к делу № 3а-438/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«16» июля 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «БАВАРИЯ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «БАВАРИЯ» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 2 038,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ............ размере его рыночной стоимости 82 331 000 рублей по состоянию на 01.01.2023г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № ЮК-24/048 от 12.02.2024г., подготовленным ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 82 331 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 121 276 050,06 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала доводы административного искового заявления, настаивала на удовлетворении заявленных требований. Указала на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 указывает, что заключение судебной экспертизы не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «БАВАРИЯ» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 2 038,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. .............

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере 121 276 050,06 рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2023 г. 

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № ЮК-24/048 от 12.02.2024г., составленный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», согласно которому по состоянию на 1 января 2023 г. рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 82 331 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 04 апреля 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», отчет об оценке № ЮК-24/048 от 12.02.2024г., подготовленный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 109 024 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указал, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ........ экспертом были допущены следующие нарушения:

1) эксперт не использовал затратный подход, тем самым нарушил пункт 2 ФСО V/2022 «В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки». Затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка. Затратный подход учитывает специфику объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, чего нет у других подходов;

2) эксперт не исследовал и не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, что является нарушением пункта 5 ФСО № 7 «при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра» и пункт 7 ФСО III «в процессе оценки, могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки».

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения:

1) итоговая скорректированная стоимость объектов-аналогов № 3, 4, 5 при расчете рыночной стоимости объекта оценки существенным образом отличается от итоговой скорректированной стоимости объектов-аналогов № 1, 2, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов. Большее отклонение указывает на отличие объектов по основным характеристикам, что говорит о несопоставимости объектов, либо наличии специальных условий предполагаемой сделки. Чем меньше разница между анализируемыми объектами (объектами-аналогами), тем точнее выборка, итоговый результат;

2) эксперт из полученной в рамках сравнительного подхода рыночной стоимости вычитает кадастровую стоимость земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание, что некорректно, поскольку кадастровая оценка проводится методами массовой оценки и не может учитывать всех ценообразующих факторов, которые возможно учесть при индивидуальной оценке, к которой, в том числе, относится и оценка в рамках подготовки заключения.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода экспертом допущены следующие нарушения: 

- объектом экспертизы является отдельно стоящие здание, объект-аналог № 3 встроенное помещение. Сравнение отдельно стоящего коммерческого объекта и встроенного помещения аналогичного назначения даже с учетом поправки на тип здания некорректно. Ключевым отличием отдельно стоящего здания является то, что в случае необходимости собственник имеет возможность изменить его технические характеристики (увеличение внутренних площадей или произвести полную перепланировку), тогда как для встроенных помещений такая возможность отсутствует, кроме того, отсутствует информация о том, схоже ли здание, в котором находится помещение, с объектом экспертизы по архитектурно-планировочному решению, площади, а также площади земельного участка на котором оно расположено;

- эксперт из полученной в рамках доходного подхода рыночной стоимости вычитает кадастровую стоимость земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание, что некорректно, поскольку кадастровая оценка проводится методами массовой оценки и не может учитывать всех ценообразующих факторов, которые возможно учесть при индивидуальной оценке, к которой, в том числе, относится и оценка в рамках подготовки заключения.

При согласовании результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, эксперт присваивает им одинаковые веса (по 50 % каждому), что некорректно и необоснованно, поскольку сравнительный подход наиболее точно отражает тенденции рынка недвижимости, а доходный базируется на ожидаемых доходах.

Кроме того, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, обоснованное рецензией на заключение судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Линия бизнеса», в которой указано, что рецензируемое Заключение эксперта от 17.06.2024г., подготовленное экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, экспертной деятельности в том числе, требованиям Федерального закона № 135-Ф3 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 73-Ф3 от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, то есть допущены экспертом-оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию заключения, к описанию объектов экспертизы, к методам расчета рыночной стоимости объектов экспертизы, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, факторы, влияющие на стоимость спорных объектов недвижимости определены не правильно, ошибки при выполнении математических действий не допущены, информация, использованная экспертом, является недостоверной, недостаточной, а также заключение не соответствует условиям полноты, всесторонности и обоснованности исследования. Выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии с Федеральным законом № 135-Ф3 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом № 73-Ф3 от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также федеральными стандартами оценки.

Заключение эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5 не может быть использовано судом в качестве допустимого доказательства.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, представителя административного истца, а также рецензии на заключение судебной оценочной экспертизы не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы рецензии, представил письменные пояснения.

Из письменных пояснений, изложенных экспертом по доводам возражений на экспертное заключение административного истца, а также представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края следует, что согласно п. 11 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», «если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта».

Таким образом, в условиях отсутствия информации о цене сделок/предложений в районе Сухумского шоссе, эксперт имеет право использовать объекты, расположенные в других районах г. Новороссийска (при условии введения соответствующей обоснованной корректировки). 

Согласно п. 11 «е» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», местоположение объекта признается одним из обычных элементов сравнения (ценообразующим фактором).

В таблицах № 9 и № 13 Заключения эксперта приводятся обоснованные корректировки на местоположение, вводимые к объектам-аналогам. Обоснование корректировок на местоположение для соответствующего объекта-аналога приводятся после указанных таблиц.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, приведены в заключении не только справочно (в рамках обязательного анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости), но имеют также практическое значение, так как все вводимые корректировки имеют обоснование на основании выявленных в ходе анализа рынка ценообразующих факторов и приведенных интервалов значений этих факторов. 

Инфраструктура и доступ к зданию включены в такой ценообразующий фактор, как местоположение. В заключении объект исследования отнесён экспертом к «району крупной автомагистрали», что справедливо по отношению к Сухумскому шоссе г. Новороссийска. Все «плюсы» и «минусы» такого местоположения, в том числе развитость инфраструктуры и доступ к объекту, в этом случае также учитываются. В связи с чем, дополнительный учёт инфраструктуры и доступа к объекту не требуется.

Геополитическая ситуация, безусловно, имеет влияние на рынок коммерческой недвижимости. Однако это влияние имеет веерный характер, а не точечный. Изменение ситуации на рынке недвижимости с марта 2022 года так или иначе коснулось всех игроков на рынке, а не только конкретного собственника. Эти изменения неминуемо нашли свое отражение в ценах и арендных ставках на коммерческую недвижимость. При определении рыночной стоимости объекта исследования эксперт использует объекты-аналоги, предлагающиеся на рынке в период с октября по декабрь 2022 года (то есть в период, максимально близкий к дате определения стоимости 01.01.2023г.). То есть все используемые экспертом объекты-аналоги в своей цене/ставке аренды учитывают негативные тенденции, имеющие место по состоянию на 01.01.2023г.

В рамках своего заключения эксперт учёл все особенности объекта исследования, имеющие влияние на его рыночную стоимость по состоянию на 01.01.2023г.

Визуальный осмотр не является обязательным, так как стоимость объекта исследования определяется на дату в прошлом. Кроме того, в материалах дела и в открытых источниках содержится исчерпывающая информация, позволяющая определить рыночную стоимость объекта исследования в соответствии с действующим законодательством.

Ценообразующие факторы определены экспертом на основе анализа рынка с учетом материалов дела и информации из открытых источников. Выявленные ценообразующие факторы приведены на странице 51 заключения.

Таким образом, отсутствие визуального осмотра экспертом в данном случае не оказывает влияния на итоговую рыночную стоимость объекта исследования. Экспертом не выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования в связи с невозможностью проведения осмотра.

Развернутое обоснование отказа от применения затратного подхода приведены в заключении. В частности, на странице 68 Заключения отмечается, что «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)» (п. 24 «в» федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»).

На страницах 63-64 заключения экспертом обосновывается, что объект исследования относится к активному рынку. Эксперт выявил достаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов. Объект исследования не относится к недвижимости специального назначения и использования. Таким образом, в соответствии с п. 24 «в» федерального стандарта Оценка недвижимости (ФСО № 7)» эксперт не использовал затратный подход для определения рыночной стоимости объекта исследования.

Кроме того, обоснование отказа от затратного подхода приведено в таблице № 7 на странице 70 заключения.

В нормативных правовых актах, регламентирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие существенного отличия в стоимости объектов-аналогов.

Согласно п. 22 «б» ФСО № 7 «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам». Таким образом, корректность подобранных объектов-аналогов определяется не стоимостью, а сопоставимостью с объектом оценки по ценообразующим характеристикам.

Объекты-аналоги № 1-5, используемые в рамках сравнительного подхода, наиболее сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом исследования из выявленных на рынке по состоянию на дату определения стоимости. У эксперта нет оснований игнорировать тот или иной объект-аналог, несмотря на отличие в стоимости.

Кроме того, экспертом не выявлены специальные условия предполагаемой сделки по используемым объектам-аналогам № 1-5.

Кадастровая стоимость земельного участка под объектом исследования по состоянию на дату оценки составляет 5 118 911,6 руб. Эксперт в своих расчетах использует базу кадастровой стоимости, которая проверяется на рыночные ориентиры уровня цен и как итог приводит в расчетах иную величину стоимости участка в размере 5 630 803 руб. Кроме того, важно отметить, что согласно данным официального сайта Росреестра, кадастровая стоимость земельного участка под объектом исследования не оспаривалась собственником, поэтому отсутствуют основания утверждать, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной.

Обоснование использования базы кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен объект исследования, приведено на страницах 79-81 Заключения. Удельная рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на дату определения стоимости составляет 1 279 728 руб./сот. Данное значение сопоставимо со средним значением стоимости земельных участков под коммерческое назначение в г. Новороссийске в ноябре-декабре 2022 г., проведенного Экспертом на основе данных объявлений на сайте https://архивоценщика.рф (1 280 000 руб./сот.).

Корректировка на тип объекта отражает различие в стоимости отдельно стоящего здания и встроенного помещения (при прочих равных условиях). Эксперт вводит корректировку на тип объекта к объекту-аналогу № 3 (таблица 13, стр. 89 Заключения). Обоснование данной корректировки приведено на странице 94 Заключения.

Вопросы перепланировки помещений или отдельно стоящих зданий выходят за рамки компетенции эксперта, так как относятся к вопросам строительно-технической деятельности. Однако следует отметить, что перепланировка в отдельно стоящем здании так или иначе сводится к перепланировке во встроенном помещении, расположенном в этом здании, поэтому регламентируется одними и теми же строительными нормами и правилами.

В Заключении на странице 106 приведены фотографии здания, в котором расположен объект-аналог № 3. Здание имеет вид, типичный для офисного центра. Кроме того, в скриншоте объявления есть указание на офисное назначение объекта. Поэтому объект-аналог № 3 сопоставим с объектом исследования по архитектурно-планировочному решению.

Наличие земельного участка учтено в корректировке на тип объекта для объекта-аналога № 3. В связи с чем, в определенной арендной ставке для объекта исследования учтена стоимость земельного участка. Наличие и площадь земельного участка при этом является второстепенным и не оказывает влияния на величину арендой ставки, так как типичный потенциальный арендатор заинтересован в аренде объекта капитального строительства (здания или встроенного помещения), а не земельного участка под ним.

Преимущества и недостатки сравнительного и доходного подходов, а также обоснование удельных весов, приведены при согласовании результатов по подходам на страницах 98-99 заключения. 

Объект исследования относится к коммерческой недвижимости, то есть способен генерировать доход от сдачи в аренду. Поэтому типичный потенциальный покупатель такой недвижимости обязательно учитывает его ценность с точки зрения ожидаемого дохода. Из сказанного следует, что и сравнительный, и доходный подходы в равной степени отражают рыночную стоимость объекта исследования.

Из письменных пояснений, изложенных экспертом по доводам рецензии на заключение судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Линия бизнеса», следует, что информация о применяемых стандартах оценки приведена в разделе 1.1. на странице 5 заключения. В п. I, IV федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», а также в ст. 11 ФЗ-135 отсутствует указание на необходимость обоснования использования стандартов оценки для определения соответствующего вида стоимости.

В соответствии с п. II федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «в процессе оценки для определения стоимости может требоваться установление допущений в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки». Следовательно, наличие допущений не является обязательным. Допущения могут быть приняты на любом этапе оценки на усмотрение оценщика/эксперта. В заключении эксперта приведены допущения на страницах 73 и 86.

В соответствии с п. 25 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», «объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности».

Формулировка рецензента о формальности и не полном объеме анализа рынки носит субъективный характер и не подкрепляется конкретными фактами.

Анализ рынка в сегменте, к которому относится объект исследования, приведен на страницах 38-64 заключения исходя из принципа достаточности с учетом положений п. V ФСО-7. Анализ рынка содержит полную информацию, достаточную для корректного определения рыночной стоимости объекта исследования.

Объектом исследования является отдельно стоящее административное здание. На странице 37 указано, что объект исследования относится к сегменту офисной (коммерческой) недвижимости г. Новороссийска, в связи с чем, в таблице 5 на страницах 43-46 приведены фактические данные о предложениях по продаже офисных объектов (отдельно стоящих зданий).

Данная таблица действительно не отражает ценовую ситуацию на рынке земельных участков, так как имеет название «Предложения по продаже офисных объектов» и призвана отразить фактическую ценовую ситуацию на рынке исключительно в сегменте, к которому относится объект исследования.

В таблице 5 приведены все офисные (коммерческие) отдельно стоящие здания, выявленные по состоянию на дату определения стоимости в г. Новороссийске. Учет класса объекта, физического состояния, местоположения и прочих ценообразующих факторов проводится на более позднем этапе оценки (на этапе отбора объектов-аналогов и ввода необходимых корректировок). Обоснование (критерии) отбора объектов-аналогов приведены на странице 47 Заключения.

На странице 37 указано, что объект исследования относится к сегменту офисной (коммерческой) недвижимости г. Новороссийска. Поэтому в таблице 6 на страницах 48-50 приведены фактические данные о предложениях по аренде офисных объектов.

Данная таблица действительно не отражает ценовую ситуацию на рынке земельных участков, так как имеет название «Предложения по аренде офисных объектов» и призвана отразить фактическую ценовую ситуацию на рынке исключительно в сегменте, к которому относится объект исследования.

В таблице 6 приведены офисные (коммерческие) объекты с наибольшей площадью, выявленные по состоянию на дату определения стоимости в г. Новороссийске. Обоснование (критерии) отбора объектов-аналогов приведены на странице 51 Заключения.

В соответствии с вопросом, поставленным судом перед экспертом, целью экспертизы являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости - отдельно стоящего здания с кадастровым номером ........ площадью 2 038,9 кв.м. Таким образом, объектом исследования является указанное выше отдельно стоящее здание. Следовательно, земельный участок не является объектом исследования, поэтому эксперт не обязан проводить анализ рынка земельных участков (в том числе анализ фактических данных о ценах сделок).

В Заключении на страницах 41-42 приводится анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку в г. Новороссийске (справочно) с указанием диапазона цен предложений.

В соответствии с п. 25 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости. Исчерпывающее обоснование метода расчета стоимости земельного участка приведено на страницах 79-81 Заключения. Полученное значение стоимости земельного участка соответствует рыночным данным.

На страницах 79-80 заключения приводится обоснование корректировки на дату размещения информации (на отличие между датой определения кадастровой стоимости участка и датой определения рыночной стоимости объекта исследования). При определении корректировки используются данные о средней стоимости земельных участков в России на соответствующую дату безотносительно категории земель. Поэтому полученный результат применим к земельным участкам различной категории.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены с приведением интервалов значений этих факторов, приведен на страницах 51-62 Заключения. Интервал значений по ставке доходности приведен на странице 97 Заключения. Значение периода окупаемости не оказывает непосредственного влияния на рыночную стоимость объекта исследования (не участвует в расчете стоимости в рамках выбранных методов расчета), поэтому не приводится в Заключении (принцип достаточности).

В соответствии с п. V федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», «объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности».

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте, необходимом для оценки объекта исследования, приведены на страницах 40-41 Заключения.

В соответствии с п. 8 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подтверждение полученной из внешних источников существенной информации должно быть выполнено следующим образом:

- в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);

- в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

Существенная информация, используемая в Заключении и полученная из внешних источников, полностью подтверждена в соответствии с положением п. 8 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

Так, в случае с открытыми источниками информации (например, страница 42) в заключении приведены прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», позволяющие идентифицировать источник информации и определить дату появления (публикации) или подготовки.

В случае с закрытыми источниками информации (например, страница 12), в Приложении № 1 «Исходные данные, используемые в заключении» приведены скриншоты объявлений, справочных изданий и результатов анализа рынка, проведенного ассоциацией «СтатРиелт»),

Следовательно, все источники информации являются подтвержденными и проверяемыми.

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта исследования, в том числе внутренней отделки, приведен на странице 10 Заключения. В частности, в Отчете № ЮК-24/048 от 12 февраля 2024 года, подготовленном ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», приведены фотографии объекта исследования, по которым можно судить о внутренней отделке объекта исследования.

Исходя из этого, а также с учетом классификации, приведенной Справочнике оценщика недвижимости - 2022. «Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для офисно-торговой недвижимости и сходных типов объектов». Под редакцией ФИО6, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2022 г.), внутренняя отделка объекта исследования отнесена к типовому ремонту (отделка «стандарт»). Подробное обоснование приведено на страницах 11-12 Заключения.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», наличие корректировки «на расположение относительно красной линии» не является обязательным.

Перечень основных ценообразующих факторов, выявленных при анализе рынка объекта исследования, приведен на странице 51 Заключения. Согласно анализу рынка, расположение относительно «красной линии» не относится к основным ценообразующим факторам для офисных объектов, поэтому при определении рыночной стоимости объекта исследования данное отличие не учитывалось.

При этом, на страницах 16-19 заключения приводится схема расположения объекта исследования относительно «красной линии».

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» наличие корректировки на «пешеходный траффик» не является обязательным.

Перечень основных ценообразующих факторов, выявленных при анализе рынка объекта исследования, приведен на странице 51 Заключения. Согласно анализу рынка, интенсивность пешеходного трафика не относится к основным ценообразующим факторам для офисных объектов, в связи с чем, при определении рыночной стоимости объекта исследования данное отличие не учитывалось.

Обоснование корректировки на местоположение в пределах города (район города) приведено на странице 82-83 заключения.

Классификация районов города приведена на страницах 55-57 заключения на основании Справочника оценщика недвижимости-2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» (под редакцией ФИО6, 2021 г.).

Далее приводится комментарий в части корректировки на отличие в районе города, повторяющий смысл обоснования, приведенного ранее в заключении.

Для определения величины корректировки по данным указанного выше справочника требуется сопоставить фактическое расположение объекта исследования и аналогов с классификацией, приведенной в этом справочнике. Схема расположения объекта исследования и объектов-аналогов приведена на странице 76 заключения.

Объект исследования расположен на Сухумском шоссе. Данная автомагистраль имеет высокий уровень транспортного потока, так как соединяет центр г. Новороссийска с населенными пунктами черноморского побережья (в сторону г. Геленджика) и является единственной автодорогой в данном направлении. В данную зону относят также 1-2 ряда ближайших к автомагистрали зданий.

Таким образом, в соответствии с приведенной классификацией объект исследования относится к району крупной автомагистрали города.

Объекты-аналоги № 1 и № 5 расположены в районе крупного ТРК «Красная площадь», Кутузовского кольца и перекрестка ул. Видова / ул. Кутузовской и в соответствии с приведенной классификацией объект исследования относится к району «Центры деловой активности».

В Рецензии отмечается, что аналог № 3 из таблицы 13 заключения (расположен по адресу: 

<

...>) имеет «идентичное месторасположение», но отнесен к району «Культурный и исторический центр». Между тем, аналог № 3 из таблицы 13 заключения справедливо отнесен к району «Культурный и исторический центр», так как расположен в зоне исторической застройки и центра туристического притяжения (рядом расположены памятники, морской вокзал и т.д.).

Учитывая тот факт, что требовалось определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату в прошлом, у эксперта отсутствовала возможность уточнить площадь этажей у объектов-аналогов, используемых при расчете. В данных условиях эксперт исходил из допущения, что в случае отсутствия информации в объявлении о площади этажа у объекта с несколькими этажами площади этажей принимаются равными между собой. В примечании к таблице 11 на странице 86 заключения приводится соответствующий комментарий.

Кроме того, сделанное экспертом допущение является оправданным, так как обычно площадь этажей в одном и том же здании имеет незначительное отличие, не оказывающее какого-либо существенного влияния на итоговую рыночную стоимость объекта исследования.

В соответствии с поставленным перед экспертом вопросом требовалось определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023г., то есть на дату в прошлом.

При этом, в материалах дела и открытых источниках содержится достаточное количество информации о характеристиках объекта исследования для ответа на поставленный вопрос.

Учитывая вышеизложенное, визуальный осмотр объекта исследования не проводился.

Требование указывать в заключении эксперта используемое им программное обеспечение не предусмотрено Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В методических рекомендациях по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002г. № 346, указано, что в исследовательской части заключения излагаются примененные специальные программные средства.

Указанные методические рекомендации используются при составлении заключения эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации. Экспертное учреждение ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» не относится к государственным судебно-экспертных учреждениям Министерства юстиции Российской Федерации, следовательно, положения данных рекомендаций на эксперта не распространяются. Кроме того, при производстве экспертизы эксперт не использовал специальные программные средства.

Место производства судебной экспертизы указано в разделе 1.2. на странице 5 заключения и соответствует фактическому местонахождению экспертной организации.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного истца, представителя департамента имущественных отношений, рецензии на заключение эксперта с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что вышеуказанные доводы о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. В связи с чем, ходатайство представителя административного истца о назначении повторной судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 13 марта 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 13 марта 2024 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «БАВАРИЯ» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «БАВАРИЯ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 2 038,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, 75 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 109 024 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 13 марта 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24 июля 2024 года.

Судья В.В. Сидоров