№ 2-142/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 03 февраля 2020 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А., 

при секретаре Василенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Департамент Инвестиционных проектов», обществу с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания М-6», государственной корпорации «Агенство по страхованию вкладов» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на объект недвижимости (квартиру), указанную в договору цессии от 22 ноября 2016 года, как объект долевого строительства, а именно однокомнатную квартиру, площадью 53 кв.м., строительный адрес: АДРЕС

В обоснование иска указано, что 22.11.2016 г. между истцом и ответчиком АО «Департамент Инвестиционных проектов» заключен договор уступки прав требования (цессии) №, предметом которого являлась уступка прав требования на объект в ЖК «Изумрудная долина» - однокомнатную квартиру по строительному адресу: АДРЕС. Застройщиком является ЗАО «Ипотечная компания М-6». Истец свои обязательства по оплате договора уступки права выполнила, оплатив денежные средства в размере 70 000 руб. 00 коп. и 1 450 000 руб. 00 коп., но договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку залогодержателем права собственности на земельный участок и на объект недвижимости являлся АО «Банк Воронеж», правопреемник которого - ГК «Агенство по страхованию вкладов», от залогодержателя не было получено разрешения на регистрацию договора цессии. Земельный участок с кадастровым номером № площадью 302 799 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС 10.03.2017г. с АО «Департамент Инвестиционных проектов» заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым компания обязалась возвратить денежные средства в кратчайшие сроки, получить разрешение на регистрацию договора у залогодержателя. Возвратить денежные средства истец не имеет возможности, но объект физически существует и может быть обращен в собственность истца.

В обоснование отзыва на исковое заявление ЗАО «Ипотечная компания М-6» указано, что истец оплатила цеденту стоимость квартиры по договору частично от суммы, установленной в размере 4 300 000 руб. 00 коп.; ответчиком АО «Департамент Инвестиционных проектов» был заключен кредитный договор на приобретение прав требования на квартиры по адресу: АДРЕС который обеспечивался залогом, ипотека зарегистрирована в установленном порядке, права требования АО «Департамент Инвестиционных проектов» по договору № считаются находящимися в залоге у банка; при регистрации права собственности на квартиры ипотека квартир в силу закона сохраняется, если обязательства по кредитному договору не исполнены; договор уступки прав от 22.11.2016 г. № не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области, но подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; по закону договор участия в долевом строительстве и соглашение, на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации, для третьих лиц такое соглашение считается заключенным только с момента государственной регистрации, в удовлетворении требований истца просит отказать.

В обоснование отзыва на исковое заявление ГК «Агенство по страхованию вкладов» указано, что государственная корпорация является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является правопреемником АО «Банк Воронеж», а выполняет функции конкурсного управляющего, земельный участок с № площадью 302 799 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, не является предметом залога банка, поскольку временные ограничения на часть земельного участка были наложены до 20.09.2017г., другие части земельного участка зарезервированы для государственных или муниципальных нужд, доказательств обратного в материалы не представлено, государственная регистрация прав ФИО1 была приостановлена до 16.05.2017г., больше истец с заявлением о государственной регистрации не обращалась, в связи с чем, АО «Банк Воронеж» также является ненадлежащим ответчиком по делу.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указала, что не знала о залоге квартиры у банка, приобретении ее на средства АО «Банк Воронеж».

Представитель ответчика ЗАО «Ипотечная компания М-6» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, указала, что от АО «Департамент Инвестиционных проектов» денежные средства по этой квартире им не поступали, договор уступки с истцом не был зарегистрирован, поэтому для застройщика ФИО1 не является дольщиком, у застройщика сведений о ней нет, при подписании договора истец должен был знать, что права на квартиры находятся в залоге у банка, АО «Департамент Инвестиционных проектов» приобретал квартиры на деньги АО «Банк Воронеж» и должен был оплатить квартиры перед банком, чтобы было погашено обременение, в связи с чем, такие квартиры не регистрируются, АО «Департамент Инвестиционных проектов» перестал выполнять обязательства, истцу необходимо обращаться в правоохранительные органы, генеральный директор АО «Департамент инвестиционных проектов» обманул много граждан, возбуждено уголовное дело.

Представитель ответчика АО «Департамент инвестиционных проектов» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель ответчика ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представители третьих лиц Министерства строительного комплекса МО, АО «Трестмособлстрой №6» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Суд, с учетом положений статьи 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102- ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 30 совместного постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что объекты незавершенного строительства статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав.

Судом установлено, что 22.11.2016г. между АО «Департамент инвестиционных проектов» и ФИО1 заключен договор № уступки прав (цессии), по условиям которого цедент передает (уступает), а цессионарий принимает в полном объеме право требования на объект долевого строительства, предусмотренного договором № участия в долевом строительстве жилого малоэтажного секционного многоквартирного дома, расположенного по адресу (строительный адрес): АДРЕС от 14.10.2015г. (л.д. 8-11), (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора права на объект долевого строительства принадлежат АО «Департамент инвестиционных проектов» на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком ЗАО «Ипотечная компания М-6», зарегистрированного Управлением Росреестра по МО 21.10.2015г.

Объектом долевого строительства (квартирой) выступает жилое помещение: 2-комнатная квартира с проектным номером 4-В, площадью 59,39 кв.м., находящаяся в жилом многоквартирном секционном доме, позиция по генеральному плану 89, расположенном по адресу (строительный адрес): АДРЕС строительство осуществляется на земельном участке, площадью 302 779, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: АДРЕС (п. 1.2 Договора).

Цедент гарантирует, что обязательства перед застройщиком по оплате объекта долевого строительства по договору об участии исполнены цедентом в полном объеме (п. 1.3 Договора).

В силу п. 2.1 Договора после регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, цедент обязан передать цессионарию по акту приема - передачи все имеющиеся у него и необходимые оригиналы документов, удостоверяющих права требования, а именно: договор об участии со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью.

Пункт 2.3 Договора предусматривает, что с момента подписания акта приема - передачи документов предусмотренного п. 2.2 Договора обязанности цедента по настоящему договору считаются исполненными.

Цедент гарантирует, что объект долевого строительства, а также права требования на получение его в собственность, принадлежат ему на законных основаниях, на дату заключения (государственной регистрации) настоящего Договора не отчуждены, в споре и под запрещением, арестом не состоят, не обременены какими-либо правами третьих лиц (п. 2.5 Договора).

В соответствии с п. 3.1 Договора его цена определена в размере 4 300 000 руб. 00 коп., которая истцом оплачена частично в размере 1 450 000 руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией от 22.11.2016г. (л.д. 15).

В соответствии с условиями кредитного договора об открытии возобновляемой кредитной линии от 13 апреля 2015 года №, заключенного между АО «Банк Воронеж» и АО «Департамент инвестиционных проектов» заемщику предоставляется кредит для оплаты заключаемых заемщиком и ЗАО «Ипотечная компания М-6» договоров участия в долевом строительстве жилых малоэтажных секционных многоквартирных домов, расположенных по строительному адресу: АДРЕС обязательства заемщика по кредитному договору обеспечиваются, в том числе залогом прав требования по договорам участия в долевом строительстве, приобретаемых на кредитные средства, предоставленные в рамках кредитного договора (л.д. 135-143).

Договор уступки прав от 22.11.2016г. № не был зарегистрирован, причиной приостановления государственной регистрации согласно уведомления от 17.02.2017г. указано не представление залогодержателем АО «Банк Воронеж» согласия на регистрацию (л.д. 14).

10.03.2017г. между АО «Департамент инвестиционных проектов» и ФИО1 заключено соглашение, которым цедент обязуется предоставить пакет документов, в том числе письмо из АО «Банк Воронеж» о разрешении на снятие залога по договору № участия в долевом строительстве от 14.10.2015г. в части объекта долевого строительства (квартира) с проектным номером 4-В, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для проведения государственной регистрации Договора уступки права требования от 22.11.2016г., в срок до 15.04.2017г. (далее - Соглашение) (л.д. 12).

16.05.2017г. в государственной регистрации было отказано по причине истечения срока приостановления государственной регистрации (л.д. 161). Повторно истец с заявлением о государственной регистрации в порядке Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не обращалась, до настоящего времени Договор уступки права требования от 22.11.2016г. в органах государственной регистрации не зарегистрирован, иной информации материалы дела не содержат.

Исходя из установленных судом обстоятельств, между сторонами возникли правоотношения, регулируемые, в том числе положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Согласно статье 17 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как установлено судом, договор уступки права требования от 22.11.2016г. не прошел государственную регистрацию, что противоречит требованиям ч. 2 ст. 389 ГК, ч. 3 ст. 433 ГК РФ и ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.11.2019г. земельный участок, площадью 302 779 +/- 385 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС, имел временные ограничения (обременения), в том числе со сроком действия до 20.09.2017г., ограничений (обременений) в пользу АО «Банк Воронеж» не указано (л.д. 73-106).

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об уклонении АО «Департамент инвестиционных проектов» от установленных Соглашением от 10.03.2017г. обязательств, а также об обращении истца с письменным требованием к указанному ответчику об обязании исполнить Соглашение в части предоставления необходимого пакета документов.

Из установленных по делу фактических обстоятельств усматривается, что возникновение права истца как участника долевого строительства связано с выполнением участником долевого строительства возложенного на него договором обязательств, однако подтверждения исполнения АО «Департамент инвестиционных проектов» обязательств перед застройщиком материалы дела не содержат.

В этой связи, суд находит обоснованной позицию ответчика ЗАО «Ипотечная компания М-6» о невыполнении АО «Департамент инвестиционных проектов» обязательств перед АО «Банк Воронеж» для погашения обременения по состоянию на 17.02.2017г., в связи с чем, в государственной регистрации было обоснованно отказано, а также обязательств перед ЗАО «Ипотечная компания М-6», как застройщиком по

договору участия в долевом строительстве, в связи с чем, правовые основания для признания за истцом права собственности на испрашиваемый объект недвижимости отсутствуют.

На основании изложенного, учитывая, что истцом не представлено обоснования отсутствия необходимости повторного обращения с заявлением о государственной регистрации спорного объекта с учетом заключенного с АО «Департамент инвестиционных проектов» Соглашения от 10.03.2017г., суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 к АО «Департамент инвестиционных проектов» и ЗАО «Ипотечная компания М-6».

Как следует из пояснений ответчика ГК «Агентство по страхованию вкладов» 15 июня 2018 года Приказом Центрального банка РФ № ОД-1480 от 15 июня 2018 года у кредитной организации АО «Банк Воронеж» отозвана лицензия на осуществление банковских операций. 06 сентября 2018 года Арбитражным судом Воронежской области по делу № А14-14649/2018 принято решение о признании АО «Банк Воронеж» несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (л.д. 70-73). Указанные обстоятельства участвующими в деле лицами не оспорены.

Таким образом, ГК «Агентство по страхованию вкладов» не может являться правопреемником АО «Банк Воронеж», поскольку выполняет функции конкурсного управляющего банка, в связи с чем, суд признает государственную корпорацию ненадлежащим ответчиком по делу, предъявление иска к которому является основанием для отказа в иске к нему.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, иная оценка истцом установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означают наличие оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Департамент Инвестиционных проектов», обществу с ограниченной ответственностью «Ипотечная компания М-6», государственной корпорации «Агенство по страхованию вкладов» о признании права собственности - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.02.2020г.

Судья Е.А. Селин