Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-581/2017 по административному иску ООО «ФинСтрой-Сервис» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ФинСтрой-Сервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – Административного корпуса службы эксплуатации, магазина товаров первой необходимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.03.2015 года в размере 255 281 027 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником административного корпуса службы эксплуатации, магазина товаров первой необходимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., Этажность: № Инвентарный номер: № Литера: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания установлена на 17.03.2015 года и составляет 427 199 675,14 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненному ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость указанного нежилого здания на 17.03.2015 года составляет 255 281 027 рублей (без НДС), что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости. В целях проверки соответствия отчета требованиям действующего законодательства, была проведена его экспертиза, получено положительное экспертное заключение НП СРО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

Завышение кадастровой стоимости нежилого здания нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечено: Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Тольятти.

Представитель ООО «ФинСтрой-Сервис» - ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГ. поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти, Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Администрация г.о.Тольятти Самарской области представила письменный отзыв, в котором указывает, что административные исковые требования не затрагивают права администрации г.о.Тольятти, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве возражает против удовлетворения заявленных требований, просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «ФинСтрой-Сервис» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГ. является собственником административного корпуса службы эксплуатации, магазина товаров первой необходимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., Этажность: № Инвентарный номер: № Литера: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость нежилого здания определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 427 199 675,14 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 17.03.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости /л.д.№/.

Согласно отчету об оценке ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на 17.03.2015 г. в размере 255 281 027 рублей (без НДС).

ООО «ФинСтрой-Сервис» 22.03.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «ФинСтрой-Сервис» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами, а именно: многие объекты, указанные на стр. № и далее в разделе отчета № «Вторичный рынок торговых площадей» представляют собой производственные здания или объекты придорожного сервиса (автомойки) или помещения. Таким образом, анализ рынка произведен не по сегменту рынка объекта оценки. Нарушен п.11 ФСО № 7; отказ от затратного подхода не обоснован. Оценщик не учитывает положения п.24 ФСО № 7, в соответствии с которым затратный подход как раз и рекомендуется применять при оценке зданий с использованием, соответствующим разрешенному использованию земельного участка, на котором они расположены.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 17.03.2015 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, от применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета.Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщиком проанализированы данные по предложениям к продаже объектов, взятых из открытых источников (информационная система «Волга-Инфо» - «I-Real») на рынке недвижимости объектов аналогичных объекту оценки по ценообразующим факторам: назначению, условиям продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию идентичных коммуникаций на дату оценки.

В качестве объектов-аналогов были подобраны 5 объектов-аналогов, торгово-офисного назначения, расположенных в г. Тольятти, Автозаводский и Центральные районы, площадью от 906 до 3 930 кв.м., которые представлены в таблице № на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Были применены корректировки на торг, на местоположение, на площадь. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 259 450 676 рублей.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 6 объектов-аналогов, расположенных в г. Тольятти, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице № на странице № отчета.

Применялись корректировки на торг, на потенциал местоположения, на транспортную доступность, на состояние отделки. Произведен расчет ставки капитализации, потери от недозагрузки. В итоге, рыночная стоимость объекта капитального строительства в рамках доходного подхода составила 259 450 676 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 255 281 027 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, поддержал выводы отчета об оценке и пояснил, что объектом оценки являлось нежилое здание - магазин с кадастровым номером №, назначение: здание, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. оценка производилась по состоянию на дату 17.03.2015 года двумя подходами: сравнительным и доходным. Затратный подход обоснованно был исключен. Был определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – торгового назначения. На основании данных представленных информационной системой «Волга-инфо», был проведен анализ объектов-аналогов торгово-офисного назначения. Поскольку все аналоги представляли собой здания, то для определения стоимости ОКС необходимо было из стоимости единого объекта недвижимости вычесть стоимость земельного участка, что представлено в разделе № отчета. При анализе рынка подбирались здания торгового назначения, их было более 100 единиц, но для расчета достаточно 5 объектов-аналогов, которые наиболее приближены к объекту оценки. Были применены корректировки, в основном на площадь. В рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации, в рамках сравнительного – метод сравнения продаж. Полученная рыночная стоимость находится в ценовом диапазоне рынка.

По первому замечанию комиссии пояснил, что им были проанализированы данные взятые из информационной системы «Волга-Инфо» по предложениям к продаже объектов, аналогичных объекту оценки по назначению (в разделе информации – отдельно стоящие здания, торговые комплексы) на дату оценки – 17.03.2015 года. Оцениваемый объект принадлежит к сегменту рынка торгово-офисные здания, расположенные в Центральном районе г. Тольятти (страница № отчета). Проведен анализ рынка объектов-аналогов, соответствующих сегменту рынка объекта оценки из соответствующего раздела объявлений раздела «здания», где обязательным условием является присутствие, в том числе в этих зданиях торгово-офисных объектов. При этом, помимо использования этих зданий как торгово-офисных, не исключается использование собственниками этих зданий по назначению, что не противоречит законодательству. Если в объявлении присутствует фраза «использование под торгово-офисное», значит, его целесообразно использовать для анализа рынка. При расчете рыночной стоимости объекта оценки, объекты-аналоги выбирались очень близкие с точки зрения использования, относящиеся к одному сегменту рынка, расположенные в одной ценовой зоне (страницы № отчета). Была заказана информация на все здания, впоследствии, при выборке были приняты во внимание только торгово-офисные здания.

Обоснование отказа от затратного подхода описано на страницах № отчета. Согласно п.20 ФСО № 3, при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. Из текста ФСО – следует, что п.24 ФСО № 7 носит рекомендательны характер, а не обязательный к применению. Использование затратного подхода требует принятия большого количества допущений, из-за недостатка информации, которые приведут к высокой погрешности результата вычислений, вследствие чего, результат, полученный затратным подходом, нельзя будет считать обоснованным и соответствующим ст. 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации. Затратный подход не учитывает многие факторы, связанные с влиянием на цену объекта рыночных условий. Затратный подход применяется только в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. 

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Согласно положительному экспертному заключению ПН СРО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, на отчет № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «

<

данные изъяты>».

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 17.03.2015 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 22.03.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ФинСтрой-Сервис» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – Административного корпуса службы эксплуатации, магазина товаров первой необходимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.03.2015 года в размере 255 281 027 рублей

Дата подачи административного иска в суд – 22.05.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.03.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 июля 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова