со стороны Октябрьского проспекта. Исходя из проектной документации в осях 13-15 АВ в четвёртом подъезде на первом этаже дома должна была располагаться часть квартиры, вход в которую должен был осуществляться с лестничной клетки первого этажа указанного подъезда. Между лестничной клеткой и входной группой, расположенной в осях 13-15 со стороны Октябрьского проспекта, имелся проход, состоящий из двух помещений, которые в настоящее время включены в состав нежилого помещения с кадастровым номером №... (в качестве помещения №... и части помещения №...). При этом проектом не было предусмотрено наличие двери между помещением, которое в настоящее время включено в состав нежилого помещения с кадастровым номером №... в качестве помещения №..., и лестничной клеткой первого этажа четвёртого подъезда. Кроме того, указанная квартира, отражённая в проектной документации, не должна была иметь сообщение с указанным проходом между лестничной клеткой и входной группой со стороны Октябрьского проспекта.

Также судом при принятии решения от 11.01.2023 было установлено, что в разделе 4 проектной документации – Конструктивные и объёмно-планировочные решения. Часть 1 – указано, офисы запроектированы в цокольном этаже дома. Указаний на проектирование на первом этаже офисов проектная документация не содержит. Согласно разделу 9 проектной документации «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» предусмотренный проектом проход между лестничной клеткой первого этажа четвертого подъезда дома и входной группой со стороны Октябрьского проспекта является одни из путей к эвакуационных выходам из четвертого подъезда дома. При этом, как было указано выше, проектом не предусматривалось устройство двери или иного любого препятствия для эвакуации между этим проходом и лестничной клеткой первого этажа четвёртого подъезда дома.

При принятии решения от 11.01.2023 суд пришёл к выводу о том, что проектной документации на дом следует, что предусмотренный проектной документацией проход от лестничной клетки первого этажа четвёртого подъёзда к входной группе, расположенной со стороны Октябрьского проспекта (в осях 13-15 А-В), не входил в состав какого-либо жилого или нежилого помещения. Через него согласно проекту должен был осуществляться проход от лестничной клетки первого этажа четвёртого подъёзда к входной группе, расположенной со стороны Октябрьского проспекта, в том числе в качестве эвакуационного пути из подъезда на улицу.

... на запрос суда при рассмотрении гражданского дела № 2-300/2023 указывалось, что в хранящуюся у них проектную и рабочую документацию дома не вносились какие-либо изменения в конфигурацию помещения первого этажа четвёртого подъёзда в осях 13-15 А-Д, а также в осях 13-15 А-В.

Аналогичной позиции придерживались представители АО ПИ «Комигражданпроект» (являющегося правопреемником ...) и при рассмотрении настоящего дела.

При рассмотрении гражданского дела № 2-300/2023 представитель ООО «Стройком» пояснял, что включение двух помещений коридоров (тамбуров) в состав офисного помещения, подлежавшего передаче ФИО6 после завершения строительства дома, вероятно, являлось результатом технической ошибки, каких-либо изменений в проектную документацию в этой части не вносилось. Эти тамбуры являлись эвакуационным путём и обеспечивали соблюдение требований пожарной безопасности в доме.

Суд при принятии решения от 11.01.2023 пришёл к выводу о том, что предусмотренных статьями 218 и 8 Гражданского кодекса РФ оснований возникновения гражданских прав, в целом, и права собственности, в частности, в отношении указанного прохода у ФИО6 не имелось. По своим характеристикам и назначению данный проход относится общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, на которое в силу закона возникает право общей долевой собственности у собственников помещений в таком доме. Решений об уменьшении общего имущества путём его реконструкции, влекущей присоединения спорного прохода к нежилому помещению с кадастровым номером №..., собственниками помещений ... не принималось.

При этом судом было установлено, что указанный проход имел на всём протяжении единую проектную ширину – 1,8 м. Помещения №... и №..., включённые в состав нежилого помещения с кадастровым номером №..., имеют разную ширину. Помещение №... имеет ширину 1,76 м, в то время как помещение №... имеет ширину 2,41 м. С учётом того, что ось 13 проходит по капитальной несущей стене дома, ширина помещения №... могла быть увеличена лишь за счёт помещения №... (по поэтажному плану), входящему в состав нежилого помещения с кадастровым номером №....

При принятии решения от 11.01.2023 суд пришёл к выводу о наличии законных оснований для частичного удовлетворения исковых требований ТСЖ «Куратова 76» к ФИО6 о признании за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... права общей долевой собственности на помещение размерами 3,54м*1,76м, площадью 6,23 кв.м (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...), на часть помещения (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...), площадью 3,84 кв.м, размерами 2,18м*1,76м, со стороны несущей стены дома, примыкающей к жилому помещению №....

При этом оснований для признания за собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на оставшуюся часть помещения №... судом установлено не было, поскольку, площадь этого помещения была увеличена за счёт помещения №... (по поэтажному плану), входящего в состав нежилого помещения с кадастровым номером №..., правомерность приобретения которого ФИО6 в собственность не оспаривается.

26.03.2024 ФИО6 обращалась в суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 по гражданскому делу № 2-300/2023, указав в качестве вновь открывшихся обстоятельств на то, что 30.01.2024 и 21.02.2024 ею получены документы, согласно которым для осуществления государственного кадастрового учета помещения, оставшегося после исключения из него соответствующих частей помещения в соответствии с судебным постановлением, необходимо осуществить его обособление путём перепланировки, по результатам которой составить технический план, однако, в рассматриваемом случае виды требуемых работ относятся к реконструкции. Также ФИО6 был представлен проект перепланировки принадлежащего ей нежилого помещения, который, по её мнению, не был учтён судом при вынесении решения.

Вступившим в законную силу 10.06.2024 определением суда от 19.04.2024 отказано в удовлетворении заявления ФИО6 о пересмотре решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 по гражданскому делу № 2-300/2023 по вновь открывшимся обстоятельствам.

11.06.2024 ТСЖ «Куратова 76» обращалось в суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 по гражданскому делу № 2-300/2023, указав в качестве вновь открывшихся обстоятельств на то, что ответчиком представлен проект изменений (перепланировки) от декабря 2014 года, в котором предусмотрена иная конфигурация сквозного прохода/тамбура, отличная от прохода прямоугольной формы, с учётом которой суд принял решение. Также ТСЖ «Куратова 76» было указано на обстоятельства возврата застройщиком ФИО6 денежных средств в размере 640 000 рублей, чем по мнению заявителя, ФИО6 сняла с себя обязанность по возврату спорных помещений в общую собственность собственников помещений дома. Кроме того, договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик продала помещение офиса ФИО9, являлся мнимой сделкой и имел цель сохранить за ответчиком право собственности на спорные помещения сквозного прохода/тамбура после получения денежных средств от застройщика.

Вступившим в законную силу 21.10.2024 определением суда от 16.08.2024 отказано в удовлетворении заявления ТСЖ «Куратова 76» о пересмотре решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 по гражданскому делу № 2-300/2023 по вновь открывшимся обстоятельствам.

При принятии определения от 16.08.2024 суд, в том числе, пришёл к выводу о том, что действия по увеличению площади принадлежащего ФИО6 помещения за счёт имущества, относящегося к общедомовому имуществу, либо увеличение площади общедомового имущества за счёт площади принадлежащего собственнику помещения не являются перепланировкой, а относятся к реконструкции многоквартирного дома.

ТСЖ «Куратова 76», обращаясь в суд с иском, который являлся предметом рассмотрения по делу № 2-300/2023, действовало в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ..., в том числе, и в интересах ФИО1, являющегося собственником ... этом доме (запись в ЕГРП от ** ** **). ФИО6 и ООО «Стройком» являлись участниками производства по делу № 2-300/2023.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Частью 2 ст. 209 указанного Кодекса предусмотрено, что после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Таким образом, ФИО1, ФИО6, ООО «Стройком» и ТСЖ «Куратова 76» не могут оспаривать в настоящем деле установленные судом при рассмотрении гражданского дела № 2-300/2023 факты и правоотношения.

С учётом изложенного, судом не могут быть приняты во внимания показания свидетеля ФИО10, допрошенной по ходатайству представителя ООО «Стройком», и доводы представителей ООО «Стройком» о том, что в проектную документацию дома в установленном порядке на стадии строительства вносились изменения, предусматривавшие создание крыльца на том месте, где расположено помещение тамбура (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...).

Изменений в ЕГРН во исполнение решения суда от 11.01.2023 к настоящему времени не внесено. Конфигурация принадлежащего ФИО6 помещения с кадастровым номером №... к настоящему времени не изменена, обособление части помещения №... (по поэтажному плану), остающейся в собственности ФИО6, не выполнена. Соответственно, кадастровый учёт каких-либо изменений в отношении помещения ФИО6 также не проводился.

Помещение №... на поэтажном плане, отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., по-прежнему отделено от улицы входной группой и является помещением, а не частью наружного крыльца дома.

Вступившим в законную силу 17.04.2025 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 28.01.2025 по гражданскому делу № 2-33/2025 постановлено:

- исковые требования ТСЖ «Куратова 76» к ФИО6 удовлетворить;

- обязать ФИО6 устранить препятствия в пользовании помещениями, относительно которых решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 11.01.2023 по делу № 2-300/2023 (с учётом определения от 27.01.2023 об исправлении описки) за собственниками помещений многоквартирного ... признано право общей долевой собственности, путём передачи ТСЖ «Куратова 76» экземпляра ключей от дверей к сквозному проходу со стороны Октябрьского проспекта и экземпляра ключей от дверей к сквозному проходу со стороны четвертого подъезда;

- решение суда в указанной части обратить к немедленному исполнению;

- в случае неисполнения ФИО6 решения суда о передаче ключей, с ФИО6 подлежит взысканию в пользу ТСЖ «Куратова 76» судебная неустойка в размере 200 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда по день его фактического исполнения.

В период с 24 по 27 декабря 2024 года в форме очно-заочного голосования было проведено общее собрание собственников помещений дома по адресу: ... членов ТСЖ «Куратова 76», на котором, в том числе, было принято решение о предоставлении ФИО1 полномочий на обращение в суд в интересах всех собственников помещений дома с требованием о признании за собственниками помещений указанного многоквартирного дома права общей долевой собственности на часть помещения общего пользования (составная часть прохода из четвёртого подъезда на сторону Октябрьского проспекта), в отношении которой в ЕГРН зарегистрировано право индивидуальной собственности собственника нежилого помещения офис №....

Указанное решение недействительным судом не признано, доказательств ничтожности такого решения материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд при принятии решения исходит из того, что в рассматриваемом споре в части требований о признании за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... права общей долевой собственности на спорную часть помещения №... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., ФИО1 выступает от имени собственников всех помещений указанного многоквартирного дома, которые уполномочили его на обращение в суд с указанными исковыми требованиями. 

Стороной истца указано на то, что увеличение площади помещения тамбура (№... на поэтажном плане и отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...) за счёт площади помещений, приобретённых в установленном порядке ФИО6, является результатом самовольной реконструкции многоквартирного дома. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещения указанного дома, в связи с чем за такими собственниками может быть признано право собственности на оставшуюся часть помещения №... на поэтажном плане, как на результат самовольной реконструкции дома.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст.222 Гражданского кодекса РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44.

Земельный участок с кадастровым номером №..., на котором расположен многоквартирный дом по адресу: ..., в силу положений ст. 36 Жилищного кодексаРФнаходится в общей долевой собственности собственников всех помещений указанного многоквартирного дома.

В целях проверки доводов сторон о соответствии помещения №... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., как результата реконструкции многоквартирного дома по адресу: ..., всем действующим по состоянию на 26.11.2024 (дата обращения истца в суд) обязательным требованиям, а также доводов о наличии или отсутствии нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением указанного помещения в существующем виде, определением суда от 16.06.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Кировская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ Кировская ЛСЭ Минюста России №... от 30.09.2025, помещение №... на поэтажном плане, отражённое в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., не соответствует действующим по состоянию на 26.11.2024 обязательным требованиям, в частности, требованиям пунктов 6.2.1.12, 6.2.2.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», п. 6.1.14 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», п.5.2.7 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям». При использовании указанного помещения в качестве тамбура (то есть по имеющемуся в настоящее время назначению) объект создаёт угрозу жизни и здоровью граждан вследствие требований противопожарной безопасности.

Выводы эксперта о возможности приведения спорного помещения в то состояние, когда оно будет использоваться в качестве крыльца, правового значения в рассматриваемом споре не имеют, поскольку в нестоящее время спорное помещение ограждено от улицы входной группой и не является частью крыльца.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта ФБУ Кировская ЛСЭ Минюста России, обладающему соответствующей квалификацией и специальными познаниями, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключение.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, при которых могли бы быть удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО6, ООО «Стройком», администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... права общей долевой собственности на часть помещения №... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1,41 кв.м (размерами 2,18м*0,65м), со стороны стены, оборудованной дверью, обеспечивающей проход в помещение №... на поэтажном плане и отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №.... В удовлетворении указанных исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (...) к ФИО6 (...), ООО «Стройком» (...), администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) о признании недействительным изменения от 02.04.2015 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой боксового типа по Октябрьскому проспекту – ... от 24.12.2014, заключенного между ФИО6 и ООО «Стройком»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путём аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО6 в отношении помещения размерами 3,54м*1,76м, площадью 6,23 кв.м (№... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...) и в отношении помещения размерами 2,18м*2,41м, площадью 5,25 кв.м (№... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №...); о признании за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: ... права общей долевой собственности на часть помещения №... на поэтажном плане, отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1,41 кв.м (размерами 2,18м*0,65м), со стороны стены, оборудованной дверью, обеспечивающей проход в помещение №... на поэтажном плане и отражённого в составе нежилого помещения с кадастровым номером №..., отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 12.12.2025.