Дело № 3а-209/2019 25 декабря 2019 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Белоногого А.В.,

при секретаре Вагановой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-209/2019 по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «ПетроЭлектроКомплекс» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга 28 ноября 2018 года издан приказ №130-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», которым установлена новая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 59 396 371 рубль. Данный приказ вступил в силу 1 января 2019 года. Первоначальный текст приказа опубликован на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга http://www.gov.spb.ru, 30 ноября 2018 года, на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 3 декабря 2018 года, а также в периодическом издании «Недвижимость и строительство Петербурга», №48, 3 декабря 2018 года – 10 декабря 2018 года (опубликован без приложений).

Закрытое акционерное общество «ПетроЭлектроКомплекс» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:07:003157:1843 в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, 19 815 000 рублей; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 78:07:003157:1574 в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, 171 587 000 рублей.

Административный иск мотивирован тем, что истцу принадлежит на праве собственности вышеуказанный земельный участок, общей площадью 1 129 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, а также объект недвижимости – нежилое здание, расположенное на этом же земельном участке.

Установленная по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка и здания значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права истца, как налогоплательщика налога на имущество и земельного налога.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 23 октября 2019 года принят отказ закрытого акционерного общества «ПетроЭлектроКомплекс» от административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 78:07:0003157:1574, расположенного по адресу: 

<

...>; производство по административному делу № 3а-209/2019 в данной части прекращено.

В обоснование требований истец также указал, что обращался в Санкт-Петербургское государственной бюджетное учреждение «ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 78:07:003157:1843, однако его заявление оставлено без удовлетворения.

В судебное заседание представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 

<

дата>, явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивает.

Представитель ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, действующий на основании доверенности от 

<

дата>, в судебное заседание явился, не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Заинтересованное лицо, Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ», административный ответчик, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, проверив материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ПетроЭлектроКомплекс» является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003157:1843, площадью 1 129 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера К, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения административно-управленческих и общественных объектов (том 1, л.д.10).

Согласно кадастровой справке от 10 июля 2019 года, кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в ЕГРН, по состоянию на 1 января 2018 года, составляет 298 845 981 рубль 75 копеек и определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 28 ноября 2018 года №130-п (том 1, л.д.18).

ЗАО «ПетроЭлектроКомплекс» 19 сентября 2019 года обратилось в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ» от 10 октября 2019 года №349/2019 ЗАО «ПетроЭлектроКомплекс» отказано в пересчёте кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 78:07:0003157:1843 (том 2, л.д.23-24).

В обоснование требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка истец представил отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, литера К, №..., выполненный 4 июня 2019 года оценщиком ООО «АПХИЛЛ» ФИО3 (том 1, л.д.20-140).

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость объекта оценки на 1 января 2018 года составляет 19 815 079 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – далее Закон об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 указанного закона устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статья 17.1 Закона об оценочной деятельности следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке в соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёт, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте. Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 10 данного Федерального стандарта оценки предусмотрено, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В ходе судебного разбирательства с целью определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проведена судебная экспертиза отчёта об оценке от 4 июня 2019 года №СП/АБ-43/19, на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 28 октября 2019 года, результаты которой оформлены заключением эксперта ФИО4 общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» №... от 2 декабря 2019 года (том 2, л.д.43-99).

По результатам исследования экспертом ФИО4 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №78:07:0003157:1843, расположенного по адресу: 

<

...>, литера К, по состоянию и в ценах на 1 января 2018 года (НДС не облагается), округлённо составляет 37 000 000 рублей (том 2, л.д.120-241).

По результатам исследования также экспертом ФИО4 сделан вывод, что отчёт об оценке от 4 июня 2019 года №..., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчёта допущены нарушения и ошибки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой.

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Как следует из положений статьи 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признаётся член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, к квалификации экспертов, имеющих право на проверку отчёта об оценке, законом установлены специальные требования. 

Как указано ранее, представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, литера К, №..., выполнен 4 июня 2019 года оценщиком ООО «АПХИЛЛ» ФИО3, членом саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков (регистрационный номер №... от 4 июля 2018 года) (том 1, л.д.107-108); его ответственность застрахована в АО «АльфаСтрахование» (том 1, л.д.109-110); ФИО3 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №... от 16 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (том 1, л.д.111).

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО3 необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам её проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к форме и содержанию отчётов о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчёта об оценке №... от 4 июня 2019 года.

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» ФИО4, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Участвующими в деле лицами не опровергнуты выводы эксперта ФИО4 о том, из текста отчёта не ясен общий объём подобранных оценщиком объектов-аналогов и механизм их подбора; оценщиком приведена таблица анализа рыночной информации о предложении 11 земельных участков (лист отчёта №...).

В то же время, далее в отчёте содержится отображённая на карте информация о 12 объектах-аналогах.

Применяя сравнительный подход для проведения оценки, как верно указано экспертом ФИО4, оценщиком допущено нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО №..., согласно которому при проведении оценки должен быть описан объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке.

Исходя из указанного, экспертом сделан правильный вывод, что подбор объектов-аналогов, которые в силу пункта 10 ФСО №... для целей оценки представляют объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, не осуществлён обоснованно.

В тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11 ФСО №...).

Обоснованно указано экспертом, что в отчёте ссылки на источники информации частично не удовлетворяют требованиям приведённого ФСО №...; в частности, отсутствует информация о дате публикации объявлений о продаже объектов-аналогов, что не позволяет проверить актуальность сведений на дату оценки.

С учётом изложенного, и принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются; административным истцом заключение также не оспорено, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта оценки; при этом выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчёта об оценке не соответствующим требованиям законодательства); экспертом учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, в том числе: применяемые стандарты оценки; основные факты и выводы, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

Суд учитывает, что экспертом ФИО4 произведён осмотр объекта оценки.

Таким образом, составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного жилого помещения. Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, пункта 22а Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Исходя из изложенного, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ФИО4; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая изложенное, а также то, что стороны не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ФИО4 от 2 декабря 2019 действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определённом в данном заключении, равном 37 000 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Датой обращения административного истца в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка является 8 августа 2019 года.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 25 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, ввиду того, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), подлежит указанию дата обращения административного истца в суд 8 августа 2019 года.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №78:07:0003157:1843, площадью 1 129 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера К, категория земель: земли населённых пунктов, по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости, равном 37 000 000 (Тридцати семи миллионам) рублей.

Датой обращения ЗАО «ПетроЭлектроКомплекс» с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 8 августа 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: