РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2020 года г. Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе: 

председательствующего Громова С.В.,

при секретаре Дикаревой О.А., 

с участием 

истца ФИО1, представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6,

представителя ответчика ООО «УК Континент» по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1415/2020 по иску ФИО1, ФИО3 к ФИО8, ФИО5, ФИО9, ООО «УК Континент» о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений,

установил:

ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО8, ФИО5, ФИО9, ООО «УК Континент» о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений. В обоснование исковых требований указали, что являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, являющегося частью Торгового центра «Континент» по адресу: 

<

адрес>. Собственниками нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и занимаемого ТЦ «Континент», являются: ФИО8, ФИО5, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО1, ФИО14, ФИО9, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО3, ФИО22, ФИО23 и ООО «Колибри». ДД.ММ.ГГГГ состоялся подсчет голосов заочного собрания собственников нежилых помещений расположенных в здании ТЦ «Континент». На повестку дня были поставлены следующие вопросы: определение порядка подсчета голосов при проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений; избрание председателя собрания, секретаря собрания, членов счетной комиссии; выбор управляющей компании; утверждение договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг; согласование срока действия договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг; утверждение размера платы за эксплуатационные и коммунальные услуги; заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями; определение порядка доведения информации до собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>; определение места хранения протоколов общих собраний; предоставление права на обработку персональных данных. Собрание было инициировано ответчиком ФИО9 По итогам проведенного голосования собственниками недвижимого имущество приняты решения: утверждение порядка подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня исходя из соотношения долей, установленных договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ - об избрании в качестве управляющей организации - ООО «УК Континент»; утверждение условий договора оказания эксплуатационных услуг с управляющей компанией; о заключении с управляющей компанией договора на 5 лет; утверждение размера арендной платы за содержание 1 квадратного метра помещения в месяц и другие решения, вынесенные на повестку общего собрания собственников. Ссылаясь на положения ст. ст. 37, 44-48, 158, 161-162 ЖК РФ, ст. ст. 245, 247, 249 ГК РФ, Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и судебную практику, считали, что собрание проведено с нарушением норм действующего законодательства и его итоги являются недействительными по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ по электронной почте получено письмо от ФИО9 (электронная почта afnbyf@mail.ru), согласно которому: «ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года от собственников ждали предложений об эксплуатирующих организациях, желающих обслуживать ТЦ «Континент». Поступило предложение только от ФИО20, которое не было поддержано его партнерами-соучредителями по компании ООО «Континент». В связи с окончанием ДД.ММ.ГГГГ действия договоров на оказание эксплуатационных услуг между собственниками и ООО «Континент» высылаю Вам бюллетень голосования внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> (ТЦ «Континент») с повесткой дня...». Также к электронному письму приложен бюллетень голосования внеочередного собрания собственников нежилых помещений и договор оказания эксплуатационных и коммунальных услуг с ООО «УК Континент». Помимо этого в данном письме указано, что вернуть заполненные и подписанные бюллетени голосования наручным способом по адресу: 

<

адрес> в течение 27-30 декабря. Исходя из норм ЖК РФ, извещение о проведении заочного голосования с приложением бюллетеней голосования было направлено с нарушением срока. До настоящего моменты результаты заочного голосования лицами, проводившими собрание, до истцов, как лиц, участвующих в голосовании, не доведены, с протоколом заочного голосования они не ознакомлены. При этом ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, которая была инициатором проведения оспариваемого собрания и являлась председателем собрания, истцами был передан запрос с просьбой предоставить оформленные надлежащим образом результаты голосования по выбору управляющей организации и иным вопросам, содержащимся в повестке дня заочного голосования. Никакого ответа на данный запрос не представлено до настоящего момента, что свидетельствует о нарушении прав истцов. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в прокуратуру Пролетарского района г. Тулы с просьбой проверить законность принятых на общем собрании решений и обоснованность установления тарифа. ООО «УК Континент» исходящим письмом № № от ДД.ММ.ГГГГ ответило на запрос прокуратуры с приложением комплекта документов. Среди приложенных документов представлен протокол счетной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года в 1 экземпляре на 3 листах. Согласно п. 8 протокола собрания порядок извещения участников собрания о принятых решениях предусмотрено направление сообщений по электронной почте собственников с возможностью необязательного дополнительного (дублирующего) информирования почтовой связью. Никаких уведомлений по электронной почте о результатах проведенного заочного собрания собственников или иных документов относительно данного собрания в адрес истцов не поступало. ДД.ММ.ГГГГ по электронной почте ФИО1 направлено письмо от ФИО9 (электронная почта 

<

данные изъяты>), согласно которому: «Приглашаем Вас в офис 

<

адрес> для ознакомления с протоколом счетной комиссии по итогам проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

адрес> ТЦ «Континент» и подписания договора эксплуатации». Также в письме указан перечень документов, необходимых для заключения договоров на оказание эксплуатационных услуг. При этом никакой информации о принятых на общем собрании собственников решениях в данном электронном письме не содержится. ДД.ММ.ГГГГ в помещении офиса № по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 был передан договор на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг в 2-х экземплярах и единый платежно-расчетный документ (извещение/квитанция) в 2-х экземплярах. Иные документы ФИО1 переданы не были, с протоколом заочного голосования он не был ознакомлен, результаты проведения общего собрания собственников нежилых помещений не сообщены. Данные обстоятельства свидетельствуют о прямом нарушении законных прав истцов. Также помимо нарушений по порядку созыва и проведения общего собрания собственников недвижимого имущества лицами, проводившими собрания, без согласования с участниками данного собрания внесены изменения в конечную редакцию Договора, утвержденную на общем собрании. Редакция договора, предоставленная ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на подписание, и редакция договора, направленная ему в электронном письме от ДД.ММ.ГГГГ для ознакомления, отличаются друг от друга. В пункте 3.1.14 изменен срок предоставления Управляющему реестра арендаторов с указанием их наименований, контактных телефонов и прочих данных. В пункте 5.1 Договора изменен срок, на который данный Договор заключается. В предложенном на подписание тексте срок указан с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а представленном ранее в электронном письме срок договора указан как неопределенный и приписано, что договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами. В пункте 6.1 Договора указано, что цена настоящего договора включает стоимость эксплуатационных услуг, указанных в Приложении № 1 к настоящему договору. При этом Приложение № 1 в Договоре, который предоставлен на подписание ДД.ММ.ГГГГ, целиком изменено относительно варианта Приложения № 1 Договора, который предоставлялся для ознакомления в электронном письме ДД.ММ.ГГГГ. С изменением Приложения № 1 к Договору оказания эксплуатационных и коммунальных услуг изменилась структура формирования цены договора. Цена договора является существенным условием договора, следовательно, изменение существенных условий договора должно быть отражено в протоколе по итогам проведения в заочной форме внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений. Также в Договор на подпись внесен дополнительно пункт 10.4. В протоколе отсутствуют сведения о внесении изменений в текст Договора, истцам не представлена информация о предложениях по изменению текста утверждаемого Договора, следовательно, Договор, представленный ФИО1 на подпись, не является тем договором, который утверждался на заочном собрании собственников нежилых помещений. Исходя из нового текста Договора, а именно Приложения № 1, структура цены эксплуатации 1 кв.м., может меняться в разрезе статей затрат, но общая (конечная) расценка эксплуатационных услуг 1 кв.м. от общей площади, указанная в п. 6.1 настоящего договора, остается неизменной. Общая стоимость эксплуатации 1 кв.м. общей площади составляет 220,42 руб. Следовательно, условия предлагаемого для заключения ООО «УК Континент» договора в части формирования стоимости услуг указывает на формальное и произвольное установление такой стоимости без обоснования тарифа и его структуры. Договор не имеет расчета сметной стоимости эксплуатации 1кв.м. в размере 220.42 руб. и данный тариф установлен произвольно. В перечень эксплуатационных услуг ООО «УК Континент», в том числе, включены: техническое обслуживание и текущий ремонт подвальных помещений, лестниц, полов, крылец, оконных и дверных заполнений, крыш, стен и т.д.; уборка лестничных клеток и маршей, подвалов, лифтов, общих туалетов и проходов к ним. Однако все нежилые помещения в ТЦ «Континент», в том числе коридоры, лестницы, туалеты, подвал, находятся в собственности физических лиц ФИО5, ФИО8, и не являются общедолевой собственностью владельцев нежилых помещений ТЦ «Континент». Данный факт подтверждается выводом прокуратуры Пролетарского района г. Тулы, который содержится в ответе № № от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок, по адресу: 

<

адрес>, в границах которого находится комплекс сооружений ТЦ «Континент», находится в общедолевой собственности у собственников отдельных помещений ТЦ. Форма собственности на нежилое здание не определена как общедолевая. В зданиях комплекса нет помещений с общедолевым правом собственности или с отсутствием права собственности. Соответственно, к общему имуществу, подлежащему обслуживанию, можно отнести только земельный участок, конструктивные элементы здания, инженерные сети. Таким образом, в расчет стоимости эксплуатационных услуг ООО «УК Континент» включено обслуживание и ремонт подвала, лестниц, лифтов, туалетов, коридоров и другого имущества и оборудования, находящихся в частной собственности физических лиц, не являющегося общей долевой собственностью. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственника помещения в этом доме рассчитывается с учетом величины его доли в праве на общее имущество. Вопрос определения размера доли в праве на общее имущество многоквартирного дома является существенным для определения размера соответствующей платы. Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ (гл. 6, 13 - 14, раздел VII) предусматривает, как именно определяется доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, на практике возникают затруднения. Если до вступления в силу Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников или их соглашение не приняло решение об ином распределении бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, то доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме. Именно такое исчисление размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственника помещения в этом доме является справедливым с точки зрения Конституции Российской Федерации и федеральных законов. Каких либо договоренностей между всеми собственниками помещений по совместному использованию частей или полностью некоторых помещений, принадлежащих отдельным собственникам, в здании в качестве мест общего пользования нет. Так же отсутствуют договоренности о совместном использовании какого-либо оборудования (подъемного, вентиляционного, климатического, осветительного и т.д.), находящегося на территории отдельных помещений, принадлежащих конкретным собственникам, и не распространяющего своего прямого полезного действия на все помещения здания. Порядок и режим использования такого имущества между собственниками всех помещений здания так же не определен. Для правильного исчисления доли в праве на общее имущество многоквартирного дома собственника (жилого или нежилого) помещения в этом доме необходимо установить: было ли принято общим собранием собственников решение или заключено соглашение об ином распределении бремени несения расходов по общему имуществу многоквартирного дома или нет; общую площадь многоквартирного дома; общую площадь помещений, принадлежащих собственникам; общую площадь принадлежащего конкретному собственнику помещения. При отсутствии решения собственников об ином определении доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует руководствоваться общим правилом, согласно которому для определения доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме следует рассчитать пропорцию по правилу п. 1 ст. 37 ЖК РФ. Данные обстоятельства свидетельствуют о необоснованном завышении тарифа, с целью обслуживания помещений и оборудования, принадлежащих конкретным собственникам, за счет иных собственников нежилых помещений в комплексе сооружений ТЦ «Континент» В ООО «Континент» участниками, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, помимо ФИО20, который предлагал продлить договор оказания эксплуатационных и коммунальных услуг с ООО «Континент», которое обслуживало комплекс сооружений ТЦ «Континент» с ДД.ММ.ГГГГ года, являлись ФИО5 и ФИО8, а руководителем была и по настоящий момент является ФИО9 Кроме того, ФИО9 является одним из учредителей ООО «УК Континент» с долей в праве в размере 1/3, а также руководителем ООО «УК Континент». Помимо ФИО9 учредителями ООО «УК Континент» являются ФИО23 и ФИО16, размер доли которых также составляют по 1/3. Все учредители новой управляющей компании являются собственниками помещений в торговом центре. ФИО23 приходится родным братом ФИО8, а ФИО16 - сыном ФИО5 Учитывая то обстоятельство, что ФИО8 и ФИО5 совместно имеют 66,34 % голосов, то есть имеют доминирующее положение при голосовании на общем собрании, они могут утвердить любой тариф на содержание, эксплуатацию, управление, осуществление технических и обслуживающих работ имущества здания ТЦ «Континент». Иные собственники помещений, в том числе истцы, в таком фактически случае лишены права голоса, права отказаться от выставляемых расходов по уплате вознаграждения управляющей компании, внести иные предложения по кандидатуре управляющей компании. Именно управление общим имуществом многоквартирного дома является предметом договора управления, а не помещения собственников в этом доме, поэтому управляющая организация вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При подсчете голосов по п. 1 повестки оспариваемого собрания об утверждении порядка подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня исходя из соотношения долей, установленных договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, лица, проводившие собрания, сразу применили порядок подсчета голосов, утверждаемый данным пунктом. Однако данный факт с учетом доминирующего положения собственников ФИО8 и ФИО5 свидетельствует о намеренном избрании заведомо невыгодного порядка подсчета голосов для иных собственников помещений. В соответствии с договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ собственники имеют следующий размер доли в праве на земельный участок: ФИО8 доля в праве 37,1413%; ФИО5 - 29,1961%; ФИО10 - 4,0309%; ФИО11 - 0,5837%; ФИО12 - 0,7499%; ФИО13 - 0,5440%; ФИО1 - 2,1203%; ФИО14 - 0,5516%; ФИО9 - 0,5837%; ФИО15 - 2,8030%; ФИО16 - 3,0468%; ФИО17 - 4,9359%; ФИО18 - 0,5440%; ФИО19 - 1,6773%; ФИО20 - 1,1163%; ФИО21 - 0,5364%; ФИО3 - 2,1203%; ФИО22 - 1,6528%; ФИО23 - 0,5648%; ООО «Колибри» - 4,2387%. Также согласно протоколу счетной комиссии собственники нежилых помещений возвратили 19 заполненных бюллетеней. Общее количество голосов при подсчете итогов голосования составляет 97,1271%. Данное количество голосов получается при сложении долей 19 собственников нежилых помещений. Оставшиеся проценты в размере 2,8729% должно принадлежать единственному собственнику, который не возвратил бюллетень голосования. Однако в договоре аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ ни у одного из собственников нет доли в размере 2,8729%, что указывает на неверный подсчет голосов по вопросам повестки дня. При этом, если сложить доли всех собственников в размерах, указанных в договоре аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, то общий размер долей всех 20 собственников составляет 98,7799%. То есть, в данном договоре отсутствует 100% долей всех собственников, поэтому договор аренды не может использоваться для подсчета голосов по вопросам повестки дня, так как данный договор не дает возможности определить голоса всех собственников в размере 100% и содержит недостоверную информацию о размере соотношения долей собственников. Так, как исходя из утвержденного порядка подсчета голосов, не представляется возможным определить процентное соотношение голосов собственников в размере 100%, то для подсчета принятых решений необходимо исходить из расчета, что один собственник имеет один голос по каждому вопросу. Соответственно, лица проводившие собрание, намеренно ввели собственников в заблуждение относительно размера их долей. Данный факт свидетельствует о том, что оспариваемое собрание носило формальный характер, а все решения принимаются собственниками, которым принадлежит большая часть недвижимого имущества (включая места общего пользования) и членами их семей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО20, являющийся соучредителем ООО «Континент», обратился с предложением о продлений срока действия договора управления имуществом ТЦ «Континент», заключенного с ООО «Континент». Расценка за обслуживание 1 кв.м. составляла 124,32 руб., что практически в два раза ниже стоимости, утвержденной на собрании собственников, оформленного оспариваемым решением (220,42 руб.). Однако предложение ФИО20, как следует из сообщения инициатора собрания ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, не было поддержано его соучредителями, а именно, ФИО24 и ФИО8, которые являются аффилированными лицами к избранной управляющей компании ООО «УК Континент». Таким образом, ФИО5 и ФИО8,. обладающие более чем 50% голосов от общего количества, вне зависимости от волеизъявления, как истцов, так и иных собственников помещений, могли принять и приняли заведомо выгодное для себя решение, в частности, по избранию подконтрольного им ООО «УК Континент» в качестве управляющей компании ТЦ «Континент», что является нарушением прав истцов по принятию решений, связанных с содержанием и управлением общим имуществом торгового центра. Полагали, что на собрании был нарушен порядок подсчета голосов, что указывает на недостоверность сведений о процентном соотношении распределения голосов, что собрание проведено с существенным нарушением норм действующего законодательства, нарушает права отдельных собственников, что влечет за собой его недействительность. С учетом уточнения исковых требований, просили признать недействительными решения общего собрания собственников нежилых помещений комплекса сооружений ТЦ «Континент», расположенного по адресу: 

<

адрес>, оформленные протоколом счетной комиссии по итогам проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от 05.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО25

В возражениях на исковые требования представитель ответчика ФИО8 по ордеру адвокат Ковалевский В.В., ссылаясь на положения ст. ст. 45, 46, 162 ЖК РФ, 181.4 ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», письмо Минстроя России от 04.04.2016 № У 9667-ОД/04 «О требованиях к деятельности по управлению многоквартирными домами» и судебную практику, в удовлетворении требований просил отказать. Указал, что исковое заявление не содержит обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности принятых решений. Истцы не опровергают того, что решения собрания приняты по вопросам, относящимся к компетенции собрания, включенным в повестку дня, при наличии необходимого кворума, существо принятых решений не противоречит основам правопорядка или нравственности. Нарушения, допущенные при проведении и оформлении результатов голосования общего собрания, могут свидетельствовать только об оспоримости решения собрания при доказанности определенных обстоятельств, предусмотренных законом. В целях признания недействительными решений собрания по причине нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания такие нарушения должны иметь существенный характер и влиять на волеизъявление участников собрания. Однако в исковом заявлении не приведены доказательства существенности отмеченных нарушений, не приведены доказательства того, что указанные нарушения препятствовали установлению истинной воли участников собрания или иным образом повлияли на возможность участников собрания, включая истцов, выразить свою волю по вопросам повестки дня. На предыдущем очном собрании от ДД.ММ.ГГГГ инициатором проведения собрания была озвучена информация о созыве следующего общего собрания, проводимого в заочной форме (бюллетенями для голосования). В уведомлении о проведении оспариваемого собрания было отмечено, что голосование будет осуществляться бюллетенями, что означало в данном случае указание на заочное голосование. Истцы были извещены о проведении собрания, участвовали в голосовании по всем вопросам повестки дня. Истцами не отрицается, что в заочном голосовании приняли участие все собственники помещений (кроме ФИО22, находившегося за пределами России); каждое решение принято подавляющим большинством голосов; протокол (с таблицей подсчета голосов) оформлен в соответствии с установленными правилами, подписан членами счетной комиссии. За ознакомлением с результатами голосования ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, на следующей день им был направлен и получен ими ответ с приглашением для такого ознакомления по установленному месту хранения протоколов и прочих документов, связанных с проведением общих собраний собственников - по месту нахождения ООО «УК Континент» по адресу: 

<

адрес>. Лишь ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вместе с ФИО20 явился для ознакомления с запрошенной информацией в офис, где в присутствии ФИО9, ФИО8, ФИО5, ФИО16 и двух работников ООО «УК Континент» он был проинформирован о результатах голосования, ознакомлен с протоколом заочного голосования, сфотографировал все предоставленные ему документы на телефон и получил на руки договор на оказание эксплуатационных услуг и квитанции. Наличие расхождений в редакциях договора на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг, предложенного для ознакомления вместе с бюллетенем для голосования и предложенного для подписания, не могут влиять на действительность принятых решений. Изменение срока представления Управляющему реестра арендаторов (п.3.1.14 договора) не имеет существенного характера. Изменение срока действия договора (п.5.1 договора) обусловлено приведением формулировки данного пункта в соответствие с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. Кроме того, истец не утверждает, что речь идет о несовпадении текстов подписанных договоров. Подписание окончательного текста договора осуществлялось каждым собственником помещений индивидуально, то есть для подписания предлагался лишь один, уточненный, вариант договора, с которым имелась возможность ознакомиться. Доводы о нарушении порядка формирования стоимости услуг опровергаются разъяснениями Минстроя России. Жилищное законодательство не содержит требований к определению цены договора, в связи с чем, в целях определения порядка формирования цены в договоре управления подлежат применению положения ст. ст. 779-783, 702, 708-711 ГК РФ. Цена договора может определяться как от фактических затрат управляющей организации с учетом ее вознаграждения, так и путем составления сметы или путем определения в договоре твердой или приблизительной цены. При этом твердая цена не подлежит ни уменьшению, ни увеличению по причине, соответственно, уменьшения или увеличения объемов работ. Действующее законодательств не запрещает устанавливать в договоре управления стоимость работ, услуг исходя из твердой цены, что исключает отчетность управляющей организации за выполненные работы с указанием соответствующих фактических затрат. При определении твердой цены договора расшифровка фактических затрат управляющей организации не требуется, наличие или отсутствие такой расшифровки не имеет юридического значения. Твердая цена услуг за 1 кв.м. общей площади осталась без изменения – 220,42 руб. Утверждение о том, что все нежилые помещения в ТЦ «Континент», в том числе коридоры, лестницы, туалеты, подвал находятся в собственности физических лиц ФИО5, ФИО8, и не являются общедолевой собственностью владельцев нежилых помещений ТЦ «Континент», является недостоверным. Все помещения в нежилом здании ТЦ «Континент», являются нежилыми и принадлежат 20-ти собственникам. Общая площадь здания ТЦ «Континент» составляет 5582,76 кв.м., из которых на 5078,1 кв.м. зарегистрированы права в Едином государственном реестре недвижимости. Права на прочие площади не зарегистрированы, указанные площади отнесены к общему имуществу всех собственников, которое включает в себя: помещения, расположенные в цокольном этаже здания (так называемый «подвал»), а именно помещения индивидуального теплового пункта (ИТП), насосной станции пожаротушения, пожарной сигнализации и видеонаблюдения, помещения для размещения инженерного оборудования водоснабжения, канализационных насосов для перекачки фекальных стоков и сбора отходов, хранения общего имущества, а также лестничный спуск в данные помещения; помещения, расположенные на втором этаже здания, а именно коридор для прохода в помещения, принадлежащие разным собственникам, туалеты, умывальная комната, подсобное помещение для уборщиц. Кроме того к общему имуществу собственников относятся конструктивные элементы здания (фундаменты, перекрытия, стены, крыши и пр.), лифтовая шахта и лифтовое оборудование, оборудование двух эскалаторов (эскалаторы), общая система пожарной сигнализации, общая система вентиляции и кондиционирования здания, внутренние и внешние инженерные сети (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. За ФИО5 и ФИО8, кроме принадлежащих им коммерческих площадей, были зарегистрированы права (по ? доли) на некоторые площади здания, в том числе эвакуационные лестницы, лестничные переходы, через которые осуществляется доступ к помещениям, принадлежащим другим собственникам, и площади, на которых расположено общее имущество - эскалаторное оборудование (эскалаторы). Указанные площади используются не только их собственниками (ФИО5 и ФИО8), но и всеми остальными собственниками площадей здания непосредственно или в их интересах, в частности покупателями, и по сути, эти площади являются местами общего пользования. В стоимость общих эксплуатационных затрат (услуг) ООО «УК Континент», распределяемую между всеми собственниками пропорционально зарегистрированным за ними площадям, включена стоимость эксплуатационных и иных услуг по содержанию только общего имущества здания ТЦ «Континент». Эксплуатация помещений, принадлежащих отдельным собственникам, а также эксплуатация вспомогательных помещений и площадей, зарегистрированных за ФИО5 и ФИО8, не включены в перечень эксплуатационных услуг в отношении общего имущества собственников ТЦ «Континент», расходы на их эксплуатацию собственники несут самостоятельно. Содержание и эксплуатация вспомогательных помещений и площадей, зарегистрированных за ФИО5, ФИО8, по сути являющихся местами общего пользования, осуществляется исключительно за счет этих лиц и не увеличивает финансовую нагрузку на остальных собственников. При этом наличие регистрации прав на эти помещения и площади за ФИО5 и ФИО8 увеличивает их доли в общих расходах, в то время как на других собственников относятся доли в расходах лишь пропорционально зарегистрированным за ними коммерческим площадям. Кворум на общем собрании имелся, решения по поставленным вопросам были приняты преобладающим большинством голосов. Доля истцов в праве собственности на общее имущество здания составляет в совокупности 4,2406%, то есть их голоса не могли повлиять на результаты голосования. Полагал, что доводы истцов не основаны на законе, ими не представлено доказательств причинения принятыми решениями убытков либо иных существенных неблагоприятных для истцов последствий. Считал, что права истцов в данном случае не нарушены, оснований для признания принятых решений недействительными не имеется.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, поддержал заявленные требования.

Ответчики ФИО8 и ФИО5, третье лицо ФИО10 и его представитель по доверенности ФИО26, третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО25, представитель третьего лица ООО «Колибри» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены в порядке, предусмотренном ст. ст. 113-116 ГПК РФ, о рассмотрении дела со своим участием не просили.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена в порядке, предусмотренном ст. ст. 113-116 ГПК РФ, о рассмотрении дела со своим участием не просила. В ходе производства по делу представила письменные объяснения и возражения, действуя от себя лично и в качестве представителя ответчика ООО «УК Континент», в которых в удовлетворении исковых требований просила отказать. Пояснила, что ООО «Континент» до ДД.ММ.ГГГГ являлась управляющей организацией ТЦ «Континент». До ДД.ММ.ГГГГ года директором ООО «Континент» был ФИО20 В период его руководства у Общества сформировался пакет документов, в том числе, протоколы общих собраний, касающиеся вопросов обслуживания совместного имущества ТЦ «Континент». В данных протоколах собственники принимали решения об организационных вопросах, в том числе, о порядке созыва собраний и порядке уведомления собственников по электронной почте. Как директор она неоднократно обращалась к ФИО20 с требованием о передаче документов. В первую очередь ее интересовали данные бухгалтерского учета, но запрашиваемые документы, в том числе и протоколы общих собраний, ФИО20 не передал. ООО «Континент» имеет неудовлетворительный платежный баланс, который сформировался из-за неоплаты услуг по обслуживанию отдельными собственниками. Бывший директор ФИО20 препятствует установлению размера задолженности, отказывается представлять бухгалтерские документы и данные по оплате. Из-за этого ООО «Континент» уведомил собственников об отказе продлить договоры обслуживания ТЦ «Континент» на ДД.ММ.ГГГГ год. Само ООО «Континент» правого интереса в заявленном споре не имеет. ООО «Континент» от обслуживания отказалось, так как установленный ранее тариф является экономически невыгодным и убыточным, при том, что общество выплачивает заработную плату и налоги в полном объеме и надлежащим образом, несет дополнительные затраты в связи с действующими нормативами (лицензированная охрана, обслуживание лифтового оборудования). С ДД.ММ.ГГГГ к обслуживанию общего имущества ТЦ «Континент» на основании решения общего собрания приступило ООО «УК Континент». После оценки объема услуг ООО «УК Континент» сформировало коммерческое предложение из расчета 220,42 руб. за 1 кв.м. Собственники на общем собрании утвердили предложение ООО «УК Континент» как наиболее выгодное и приняли решение заключить с ним договор на обслуживание. До утверждения тарифа направлялись запросы в несколько управляющих компаний, часть из которых остались без ответа, на часть были получены коммерческие предложения, согласно которым тариф, предложенный ООО «УК Континент», ниже аналогичных тарифов других управляющих организаций. Размер тарифа о ответы других управляющих компаний были представлены собственникам ДД.ММ.ГГГГ для обсуждения на общем собрании. Решение по тарифу ООО «УК Континент» на данном собрании не было принято, так как истец (ФИО1) предложил найти компанию с более низким тарифом. Перед голосованием ДД.ММ.ГГГГ он сообщил, что никого найти не может. Ни одно коммерческое предложение с более низким тарифом собственники не предоставили. ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 по электронной почте разослал всем собственникам письмо и предложил продлить договор обслуживания с ООО «Континент» по цене 124,32 руб. за 1 кв.м. В письме указано, что расчет носит информационный характер и не является коммерческим предложением. ООО «УК Континент» организует охрану объекта, уборку Торгового центра, обслуживание туалетов, теплового пункта, обслуживание земельного участка, сбор и вывоз ТБО, обеспечение работоспособности пожарной сигнализации и другие виды работ в интересах всех собственников. Данными услугами истцы пользуются более полугода, но оплачивать их отказываются ни по предыдущему тарифу, ни по действующему. На данный момент подписаны договоры на обслуживание со всеми собственниками, кроме трех: ФИО1, ФИО3 и ФИО20 Счета, выставляемые ООО «УК Континент», указанные собственники оплачивают частично. Претензий по качеству и объему оказываемых услуг к ООО «УК Континент» от собственников и третьих лиц не поступало. Несоразмерность тарифа ООО «УК Континент» истцы не обосновали. За весь ДД.ММ.ГГГГ год под руководством ФИО20 ООО «Континент» уплатило налогов 364979,23 руб., а ООО «УК Континент» лишь за первое полугодие ДД.ММ.ГГГГ года уплатило налогов в размере 836259,04 руб. Довод истцов, что в собственности ФИО5 и ФИО8 находится общее имущество, которое обслуживается за счет всех собственников, в том числе за счет истцов, не соответствует действительности. Согласно технической документации, представленной в управляющую компанию, часть коридоров, лестниц и иных помещений, которыми пользуются все собственники, зарегистрированы за ФИО5 и ФИО8 Одновременно с этим ФИО5 и ФИО8 оплачивают услуги ООО «УК Континент» за каждый квадратный метр всех своих помещений, в том числе, за данные коридоры, лестницы и помещения. Ежемесячно за эксплуатационные услуги ФИО5 оплачивает 417541,60 руб., ФИО8 – 416726,05 руб. ООО «УК Континент» собственником помещений в ТЦ «Континент» не является, общее собрание не организовывало и в нем не голосовало. Считала, что ООО «УК Континент» не является надлежащим ответчиком по делу, иск направлены только на создание препятствий для взыскания с истцов оплаты в пользу ООО «УК Континент» за оказанные услуги. ФИО1 и ФИО3 не предлагают реальных альтернатив действующей управляющей компании, не дают обоснованных предложений о снижении действующего тарифа, не приводят доказательств того, что тариф завышен, а лишь заявляют о своем нежелании оплачивать оказываемые управляющей компанией услуги.

Представитель ответчиков ФИО8, ФИО9 и третьего лица ФИО25 по ордеру адвокат Ковалевский В.В. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в ходе судопроизводства по делу просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам возражений на иск. Дополнительно пояснил, что в общем собрании собственников здания ТЦ, проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, приняли участие 19 собственников из 20, что составило 95% от общего количества всех собственников. Положительно проголосовало 13 человек, владеющих в совокупности 86,6513% голосами от общего количества голосов собственников. ДД.ММ.ГГГГ было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений ТЦ «Континент», на котором вторым вопросом повестки дня собственники подтвердили решения, ранее принятые на внеочередном собрании, проведенном с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В собрании приняли участие собственники нежилых помещений в количестве 15 человек, обладающие в совокупности 84,82 % от общего числа голосов, и решение по вопросу принято большинством - 92,05% голосов от общего количества принявших участие в голосовании, поэтому оспариваемые решения не могут быть признаны недействительными по основаниям, связанным с нарушением порядка проведения собрания. Доли собственников в общем имуществе определены на основании закона и пропорционально площади находящихся в их индивидуальной собственности помещений. Возможные неточности при арифметическом расчете голосов собственников не влияют на правомочность собрания и на результаты голосования. Доля истцов в общем имуществе здания настолько незначительна, что независимо от уточнений порядка определения долей или корректировки расчета их голоса не могли повлиять на результаты проведенного голосования. Осуществление ФИО5 и ФИО8 своих прав собственников не является злоупотреблением права. До принятия решения о выборе новой управляющей компании и утверждении размера тарифа за эксплуатационные услуги были запрошены коммерческие предложения у нескольких управляющих компаний. Собственникам были предоставлены коммерческие предложения: ТСЖ «Комфорт» предложен тариф в размере 278,63 руб. за кв.м., ТСЖ «Вильямса-32» - 251,24 руб., ООО «Магистраль» - 250 руб. Предложенные тарифы были выше, чем тот, который предложен ООО «УК Континент» - 220,42 руб. Информация о предложенных управляющими организациями тарифах была доведена до собственников на собрании ДД.ММ.ГГГГ, которое созывалось и проводилось по тому же вопросу, что и в конце года. На этом собрании итогового решения принято не было, так как ФИО1 предложил найти более дешевый тариф, и все с этим согласились. Он заявил о том, что он сам попытается найти более дешевую организацию и предложить ее до собрания. До принятия решения от ФИО20 поступила смета расходов на содержание МОП, в которой было прямо указано, что она не является коммерческим предложением и носит информационный характер, без подкрепления управляющей компанией готовности данную смету исполнять. Письмо не могло расцениваться как коммерческое предложение. Других предложений от собственников, в том числе от истцов, не поступило. Решением собрания была избрана управляющая компания по наименьшему из предложенных тарифов на эксплуатационные услуги. Утвержденный решением общего собрания проект договора с ООО «УК Континент» по 4-му вопросу повестки дня включал Приложение № 1, которое содержало достаточно подробный перечень эксплуатационных услуг и тариф в утвержденном собранием фиксированном размере 220,42 руб. Эта же сумма была указана в переданном истцам договоре, который они не подписали. Сравнение истцами нового тарифа, и тарифа предыдущей управляющей компании ООО «Континент», принятым в ДД.ММ.ГГГГ году, является не корректным ввиду инфляции, изменением требований действующего законодательства и необходимостью для надлежащей эксплуатации здания ТЦ «Континент» услуг по обслуживанию лифтового хозяйства, дератизации и дезинсекции, по охране здания, услуг оповещения и прочих. Ранее с 2018 года весь доход, получаемый от сдачи в аренду земельного участка, в полном объеме поступал в управляющую компанию ООО «Континент», увеличивал ее доходную часть, что приводило к субсидированию, то есть снижению тарифа за эксплуатационные услуги. Решением всех сособственников в ДД.ММ.ГГГГ году плата от договоров аренды перечисляется непосредственно им, а не в доход управляющей компании. Новая управляющая компания оказывает эксплуатационные услуги с ДД.ММ.ГГГГ только за счет утвержденного тарифа. Деятельность ООО «Континент» в качестве управляющей компании. вызывала претензии как у собственников общего имущества, так и у участников данной организации. У вновь избранной управляющей компании перечень услуг расширен, увеличились и стали прозрачными налоговые отчисления, что не может не влиять на размер тарифа. Тариф на эксплуатационные услуги, утвержденный решением собрания на ДД.ММ.ГГГГ год, включает в себя стоимость эксплуатационных услуг только в отношении общего имущества собственников: помещения индивидуального теплового пункта, насосной станции пожаротушения, пожарной сигнализации и видеонаблюдения, помещения для размещения инженерного оборудования водоснабжения, канализационных насосов для перекачки фекальных стоков и сбора отходов, хранения общего имущества, а также лестничный спуск в данные помещения, коридор на втором этаже здания для прохода в помещения, принадлежащие разным собственникам, туалеты, умывальная комната, подсобное помещение для уборщиц, а также конструктивных элементов, иного оборудования и инженерных сетей. Общая стоимость эксплуатационных услуг складывается от умножения тарифа на площадь всех зарегистрированных за всеми собственниками нежилых помещений в здании ТЦ «Континент», и ежемесячно распределяется между собственниками пропорционально принадлежащим им площадям. То есть, стоимость эксплуатационных услуг для собственников, в том числе истцов, ФИО8 и ФИО5 определялась исключительно из зарегистрированной за ними площади помещений. Поскольку за ФИО8 и ФИО5 также зарегистрированы площади, которые фактически являются местами общего пользования, но используемые всеми собственниками, арендаторами и посетителями, данное обстоятельство не только не нарушает права истцов, но и ставит их в более выгодное положение по сравнению с ответчиками. Можно говорить о нарушении прав ФИО8 и ФИО5, которые оплачивали расходы на содержание общего имущества здания ТЦ «Континент», подлежавшие распределению между всеми собственниками пропорционально их долям. В ДД.ММ.ГГГГ году, когда компанией ООО «Континент» руководил ФИО20, им были установлены другие тарифы для истца, заниженные. У ответчиков ставка так и была, около 200 руб., у истца - ставка была в два раза ниже. Полагал, что истцы злоупотребляют своим правом. Любой из способов подсчета голосов, которые предлагают истцы, не влияет на результат принятого решения, так как большинство собственников проголосовало «за».

Третье лицо ФИО20 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен в порядке, предусмотренном ст. ст. 113-116 ГПК РФ. Ранее в ходе судопроизводства по делу просил принять решение на усмотрение суда. Пояснил, что является соучредителем ООО «Континент», ранее с ДД.ММ.ГГГГ года по конец ДД.ММ.ГГГГ года являлся его директором. Общество являлось управляющей организацией и оказывало услуги по содержанию общего имущества в ТЦ «Континент». Он принимал участие в общем собрании, голосовал против нового тарифа и предлагал оставить старый. На общем собрании собственники другие компании кроме «ООО «УК Континент» не предлагали, и не было такого, что бы кто-то сказал, что у него есть коммерческое предложение от компании. Он предложил продлить договор с ООО «Континент», но другие соучредители от пролонгации договора отказалась. Предыдущие годы в ООО «Континент» для собственников действовал дифференцированный тариф на оплату услуг управляющей компании. Самый высокий был установлен для помещений второго и третьего этажа, в том числе для ответчиков ФИО8, ФИО5, ФИО9 Самый низкий тариф был у тех, у кого отдельный вход и изолированное помещение: ФИО1 с ФИО3, ФИО10, ООО «Колибри». С 2020 года впервые была применена единая ставка тарифа для всех собственников, и если для второго этажа тариф практически не изменился, то применение единой ставки сильно ударило по собственникам помещений с отдельным входом. Указал, что перечень оказываемых услуг ООО «УК Континент» по сравнению с ООО «Континент» не изменился. Договор с ООО «УК Континент» он не заключал. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2, представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Пояснили, что истцам принадлежат нежилые помещения, расположенные на первом этаже ТЦ «Континент», с самостоятельными входами с прилегающей территории, которые с местами общего пользования сообщения не имеют. Договоры на обслуживание помещений с ООО «УК Континент» истцами не подписаны, они оплачивают выставляемые счета только в части потребленных коммунальных услуг, в том числе общедомовым приборам учета (ОДН).

Истец ФИО1 дополнительно пояснил, что они (истцы) пытались найти понимание с действующей дирекцией компании и обращались к ФИО9, чтобы еще на 2 месяца продлить договор с ООО «Континент». ДД.ММ.ГГГГ состоялось собрание собственников, на котором не были приняты какие-либо решения, собственники просто пообсуждали некоторые управляющие компании и пришли к мнению, что нужно определить общее имущество, которое обслуживают. На этом собрании он озвучил тариф, который предложен ООО «УютДом». Было предложение УК «Центральная, но для того составления сметы было необходимо четкое понимание объема имущества. Также был выход другой управляющей компании, какой он не помнит, которая осматривала здание торгового центра. Оформить коммерческое предложение этой компанией не получилось, так как действующая дирекция не содействовала тому, чтобы показать помещения торгового центра. На собрании ДД.ММ.ГГГГ собственниками обсуждался вопрос о том, что истекает срок действия предыдущего договора, и какая управляющая компания дальше будет обслуживать ТЦ после ДД.ММ.ГГГГ, так как у ООО «Континент» истекал срок действия договора. Он не хотел менять управляющую компанию и в письменном виде направил уведомление с пожеланием продлить договор с ООО «Континент».

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 дополнительно пояснил, что на собрании ДД.ММ.ГГГГ не было представлено коммерческого предложения от какой-либо другой организации, кроме ООО «УК Континент». Все собственники были поставлены в ситуацию, когда у них не было выбора между некоторыми управляющими компаниями. В договор, который был представлен истцу, были внесены поправки относительно текста договора, ранее представленного для ознакомления. Помимо отдельных пунктов было переписано Приложение № 1 к договору, в котором указан перечень эксплуатационных услуг и их цена. В приложении, которое было представлено на ознакомление, была цена на каждый вид услуг. В том договоре, который был представлен на подписание, имеется только общая неизменная цена 220,42 руб. за кв.м. При подсчете голосов был применен порядок подсчета процентов, исходя из договора № № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако из данного договора установить принадлежность 100 % голосов относительно общих площадей в ТЦ «Континент» невозможно, а также невозможно произвести расчет кворума, так как не хватает 2%. Кроме истцов, остальные собственники также были недовольны подсчетом голосов, половина собственников голосовали «против». Какой-либо договор о порядке пользования тем или иным имуществом, в том числе имуществом, которое является общим, отсутствует. ДД.ММ.ГГГГ собственники получили электронной письмо от ФИО9, где было отсканированное заявление директору управляющей компании (ООО «Континент») от ФИО5, что именно она принимает решение не продлевать договор и закрыть все действия по обслуживанию торгового центра. Вопрос по тарифам принимали именно ответчики, в первую очередь ФИО8 и ФИО5, без какого-либо уточнения со сторонами. ФИО5 направила всем расчет цены исходя из кв.м. с предоставлением режима работы, работ и всех действий, которые будут в эту цену входить. Услуга по уборке помещений помещения ФИО3 и ФИО1 отсутствовала. Решение было принято конкретными собственниками, которые не считаются с мнением других. Считал, что собрание проведено с нарушением порядка его созыва. Права ФИО1 нарушены тем, что собственники ФИО8 и ФИО5, которые имеют подавляющее большинство голосов, пользуясь своим положением, избрали ООО «УК Континент», которая большей частью долей в уставном капитале принадлежит родственникам данных собственников и является им подконтрольной. Тариф был установлен данными собственниками. Подсчет голосов необходимо проводить исходя из расчета: один собственник - один голос. Другие собственники изначально были поставлены в неравное положение, так как их голоса фактически не учитывались. Ответчики хотят обслуживать принадлежащее им на праве собственности имущество, включая места общего пользования, за счет других собственников

Представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО4 дополнительно пояснил, что первоначально в направленных для голосования бюллетенях 6-й вопрос звучал: «утвердить размер платы за содержание эксплуатационной услуги и предоставление коммунальных услуг в помещение за кв.м. в месяц 220,42 руб.». ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 разослала участникам новый бюллетень, в котором данный вопрос был изменен и сформулирован так: «утвердить размер платы за содержание эксплуатационной услуги в помещении за кв.м. в месяц 220, 42 руб.». При подсчете голосов бюллетень истца был учтен по не действующему вопросу. В период голосования в августе до ФИО3 так же не было доведено, что 6-й вопрос повестки дня был уточнен, истец голосовал также по старому бюллетеню. Вопрос в бюллетенях был изменен у всех собственников, кроме ФИО3 То есть, в бюллетене была изменен вопрос по содержанию эксплуатационной услуги и предоставлению коммунальных услуг. Коммунальные услуги были исключены. Новый бюллетень истцу ФИО3 не направлялся, он голосовал по старому бюллетеню. Истец не владел информацией, что изменился перечень и структура вопросов. Он был лишен права голосования.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, аналогичным по содержанию возражениям и пояснениям представителя ответчиков ФИО8, ФИО9 и представителя третьего лица ФИО25 по ордеру адвоката Ковалевского В.В. Дополнительно пояснил, что ООО «УК Континент» как юридическое лицо инициатором общего собрания не было, ею было представлено только коммерческое предложение с договором. Решение о прекращении договора ООО «Континент» об обслуживании ТЦ «Континент» было принято руководящим органом юридического лица в связи со сложившимся финансовым положением в компании. ФИО5 должности в ООО «Континент» и ООО «УК Континент» не занимает, соучредителем новой управляющей организации не является. Ею было сделано предложение собственникам об управлении торговым центром и его обслуживании. Это предложение не исходило от каких-либо компаний. Ответчик ФИО5 ни от кого из собственников не получила ни одного предложения о выборе иной управляющей компании. Вопрос о продлении договора с управляющей компанией ООО «Континент» был один раз инициирован ФИО20 в письме ДД.ММ.ГГГГ, которое он разослал всем собственником с указанием, что оно не является коммерческим предложением, смета является примерной. В процессе подготовки собрания было направлено более семи запросов в разные управляющие компании. Полученная информация была доведена до собственников на собрании ДД.ММ.ГГГГ. На тот момент минимальная цена была 220 руб., на собрании никто другую цену не предложил. После никто из собственников другую цену не предложил.

Представитель ответчика ООО «УК Континент» по доверенности ФИО7 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать. Пояснила, что ООО «УК Континент» оказывает услуги в соответствии с Приложением № 1 к договору, перечень оказываемых услуг не изменялся, претензий по качеству обслуживания никто из собственников не предъявлял. На расшифровке полного перечня услуг, указанного в Приложении№ 1 к договору, настаивал ФИО1, в представленном ему на подписание договоре перечень услуг был расшифрован. Договор, предложенный истцам для подписания, соответствует договору, утвержденному собственниками на собрании. До настоящего времени договоры на обслуживание истцами не подписаны, оплата ими производится только за коммунальные услуги, расчет с ресурсоснабжающими организациями осуществляется через ООО «УК Континент». В целях хозяйственной деятельности по договору услуг компания использует общую площадь здания торгового цента по техническому паспорту в размере 5374 кв.м.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 17 Конституции РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению, в том числе, нормы жилищного законодательства.

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из жилищных отношений жилищных прав, а также на признании равенства участников регулируемых отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 

Согласно ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе: принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания); выбор способа управления многоквартирным домом; другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством, в том числе, заочного голосования (п. 3 ст. 44.1 ЖК РФ).

В соответствии с положениями ст. 44, 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4 ст. 45 ЖК РФ).

Из положений ст. 45 ЖК РФ также следует, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны, в том числе: форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

Судом установлено, что здание Торгового центра «Континент» с кадастровым № № и расположенное по адресу: 

<

адрес>, имеет по данным технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общую площадь нежилых помещений 5362,6 кв.м., состоит их трех этажей и цокольного этажа, оборудовано централизованными системами отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения, горячего водоснабжения и электроснабжения; в структуре помещений здания имеются коридоры, проходы, тамбуры, лестничные марши (клетки), лифтовое оборудование, санузлы (туалеты), электрощитовая, тепловой узел, подсобные помещения, торговые залы и прочие помещения нежилого назначения, что подтверждается техническим паспортом, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

Как следует из технического паспорта, Свидетельств о государственной регистрации права и выписок из Единого государственного реестра недвижимости, собственниками нежилых помещений, расположенных в здании Торгового центра, являются: ФИО10 - площадью 213,4 кв.м.; ФИО11 - площадью 30,9 кв.м.; ФИО12 - площадью 39,7 кв.м.; ФИО13 - площадью 28,8 кв.м.; ФИО1 - площадью 224,5 кв.м. (1/2 доля в праве); ФИО25 - площадью 29,2 кв.м. (до 25.06.2020 собственником являлся ФИО14); ФИО9 - площадью 30,9 кв.м.; ФИО27 - площадью 148,9 кв.м.; ФИО16 - площадью 276,3 кв.м. (1/3 доля в праве), 207,6 кв.м. (1/3 доля в праве); ФИО17 - площадью 276,3 кв.м. (1/3 доля в праве), 207,6 кв.м. (1/3 доля в праве), 305,2 кв.м. (1/3 доля в праве); ФИО18 -площадью 28,8 кв.м.; ФИО19 - площадью 88,8 кв.м.; ФИО20 - площадью 59,1 кв.м.; ФИО21 - площадью 28,4 кв.м.; ФИО3 - площадью 224,5 кв.м. (1/2 доля в праве, сособственником является ФИО1); ФИО22 - площадью 87,5 кв.м.; ФИО23 - площадью 29,9 кв.м., ООО «Колибри» - площадью 224,4 кв.м.

ФИО8 на праве собственности принадлежат помещения, площадью: 35,2 кв.м., 217,2 кв.м., 73,2 кв.м., 7,5 кв.м., 274 кв.м., 209,1 кв.м. (1/2 доля в праве), 210 кв.м. (1/2 доля в праве), 383,9 кв.м. (1/2 доля в праве), 305,2 кв.м., 186,3 кв.м.

ФИО5 принадлежат помещения, площадью: 411,2 кв.м., 276,3 кв.м. (1/3 доля в праве), 207,6 кв.м. (1/3 доля в праве), 305,2 кв.м. (2/3 доли в праве), 78,3 кв.м., 13,4 кв.м., 210 кв.м. (1/2 доля в праве), 383,9 кв.м. (1/2 доля в праве), 401,6 кв.м. (1/2 доля в праве), 209,1 кв.м. (1/2 доля в праве), 113,1 кв.м.; 

Общая площадь нежилых помещений, зарегистрированных за указанными лицами на праве собственности, составляет 5001,5 кв.м.

Как усматривается из объяснений сторон и материалов дела, инициатором внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в здании Торгового центра «Континент», расположенного по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и оформленного протоколом счетной комиссии б/н от ДД.ММ.ГГГГ, являлась ФИО9 

Собрание было созвано путем направления ДД.ММ.ГГГГ собственником ФИО9 на адреса электронной почты других собственников нежилых помещений, расположенных в здании торгового центра, соответствующего уведомления с приложением бланка бюллетеня голосования и предлагаемого текста договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг с управляющей организацией ООО «УК Континент», Устав которого был утвержден протоколом общего собрания его участников от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в налоговом органе ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из протокола б/н от ДД.ММ.ГГГГ, на повестке дня общего собрания собственников помещений были поставлены вопросы:

1. Утверждение порядка подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня исходя из соотношения долей, установленных договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

2. Избрание председателя и секретаря собрания, избрание членов счетной комиссии собрания.

3. Выбор управляющей организации и заключение с ней договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг.

4. Утверждение условий договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг с управляющей организацией.

5. Согласование срока действия договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг с управляющей организацией сроком 5 лет с даты его заключения.

6. Утверждение размера платы за содержание (эксплуатационные услуги помещений за 1 кв.м. в месяц равный 220,42 руб.

7. Поручение управляющей организации заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

8. Определение порядка доведения информации до собственников (в том числе о проведении общих собраний собственников, о результатах голосования по вопросам, поставленным на голосование, о принятых решениях и пр. – направление сообщений по адресам электронной почты собственников с возможностью необязательного дополнительного информирования почтовой связью).

9. Определение места хранения протоколов общих собраний и прочих документов, связанных с общими собраниями собственников – место нахождения управляющей организации.

10. Предоставление управляющей организации права на обработку персональных данных. 

При этом предлагалось избрать председателем собрания ФИО9, секретарем собрания – ФИО16, с правом подписания протокола внеочередного общего собрания собственников, членами счетной комиссии – ФИО18, ФИО21, ФИО17, с правом усуществления подсчета голосов по вопросам, поставленным на голосование, а в качестве управляющей организации было предложено ООО «УК Континент» (

<

адрес>).

В соответствии с договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между вышеуказанными собственниками нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ «Континент» (Арендодатели) и ООО «Континент» (Арендатор), Арендодатели передали в аренду Арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка по адресу: 

<

...> (лит.А), который принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности, в том числе: ФИО8 доля в праве 37,1413%; ФИО5 - 29,1961%; ФИО10 - 4,0309%; ФИО11 - 0,5837%; ФИО12 - 0,7499%; ФИО13 - 0,5440%; ФИО1 - 2,1203%; ФИО14 - 0,5516%; ФИО9 - 0,5837%; ФИО15 - 2,8030%; ФИО16 - 3,0468%; ФИО17 - 4,9359%; ФИО18 - 0,5440%; ФИО19 - 1,6773%; ФИО20 - 1,1163%; ФИО21 - 0,5364%; ФИО3 - 2,1203%; ФИО22 - 1,6528%; ФИО23 - 0,5648%; ООО «Колибри» - 4,2387%. 

Согласно протоколу счетной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам голосования собственниками было представлено 19 бюллетеней из 20-ти, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 97,1271% голосов, кворум имелся, собрание правомочно принимать решения по вопросам повестки дня общего собрания; большинством голосов (от 82,4126% до 96,0108%) собственники по вопросам повестки дня проголосовали положительно («за»). 

В соответствии с ч. 8 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» правила главы 9.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) подлежат применению к решениям собраний, принятым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в части, не урегулированной специальными законами.

В силу ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии со ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников ответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования. 

Согласно ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. 

Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 103 и 109 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. 

В частности, к решениям собраний относятся решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании (п. 103).

Решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ). К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (п. 109).

В обоснование заявленных требований истцами указано на те обстоятельства, что установленный законодательством порядок созыва и проведения общего собрания инициатором был нарушен, результаты голосования не были доведены до сведения истцов и документы, касающиеся проведения общего собрания для ознакомления не были им представлены; для подписания истцам была предложена иная редакция Договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг, чем та, которая была утверждена решением общего собрания; тариф на оплату услуг необоснованно завышен; примененный порядок подсчета голосов не представляет возможности определить процентное соотношение голосов собственников, ставит истцов в неравное положение при голосовании по сравнению с другими собственниками, имеющими доминирующее положение в количестве их голосов, исходя из соотношения долей в праве собственности, в связи с чем, истцы фактически были лишены права голоса и возможности влияния своими голосами на принимаемые общим собранием решения. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Применительно к настоящему спору обязанность доказывания наличия нарушений прав истца возложена на самого истца, тогда как соблюдение инициатором проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме процедуры голосования и наличия кворума, возложена на ответчика. 

В ходе производства по делу суду были представлены Протокол внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ «Континент», с приложением решений собственников (бюллетеней голосования). 

Суд отмечает, что в представленных материалах имеются решения (бюллетени) собственников нежилого помещения ФИО1 и ФИО3, которые принимали участие в голосовании, голосовали «против» по 1, 3-8 и 9 вопросам повестки дня, поэтому в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ истцы наделены правом судебного обжалования решений, принятых на общем собрании собственников по указанным вопросам повестки дня. Исковое заявление подано 11.06.2020, то есть в установленный Законом шестимесячный срок и с соблюдение требования об обязательном уведомлении других собственников о судебном обжаловании. Принятые общим собранием решения не могут не затрагивать интересов истцов, поскольку касаются, в том числе, избрания способа управления общим имуществом и установления размера платы за содержание общего имущества, иных обязанностей истцов как участников сообщества, предусмотренных жилищным законодательством. 

Оценивая довода сторон и третьих лиц, суд принимает во внимание, что в силу ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенных в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. 

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в содержании общего имущества соразмерно своей доле.

Обязанность участвовать в обслуживании общего имущества не зависит от того какой частью общего имущества пользуется собственник. Проверяя конституционность отдельный положений Жилищного кодекса РФ, Конституционный Суда РФ в Постановлении от 12.04.2016 № 10-П указал, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

В силу общего принципа гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества Жилищный кодекс РФ в ныне действующей редакции устанавливает для всех собственников помещений обязанность с момента возникновения у них права собственности на соответствующие помещения не только нести расходы на их содержание, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на него путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 30, ч. 1 и 3 ст. 158).

Исходя из комплексного толкования ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ст. ст. 36, 39, 153, 154, 158 ЖК РФ, собственник нежилого помещения в административном здании обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Органом управления административного здания является общее собрание собственников помещений в административном здании, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления административного здания и выбор управляющей организации (ст. 44, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). 

Судом обращено внимание на то, что здание ТЦ «Континент» состоит их трех этажей и цокольного этажа, оборудовано централизованными системами отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения, горячего водоснабжения и электроснабжения; в структуре помещений здания имеются коридоры, проходы, тамбуры, лестничные марши (клетки), лифтовое оборудование, санузлы (туалеты), электрощитовая, тепловой узел, подсобные помещения, торговые залы и прочие помещения нежилого назначения.

То есть, само по себе установление платы за ремонт и содержание общего имущества исходя из площади помещения, принадлежащего собственнику, в данном случае ФИО1 и ФИО3, не может рассматриваться как нарушение прав истцов. Их доводы о размере расходов на содержание общего имущества, которые, по их мнению они должны нести, не основаны на требованиях действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 104 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 - 5 ст. 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 ст. 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ).

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (п. 2 ст. 181.1. ГК РФ).

В силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Вопросы наличия кворума и подсчета голосов лиц, участвовавших в голосовании, имеют существенное значение для правомочности принимаемых общим собранием собственников решений. 

Исследовав материалы внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в ТЦ «Континент», проведенного в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что кворум на данном собрании имелся.

Тот факт, что подсчет голосов по вопросам повестки дня осуществлялся исходя из соотношения долей собственников, установленных Договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, не повлияло на итоги голосования и не повлекло за собой недействительность (ничтожность) принятых собственниками и оспариваемых решений.

Согласно ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч. 1).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3). ,

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в. многоквартирном, доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4.1).

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 5.1).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6).

Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор. 

В соответствии с п.п. «а» п. 13, п.п. «д, ж» п. 20 Требований в отношении физических лиц письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их: фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в общем собрании); дату их заполнения; сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей; подпись собственника помещения в многоквартирном доме либо его представителя. Обязательным приложением являются документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих лиц.

Судом установлено, что решения собственников (бюллетени) были изготовлены с помощью технических средств, с указанием адреса нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ «Конинент»; вопросов по повестке дня и вариантов решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Остальные сведения, в том числе касающиеся персональных данных собственника с указанием номера помещения, учитываемой при голосовании доли в праве общей долевой собственности, принятых собственником решений по каждому вопросу повестки дня, заполнялись собственниками вручную. Приложением к бюллетеням голосования являлись документы, подтверждающие право собственности голосующего лица на нежилое помещение, содержащие сведения о площади такого помещения.

Как отмечено судом, здание Торгового центра «Континент», расположенное по адресу: 

<

адрес>, имеет по данным технической инвентаризации общую площадь нежилых помещений 5362,6 кв.м., площадь нежилых помещений, зарегистрированных на праве собственности, составляет 5001,5 кв.м., в голосовании приняли участие 19 собственников из 20-ти. Не принимал участие в голосовании ФИО22, которому принадлежит нежилое помещение площадью 87,5 кв.м. 

Таким образом, в голосовании приняли участие собственники, которым принадлежит 4914 кв.м. площади нежилых помещений Торгового центра (5001,5 кв.м. – 87,5 кв.м.), поэтому кворум на собрании имелся, так как для легитимности принимаемых решений необходимо было участие собственников, которым принадлежит более 2681,3 кв.м. площади помещений (5362,6 кв.м. : 2).

Суд отмечает, что собственники обладают правом голоса, соответствующим фактическому размеру площади принадлежащим им помещений с учетом права долевой собственности, а именно: ФИО10 - 213,4 кв.м.; ФИО11 - 30,9 кв.м.; ФИО12 - 39,7 кв.м.; ФИО13 - 28,8 кв.м.; ФИО1 – 112,25 кв.м.; ФИО14 (с 25.06.2020 ФИО25) - 29,2 кв.м.; ФИО9 - 30,9 кв.м.; ФИО27 - 148,9 кв.м.; ФИО16 – 161,3 кв.м.; ФИО17 – 263,03 кв.м.; ФИО18 - 28,8 кв.м.; ФИО19 - 88,8 кв.м.; ФИО20 - 59,1 кв.м.; ФИО21 - 28,4 кв.м.; ФИО3 – 112,25 кв.м.; ФИО22 - 87,5 кв.м.; ФИО23 - 29,9 кв.м., ООО «Колибри» - 224,4 кв.м.; ФИО8 – 1500,1 кв.м.; ФИО5 – 1581,45 кв.м. 

Как следует из бюллетеней голосования, по вопросам повестки дня, положительно («за») проголосовали собственники:

по первому вопросу: ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО9; ФИО27.; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО23, ООО «Колибри»; ФИО8 и ФИО5, которым принадлежит 4186,18 (30,9 + 39,7 + 28,8 + 29,2 + 30,9 + 148,9 + 161,3 + 263,03 + 28,8 + 88,8 + 29,9 + 224,4 + 1500,1 + 1581,45) кв.м. площади помещений, что соответствует 85,19%;

по второму вопросу: ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО1; ФИО14; ФИО9; ФИО27; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО21; ФИО3; ФИО23; ООО «Колибри»; ФИО8; ФИО5, обладающие 4652,48 кв.м. площади помещений, или 94,68%;

с третьего по пятый вопросы: ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО9; ФИО27; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО23, ФИО8; ФИО5, обладающие 3961,78 кв.м. площади помещений, или 80,62% от числа собственников, принявших участие в голосовании;

по шестому вопросу: ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО9; ФИО27; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО23, ООО «Колибри»; ФИО8; ФИО5, которым принадлежит 4186,18 кв.м. площади помещений, или 85,19%;

по седьмому вопросу: ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО9; ФИО27; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО23, ООО «Колибри»; ФИО8 и ФИО5, которым принадлежит 4399,58 кв.м. площади помещений, или 89,53%;

по восьмому вопросу: ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО9; ФИО27; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО20; ФИО21; ФИО23, ООО «Колибри»; ФИО8 и ФИО5, которым принадлежит 4487,08 кв.м. площади помещений, или 91,31%;

по девятому вопросу: ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО1; ФИО14; ФИО9; ФИО27; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО21; ФИО3; ФИО23, ООО «Колибри»; ФИО8 и ФИО5, которым принадлежит 4652,48 кв.м. площади помещений, или 94,68%;

по десятому вопросу: ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО9; ФИО27; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО23, ООО «Колибри»; ФИО8 и ФИО5, которым принадлежит 4186,18 кв.м. площади помещений, или 85,19%.

Таким образом, по всем вопросам повестки дня большинством голосов собственники приняли решения, поставленные на голосование. При этом, волеизъявления, которые собственники выражали по каждому из вопросов, поставленному на голосование, не позволяют суду сделать вывод о том, что все решения были приняты исключительно ответчиками, на которых приходится значительная доля в праве долевой собственности на общее имущество. 

В данном случае не имеют юридического значения те обстоятельства, что не все нежилые помещения, расположенные в здании ТЦ «Континент», зарегистрированы на праве собственности за конкретными лицами, а расчет кворума ошибочно осуществлялся членами избранной счетной комиссии исходя из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №. 

Судом установлено, что во внеочередном общем собрании приняли участие именно собственники нежилых помещений, кворум на общем собрании имелся, и согласно произведенному судом расчету на основании площади принадлежащих собственникам помещений, решения по вопросам повестки дня были приняты большинством голосов. 

Предложенный истцами порядок подсчета голосов исходя из расчета: «один собственник – один голос», как наиболее справедливый по мнению стороны, также не влияет на результаты решений общего собрания по каждому из вопросов повестки дня. Как отмечено судом, положительно проголосовало: по первому вопросу – 14 собственников; по второму вопросу – 18 собственников, в том числе сами истцы; с третьего по пятый вопросы – 13 собственников; по шестому вопросу – 14 собственников; по седьмому вопросу – 15 собственников; по восьмому вопросу – 17 собственников; по девятому вопросу – 18 собственников и по десятому вопросу – 14.

По своему содержанию протокол от ДД.ММ.ГГГГ соответствует Требованиям, утвержденным Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Доводы стороны истца суд находит необоснованными.

Кроме того, рассматривая вопрос о соблюдении инициатором порядка созыва и проведения общего собрания, суд принимает во внимание, что согласно п. 2 ст.181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

Решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). К нарушениям порядка принятия решения, в том числе могут быть отнесены нарушения, касающиеся созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования (подпункт 1 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ). По смыслу п. 2 ст. 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения (п. 108 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из объяснений сторон и представленных в материалы дела доказательств следует, что решением внеочередного общего собрания, проведенным в здании ТЦ «Континент» по адресу: 

<

адрес>, в форме очного голосования (совместного присутствия участников общего собрания), созванного также по инициативе ФИО9, на повестку дня был поставлен, в числе прочего, вопрос № № о подтверждении решений внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений ТЦ «Континент», проведенного в форме заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

В указанном собрании приняли участие собственники (их представители) нежилых помещений в количестве 15-ти лиц, которым принадлежит 3620,1 кв.м. площади нежилых помещений ТЦ «Континент». Положительно («за») по второму вопросу повестки дня проголосовали 92,05% от общего количества голосов собственников, принявших участие в голосовании. Согласно имеющимся решениям (бюллетеням) собственников и листу регистрации, против проголосовали только ФИО1, ФИО3 и ФИО20, собственник ФИО25 воздержалась.

Согласно письму ООО «Континент», с которой собственниками был ранее заключен договор на обслуживание здания торгового центра сроком до ДД.ММ.ГГГГ, Общество в лице его исполнительного органа уведомило собственников, что не намерено продлевать договор оказания эксплуатационных услуг на новый срок. 

Из объяснений сторон и представленной в материалы дела переписки между собственниками следует, что собственники, в том числе истец ФИО1 осуществляли действия по поиску новой управляющей организации. Были получены четыре коммерческих предложения от ООО «УК Континент» (220,42 руб. за кв.м.), ТСЖ «Комфорт» (278,63 руб. за кв.м.), ТСЖ «Вильямас-32» (251,24 руб. за кв.м.), ООО «Магистраль» (250 руб. за кв.м.).

Наиболее выгодным для собственников являлось коммерческое предложение ООО «УК Континент». 

От других собственников, в том числе истцов иных предложений по конкретным управляющим организациям не поступило. В своем письме, направленном по электронной почте, истец ФИО1 прямо указал, что не смог найти иную управляющую организацию. 

Письмо ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ об ином предложенном им тарифе, как следует из его буквального содержания, носило информационный характер и не являлось коммерческим предложением от ООО «Континент». Сам ФИО20 пояснил, что на тот момент директором ООО «Континент» не являлся, полномочиями действовать от имени юридического лица наделен не был. 

Данные обстоятельства сторона истца не отрицала, доказательств иного суду не представлено.

Судом в ходе производства по делу также исследовался вопрос о порядке извещения собственников нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ «Континент», однако доказательств тому, что ранее на общих собраниях собственниками было принято решение об уведомлении собственников по данному вопросу конкретным способом, суду не представлено. 

Инициатором общего собрания ФИО9 уведомления о проведении внеочередного общего собрания в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, было направлено собственниками по электронной почте и размещены на стенде в помещении торгового центра, что подтверждается объяснениями сторон, распечатками с электронной почты, представленными в материалы дела. Из объяснений сторон и материалов дела следует, что между участками сообщества сложился именно такой порядок уведомления.

Согласно п. 4 ст. статьи 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 

В пункте 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 судам разъяснено, что к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Голоса истцов не могли повлиять на принятые на общем собрании решения. Доказательств тому, что установленный общим собранием тариф на оплату услуг управляющей организации за обслуживание общего имущества в размере 220,42 руб., является завышенным, и как следствие, влечет для истцов неблагоприятные последствия, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ стороной не представлено. Истцами не представлено документального подтверждения тому, что на момент проведения внеочередного общего собрания собственники имели возможность избрать иную управляющую организацию, которая была готова оказывать услуги собственникам за меньшую стоимость (тариф).

То обстоятельство, что решения собственниками были приняты вопреки мнению ФИО1 и ФИО3, само по себе не может свидетельствовать о допущенных нарушениях прав и законных интересов истцов, либо возникновении неблагоприятных для них последствий.

Доводы участвующих в деле лиц в остальной части юридического значения не имеют, поскольку выходят за предмет спора. 

Истцы в случае несогласия с действиями управляющей организации, либо нарушения с ее стороны принятых собственниками решений на общем собрании, не лишены возможности защищать свои права в порядке и одним из способов, установленном действующим гражданским и процессуальным законодательством. 

Обстоятельства, касающиеся взаимоотношений соучастников юридического лица ООО «Континент», в предмет доказывания по настоящему спору не входят.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с установленными обстоятельствами по делу, оснований для признании недействительными решений внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании ТЦ «Континент» по адресу: 

<

адрес>, проведенного в заочной форме и оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, суд не усматривает.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3 к ФИО8, ФИО5, ФИО9, ООО «УК Континент» о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Громов