Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи: Родиной Т.А.,

при секретаре: Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-464/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 217,1 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 5 006 981 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 201,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 14 декабря 2016 года в размере 6 368 504 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика налога на имущество.

19 февраля 2018г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Меха».

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области по доверенностям ФИО4 просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Самары, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, общество с ограниченной ответственностью «Меха» не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Меха» представил заявление, в котором не возражал рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о следующих объектах недвижимости:

- нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 201,1 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>;

- нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 217,1 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером № является ФИО2, также она до 26 декабря 2017 года являлась собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, в настоящее время собственником данного помещения является общество с ограниченной ответственностью «Меха».

Спорные нежилые помещения поставлены на государственный кадастровый учет 14 декабря 2016 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений по состоянию на 14 декабря 2016 года определена в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 8 486 743,77 рубля, с кадастровым номером № - в размере 9 161 969,53 рублей.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу положений статьи 1 Закона Самарской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 10 ноября 2014 года № 107-ГД, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и считая свои права нарушенными, ФИО2 обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представила отчет об оценке №, выполненный 25 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющейся членом ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 14 декабря 2016 года определена без чета НДС в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6 368 504 руб., с кадастровым номером № - в размере 5 006 981 руб. Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также на основании данных визуального осмотра, состоявшегося 14 декабря 2017 года.

Объектом оценки выступают встроенные нежилые помещения торгового назначения, имеющие удовлетворительную отделку. Фактически объекты оценки используется в качестве помещений торгового назначения. В непосредственной близости от объектов оценки расположены жилые дома, коммерческие объекты. Спорные нежилые помещения расположены на первой линии, в зоне высокой транспортной доступности, интенсивность транспортного потока в зоне расположения объекта оценки – средняя.

Оценщиком определён сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки - сегмент рынка торговых объектов, расположенных в Октябрьском районе г. Самары.

Анализ рынка торговой недвижимости встроено-пристроенного формата г. Самары в третьем квартале 2016 года, а также основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости выполнен оценщиком на страницах 43-57 раздела 7.3 отчета на основании материалов аналитических исследований ООО «Территориальное Агентство оценки» и данных базы недвижимости «Территориальное агентство оценки «АДОН». Стоимость торговой недвижимости в Октябрьском районе находится в диапазоне от 12 945 до 139 175 рублей за 1 кв.м., а величина арендной ставки торговой недвижимости в данном районе составляет от 291 до 1 100 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Определение рыночной стоимости нежилых помещений произведено методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода

В рамках каждого из вышеприведённых подходов определение рыночной стоимости нежилого помещения произведено двумя этапами: на первом этапе определена стоимость единого объекта недвижимости, включающая в себя объект капитального строительства, на втором этапе определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.

Определение стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом определено на страницах 67-87 отчета и на страницах 87-104 отчета определена стоимость объектов оценки доходным подходом.

Согласовав полученные результаты, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости нежилых помещений в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6 368 504 руб. без учета НДС, с кадастровым номером № в размере 5 006 981 руб.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить рыночную стоимость по состоянию на 14 декабря 2016 года нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 6 368 504 руб. без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером № - в размере 5 006 981 руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 217,1 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря 2016 года в размере 5 006 981 руб. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 201,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 14 декабря 2016 года в размере 6 368 504 руб.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина