Дело № 3а-68/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 07 августа 2017 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Рожелюк А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 8 200 800 рублей, возложив на истца обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения о рыночной стоимости земельного участка.

В обоснование требований указано, что истцы являются собственниками указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета №20161205-1 от 05.12.2016 г. Так как значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает права административных истцов и приводит к необоснованному увеличению суммы земельного налога, то, ссылаясь на действующее законодательство, просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО3 уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 8 309 641 рубль, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечена администрация муниципального образования «Низинское сельское поселение» Ломоносовского муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области Войцех Т.В. просила требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006, исходя из площади земельного участка и удельного показателя 725,43 руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 г. №383«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» для группы земельных участков в разрешенным использованием – для ведения дачного хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Ломоносовского района Ленинградской области. На сегодняшний день, оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО4 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО5 указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поэтому правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. Требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. Представлены замечания по отчету об установлению рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО5 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области и администрация муниципального образования «Низинское сельское поселение» Ломоносовского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом. 

В возражении относительно заявленных требований заместитель руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО6, ссылаясь на Постановление Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области», полагала обоснованным применение удельного показателя равного 725,43 руб./кв.м. для расчета кадастровой стоимости земельного участка. Просила дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля М.К.А., пояснения эксперта П.Ю.В., согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

С учетом требований ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 (в ред. от 17.09.2012) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков для Ломоносовского района Ленинградской области составляет 725,43 руб./кв.м. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, ФИО2 являются собственниками земельного участка, доля в праве по ?, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 29 162 286 руб.; кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 13.08.2012.

Отчетом № 20161205-1 от 05.12.2016 г., составленным оценщиком М.К.А., являющимся членом некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 13.08.2012 г., определена в размере 8 200 800 рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является для ведения дачного строительства, что соответствует текущему виду разрешенного использования земельного участка. 

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщик указал, что в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 10 объектов-аналогов, расположенных в иных районах Ленинградской области и отличающиеся по площади от объекта оценки. Оценщиком определены веса для каждого из ценообразующих факторов (метод анализа иерархий). Далее нормированное значение кодировки перемножалось с весом фактора и суммировались, рассчитана рыночная стоимость 1 кв. м., рыночная стоимость объекта оценки с учетом согласования результатов и округления результата. 

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик М.К.А. показал, что при проведении оценки, им использовался сравнительный подход и применялась техника моделирования. С данной категорией земель объекты-аналоги, расположенные в Ломоносовском районе, подобрать не смогли. Все объекты-аналоги актуальны на 2012 год. Объектам, расположенным во Всеволожском и Ломоносовском районах, присвоены одинаковые коды, так как данные районы расположены близко к Санкт-Петербургу. Сравнительная таблица в отчете не приведена. Правильные данные в отношении объекта оценки указаны в таблице №15, а не в таблице №12. Обоснований для скидки на торг в размере 15% в отчете не приведено. Итоговые данные не совпадают. 

По ходатайству представителя административных истцов ФИО7, ФИО2 – ФИО3 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 23 июня 2017 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13 августа 2012 г.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО расположенному по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заключения эксперта П.Ю.В. от 25.07.2017 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 13.08.2012 г. составляет 8 309 641 рубль. 

Для проведения оценки земельного участка экспертом отобраны сравнительный подход и в его рамках применен метод прямого сравнения продаж. В качестве аналогов отобраны пять объектов, расположенных в Ломоносовском районе Ленинградской области, и наиболее близкие по своим характеристикам к оцениваемому объекту. Проведена корректировка по таким элементам сравнения как скидка на торг, близость водных объектов, удаленность от КАД, масштаб, Коэффициент вариации ряда составляет 26,2%. 

В судебном заседании эксперт П.Ю.В. пояснил, что объект-аналог №1 и оцениваемый объект находятся в одном сегменте рынка. Корректировка по виду разрешенного использования, по назначению не проводилась, поскольку в отношении ДНП и СНТ ценовые подходы одинаковы. Корректировка по такому признаку как близость водных объектов проводилась, поскольку это один из важных ценообразующих факторов.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 13.08.2012 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете №20161205-1 от 05.12.2016 г., а также судебным экспертом в заключении от 25.07.2017 г. определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Так как очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ленинградской области в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает возможным восстановить ФИО1, ФИО2 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки и повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. 

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке № 20161205-1 от 05.12.2016 г. суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта от 25.07.2017 г., суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта 25.07.2017 г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка по состоянию на 13.08.2012 г.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 23 января 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 8 309 641 рублей, удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 8 309 641 (восемь миллионов триста девять тысяч шестьсот сорок один) рубль, по состоянию на 13 августа 2012 года, на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 23 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 09 августа 2017 года.