Дело № 2-345/2025 (2-2372/2024). 

Поступило в суд: 06.09.2024.

УИД: 54RS0013-01-2024-002931-65.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19.06.2025. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Мельчинского С.Н., при секретаре Чернышевой Е.Ю., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика Общество с ограниченной ответственностью «ВМСтрой» ФИО3, рассмотрев материалы гражданского дела по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ВМСтрой» о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «ВМСтрой» (ООО «ВМСтрой») о защите прав потребителей, в котором указала следующее.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли - продажи, предметом которого являлось приобретение недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> блокированного 4-х секционного жилого дома, площадью 121,6 кв.м., кадастровый №, а также земельного участка, площадью 252 +/-6 кв.м., кадастровый №, категория земель «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка.

Стоимость приобретаемого недвижимого имущества составила 5 122 000,00 руб., из них Жилой дом - 3 912 000,00 руб., земельный участок - 1 210 000,00 руб.

Указанные объекты недвижимости были переданы ответчиком истцу в момент подписания договора купли - продажи - 11.04.2023 года.

С конца осени 2023 года у Жилого дома начали проявляться существенные недостатки, которые обнаружить на момент подписания договора не представлялось возможным, так как недостатки носят скрытый характер - появились промерзания наружных конструкций стен и потолков, намокание углов стен в местах сопряжений с потолком, звуки треска со стороны крыши, многочисленные протечки крыши в помещениях дома, течи с парапета крыши на отмостку, промерзание и продувание окон и дверей, отсутствие вентиляционных отверстий в вентилируемом фасаде.

В феврале 2024 года специалистами ООО АНО «Аргумент» составлен акт осмотра, в котором зафиксированы мокрые пятна (протечки) на стенах жилого дома, направленные сверху вниз от соединения плит (ОСП) с несущими стенами, на примыканиях стен и потолка зафиксировано наличие темных пятен, на ощупь мокрые, зафиксирована высокая влажность в помещениях.

После получения акта осмотра от ООО АНО «Аргумент» истец направил ответчику претензию с требованием определить причины появления дефектов и провести их дальнейшее устранение. После чего ответчиком были предприняты меры по устранению части нарушений и поступил ответ, в содержании которого отражено, что часть недостатков устранена, а оставшиеся недостатки силами ответчика будут устранены позже. 

Однако больше ответчик не приступал к устранению недостатков.

21.06.2024 года истцом получено строительно - техническое заключение ООО «НовоСтройЭксперт» № Т.2504. В указанном заключении зафиксировано наличие недостатков, являющихся строительными, которые образовались в процессе возведения жилого дома. Данные дефекты являются устранимыми, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, составляет 1 886 938,03 руб.

После получения заключения ООО «НовоСтройЭксперт» истец обратилась к ответчику с очередной претензией, потребовав компенсировать стоимость устранения недостатков жилого дома.

В своем ответе на претензию ответчик заявил о несогласии с требования истца, так как считает, что они возникли из-за неправильной эксплуатации дома.

До настоящего времени недостатки жилого дома не устранены, компенсации денежных средств в счет устранения недостатков дома не последовало.

По указанным обстоятельствам, на основании заявления об уточнении исковых требований от 21.05.2025 года, истец просит взыскать с ООО «ВМСтрой» в свою пользу денежные средства на устранение выявленных недостатков жилого дома в размере 1 445 263,95 руб., установленном заключением судебного эксперта, компенсацию морального вреда в размере 30 000,00 руб., неустойку в размере 3 912 000,00 руб., штраф, судебные расходы за оказание услуг по выполнению экспертизы в размере 45 000,00 руб., за оказание юридических услуг 10 000,00 руб., почтовые расходы в размере 805,98 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 995,00 руб. (том 1, л.д. 2 - 12, том 3, л.д. 9 - 12).

Истец и её представитель в судебном заседании поддержали заявленные требования, по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «ВМСтрой» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с письменными краткими возражениями на исковое заявление, на которых настаивал представитель ответчика в судебном заседании, нарушения в виде промерзания потолка, звуки, похожие на взрывы со стороны крыши, протечки в период оттепели по несущим стенам и потолке, неправильная установка капельника, газовый дымоход покрыт изморозью, в фасадной отделке облицованной кирпичом отсутствуют каналы продуха, возникли из-за вмешательства в систему вентиляции дома, а именно ее демонтаже и закрытии вентиляционного канала пенопластом, отказ от установки софитов для продуха кровли.

По остальным недостаткам - трещина в песчаной стяжке, отсутствие приточных клапанов, не уцепленные вентиляционные каналы, наличие одного незаполненного шва в кладке Сибит, перегородка помещения имеет неровность плавного очертания, подвальное перекрытие имеет уступы (плит), перекрытие первого этажа имеет следы высыхающей влаги, коаксиальный дымоход газового котла отопления смонтирован с уклоном в помещение, кирпичная облицовочная кладка фасада выполнена с нарушением соосности швов, наружные откосы ПВХ вздулись, отсутствуют софиты кровли, монтаж теплоизоляции выполнен без учета шага стропил, крепеж скобяных изделий имеет коррозию, бетонная отмостка по периметру блок-секции имеет трещины, истец ранее обращался с данными недостатками и не предоставил времени для их устранения, отказывается пускать подрядчиков для выполнения работ. При этом ответчик не согласен с наличием или существенностью настоящих недостатков строительства. Истец принимал дом в существующем варианте, под произведение работ под самоотделку с существующим проектом дома в соответствии с которым был изготовлен дом и передан покупателю. Истец была ознакомлена с проектом, правилами эксплуатации и произведения работ на объекте, однако самовольно нарушила проект и правила эксплуатации и в настоящее время препятствует проверке наличия строительных недостатков и их устранению (том 1, л.д. 210 - 212).

Кроме того, после получения результатов судебной экспертизы, ответчик оспаривает необходимость демонтажа существующей наружной кирпичной кладки, как способа устранения недостатков, предложенного судебным экспертом, полагая, что нарушение герметичности вертикальных швов несущей стены возможно устранить изнутри жилого дома, при этом само по себе нарушение соосности швов раздела кладки носит эстетический характер, устранение которого нормативными актами не предусмотрено.

Также ответчик указал на отсутствие оснований для включения в счет стоимости устранения недостатков материалов и работ, связанных с заменой кровельного покрытия на металлочерепицу, поскольку на стадии проектирования жилого дома заказчик и подрядчик согласовали изменение проекта в части использования кровельного материала.

Также ответчиком указано на отсутствие в заключении судебного эксперта расчета стоимости годных остатков после демонтажа кирпичной наружной стены и замены кровельного покрытия.

В случае удовлетворения исковых требований, на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, ответчик просил снизить размер неустойки и штрафа (том 3, л.д. 8).

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета ООО «Бастион», ООО «Артсервис», ООО «Сибгазстрой», ООО «Евро Пласт», извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились.

Выслушав в судебном заседании истца и её представителя, представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 549 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законами не установлено иное (пункт 5 статьи 475 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 4 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (пункт 1).

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности (статья 19 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии со статьей 20 Закона о защите прав потребителей если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей).

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Правилами пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Из материалов дела следует, что 11.04.2023 года между ООО «ВМСтрой» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли - продажи (том 1, л.д. 16 - 20).

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить следующее имущество:

блок-секцию № блокированного 4-х секционного жилого дома, назначение жилое, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадь блок-секции составляет 121,6 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 252 +/-6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка.

Общая стоимость объекта недвижимости 5 122 000,00 руб., в том числе, блок-секция - 3 912 000,00 руб., земельный участок - 1 2100 000,00 руб.

Согласно пункту 3.1. договора купли - продажи покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет.

Объект недвижимости передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который имеет силу акта приема - передачи (пункт 3.2.).

Согласно пункту 5.1.2. продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости.

В 2023 году (точная дата не указана) директором ООО «ВМСтрой» Н.Ю. утверждена инструкция по эксплуатации блок - секции № блокированного 4-х секционного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1, л.д. 21 - 31).

Как указано в разделе 2 «Сведения об основных конструкциях» кровля должна быть выполнена из металлочерепицы (том 1, л.д. 22). 

18.04.2023 года произведена государственная регистрация права собственности истца ФИО1 на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли - продажи от 11.04.2023 года (том 1, л.д. 32 - 34, 35 - 38).

07.02.2024 года оценщиком К.О., представителем компании ООО АНО «Аргумент», составлен акт осмотра (обследования) объекта недвижимости - блок-секции № блокированного 4-х секционного жилого дома, по адресу: 

<

адрес> (том 1, л.д. 40 - 43).

По выводам оценщика ООО АНО «Аргумент» в жилых помещениях второго этажа местами на оштукатуренных стенах наблюдаются мокрые пятна (протечки), которые направлены сверху вниз от соединения плит (ОСП) с несущими оштукатуренными стенами из газоблоков. На примыкающих к стенам ОСП и потолочных ОСП также в некоторых местах видны темные пятна, при обследовании органолептическим методом (прикосновение) ощущается мокрота. Образовавшиеся на потолке и стенах мокрые пятна имеют различные площади и форму. В помещениях ощущается высокая влажность.

26.03.2024 года ФИО1 обратилась в ООО «ВМСтрой» с первой претензией (том 1, л.д. 44 - 46).

В указанной претензии истец заявила об обнаружении следующих недостатков в объекте недвижимости:

промерзание потолка внутри дома на втором этаже в морозные дни, намокание листов ОСП в углах, в местах стыков ОСП и несущих стен, очаговое намокание ОСП на потолке на расстоянии 20-30 см от стен;

звуки, похожие на взрывы со стороны крыши;

в период оттепелей протечки по несущим стенам и на потолке в разных местах и разных размеров;

течь с парапета крыши на отмостку с капельника (неправильная установка капельников на торцах парапетов);

газовый дымоотвод покрывается изморозью внутри дома в морозы, впоследствии, в более теплую погоду вокруг газового дымоотвода образуется мокрое пятно;

в фасадной отделке облицовочным кирпичом отсутствуют каналы продуха и вентиляционные коробки для вентиляции фасада, что приводит к скоплению конденсата в минеральном утеплителе и газоблоке и снижению теплоизоляционной способности материалов.

В первой претензии от 26.03.2024 года истец потребовала от ответчика безвозмездно устранить недостатки в установленные законом сроки, провести независимую строительно - техническую экспертизу проверку качества для понимания причин промерзания крыши, появления протечек и прочих вытекающих последствий.

01.04.2024 года прорабом ООО «ВМСтрой» А.А. составлен акт осмотра и устранения недостатков на кровле дома по адресу: 

<

адрес>. Согласно указанному акту при замене основания проходного элемента вентиляционного выхода было обнаружено, что вентиляционный канал, подходящий к вентиляционному выходу демонтирован, отверстие заделано пенопластом. Вопреки «Рекомендациям по эксплуатации дома была не обеспечена не только принудительная вентиляция, а демонтирована существующая, что привело к избыточному количеству влаги в подкровельном пространстве и замачиванию утеплителя, как следствие, к ухудшению теплопроводных качеств утеплителя, что привело к промерзанию (том 1, л.д. 234).

08.04.2024 года в ответе на претензию ФИО1 директор ООО «ВМСтрой» Н.Ю. сообщил, что в апреле 2023 года истцу были переданы ключи от дома, который находился в исправном состоянии, что также отражено в договоре купли - продажи от 11.04.2023 года. Дом простоял в исправном состоянии весну, лето, осень 2023 года, вплоть до момента, когда истец приступила к внутренней отделке, включая «мокрые» процессы.

При подписании договора истцу под роспись были выданы «Рекомендации по эксплуатации дома (блок-секции), в которых четко прописаны действия для поддержания рекомендованного уровня влажности. Во время ремонта, включая «мокрые» процессы, истец не только не обеспечила принудительную вентиляцию, но и демонтировала существующую, а именно, вентиляционный канал, идущий из помещения, где установлено газовое оборудование, через кровлю на улицу, что является недопустимым, как по требованиям газовых служб, так и по условиям кредитного договора. При демонтаже вентиляционного канала было нарушено примыкание основания вентиляционного прохода через кровлю. В результате отсутствия должного проветривания избыточная влага осталась в подкровельном пространстве, что привело к замачиванию утеплителя и, как следствие, снижение его теплопроводных свойств, это повлекло за собой промерзание в морозные дни и оттаиванию в оттепель.

Несмотря на допущенные истцом нарушения при эксплуатации дома, ООО «ВМСтрой» за свой счет устраняет возникшие по вине истца недостатки: произведена замена основания проходного элемента вентиляционного выхода на кровлю, на кровле установлены два дополнительных аэратора для удаления избыточной влаги из подкровельного пространства, прочищены отверстия в швах кирпичной облицовки (том 1, л.д. 47).

03.05.2024 года ФИО1 уведомила ООО «ВМСтрой» о проведении досудебной строительно - технической экспертизы (том 1, л.д. 48).

21.06.2024 года специалистами ООО «НовоСтройЭксперт» составлено строительно - техническое заключение № Т.2504.24 по техническому заданию ФИО1 (том 2, л.д. 67 - 116).

По результатам проведенного досудебного обследования специалисты ООО «НовоСтройЭксперт» установили наличие дефектов в жилом доме с кадастровым номером 54:32:010822:1556, приобретенном ФИО1, по договору купли - продажи от 11.04.2023 года, а именно, дефекты наружных стен из газобетона, полов из полусухой цементно - песчаной стяжки, облицовочной кладки фасада, отделки оконных откосов, системы отопления (в части дымохода газового котла), системы вытяжной вентиляции, дефекты крыши и кровли, в том числе, при выполнении пароизоляции утеплителя кровли, дефекты при выполнении теплоизоляции кровли и фасада, а также дефекты, являющиеся следствием наличия указанных ранее дефектов (коррозия на стальных элементах кровли).

По выводам экспертного заключения ООО «НовоСтройЭксперт» выявленные недостатки являются строительными, образовались в процессе возведения объекта (качество строительно - монтажных работ не соответствует установленным требованиям). Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, согласно произведенному локальному сметному расчету, составляет 1 886 938,03 руб.

03.08.2024 года ФИО1 обратилась в ООО «ВМСтрой» с очередной претензией, в которой потребовала от ответчика в десятидневный срок оплатить стоимость расходов на исправление переданного истцу по договору купли - продажи от 11.04.2023 года объекта недвижимости в сумме 1 886 938,00 руб. (л.д. 51 - 54).

13.08.2024 года, отвечая на вторую претензию истца, директор ООО «ВМСтрой» Н.Ю. указал, что при продаже истец осмотрела жилой дом и не имела при этом претензий к его техническому состоянию. При этом, ссылаясь на многочисленные нарушения порядка эксплуатации, допущенные истцом, и вмешательство в конструкцию ограждающих конструкций, ООО «ВМСтрой» принято решение о детальном рассмотрении технического состояния данного объекта недвижимости, в связи с чем ответ на претензию будет дан до 05.09.2024 года по результатам технического заключения (том 1, л.д. 56).

Свидетель А.А., проводивший общестроительные работы в жилом доме, в судебном заседании пояснил, что в связи с жалобами жильцов были установлены дополнительные вентиляционные грибки и произведена замена уже установленных. При замене грибка замечено, что вентиляция отсоединена от грибка, то есть вентиляция находилась в нерабочем состоянии (том 2, л.д. 119, оборот).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика судом организовано проведение судебной экспертизы (том 1, л.д. 213).

Результаты экспертного исследования представлены в заключении комиссии экспертов АНО «АС Эксперт» № 2025/01/24РС от 23.04.2025 года (том 2, л.д. 147 - 274).

По выводам комиссии судебных экспертов в жилом доме (блок-секции № блокированного 4-х секционного жилого дома), расположенного по адресу: 

<

адрес>, имеются недостатки (дефекты) несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем.

На 2-х участках внутренней кладки из газобетонных блоков - на стыке стены разделяющей 

<

адрес> и наружной стены (пересечение осей А и 2 в проекте), на кладке наружной стены (ось А) - обнаружены дефекты - отсутствие кладочного раствора в вертикальных швах между блоками. Через них происходит инфильтрация (продувание) наружного воздуха. 

На внутренней поверхности стен 1 и 2 этажа установлено наличие температурных аномалий, что свидетельствует о нарушении теплозащиты стен (переохлаждении), которое происходит из-за отсутствия необходимой изоляции воздушной прослойки (зазора) в конструкции наружной стены между кладкой из газобетонных блоков и кладкой из облицовочного кирпича в местах устройства оконных проемов и проема входной двери.

Кладка из облицовочного кирпича выполнена с нарушением соосности швов рядов кладки.

Наличие высолов на внутренней стене по оси Б.

Инфильтрация наружного воздуха (продувание) и промерзание через монтажные швы входной двери, продувание через монтажные швы окон, и у некоторых окон - продувание с промерзанием (перечень – в исследовательской части);

Монтажные швы оконных блоков из ПВХ профилей не заделаны с двух сторон герметиком, некоторые швы не имеют достаточного объема монтажной пены (теплового слоя), что влечёт разрушение монтажной пены (теплового слоя).

Наружные откосы деформированы.

Перегородка помещения «туалет» на 1 этаже имеет отклонения от вертикали сверх предельного.

Подвальное перекрытие из многопустотных плит имеет уступы между потолочными поверхностями соседних плит.

Монолитная стяжка из цементно-песчаного раствора имеет трещины и выбоины.

Система вентиляции не имеет приточных клапанов. На весь дом выполнен один вентиляционный канал, при количестве вентиляционных выходов - 4. Вентиляционные каналы выполнены из ПВХ без теплоизоляции.

Помещение с газоиспользующим оборудованием не имеет отдельного вентиляционного канала.

Коаксиальный дымоотвод газового котла отопления смонтирован без обеспечения терморазрыва наружного и внутреннего воздуха (наружный воздух проникает через неплотный шов в помещение, что приводит к промерзанию шва).

Бетонная отмостка по периметру блок-секции имеет трещины (не примыкает к стене), просадки, отслоения.

Дефекты кровли: 

- послойная перевязка теплоизоляции не выполнена (выполнена перевязка через 2 слоя);

- пароизоляционный слой не заведен выше утеплителя (пароизоляция защищает не всю площадь утепления)

- теплоизоляционный слой в отдельных местах имеет щели (зазоры) между утеплителем и стропилами;

- укладка утеплителя в узле примыкания фасада и кровли выполнена без перевязки слоев;

- при утеплении кровли в качестве упора препятствующего выпадению утеплителя использован лист пенопласта, приклеенный на монтажную пену (отсутствует опорная доска;

- монтаж теплоизоляции выполнен без учета шага стропил. В результате чего утеплитель скомкан (утеплитель шире шага стропил на величину более 100 мм);

- деревянные конструкции имеют следы пребывания в условиях влажности;

- крепежно-скобяные изделия кровли имеют коррозию;

- сопряжения стропильной системы и стен (в местах ширина составляет менее 50 мм) выполнены путем хаотичной трамбовки изоляционного материала в имеющийся зазор;

- теплоизолирование в местах сопряжения внутренней поверхности стен и конструкции кровли со стороны подшивки в районе окна № не обеспечено, имеются продувания и промерзание;

- на карнизной части кровли отсутствуют софиты для проветривания подкровельного пространства;

- по проекту (шифр 22.349-АР) покрытие кровли должно быть выполнено из металлочерепицы, а по факту уложен металлический профлист.

В качестве причин возникновения дефектов, судебным экспертом указано следующее:

Отсутствие кладочного раствора в вертикальных швах между блоками в установленных местах при отсутствии деформаций кладки стен, является следствием несоблюдения технологии выполнения каменной кладки из газобетонных блоков.

Отсутствие необходимой изоляции воздушной прослойки (зазора) в конструкции наружной стены является следствием несоблюдения требований строительных норм при строительных работах.

Нарушение соосности облицовочной кладки является следствием нарушения технологии выполнения строительных работ.

Высолы на внутренней стене являются следствием протечек воды с дефектной кровли, которые, в свою очередь произошли из-за наличия дефектов кровли. 

Продувание швов входных дверей и окон, их частичное промерзание является следствием нарушения технологии выполнения строительных работ.

Отсутствие герметика в конструкциях монтажных швов является нарушением технологии выполнения строительных работ.

Наружные откосы из ПВХ деформированы при монтаже.

Отклонения от норм были допущены при монтаже перегородки.

Дефект по уступам поверхностей между перекрытиями является следствием нарушения технологии монтажа перекрытий.

Трещины в стяжке произошли при нарушении технологии её устройства.

К дефекту системы вентиляции привели ошибки при проектировании (отсутствие проекта вентиляционной системы (раздел ОВ)) и монтаже системы вентиляции (отступление от строительных норм). Для устранения дефекта необходимо разработать проект системы вентиляции квартиры (блок-секции) в соответствии с нормами (выполнить систему приточно-вытяжной вентиляции с устройством кирпичного вентиляционного канала (при использовании газоиспользующего оборудования установка принудительных вытяжных вентиляторов недопустима), установить системы естественного притока воздуха в жилые комнаты (КИВы) и выполнить выход вентиляционного канала удаления воздуха на кровлю) и реализовать его.

К отсутствию вентиляционного канала привели ошибки при проектировании (отсутствие проекта вентиляционной системы (раздел ОВ)) и монтаже системы вентиляции для помещения с газовым котлом (отступление от строительных норм). Для устранения дефекта необходимо разработать проект системы вентиляции квартиры (блок-секции) в соответствии с нормами с отдельным каналом удаления воздуха из помещения с газовым котлом и реализовать его.

К дефекту дымоотвода газового котла привело отступление от требований норм при монтаже. 

К дефектам отмостки привело нарушение технологии строительных работ.

К дефектам кровли привели ошибки при проектировании (отсутствие разработанных узлов в проекте) и устройстве кровли (нарушение технологии устройства кровли, отступление от строительных норм и проекта.)

По выводам эксперта все выявленные и описанные выше дефекты влияют на эксплуатационные свойства жилого дома.

Устранить вышеперечисленные дефекты возможно посредством проведения ремонтно-строительных работ. Перечень этих работ указан в «Ведомости строительно-монтажных работ» экспертного заключения.

Стоимость этих работ, определенная ресурсно-индексным методом ценообразования и сметного нормирования в строительстве составляет 1 445 263,95 руб., в том числе, стоимость строительных работ (за исключением материалов) – 866 345,02 руб.; стоимость материалов – 578 938,93 руб.

По ходатайству стороны ответчика в судебном заседании был опрошен судебный эксперт Ф.Р., поддержавший выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы.

Как дополнительно пояснил судебный эксперт, конструкция стен жилого дома истца состоит из двух слоев. Первый - ограждающая несущая стена из газобетонных блоков, выполняющая, в том числе, функцию теплового контура, второй - облицовочная (наружная) стена из кирпича, защищающая внутреннюю стену из газобетона. В ходе экспертного исследования было обнаружено промерзание несущей стены из газобетонных блоков, установлено наличие сквозных отверстий в несущей стене из - за некачественной кладки, плохого заполнения вертикальных швов. Устранение данного дефекта возможно только снаружи, поскольку технологией предусмотрено заполнение кладочных швов под необходимым давлением на открытой площадке, для чего необходимо разобрать облицовочную стену из кирпича. Выполнить данную операцию изнутри жилого дома невозможно, так как именно наружные швы создают охрану мостиков холода.

Демонтаж кирпичной стены в проекции жилого дома, являющегося одной из блок секций дома блокированной застройки, возможен, не затрагивая интересов владельцев других блок-секций.

Обоснованность замены кровельного материала с существующего профлиста на металлочерепицу обусловлена требованиями проектной документации на жилой дом. При этом данные материалы отличаются друг от друга по своим потребительским характеристикам, в частности, металлочерепица в отличие от профлиста равномерно распределяет осадки по всей поверхности крыши и является более безопасным кровельным материалом, например, при сходе снега.

Судебная экспертиза проведена квалифицированным экспертом, обладающим специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, выводы эксперта, а также используемые им методы оценки, в заключении полны, мотивированы и научно обоснованы, а сам эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Также суд учитывает, что выводы судебной экспертизы согласуются с иными доказательствами, собранными по делу, в том числе с выводами оценщика ООО АНО «Аргумент», строительно-техническим заключением ООО «НовоСтройЭксперт».

Судебная экспертиза была проведена на основании данных непосредственного осмотра спорного жилого дома, выводы эксперта содержат подробное описание проведенного исследования с приложением фотоматериалов, термограмм, со ссылкой на необходимые нормативные акты.

С заявлениями о проведении дополнительной (повторной) судебной экспертизы стороны к суду не обращались. Ходатайство представителя ответчика об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления проектировщиков ООО «ВМСтрой» с объяснениями судебного эксперта в судебном заседании, судом отклонено, поскольку у ответчика имелась объективная возможность обеспечить явку необходимых специалистов в судебное заседание, на котором планировался допрос эксперта.

Таким образом, суд признает заключение комиссии экспертов АНО «АС Эксперт» № 2025/01/24РС от 23.04.2025 года относимым и допустимым доказательством, достоверно свидетельствующим о продаже истцу жилого дома со строительными недостатками, не оговоренными ответчиком при заключении договора купли - продажи, влияющими на эксплуатационные свойства жилого дома.

Доводы ответчика о том, что до покупки спорного жилого дома истцу были известны все строительные дефекты и недостатки, опровергаются материалами дела. При рассмотрении дела ответчиком не представлено допустимых и достаточных доказательств того, что при заключении договора купли-продажи квартиры покупатель действительно был осведомлен обо всех имеющихся недостатках жилого дома, указанных в заключении эксперта. Кроме того, заключением эксперта подтверждается, что характер большинства недостатков не позволял их обнаружить при визуальном осмотре дома.

Возражения ответчика о том, что обнаруженные недостатки возникли из-за вмешательства истца в систему вентиляции дома, а именно ее демонтажа и закрытии вентиляционного канала пенопластом, в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения, поскольку по выводам судебного эксперта, к дефектам системы вентиляции и к отсутствию вентиляционного канала привели ошибки при проектировании и монтаже системы вентиляции, в том числе, для помещения с газовым котлом. 

Возражения ответчика о том, что кроме демонтажа существующей наружной кирпичной кладки, нарушение герметичности вертикальных швов несущей (внутренней) стены из газобетонных блоков возможно устранить изнутри жилого дома, то есть, не прибегая к разбору наружной стены, суд отклоняет, поскольку из объяснений судебного эксперта в судебном заседании следует, что заполнение кладочных швов необходимо производить под давлением на открытой площадке, при этом именно наружные швы создают охрану мостиков холода, поэтому устранение данного дефекта возможно только снаружи.

Возражения ответчика о необоснованном включении в счет стоимости устранения недостатков материалов и работ, связанных с заменой кровельного покрытия из профлиста на металлочерепицу, суд отклоняет, поскольку из заключения судебного эксперта следует, что по проекту (шифр 22.349-АР) покрытие кровли должно быть выполнено из металлочерепицы, а по факту уложен профлист. Данные обстоятельства подтверждаются инструкцией по эксплуатации жилого дома истца, утвержденной руководителем ООО «ВМСтрой» в 2023 года, согласно которой кровля выполнена из металлочерепицы.

Оценивая доводы представителя ответчика о том, что на стадии проектирования жилого дома заказчик и подрядчик согласовали изменение проекта в части использования профлиста вместо металлочерепицы в качестве кровельного материала, суд учитывает следующее.

17.02.2021 года руководитель ООО «ВМСтрой» направил ИП Б. А.Н. письмо с просьбой согласовать замену проектного кровельного покрытия на жилых домах (в том числе, дома истца) на металлический профилированный лист. На экземпляре данного письма имеется отметка «Согласовано» с подписью ИП Б. А.Н., скрепленная оттиском печати индивидуального предпринимателя Б.А., №

Вместе с тем, как следует из Выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, под вышеуказанным номером ОГРНИП Б.А. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя только 16.12.2022 года.

В связи с невозможностью ИП Б. А.Н. согласовать проектные изменения в феврале 2021 года с учетом регистрации указанного лица в качестве индивидуального предпринимателя в декабре 2022 года, в отсутствие объяснений ответчика относительно данных обстоятельств, суд не принимает письмо руководителя ООО «ВМСтрой» от 17.02.2021 года в качестве относимого и допустимого доказательства.

Также ответчиком указано на отсутствие в заключении судебного эксперта расчета стоимости годных остатков после демонтажа кирпичной наружной стены и замены кровельного покрытия.

Указанные возражения суд считает необоснованными, поскольку они основаны только на предположении представителя ответчика о том, что оставшиеся после разборки наружной стены дома кирпичи, а также оставшиеся после замены кровельного покрытия профлисты, потенциально являются годными остатками и имеют определенную стоимость. Относимых и допустимых доказательств того, что демонтированные строительные материалы являются годными, не представлено, равно как не представлено доказательств их стоимости как годных остатков, которая может влиять на размер ущерба, причиненного истцам в связи с имеющимися строительными недостатками. Учитывая объяснения судебного эксперта, заявившего об отсутствии специальной методики расчета годных остатков, а также о том, что в рассматриваемом случае демонтированные строительные материалы являются бывшими в употреблении, которые нельзя использовать в новом строительстве, суд приходит к выводу о том, что использование указанных материалов, по сути, возможно только единоразово, так как на всех этих материалах имеются следы технологических (конструктивных) соединений как между собой, так и с другими строительными материалами (конструкциями).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд считает установленным, что ООО «ВМСтрой» продало А.Ю. жилой дом с недостатками, влияющими на его эксплуатационные свойства и приходит к выводу о наличии законных оснований для взыскании с ООО «ВМСтрой» в пользу истца стоимости устранения недостатков в размере 1 445 263,95 руб., определенной на основании заключения судебного эксперта.

Установив факт нарушения ответчиком прав потребителя в виде нарушения сроков устранения выявленных недостатков, в отсутствие доказательств, освобождающих ответчика от ответственности, суд соглашается с обоснованностью требований истца о возложении на ответчика обязанности по выплате неустойки на основании пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей.

Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен и признан правильным, ответчиком не оспорен.

В пределах заявленного истцом периода с 11.05.2024 года (по истечении 45 дней со дня получения ответчиком первой претензии истца от 26.03.2024 года) по 05.09.2024 года, размер неустойки составляет 4 616 160,00 руб., но, к взысканию истцом предъявлена сумма неустойки в размере 3 912 000, 00 руб.

Несмотря на то, что при определении размера неустойки истцом ошибочно применена норма пункта 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, ограничивающая размер неустойки ценой выполненных работ (услуг) в случае нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг), суд рассматривает требование о взыскании неустойки по правилам части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, то есть, в размере 3 912 000,00 руб.

Рассматривая заявление ответчика о снижении размера неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Положениями статьи 333 Гражданского кодекса РФ суду предоставлено право на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период времени, прошедший с момента заявленного потребителем требования об устранении выявленных дефектов, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до 1 400 000,00 руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 30 000,00 руб.

В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. 

В данном случае, поскольку судом установлено нарушение прав истца как потребителя, моральный вред предполагается и не требует специального доказывания. Вместе с тем, с учетом фактических обстоятельств дела, заявленный истцом размер компенсации морального вреда в размере 30 000,00 руб., по мнению суда, является завышенным и подлежит уменьшению до суммы 10 000,00 руб., соответствующей критериям разумности и справедливости.

В соответствии с пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку судом установлен факт нарушения прав потребителя с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, который составляет 1 427 631,97 руб. (1 445 263,95 руб. + 10 000,00 руб. + 1 400 000,00 руб. * 50%).

Суд не усматривает оснований для применения по ходатайству ответчика статьи 333 Гражданского кодекса РФ к штрафу, так как штраф по пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей имеет иную природу, нежели ответственность за нарушение срока устранения недостатков, в связи с чем ответчик при очевидности допущенных нарушений основного обязательства имел возможность удовлетворить требования истца во внесудебном порядке, избежав штрафа.

Судебные расходы истца по оплате услуг за составление строительно - технического заключения ООО «НовоСтройЭксперт» в размере 45 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг почтовой связи в сумме 805,98 руб., подтверждены материалами дела (том 1, л.д. 13, 50, 111, 129). Указанные расходы являлись необходимыми при обращении в суд, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

Согласно части 1 статьи 88, статьи 94 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

По договору № 245.09/2024 об оказании юридических услуг от 02.09.2024 года специалисты ООО «Правовой Центр Содействие» провели анализ документов, проконсультировали и подготовили по поручению истца исковое заявление к ООО «ВМСтрой». За указанные услуги истцом оплачено 10 000,00 руб. (том 1, л.д. 112 - 116).

Учитывая вышеприведенные положения закона и установленные фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы истца по оплате юридических услуг должны быть возложены на сторону ответчика, проигравшего гражданско - правовой спор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Руководствуясь вышеприведенным нормативным регулированием, разъяснениями Верховного Суда РФ по применению указанных норм, учитывая фактические услуги, оказанные исполнителем в объеме подготовленного искового заявления, сопровождавшегося анализом документов, сложность дела, суд приходит к выводу о том, что предъявленные к взысканию судебные расходы по оплате юридических услуг за подготовку искового заявления подлежат снижению до сумму 5 000,00 руб., соответствующей требованиям разумности и справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования, заявленные ФИО1, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ВМСтрой» в пользу ФИО1 денежные средства на устранение выявленных недостатков объекта недвижимости в размере 1 445 263,95 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 руб., неустойку за нарушение сроков в размере 1 400 000,00 руб., штраф в размере 1 427 631,97 руб., расходы по оплате услуг за составление строительно - технического заключения в размере 45 000,00 руб., расходы по оплате юридических услуг за составление искового заявления в размере 5 000,00 руб., почтовые расходы в размере 805,98 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 995,00 руб., а всего взыскать 4 357 696,90 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 23.06.2025 года.

Судья (подпись) Мельчинский С.Н.