31RS0020-01-2023-006393-52

Дело №2-839/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 марта 2024 года Железнодорожный районный суд г. Воронеж в составе:

председательствующего судьи Примаковой Т.А.,

при секретаре Камневой С.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов и с учетом уточнения требований просит суд взыскать с ФИО3 в ее пользу стоимость непереданных неотделимых улучшений по расписке от 20.06.2023 г., составленной между ФИО1 и ФИО3 в размере 249186,5 рублей, убытки в размере 24000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5934 рублей и расходы по оплате юридических услуг в сумме 42000 руб.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 31.05.2023 года между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о задатке, согласно которого покупатель обязуется купить, а продавец продать объект, находящийся по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 2.1. соглашения окончательная цена объекта составляет 6650000 руб. Сумма в размере 100000 руб. передана Покупателем Продавцу к моменту подписания настоящего соглашения в качестве задатка, сумма в размере 4750 000 руб. будет передана в день подписания основного договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 1800 000 руб. будет передана после государственной регистрации перехода права собственности за счет кредитных средств, предоставляемых Сбербанк.

Согласно п. 4.2. соглашения о задатке Продавец предупрежден об обязанности сохранять продаваемый объект в том виде, в каком его видел покупатель, до момента окончательной передачи новому собственнику. Имущество, являющееся необъемлемой частью квартиры, должно быть предано Покупателю в качественном состоянии с учетом нормального физического износа. В стоимость без дополнительных плат входят: кухонный гарнитур, бойлер, плита, два кондиционера, шкаф в коридоре.

20.06.2023 года между Покупателем ФИО1 и Продавцом ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно которого покупатель приобретает собственность у Продавца объект недвижимости - жилое помещение с кадастровым номером № ....., общей площадью 84.8 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>

Согласно п.1.4. Договора объект недвижимости продается за 2800000 руб.. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Согласно п. 2.1. Договора оплата объекта недвижимости и иных неотделимых улучшений производится частично за счет собственных денежных средств и частично за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк».

В исполнение принятых на себя обязательств по приобретению объекта ФИО1 передала, а ФИО3 получила денежные средства, в размере 2 800 000 руб., факт оплаты подтверждается следующим:

соглашением о задатке и распиской от 31.05.2023 г., согласно которого ФИО3 получила от истца денежные средства в размере 100 000 руб.;

распиской от 20.06.2023 г., согласно которой ФИО3 получила от истца денежные средства в размере 1 000 000 руб.:

документами о банковском переводе ответчику за счет предоставленных мне ПАО «Сбербанк» кредитных денежных средств в размере 1 800 000 руб.

Фактически между сторонами заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, согласно которого ФИО3 передает ФИО1 вместе с объектом имущество, являющееся необъемлемой частью объекта и неотделимыми улучшениями, что подтверждается распиской от 20.06.2023 года.

30.06.2023 г. ФИО3 были переданы ФИО1 ключи от объекта по договору купли-продажи от 20.06.2023 г.

В нарушение условий договора ФИО3 Покупателю не было передано имущество, являющегося неотделимыми улучшениями и неотъемлемой частью объекта, а именно отсутствовал бойлер, плита, два кондиционера, шкаф в коридоре. Данные неотделимые улучшения были вырваны из стен, чем ухудшили качество передаваемого объекта в нарушении п. 4.2. соглашения о задатке.

ФИО1 была вынуждена за личные денежные средства приобрести в приобретенный по договору купли-продажи от 20.06.2023 г. объект бойлер, плиту, два кондиционера и шкаф в коридор на общую сумму 249186,5 руб. и оплатить их установку на сумму 24200 руб.: Бойлер Ariston стоимостью 14 677,50 руб., что подтверждается товарным чеком № ..... от 13.07.2023 г.; Плита электрическая Gefest стоимостью 33 799 руб., что подтверждается товарным чеком от 17.07.2023 г.; Сплит система Shift стоимостью 18710 руб., монтаж 7500 руб., что подтверждается товарным чеком от 18.07.2023 г.; Кондиционер шафт 09 стоимостью 20000 руб.. что подтверждается товарным чеком от 06.07.2023 г.; Встроенный Шкаф в коридор стоимостью 162000 руб. 

Требование истца о возврате предварительно оплаченных денежных средств за непереданное имущество осталось без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

Представитель истца по ордеру № ..... от 20.02.2024 года адвокат Портных Ю.В. до перерыва 25.03.2024 года в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности 36 АВ № ..... от 16.02.2024 года ФИО4 в судебном заседании 25.03.2024 года исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК Российской Федерации).

Согласно ст.12 ГПК Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. 

Задачей гражданского судопроизводства является повышение гарантий и эффективности средств защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских правоотношений при соблюдении требований закона.

Согласно ст.8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса (ст. 455 ГК РФ).

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (ст. 487 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Из материалов дела следует, что 31.05.2023 года между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о задатке, согласно которого покупатель обязуется купить, а продавец продать объект, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для чего подписать договор купли-продажи в назначенный срок (л.д. 10-11).

Согласно п. 2.1. соглашения окончательная цена объекта составляет 6650000 руб. Сумма в размере 100000 руб. передана Покупателем Продавцу к моменту подписания настоящего соглашения в качестве задатка, сумма в размере 4750 000 руб. будет передана в день подписания основного договора купли-продажи, оставшееся сумма в размере 1800 000 руб. будет передана после государственной регистрации перехода права собственности за счет кредитных средств, предоставляемых Сбербанк.

Согласно п. 4.2. соглашения о задатке Продавец предупрежден об обязанности сохранять продаваемый объект в том виде, в каком его видел покупатель, до момента окончательной передачи новому собственнику. Имущество, являющееся необъемлемой частью квартиры, должно быть передано Покупателю в качественном состоянии с учетом нормального физического износа. В стоимость без дополнительных плат входят: кухонный гарнитур, бойлер, плита, два кондиционера, шкаф в коридоре.

Согласно п.3.2. соглашения действие данного соглашения прекращается с момента подписания договора купли-продажи.

20.06.2023 года между Покупателем ФИО1 и Продавцом ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно которого покупатель приобретает собственность у Продавца объект недвижимости - жилое помещение с кадастровым номером № ....., общей площадью 84.8 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12-15).

Согласно п.1.4. Договора объект недвижимости продается за 2800000 руб.. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Согласно п. 2.1. Договора оплата объекта недвижимости и иных неотделимых улучшений производится частично за счет собственных денежных средств и частично за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк».

В исполнение принятых на себя обязательств по приобретению объекта ФИО1 передала, а ФИО3 получила денежные средства, в размере 2800000 руб., факт оплаты подтверждается следующим:

соглашением о задатке и распиской от 31.05.2023 г., согласно которого ФИО3 получила от истца денежные средства в размере 100 000 руб.;

распиской от 20.06.2023 г., согласно которой ФИО3 получила от истца денежные средства в размере 1 000 000 руб.:

документами о банковском переводе ответчику за счет предоставленных мне ПАО «Сбербанк» кредитных денежных средств в размере 1 800 000 руб.

Кроме того, согласно расписке от 20.06.2023 года ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в размере 3850000 руб. в счет оплаты за иные неотделимые улучшения, произведенные на основании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16-24).

Фактически ФИО1 передала ФИО3 денежные средства в общем размере 6650000 руб. в счет оплаты квартиры и иных неотделимых улучшений.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

При этом п.1.7. договора купли-продажи содержит положение о том, что стороны пришли к соглашению, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта недвижимости от продавца к покупателю. 

30.06.2023 г. ФИО3 были переданы ФИО1 ключи от объекта по договору купли-продажи от 20.06.2023 г., что подтверждается актом приема-передачи ключей (л.д. 44-45).

При передаче ключей обнаружено, что в квартире отсутствуют бойлер, плита, два кондиционера, шкаф в коридоре, на что указано ФИО1 в акте, и не отрицается ФИО3

ФИО1 за личные денежные средства приобрела вместо непереданных вещей: бойлер, плиту, два кондиционера и шкаф в коридор на общую сумму 249186,5 руб., оплатила их установку на сумму 24200 руб., из них: бойлер Ariston стоимостью 14 677,50 руб., что подтверждается товарным чеком № ..... от 13.07.2023 г.; Плита электрическая Gefest стоимостью 33 799 руб., что подтверждается товарным чеком от 17.07.2023 г.; Сплит система Shift стоимостью 18710 руб., монтаж 7500 руб., что подтверждается товарным чеком от 18.07.2023 г.; Кондиционер шафт 09 стоимостью 20000 руб.. что подтверждается товарным чеком от 06.07.2023 г.; Встроенный Шкаф в коридор стоимостью 162000 руб. (л.д. 25-37).

13.07.2023 года ФИО1 направила в адрес ответчика досудебное требование с просьбой возвратить денежные средства в размере 273386,50 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены неотделимых улучшений, приобретенных по расписке от 20.06.2023 года (л.д. 46-47). Претензия осталась без удовлетворения.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что ни договор купли-продажи, ни расписка от 20.06.2023 года не содержат перечень имущества, находящегося в спорной квартире, которое переходит в собственность покупателя. Довод истца о том, что данный перечень имеется в соглашении о задатке, суд не может принять во внимание, поскольку действие соглашения о задатке прекращено с момента подписания договора купли-продажи, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Предварительный договор с условиями продажи квартиры между сторонами не заключался в соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ. Соглашение о задатке от 31.05.2023 подтверждает намерение заключить договор купли-продажи в установленный срок, а передача денежных средств обеспечивает исполнение основного договора, в предмете Соглашения не указан перечень неотделимых улучшений, являющихся неотъемлемым условием планируемой сделки, не указана стоимость (рыночная оценка) спорного имущества.

Как следует из условий договора купли-продажи покупатель приобретает в собственность у Продавца объект недвижимости - жилое помещение с кадастровым номером № ....., общей площадью 84.8 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес> Продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, какими-либо обязательствами не обременен.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Судом установлен и сторонами не оспаривался факт написания расписки и получения ответчиком от истца денежных средств в размере 3850000 руб. за иные неотделимые улучшения.

Вместе с тем, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального значения слов и выражений, содержащихся в тексте расписки, она не содержат конкретный перечень неотделимых улучшений. Представитель ответчика утверждает, что в расписке шла речь о евро ремонте, который имеет место в квартире. Представленные суду фотографии подтверждают наличие в приобретенной квартире ремонта хорошего качества. Исходя из содержания расписки усматривается, что денежные средства ответчиком получены за неотделимые улучшения, то есть указанное уже имело место быть на дату написания расписки, без наличия какого-либо обязательства ответчика перед истцом.

Договор купли-продажи состоялся, в настоящее время сторонами не оспаривается. 

Не включение сторонами в условия договора перечня имущества, подлежащего передаче вместе с квартирой, не позволяет суду расширительно толковать указанные в расписке «иные неотделимые улучшения».

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что между сторонами не достигнуто соглашение о передаче такого имущества, как бойлер, плита, два кондиционера, шкаф в коридоре, в собственность покупателя квартиры, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств, затраченных истцом для приобретения и установки имущества в квартиру, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд учитывает, что ФИО1 просит взыскать с ответчика денежные средства, затраченные ей на приобретение новой техники, ей не принят во внимание износ демонтированной техники, доказательств того, насколько снизилась стоимость приобретенного ей по договору купли-продажи имущества в связи с не передачей части имущества суду не представлено. 

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств суду не предоставлено и в соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ основывает решение на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56-57, 194-198 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.А. Примакова

Мотивированное решение составлено 04.04.2024 года