Дело № 2-6461/2025

УИД 50OS0000-01-2024-003589-69

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Одинцово 19 сентября 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Денисовой А.Ю., 

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО2 к ООО «Деннолли 3 КО», ИП ФИО4 о признании сделки недействительной, определении доли в праве общей долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец, ФИО9 (правопредшественник ФИО2) обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Деннолли 3 КО», ИП ФИО4, в котором просит признать недействительной сделку по отчуждению ООО «Денолли 3 КО» в пользу ФИО4 земельного участка с К№, расположенного по адресу: АДРЕС а также определить долю в праве общей долевой собственности истца в указанном земельном участка в размере 17/100.

Исковые требования мотивированы тем, что в рамках дела о банкротстве в отношении ООО «Денолли 3 КО» заключен договор купли-продажи №, по условиям которого в собственность истца перешло право на недвижимое имущество – нежилое здание: технический склад, К№, расположенный по адресу: АДРЕС. Здание располагается на земельном участке с К№, проданному по результатам торгов ФИО4 Право собственности за ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Истец полагает, что отчуждением помещения без земельного участка под ним нарушаются ее права, в связи с чем обратилась в суд с иском.

Протокольным определением ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца ФИО9 на ФИО2

ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя, который заявленные требования поддержала в полном объеме.

ФИО4 в судебное заседание не явился, направил в суд представителя, который в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Третьи лица: ФИО9, Управление Росреестра по Московской области, АО КБ «Рублев» в лице ГК «АСВ», ООО «Минтака Эсрейст», ФИО10, ООО «Трансстроймаш» в лице КУ ФИО11, АО «Универсал», ООО «Универсал Холод», ЗАО «Социальное и промышленной строительство», ООО «Одинцовский технопарк», ИП ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при установленной выше явке.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд приходит к следующему.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса в редакции, действовавшей на момент продажи строения, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичные правила установлены и нормами Гражданского кодекса.

Так, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 Постановления N 11 разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Денолли 3 КО» в лице КУ ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли продажи имущества в соответствии с проведенным торгами в форме аукциона № (Т.1 л.д.21-24).

По условиям договора к ФИО4 в собственность перешло следующее имущество:

- производственно-административное здание с К№;

- здание-эстакада крытая погрузочно-разгрузочная с К№;

- земельный участок с К№, площадью 34 738 кв.м;

- нежилое здание – склад тарного хранения с К№;

- нежилое здание – арочный ангар с К№.

Согласно п.3.1 договора, стоимость имущества составила 185 431 705,19 руб.

Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН (л.д.35-36).

ФИО9 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ приобрела недвижимое имущество – нежилое здание: технический склад, площадью 510,1 кв.м с К№, которое расположено на земельном участке с К№, площадью 34 738 кв.м по адресу: АДРЕС (л.д.37-39).

Истец полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Денолли 3 КО» в лице КУ ФИО3 и ИП ФИО4, является недействительной сделкой в силу положений ст.168 ГК РФ.

Как следует из п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

ФИО9 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ приобрела недвижимое имущество – нежилое здание: технический склад, площадью 510,1 кв.м с К№, в связи с чем она также приобрела часть земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, поскольку из условий договора обратного не следует, а в ходе рассмотрения дела не установлено.

Нежилое здание - технический склад площадью 510,1 кв.м, КН № передано в собственность ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Денолли 3 КО» в лице КУ ФИО3 и ФИО4, по которому последний, в том числе, приобрел право собственности на земельный участок с К№, площадью 34 738 кв.м, прав истца не нарушает, поскольку в силу приведенных выше норм права, ФИО2, как новый собственник, нежилого здания: технический склад, площадью 510,1 кв.м с К№, также в силу прямого указания закона, приобрела долю в земельном участке, на котором расположено ее объект недвижимости, а потому в удовлетворении исковых требований в части признания сделки недействительной не подлежат удовлетворению.

Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что определением Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 28.05.2024 решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2023, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2023 по делу N А41-43096/2022 отменены в части отказа в иске.

В приведенном определении также установлено, что поскольку на момент продажи в 2021 году здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежали ООО «Денолли 3КО», сооружение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно.

В связи с этим после регистрации перехода к покупателю – ФИО9 (правопреемник ФИО2) права собственности на строение на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному объекту недвижимости, не могла остаться в собственности продавца - ООО «Денолли 3КО», а следовательно, последний после продажи здания был не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке с кадастровым номером № располагается несколько объектов недвижимости, часть из которых в рамках банкротных процедур продана третьим лицам (Т.1 л.д.40-152).

Следовательно, в силу приведенных выше норм действующего законодательства земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников расположенных на нем объектов недвижимости.

По ходатайству истца по делу назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭЦНС».

Согласно заключения экспертов №-К от ДД.ММ.ГГГГ определить размер доли в праве собственности на земельный участок с К№, площадью 34 739 кв.м, необходимой для использования нежилого здания – технического склада, общей площадью 510,1 кв.м с К№, не представляется возможным. Экспертами определена площадь контура пятна застройки под зданием с К№, которое составляет 565 кв.м, по следующим координатам:

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС 

АДРЕС

При определении территории земельного участка, необходимого для обслуживания, с учетом взаимного расположения в структуре исследуемого участка без учета подходов и проездов установлено пересечение с наружными стенами смежных зданий, строений, сооружений третьих лиц.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение экспертов, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает.

Тех обстоятельств, которые установлены заключением эксперта, с учетом заявленных требований и оснований иска, достаточно для рассмотрения дела по существу, оснований для проведения дополнительной экспертизы не имеется.

Объективных доказательств, свидетельствующих о несоответствии выводов экспертов обстоятельствам дела, обоснования необходимости признания данного заключения недопустимым доказательством, сторонами не представлено.

При этом, суд не принимает во внимание, представленное истцом заключение специалиста – рецензию № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленную АНО «МСК-Эксперт», поскольку в данном случае имеет место частное мнение отдельного специалиста. Кроме того, нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией другого эксперта

Данное заключение составлено по заказу истца, который самостоятельно определял объем вопросов и заданий специалисту, не предупреждавшемуся об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, специалистом не исследовались материалы гражданского дела.

Исследование (рецензия) проведено не в рамках рассмотрения гражданского дела и не на основании определения суда, а по инициативе и по заказу истца, поэтому приведенная рецензия не является экспертным заключением, предусмотренным статьями 79 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая требования истца об определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с К№, суд исходит из того, что право общей долевой собственности ФИО2 возникло в связи с приобретением объекта недвижимости - нежилого здания, общей площадью 510,1 кв.м с К№, в связи с чем истец приобрела также часть земельного участка, расположенного под объектом недвижимости. Для определения размера доли суд исходит из определенного в ходе проведения судебной экспертизы пятна застройки под зданием с К№, которое составляет 565 кв.м.

Таким образом, размер доли в праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок с К№, по адресу: АДРЕС, составляет 2/125 (565:34738=0,016 (1,6%), т.е. 2/125).

С учетом вышеизложенного, исковые требования ФИО2 судом удовлетворяются частично

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Деннолли 3 КО», ИП ФИО4 о признании сделки недействительной.

Определить долю ФИО2 (паспорт №) на земельный участок с К№, по адресу: АДРЕС, в размере 2/125.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2025 года.

Судья: А.Ю. Денисова