Дело №3а-80/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 мая 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО2 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО2 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 15 641 231,94 рубля. 

06 июня 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №606 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 1 913 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 апреля 2017 года №157-17-5, выполненному ООО «АмурОценка», по состоянию на 01 января 2016 года

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчёт об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 15 641 231,94 рубля.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 15 мая 2017 года №09-51/17/1175.

Уточнив исковые требования, административный истец части отказался в части исковых требований о возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 15 мая 2017 года №09-51/17/1175.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств с учётом заключения судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ФИО3– ФИО5 суду пояснила и в в письменных возражениях указала, что оснований для отмены решения комиссии при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606 не усматривается. Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 апреля 2017 года №157-17-5, выполненный ООО «АмурОценка», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Она не согласна с выводами эксперта в экспертном заключении от 09 февраля 2018 года №48/18 на Отчёт об оценке от 14 апреля 2017 года №157-17-5, в котором, по её мнению, имеются сомнения и противоречия. Экспертом не учтено, что корректировка на техническое состояние применена корректно, расчёт процента износа указан в Отчёте об оценке рыночной стоимости, использовались все объекты-аналоги, а не часть объектов, подробно описаны основания применения экономического износа. Она просит назначить проведение повторной судебной экспертизы в области оценочной деятельности для определения на соответствие требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки Отчёта об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 14 апреля 2017 года №157-17-5, а также на экспертное заключение №48/18 от 09 февраля 2018 года для проверки на соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО6 исковые требования административного истца не признала, указав, что доводы административного истца, приведённые в административном исковом заявлении, не являются основаниями для отмены оспариваемого решения комиссии от 06 июня 2017 года №606. В иске просила отказать.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО7 просит удовлетворить иск административного истца, указав, что Отчёт об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 14 апреля 2017 года № 157-17-5 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

В письменном отзыве заинтересованное лицо ФИО3 в иске просит отказать, указав, что Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 апреля 2017 года №157-17-5, выполненный ООО «АмурОценка», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, заинтересованные лица ФИО8, ООО «Кристалл-Партнер» в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

На основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, утверждена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 15 641 231,94 рубля. 

15 мая 2017 года ФИО3 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым № и установления её рыночной стоимости в размере 1 913 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 14 апреля 2017 года № 157-17-5, выполненному ООО «АмурОценка».

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 06 июня 2017 года №606 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 1 913 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 14 апреля 2017 года № 157-17-5.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО4, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО5, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчёт, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчётов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606 по заявлению ФИО3 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 1 913 000 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 14 апреля 2017 года №157-17-5 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт»» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 14 апреля 2017 года №157-17-5 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 14 апреля 2017 года №157-17-5 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №.

Из заключения эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 09 февраля 2018 года №48/18 следует, что оценщиком в Отчёте необоснованно применена корректировка на техническое состояние конструкций, размер износа по объектам-аналогам не подтверждён расчётами и другой информацией об износе (нарушение п. 5 ФСО № 3).

В Отчёте об оценке от 14 апреля 2017 года № 157-17-5 при расчёте стоимости объекта оценки сравнительным подходом нарушен п.22в) ФСО № 7 – в анализе рынка не произведён анализ аналогов, нет обоснования применения аналогов. 

Нарушен ФСО №7 п.22б), поскольку некорректно применена корректировка на техническое состояние конструкций; размер износа по объектам-аналогам не подтверждён расчётами или другой информацией об износе.

Рассчитанная величина корректировки на торг для аналогов является некорректной и ведёт к необоснованному результату стоимости объекта.

При расчёте стоимости объекта оценки затратным подходом необоснованно применён расчёт экономического (внешнего) устаревания для объекта недвижимости, который составляет 58%. По мнению Эксперта, объект оценки не подтверждён экономическому (внешнему) износу, нарушен п.24и) ФСО № 7.

Экспертом сделан вывод, что Отчёт об оценке от 14 апреля 2017 года №157-17-5, выполненный ООО «АмурОценка», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

В судебном заседании эксперт Ф.И.О.1 суду пояснила, что в Отчёте об оценке объекта недвижимости от 14 апреля 2017 года №157-17-5 в нарушение п.5 ФСО №3 оценщик не обоснованно применил корректировку на состояние конструкций, размер износа по объектам-аналогам не подтверждён расчётами и другой информацией об износе (стр. 72 Отчёта). Нарушен п. 22в) ФСО № 7 – при проведении оценки не описан объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Даже использование трёх аналогов должно быть обоснованно.

В нарушение п. 5 ФСО № 3, оценщиком определена корректировка на торг для неактивного рынка недвижимости (стр. 69 Отчёта). По «Справочнику оценщика недвижимости-2016» т. 2 стр. 29, под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдалённых районах и небольших населённых пунктах. Рынок офисно-торговых помещений в г. Благовещенске является развитым и имеет достаточное количество предложений к продаже.

Факторы, влияющие на внешнее (экономическое) устаревание в разделе «Анализ рынка», в Отчёте № 157-17-5 отсутствуют. При определении внешнего (экономического) устаревания оценщик некорректно применил методику расчёта внешнего (экономического) устаревания имущественных комплексов промышленных предприятий, предложенную ФИО9, которая приемлема только для предприятий определённой отрасли промышленности и не может быть применена к предприятиям торговли, поэтому экономический износ в размере 58 % оценщиком установлен не обоснованно (стр. 62 Отчёта) и не подлежит применению, так как значительно влияет на итоговый результат при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушен п. 5 ФСО № 3.

В судебном заседании ФИО5, представитель заинтересованного лица ФИО3, при исследовании материалов дела и в своих пояснениях не опровергла доводы эксперта Ф.И.О.1 о нарушении оценщиком, выполнившим Отчет об оценке от 14 апреля 2017 года №157-17-5, требований федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В связи с чем, суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в области оценочной деятельности, о чём вынесено определение.

Оценивая заключение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 09 февраля 2018 года №48/18 на Отчет об оценке от 14 апреля 2017 года №157-17-5, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта ООО «Агентство «Эксперт» соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № нежилое здание площадью 286,4 кв.м., по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

В силу п.3 ч.1 ст.194 КАС РФ суд прекращает производство по административному делу в случае, если административный истец отказался от административного иска и отказ принят судом.

Представитель административного истца, уточнив исковые требования, отказался от исковых требований в части возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО3 от 15 мая 2017 года №09-51/17/1175, в соответствии с полномочиями, предоставленными доверенностью от 16 мая 2017 года №, который суд принимает, поэтому административное дело в этой части подлежит прекращению.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 06 июня 2017 года №606 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 286,4 кв.м., по 

<

адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 286,4 кв.м., по 

<

адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 06 июня 2017 года №606. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 286,4 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 15 641 231 (пятнадцать миллионов шестьсот сорок одна тысяча двести тридцать один), 94 рублей.

Прекратить производство по административному делу в части исковых требований административного истца о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО3 от 15 мая 2017 года №09-51/17/1175. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев