Дело № 2-329/18

Мотивированное 

решение

 изготовлено 20.07.2018 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2018 года п. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Швецовой И.С.

при секретаре Ромашкиной Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску администрации Зарубинского городского поселения к ФИО1 о признании государственной регистрации объекта незавершенного строительства недействительной, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности освободить земельный участок,

установил:

администрация Зарубинского городского поселения обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 03.09.2014 г. №1118-па «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 под строительство магазина в 

<

адрес>», между ФИО1 и администрацией Хасанского муниципального района Приморского края ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., местоположение которого 

<

адрес> - под строительство магазина.

На основании ст.3.1. и ст.3.3. Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 19 Земельного кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст.8 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», ст.7 Закона Приморского края от 06.12.2004 №187-КЗ «О Хасанском муниципальном районе» распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения осуществляется Администрацией Зарубинского городского поселения.

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика за № о прекращении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ответчику надлежит освободить арендуемый земельный участок с кадастровым №, в связи с чем применительно к положениям о сроке, установленном п.2 ст.610 ГК РФ, вышеуказанный договор аренды прекращен к моменту предъявления настоящего иска в суд.

При выезде ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок с кадастровым № выяснилось, что на спорном земельном участке установлены бетонные конструкции (сваи) в количестве 

<

данные изъяты> штук, поверх которых уложены бетонные плиты в количестве 

<

данные изъяты> штук, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, то есть регистрация объекта незавершенного строения произошла после получения уведомления о передаче земельного участка в муниципальную собственность.

Истец полагает, что регистрация права собственности истца на объект незавершенного строительства произошла в нарушение требований п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при отсутствии правоустанавливающих документов.

Земельный участок был предоставлен ответчику под строительство магазина на основании договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 3 года, срок действия которого истек, а новый договор аренды заключен не был.

С учетом вышеизложенного истец полагает, что освобождение земельного участка возможно исключительно путем сноса названной самовольной постройки.

Истец просит суд признать объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> самовольной постройкой; обязать ответчика снести, объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> в срок не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу; предоставить истцу право совершить действия по сносу объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> за счет ФИО1 с взысканием с нее необходимых расходов, в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока; обязать ответчика освободить и возвратить администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края земельный участок с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес> не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Впоследствии представитель истца по доверенности ФИО2 уточнила исковые требования и просила суд признать незаконную государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> 

<

адрес>; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись№ от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>; обязать ФИО1 снести, объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> в срок не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу; предоставить истцу право совершить действия по сносу объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> за счет ФИО1 с взысканием с нее необходимых расходов, в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока; обязать ответчика освободить и возвратить администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района 

<

адрес> земельный участок с кадастровым № находящийся по адресу: 

<

адрес> не позднее 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала исковые требования с учетом уточнений, настаивала на их удовлетворении по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые требования не признал, пояснил, что истцом избран неверный способ защиты прав, так как владельцу незавершенного строительства на арендованном земельном участке, заключенном до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется право продления договора аренды однократно сроком на 3 года для завершения строительства независимо от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке. 

Возведенная Хайт на земельном участке постройка не является самовольной. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Управления Россреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил отзыв на иск, в котором выразил свое несогласие с исковыми требованиями. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пунктам 1 - 2 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здания, сооружения, а также на объект незавершенного строительства установлены Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу частей 3, 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьям 15, 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (пункту 1 части 1 статьи 15);

государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ (часть 1 статьи 40).

Пунктом 10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943, установлено, что запись о созданном здании, сооружении, об объекте незавершенного строительства вносится в реестр объектов недвижимости ЕГРН при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, если иное не установлено федеральным законом.

Пункт 24 (в редакции постановления от 25 января 2013 г. N 13) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" содержит разъяснение о том, что согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 03.09.2014 г. №1118-па «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 под строительство магазина в 

<

адрес>», между ФИО1 и администрацией Хасанского муниципального района Приморского края ДД.ММ.ГГГГ года был заключен договор № аренды земельного участка сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., местоположение 

<

адрес> - под строительство магазина.

Ответчиком на данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства 5% готовности на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на срок до июля 2017 года. 

В судебном заседании установлено и не оспаривается что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства готовностью 5%, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав нее.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Зарубинского городского поселения направила в адрес ФИО1 письмо, в котором со ссылкой на пункт 1 статьи 610 ГК РФ, сообщила о прекращении договора с ДД.ММ.ГГГГ и предложила освободить и передать земельный участок.

Ответчик обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 5%.

Как следует из отзыва Управления Росреестра по ПК, ответчиком для государственной регистрации права объекта было представлено заключению кадастрового инженера, Технический план объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, который был подготовлен на основании разрешения на строительства, проектной документации, договора аренды на земельный участок, топогеодезической съемки, кадастрового плана территории. Проведено натурное обследование, выявлено наличие фундамента, степень готовности равна 5%, объект расположен в пределах земельного участка, то есть ответчиком был представлен полный пакет документов.

Представленные на регистрацию, документы соответствовали требованиям ст. ст. 14, 21 Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, в связи с чем регистрирующим органом были произведены действия по постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства и зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>;

Отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закона. 

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о признании незаконной государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись№ от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, не имеется. 

Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, администрация обратилась в суд с настоящим иском. Требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ФИО1 обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка. Данная позиция отражена в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.06.2017 года № 304-ЭС16-20773.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Таким образом, признаются необоснованными доводы представителя истца о том, что поскольку арендодатель, пользуясь своим правом, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ известил ФИО1 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка спорный земельный участок подлежит освобождению.

Требования администрации поселения фактически направлены не необоснованное лишение ФИО1 распоряжаться объектом незавершенного строительства, расположенным на спорном земельном участке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Решил:

администрации Зарубинского городского поселения Хасанского муниципального района в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о признании государственной регистрации объекта незавершенного строительства недействительной, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности освободить земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Судья