Дело № 2-144/2024 (2-3367/2023)

УИД 58RS0027-01-2023-004574-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2024 года г. Пенза

Октябрьский районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Романовой В.А.,

при секретаре Поповой Д.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании неустойки по договору купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 09.10.2023 между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 4.13 договора продавец взяла на себя обязательство освободить квартиру от всех зарегистрированных лиц, от личных вещей и проживания в срок не позднее 01.11.2023. Согласно п. 1.8 договора в указанной квартире зарегистрированы ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме. Продавцом обязанности должным образом не исполняются. До настоящего времени жилой дом не освобожден от регистрации со стороны ответчиков. Квартира не передана по акту приема-передачи. ФИО2 снялась с регистрационного учета, ФИО3 не снялся до настоящего времени с регистрационного учета в спорной квартире. Оба ответчика в спорной квартире не проживают, имущества и принадлежащих им вещей не имеется. В спорной квартире в настоящее время никто не проживает, ответчики сохраняют в нем формальную регистрацию. Являясь собственником квартиры, истец не может в полной мере реализовать свое право на владение, пользование и распоряжение своей собственностью из-за ответчиков, несет бремя содержания дома, оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Спорная квартира до настоящего времени не передана по акту - приема-передачи, ключей от квартиры у нее нет. В силу п. 5.1 договора в случае, если продавец дал покупателю недостоверные сведения, гарантии о зарегистрированных лицах в отчуждаемой квартире и лиц, сохраняющих права пользования квартирой после ее приобретения покупателем, на дату заключения договора согласно пп. 1.7, 1.8 договора, он обязан оплачивать неустойку покупателю в размере 100 000 руб. П. 5.2 договора предусматривает за нарушение продавцом срока передачи квартиры покупателю право покупателя требовать неустойки в размере 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки. 

На основании изложенного, просит: прекратить право пользования ФИО3 квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, снять его с регистрационного учета; взыскать с ФИО2 в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 14 105 руб., за нарушение сроков снятия с регистрационного учета в размере 100 000 руб., а всего в сумме 114 105 руб. 

20.12.2023 от представителя истца по доверенности ФИО4 поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 69 730 руб., за нарушение сроков снятия с регистрационного учета ФИО9 в размере 100 000 руб.

Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 20.12.2023 производство по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 в части прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета ФИО3 прекращено в связи с отказом от иска в названной части.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования с учетом их дополнений от 20.12.2023, доводы, изложенные в них, поддержал в полном объеме. Полагает, что ответчик ФИО2 не выполнила обязательств по снятию с регистрационного учета ФИО3 к установленному договором сроку. П. 3.1 договора во взаимосвязи с п. 4.3 договора обязывает продавца передать квартиру покупателю по акту в срок до 01.11.2023 после освобождения квартиры от всех зарегистрированных лиц, вещей и проживания. Снятие с регистрационного учета ФИО5 состоялось лишь 05.12.2023, в связи с чем подписание акта приема-передачи состоялось 09.12.2023. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме.

Представитель ответчика по ордеру ФИО6 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях, согласно которым считает требования истца несостоятельными и надуманными. Не оспаривала факт заключения 09.10.2023 договора купли-продажи между сторонами. Первоначально истец была готова 01.11.2023 встретиться с ФИО2 для получения ключей от квартиры, поскольку по состоянию на 01.11.2023 квартиры была освобождена от зарегистрированных людей, вещей, ответчик была готова передать квартиру и ключи. ФИО2 снялась с регистрационного учета по состоянию на 01.11.2023. ФИО3 прекратил право пользования квартирой и проживал у соседей в квартире № указанного дома, но с учета не снялся. С 01.11.2023 истец перенесла дату и время встречи для получения ключей на 03.11.2023, однако 03.11.2023 не явилась, от получения ключей отказалась, поскольку ФИО3 не снялся с регистрационного учета. Связь с истцом осуществлялась ответчиком ФИО2 через риелтора Ольгу, личного общения с истцом у ответчика не было. Получив копию искового заявления, ответчик направила в адрес истца требование о получение ключей от квартиры. 09.12.2023 ключи от квартиры были переданы истцу. В соответствии с п. 1.8, 1.9 договора истец знал о зарегистрированных в квартире лицах. Ответчик до 01.11.2023 освободила квартиру от зарегистрированных лиц, от вещей. За ключами по неизвестным причинам покупатель (истец ФИО1) 01.11.2023, а затем 03.11.2023 не явилась, инициативы в этом не проявляла. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель третьего лица УВМ УМВД России по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие; решение оставляет на усмотрение суда.

Выслушав мнение участников процесса, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 3 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 09.10.2023 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 30,5 кв.м., этаж 5, адрес (месторасположение): 

<

адрес>, кадастровый № (п. 1.1 договора, копия в деле). Стоимость недвижимого имущества составляет 1 835 000 руб. (п. 2.1 договора). 

В соответствии с п. 1.8 договора продавец заверяет покупателя, что на момент заключения договора в квартире зарегистрированы следующие лица: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно п. 3.1 договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимого имущества осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок не позднее 01.11.2023.

В соответствии с п. 4.1.3 договора продавец обязуется освободить квартиру от всех зарегистрированных лиц, освободить квартиру от личных вещей и проживания в срок не позднее 01.11.2023 и передать покупателю недвижимое имущество по передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Согласно п. 5.2 договора за нарушение продавцом срока передачи недвижимого имущества, предусмотренного п. 3.1 договора, покупатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки. 

Как установлено судом, право собственности на проданный ответчиком объект недвижимости зарегистрирован за истцом 10.10.2023 за номером государственной регистрации №. Указанное обстоятельство подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской ЕГРН от 23.10.2023.

Согласно копии паспорта ФИО9 (копия в деле) он снят с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес> с 05.12.2023, о чем имеется соответствующая запись в паспорте. 

Судом также установлено, что именно 09.12.2023 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписан передаточный акт (копия в деле), согласно которому квартира по адресу: 

<

адрес>, передана покупателю ФИО1 Таким образом, в нарушение п. 3.1 договора купли-продажи, заключенному между сторонами, передача квартиры состоялась 09.12.2023 г., то есть позднее указанного в договоре срока. Следовательно, стороной ответчика нарушен срок передачи имущества. 

Довод ответчика о том, что истец уклонялась от получения ключей и подписания передаточного акта не подтверждены материалами дела. Кроме того, как пояснил в суде представитель ответчика, ответчик знала об отсутствии надлежащим образом оформленных полномочий у риелтора, дающих права последней на представление интересов истца и совершение от ее имени каких-либо действий. Отсюда представленные суду скриншоты переписки ответчика с риелтором в качестве доказательств и обоснования своих возражений не могут быть приняты судом в качестве доказательств. Также в нарушение требований ст.71 ГПК РФ надлежащим образом не заверены. Более того, риелтор не является стороной договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, в связи с чем судом не принимаются во внимание вышеуказанные доводы. 

21.11.2022 ответчиком ФИО2 направлено в адрес истца уведомление (копия в деле), в которой предлагает истцу в кратчайший срок принять ключи от квартиры. Факт отправки уведомления подтверждается кассовым чеком с описью вложений от 21.11.2023 (копия в деле), т.е. ответчик принял меры по передаче квартиры, однако это имело место после обращения истца в суд.

Так, допрошенная в суде свидетель ФИО8 суду показала, что 01.11.2023 видела на площадке ответчика, который освобождал спорную квартиру от своих вещей, и проживал у своего соседа. Со слов ответчика ФИО2 ей известно, что последняя пыталась передать квартиру истцу, но та уклонялась. К данным показаниям суд относится критически, т.к. юридически значимым обстоятельством является пункт 4.1.3 договора, в котором продавец-ответчик обязан передать покупателю-истцу квартиру по передаточному акту не позднее 01.11.2023 г. 

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что истцом как продавцом ФИО2 нарушен срок передачи квартиры, установленного договором купли-продажи не позднее 01.11.2023, на 38 дней (с 02.11.2023 по 09.12.2023), что является основанием для применения положений п. 5.2 договора купли-продажи и начисления неустойки в размере 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки. 

Расчет задолженности, представленный истцом, проверен судом и признан верным, соответствует условиям договора, контррасчета и доказательств, свидетельствующих об ином размере неустойки, ответчиками, вопреки ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

В заявленных требованиях истец просит взыскать неустойку в размере 69 730 руб. Указанный размер неустойки суд считает несоразмерной. 

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации)(п. 73).

… кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74).

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако снижение неустойки не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 28 апреля 2022 года N 940-О гражданское законодательство предусматривает неустойку, размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Содержащееся в пункте 1 статьи 330 и статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, направлено на защиту интересов кредитора, нарушенных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, и одновременно на достижение баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 года N 3030-О).

Таким образом, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, должна соответствовать последствиям нарушения, принимая во внимание период неисполнения ответчиком обязательства по договору, отсутствие доказательств возникновения у истца негативных последствий, в том числе убытков, исходя из требований разумности и справедливости, суд считает возможным снизить размер неустойки до 40 000 руб.

Размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, определен судом исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, в том числе незначительности просрочки ФИО2 в исполнении обязательства по договору, предпринимаемых попытках на передачу квартиры посредством направления письма в адрес истца, а также отсутствия у истца убытков, что вопреки позиции истца в данном случае соответствует принципу соблюдения баланса интереса сторон.

Сумма взысканной с ответчика неустойки учитывает соотношение размера неустойки и суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, степень нарушения обязательств ответчиком, срок нарушения обязательств, а также конкретные обстоятельства дела, в связи с чем нарушений прав истца не допущено.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае если продавец дал покупателю недостоверные заверения и гарантии о зарегистрированных лицах отчуждаемой квартире и лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее приобретения покупателем на дату заключения договора, согласно п. 1.7, 1.8 договора, он обязан оплатить неустойку покупателю в размере 100 000 руб. (п. 5.1 договора). 

В своих заявленных требованиях истец просит также взыскать 100 000 руб. со ссылкой на п. 5.1 заключенного между сторонами договора купли-продажи. 

Суд считает данный пункт договора ответчиком ФИО2 нарушен не был, поскольку в п. 1.8 договора ответчик уведомил истца о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире: ФИО2, ФИО5 Иных обязанностей, вытекающих из указанного пункта договора, вопреки доводам истца, ни у ФИО2. ни у ФИО5 не имелось. Учитывая изложенное, в удовлетворении требований о взыскании неустойки, предусмотренной п. 5.1 договора купли-продажи следует отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки по договору купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ..., в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ур. 

<

адрес>, паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ..., неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 40 000 руб.00 коп., в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения. 

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании неустойки по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 19 января 2024 года.

Председательствующий -