Дело № 3а-210/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000100-57 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                    15 июня 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров, аптекой и инженерными коммуникациями, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 6 893 000 руб. по состоянию на 01.01.2019; обязать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести изменения в сведения ЕГРН.

    В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является соарендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. 

            Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 13 756 979,46 рублей.

            Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 15773/21 от 15.12.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 6 893 000 руб.

    Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержал.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

           Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данное лицо не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

            Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля в судебное заседание не явилось, представило письменные возражения, полагало, что заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

            Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

    Заслушав административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что ФИО1 на основании договора № 24397-МЛ аренды земельного участка от 08.11.2012 является соарендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: . По информации МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля от 17.05.2022 договоры аренды указанного земельного участка заключены также с ФИО15, ФИО16, ООО «Пролек-Фарм», ФИО18, ФИО14; в отношении ФИО11, ФИО10, ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО8 производится расчет за фактическое использование земельного участка. 

    В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

           Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

    В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. 

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ФИО1 является соарендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ФИО1 имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составила 13 756 979,46 руб. (п. № Приложения №2 к приказу).

Административным истцом представлен Отчет № 15773/21 от 15.12.2021 оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 6 893 000 руб. 

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля о невозможности использования в качестве объектов-аналогов земельные участки по адресу: 1) , и 2) , поскольку они предоставлены на праве аренды по соответствующим договорам, права на данные земельные участки могут быть переданы только при наличии на них объектов капитального строительства, судом отклоняются. 

Указанные доводы административного ответчика и заинтересованного лица об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения по данным аналогам не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время, как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, относятся к одному сегменту рынка. 

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Замечание департамента о том, что оценщик не проводит корректировку на вид разрешенного использования в отношении объекта-аналога № 1 (), несостоятельно и судом отклоняется. 

Административный ответчик ссылается на то, что данный объект-аналог на дату оценки имел вид разрешенного использования – под ИЖС, объект оценки - для размещения торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров, аптекой и инженерными коммуникациями. Кроме этого, по состоянию на 01.01.2019 объект-аналог №1 разделен на два участка. Вместе с тем, содержанием Отчета подтверждается, что на дату оценки данный участок представлял собой участок с кадастровым номером №, который предлагался для строительства объекта бытового обслуживания с инженерными коммуникациями, о чем указано в тексте объявления. Из дополнительных пояснений оценщика ФИО4 в судебном заседании следует, что в данном случае корректировка на вид разрешенного использования не подлежит применению, так как объект оценки и аналог соответствуют одному торгово-офисному сегменту. Раздел указанного земельного участка на два самостоятельных объекта с видом разрешенного использования под ИЖС произошел после даты оценки спорного объекта, а, следовательно, ссылки департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на данное обстоятельство несостоятельны и не могут быть приняты во внимание. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении корректировки на местоположение судом отклоняются. В обоснование указанного довода административный ответчик указывает, что оценщиком определено местоположение объекта оценки – спальный микрорайон современной высотной застройки, в то время, как правильным является отнесение объекта оценки к центру административного района. 

Вместе с тем, из содержания Отчета следует, что оценщиком проанализированы фактические данные об объекте оценки, в том числе и о его местоположении. В Отчете на стр. 86-89 и 123-126 описывается подробное обоснование определения местоположения объекта оценки, где рассматривается «радиус охвата» объекта 250 м., который характеризуется как «спальные микрорайоны высотной застройки». С учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 оснований не согласиться с выводами оценщика в указанной части у суда не имеется. Отчеты об оценке №14386/20, №13872/20 подготовлены оценщиком ФИО4 в отношении иных объектов оценки, в связи с чем ссылки на них несостоятельны, правильности выводов оценщика в части местоположения спорного объекта оценки они не опровергают. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 15773/21 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15773/21 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15773/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 15.03.2022.

    Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости указанного земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров, аптекой и инженерными коммуникациями, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 6 893 000 (шесть миллионов восемьсот девяносто три тысячи) руб.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 марта 2022 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                    О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 17 июня 2022 года