Дело № 2-73/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2017 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Гуляевой Г.В.,

при секретаре Суховерской В.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 Акиф оглы к Муниципальному образованию городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы о признании права собственности на объект незавершенного строительства и по встречному исковому заявлению Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы к ФИО1 Акиф оглы о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: .... В обоснование заявленных требований указал, что dd/mm/yy им согласно договору купли-продажи был приобретен жилой дом с пристройкой общей площадью ... кв.м. по адресу: .... На момент приобретения указанный жилой дом был в крайне плохом состоянии после пожара, физический износ составлял 90%, был не пригоден для проживания и требовал выполнения работ по капитальному ремонту. В настоящее время им частично выполнены работы по реконструкции вышеуказанного жилого дома и объект недвижимости фактически является объектом незавершенного строительства (реконструкции).Для завершения реконструкции ему необходимо оформить права на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, однако он не может это сделать, т.к. по мнению Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы объект недвижимости – одноэтажный многоквартирный жилой дом площадью ... кв.м. на испрашиваемом земельном участке отсутствует. Однако указанный жилой дом реконструируется им своими силами за свои средства и в настоящее время является объектом незавершенного строительства. Со ссылкой на ст.ст. 130, 222 ГК РФ просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ...

Муниципальное образование городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы обратилось с встречным иском к ФИО1 о сносе самовольно возведенного объекта. В обоснование встречного иска указали, что по сведениям ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на одноэтажный жилой дом по адресу: ... зарегистрировано за ФИО1 Актом осмотра земельного участка и объекта недвижимости, составленным сотрудниками управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы dd/mm/yy установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № площадью ... кв.м., расположенном по адресу: ... расположен трехэтажный объект. Наружная отделка первого и второго этажа – штукатурка, третьего этажа – сайдинг. Кровля двухуровневая из профилированного листа. Здание имеет два входа со стороны ..., один вход с западной стороны дома. Данный объект не является объектом, на который зарегистрировано право собственности ФИО1. Разрешение на строительство указанного объекта Администрацией г. Костромы не выдавалось. Права на земельный участок, на котором расположен спорный объект, не зарегистрированы. Отсутствие разрешения на строительство является первым препятствием для производства строительных работ, вторым препятствием является то, что строительство осуществлено на земельном участке, право на который за ФИО1о не зарегистрировано. Со ссылкой на ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 8, 51 ГрК РФ просит обязать ФИО1о в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить снос самовольно возведенного объекта на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: ..., указать в решении, что решение суда о сносе является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 о на жилой дом с кадастровым номером №, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь ... кв.м., инв. №, лит. А, а по адресу: .... 

Впоследствии представитель Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы ФИО2 представила уточненное встречное исковое заявление, в котором также просит указать, что в случае неисполнения решения суда в добровольном порядке предоставить муниципальному образованию городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы право снести указанный объект с последующим взысканием расходов с ответчика ФИО1

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО3 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, возражала против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснила, что нарушений создающих угрозу жизни и здоровью граждан при строительстве спорного объекта не допущено, что подтверждается заключением эксперта. Снос объекта является крайней мерой и в данном случае не допустим. У истца не было разрешительной документации, это единственное основание для признания постройки самовольной и ее сноса. Является объект многоквартирным или индивидуальным жилым домом в ходе рассмотрения дела не было установлено. Допущенные нарушения, о которых указано в заключениях эксперта не являются существенными. Объект является незавершенным строительством, и может быть приведен в соответствие строительным, градостроительным нормам и правилам с учетом устранения дефектов при окончании строительства. В связи с чем, требования о сносе строящегося жилого дома необоснованны.

Представитель Администрации ... по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования не признала, встречный иск поддержала, просила его удовлетворить. Пояснила, что признание права собственности на самовольно возведенное строение является исключительным способом защиты права. Истцом не пройден административный порядок, никаких обращений по поводу получения разрешительной документации от истца не поступало. Истцом не было предпринято никаких мер для легализации объекта в административном порядке. Проектная документация отсутствует. Права на земельный участок, на котором расположен спорный объект, не зарегистрированы. Документов, подтверждающих возникновение у истца какого-либо право на земельный участок, не представлено. Несмотря на отсутствие разрешения на строительство, в нарушение норм права, на земельном участке ответчиком (истцом по первоначальному иску) возведен капитальный объект. Как пояснял истец при проведении экспертизы, и поясняют его представители, он строил индивидуальный жилой дом. Однако, данный земельный участок находится в зоне Ж3, видом разрешенного использования данных участков является – многоквартирные дома. В зоне Ж3 не допускается строительство индивидуальных жилых домов. То есть строительство осуществлено с нарушением целевого назначения земельного участка. При его возведении нарушены технические нормы и правила, что подтвердили в судебном заседании третье лицо ФИО5 и эксперт ФИО6 Не соблюден минимальный отступ от границы земельного участка. В случае, если ФИО5 решить реконструировать свой жилой дом, то она не сможет получить разрешение на реконструкцию. Доводы истца о том, что производилась реконструкция жилого дома, несостоятельны. Согласно техническому паспорту фундамент старого объекта деревянный столбчатый, нового объекта - бетонный ленточный. Говорить о том, что был частично использован фундамент старого дома нельзя. Параметры объектов и их место расположения на земельном участке различные. 

Представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы ФИО7, участвующего в рассмотрении дела в качестве третьего лица, полагал, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования поддержал. Пояснил, что разрешение на строительство объекта истцу не выдавалось, права на земельный участок, на котором расположен спорный объект, не зарегистрированы. Истцом также не соблюден вид разрешенного использования земельного участка. Выводы эксперта о том, что в настоящее время строение не угрожает жизни и здоровью граждан, считает поверхностными, поскольку из заключений следует, что не исследовался фундамент строения. Ни одно из условий указанных в ст. 222 ГК РФ не соблюдено, объект подлежит сносу. Кроме того, следует отметить, что арендная плата за пользование земельным участком для строительства индивидуального жилого дома или для восстановления жилого дома значительно ниже платы, чем для вновь возводимого многоквартирного жилого дома. Возможно, истец намеренно действовал в обход административной процедуры.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании не присутствует, извещена надлежащим образом, просила рассматривать дело в ее отсутствие. Ранее в судебных заседаниях поясняла, что в результате строительства истцом дома разрушен ее сарай и забор.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО8, ФИО9 г., ФИО10, ФИО9, ФИО11 г., ФИО12, которые зарегистрированы в доме по адресу: .... В судебном заседании третьи лица не присутствуют, о времени и месте рассмотрения дела извещались по месту регистрации, корреспонденция вернулась в адрес суда неполученной адресатами.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, материалы дела №, заслушав пояснения эксперта ООО «Проектно-строительное бюро», суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Обязанность получения разрешения на строительство предусмотрена статьей 3 ФЗ от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации”.

Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 2 Определения от 03.07.2007 г. N 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Приведенные положения закона конкретизированы в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Аналогичные положения содержатся и в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

Из смысла приведенных норм следует, что статья 222 ГК РФ не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, а именно:

- наличие прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;

- отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

- отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Таким образом, сам по себе факт возведения самовольной постройки не является достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на нее, при несоблюдении определенных условий.

Для удовлетворения иска, заявленного на основании указанной нормы права, истцу следовало представить доказательства, подтверждающие наличие у него права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, а также доказательства того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что права на земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м., расположенном по адресу: ..., на котором расположен трехэтажный объект незавершенного строительства, который является предметом рассмотрения данного дела, не зарегистрированы.

На основании договора аренды земельного участка № № от dd/mm/yy. Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области был предоставлен в аренду ФИО13 земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м., расположенном по адресу: ..., сроком с dd/mm/yy. по dd/mm/yy. для использования в целях индивидуального жилищного строительства (восстановления индивидуального жилого дома).

В соответствии с п. 4.4.2 Договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным его использованием.

Из п. 6.5 договора аренды следует, что смена собственника участка не является основанием для расторжения договора. 

Согласно п. 6.6 договора договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если арендатор не заявил о намерении возобновить договор на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, в сроки, установленные в п. 4.4.6. (за три месяца).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости данные о правообладателе земельного участка, кадастровый №,площадью ... кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуального жилищного строительства (для восстановления индивидуального жилого дома), отсутствуют.

Таким образом, истцом ФИО1 не представлены, а в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принадлежности истцу земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства. 

ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, 1- этажный, общая площадь ... кв.м., инв. №, лит. А,а, по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на жилой дом от dd/mm/yy.

Как следует из технического паспорта объекта незавершенного строительства по адресу: ... составленного ГПКО «Костромаоблкадастр» на dd/mm/yyг., 3-х этажный объект незавершенного строительства возведен в dd/mm/yy., застроенная площадь ... кв.м., степень готовности ...%. 

Из акта обследования домовладения (лит.А) от dd/mm/yy следует, что на земельном участке находится дом (лит.А) в состоянии, пострадавшего после пожара. Дом обследован визуально, так как внутрь дома попасть невозможно по технике безопасности. Перекрытие обрушено полностью, часть дома снесена, со слов заказчика фундамент под ней остался. Состояние: фундамент - трещины, выпучивание; стены – задымлены, выпучивание, частично разобраны; перекрытия - обрушены полностью; кровля, двери, отделка, сантехнические приборы, сарай лит. 4 – отсутствуют; полы - завалены мусором; оконные блоки остались со стороны ..., разбиты; служебные строения (лит. 1,2,3), дворовые строения (лит.6) и ограждения- не пострадали. 

Согласно акту обследования от dd/mm/yy выявлено, что ранее существующий (лит. А) пострадал в результате пожара. От лит. А. остался деревянный столбчатый фундамент, ...% бревенчатых стен. Площадь застройки ... кв.м. Заложен фундамент нового дома из железобетонных блоков лит. Б, объект незавершенного строительства, Документы разрешающие строительство лит. Б не представлены. Площадь застройки ... кв.м.

Согласно последнему акту обследования, dd/mm/yy было проведено обследование объекта по адресу: ..., в ходе которого установлено, что на участке лит. А и уборн. лит.6 снесены, на участке находится незавершенный строительством объект - лит.Б.

Истцом ФИО1 заявлены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства (реконструкции) расположенный по адресу: ... (лит. Б) (инв. I-2707 ГПКО «Костромаоблкадастр» - Областное БТИ), указав, что им предпринимались попытки по легализации реконструкции жилого дома, он пытался оформить земельный участок в аренду, так как это необходимо для получения разрешения на строительство, но ему было отказано.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования о сносе объекта по адресу: ... со ссылкой на то, что объект имеет признаки самовольного строения, возведен с множеством нарушений, является многоквартирным, соответствующее разрешение на строительство ответчиком (по встречному иску) не получалось, земельный участок используется не по назначению и не принадлежит ответчику.

Представители ответчика по встречному иску возражали относительно доводов, изложенных представителем истца, полагают, что дом является индивидуальным, трехэтажным, выстроенным для проживания одной семьи, имеющиеся нарушения градостроительных, строительных и пожарных норм, могут быть устранены при завершении строительства.

При рассмотрении дел о сносе самовольной постройки необходимо разграничить многоквартирный дом от индивидуальной жилой постройки, так как действующее законодательство не содержит конкретного определения многоквартирного дома. 

В соответствии со статьей 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (ст. 36 ЖК РФ).

От многоквартирного отличаются объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48, пункт 1 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

Таким образом, многоквартирный дом от индивидуального жилого отличается наличием квартир с самостоятельными выходами на земельный участок либо в помещения общего пользования. В многоквартирном доме, в отличие от индивидуального жилого дома, имеются элементы общего имущества собственников квартир: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, земельный участок и пр. При этом нет ограничения по этажности и, что вполне логично, по количеству проживающих в многоквартирном доме семей. В то же время индивидуальный жилой дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, и иметь не более трех этажей.

Для определения статуса спорного объекта, а также соответствия его строительным, градостроительным, санитарно-гигеническим нормам и правилам, противопожарной безопасности, обеспечения надежности, а также безопасности жизни и здоровья людей, судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Проектно-строительное бюро».

Согласно заключению эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО6 от dd/mm/yy, исследованный объект по адресу: ..., на момент осмотра является объектом незавершенного строительства. Спорный объект территориально расположен в зоне Ж3 - в зоне «Дома среднеэтажной жилой застройки», дома малоэтажной жилой застройки для данной зоны являются условно-разрешенными. В здании не завершен монтаж части основных конструкций, обеспечивающих его безопасную эксплуатацию. В здании не выполнен монтаж междуэтажных лестниц, стены третьего этажа не имеют обшивки с внутренней стороны, внутренние каркасные стены на третьем этаже обшиты частично. Перегородки смонтированы частично. В здании на втором и третьем этаже не предусмотрены балконы, необходимые для обеспечения безопасной эвакуации из здания по открытым лестницам второго типа. Здание подключено к наружным сетям электроснабжения. Внутренняя разводка проводки не выполнена. Водоснабжение, канализация, газоснабжение на объекте отсутствуют. 

Исследуемый объект соответствует градостроительным нормам по этажности, предельной высоты и процента застройки земельного участка. Имеется несоответствие градостроительным нормам в части размера минимального отступа от северо-восточной границы земельного участка. Отступ от северо-восточной границы составляет 1,6 м., от юго-западной границы составляет 2,3 м., вместо 3 м. Застройщиком может быть получено разрешение на отклонение от предельных параметров застройки, в том числе и на сокращение отступа от границы земельного участка. 

Определить окончательный вид использования в недостроенном состоянии объекта не представляется возможным. По конструктивным и объемно-планировочным особенностям объект может быть завершен строительством и как индивидуальный жилой дом и как многоквартирный жилой дом. 

При проведении исследования обнаружены отступления от требований пожарной безопасности, в части несоответствия высоты объекта незавершенного строительства его степени огнестойкости. Здание отвечает требованиям V степени огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности СЗ. При высоте здания более 5 м (пожарно-техническое понятие высоты здания) здание и в многоквартирном и в индивидуальном варианте должно отвечать требованиям III степени огнестойкости. Имеется нарушение требований пожарной безопасности в части обеспечения безопасной эвакуации со 2-го и с 3-го этажей по открытым внутренним лестницам 2-го типа. При подобной организации эвакуационных путей для трехэтажного здания и в многоквартирном и в индивидуальном жилом доме необходимо устройство балконов на втором и на третьем этажах здания. Не выдержаны нормативные противопожарные расстояния до соседних зданий и сооружений V степени огнестойкости. Следует отметить, что отступление от нормативов по пожарной безопасности (за исключением требований Федерального закона №123-Ф3) можно обосновать расчетом пожарного риска. Расчет пожарного риска возможно реализовать при наличии окончательных объемно планировочных и конструктивных решений объекта, окончательного установления категории объекта - многоквартирный или индивидуальный жилой дом.

В связи с тем, что исследуемый объект не достроен до конца, имеет место частичное выполнение санитарно-гигиенических требований на объекте: наличие естественного освещения во всех помещениях, отсутствие опасных источников излучений на земельном участке. В конструкции внутренних стен предусмотрены вентиляционные каналы для обеспечения вентиляции помещений. В связи с незавершенностью работ на объекте отсутствуют: искусственное освещение во всех помещениях жилого дома, санитарные узлы, подключенные к центральным сетям водоснабжения и канализации, система отопления для регулирования параметров микроклимата. Данные недостатки могут быть устранены при завершении строительства.

На момент исследования доступ на объект посторонних лиц исключен - все входы в здание закрываются на замки, оконные заполнения на объекте смонтированы и имеют механизмы, исключающие их открывание снаружи. Работа грузоподъемных механизмов на объекте не ведется. Внутренние строительные работы на объекте остановлены. Электропитание объекта выключено. На момент проведения исследования объект, возведенный на земельном участке по адресу: ... не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Будет ли создавать исследуемый объект угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации не возможно без точного определения типа здания (индивидуальный или многоквартирный жилой дом) и без расчета пожарных рисков, так как на объекте имеются отступления от требований пожарной безопасности.

Из заключения также следует, что при проведении экспертизы застройщик пояснил, что ранее существовавший на земельном участке жилой дом находился в разрушенном состоянии после пожара и был полностью демонтирован. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что жилой дом (лит.А), принадлежащий ФИО1 на праве собственности был демонтирован, и возведен новый объект недвижимости.

В дальнейшем для определения возможно ли устранить выявленные в ходе проведенной судебной строительной экспертизы недостатки при проведении строительных работ по завершению строительства, по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Проектно-строительное бюро».

Согласно заключению эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО6 от dd/mm/yy, при обследовании объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., установлено, что устранение выявленных в ходе ранее проведенной судебно-строительной экспертизы от dd/mm/yy (л.д. 69-106) нарушений градостроительных, строительных и пожарных норм и правил возможно. Возможные способы устранения вышеуказанных нарушений:

- не установлен тип здания (одноквартирный или многоквартирный жилой дом). Для устранения застройщику необходимо определить тип строящегося здания (одноквартирный или многоквартирный жилой дом);

- при основном виде использования земельного участка (многоквартирный дом) и при условно-разрешенном виде использования земельного участка (индивидуальный жилой дом) имеется несоответствие предельным параметрам застройки по минимальному отступу от границ земельного участка. И для разрешенного вида использования земельного участка (дома среднеэтажной многоквартирной жилой застройки) и для условно-разрешенного вида использования земельного участка - (дома малоэтажной жилой застройки) регламентированный отступ от границ земельного участка составляет 3.0 м. Отступ северо - восточного угла здания от границы земельного участка составляет 1.6 м, отступ юго-западного угла здания от юго-западного угла здания составляет 2.30 м. Для устранения застройщику необходимо обратиться в Администрацию г. Костромы за получением разрешения на отклонение от предельных параметров застройки земельного участка в части сокращения минимального отступа от границ земельного участка на основании статьи 40 Градостроительного кодекса РФ. В случае получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки расположение и габариты объекта на земельном участке можно сохранить. В случае получения отказа от Администрации г. Костромы в получении разрешения на отклонение от предельных параметров застройки земельного участка возможно выполнить изменение конфигурации в плане незавершенного строительством объекта без полного демонтажа здания путем демонтажа части строительных конструкций (части кровли, перекрытий, стен, фундаментов и устройства данных конструкций в границах допустимого размещения зданий и сооружений на земельном участке;

- отсутствие звукоизоляционного слоя в конструкции перекрытия над вторым этажом. Нарушены п. 9.24 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” и п. 8.6 СП 55.13330.2011 “Здания жилые одноквартирные”. Для устранения при завершении строительства объекта выполнить устройство звукоизоляционного слоя в конструкции перекрытия в соответствии с п. 9.24 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные" и п.8.6 СП 55-13330-2011 «Здания жилые одноквартирные». Данные работы не требуют полного демонтажа здания;

- недостаточная толщина утеплителя в конструкции чердачного перекрытия. Нарушен п. 5.2 СП 50.13330.2011 “Тепловая защита зданий”. Для устранения, при завершении строительства объекта добавить теплоизоляционных слоев в конструкции чердачного перекрытия для обеспечения требований п. 5.2 СП 50.13330.2011 «Тепловая защита зданий». Данные работы не требуют полного демонтажа здания;

- в здании смонтированы не все строительные конструкции и инженерные сети, обеспечивающие безопасную эксплуатацию объекта (лестницы, перегородки, сети во-доснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения и т.п.). Для устранения, при завершении строительства объекта смонтировать все строительные конструкции и инженерные сети, обеспечивающие безопасную эксплуатацию объекта;

- объект незавершенного строительства при имеющейся этажности не отвечает требованиям нормативных документов, предъявляемым к жилым зданиям высотой в три этажа, по степени огнестойкости на основании п. 6.5.6 СП 2.13130.2012 “Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты ”. Для устранения, при определении типа здания и окончательных объемно-планировочных решений здания необходимо выполнить расчет пожарных рисков в соответствии с ч.1 п.1 ст. 6 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», на основании которого определить условия и компенсирующие мероприятия, при соблюдении которых риск гибели людей на данном объекте не будет превышать значений, установленных в техническом регламенте. При этом полного демонтажа здания не потребуется;

- в случае рассмотрения объекта незавершенного строительства как индивидуальный и как многоквартирный жилой дом, имеется не соответствие требованиям пожарных норм по обеспечению эвакуационных путей со второго и третьего этажей здания на основании п 5.5.3 и п. 5.4.11 СП 1.13130.20 : - “Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы”. Согласно действующих нормам при устройстве эвакуационных путей в трехэтажном здании по внутренней открытой лестнице, необходимо устройство балконов на втором и третьем этажах. На исследуемом объекте данные конструкции не предусмотрены. Для устранения, в процессе завершения строительства объекта технически возможно устроить балконы на втором и на третьем этажах здания и привести объект в соответствие с требованиями норм в отношении организации эвакуационных путей с этажей здания;

- согласно таблице 1 СП 2.13130.2012 “Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" противопожарное расстояние между жилыми домами V степени огнестойкости должно быть не менее 15.0 м. Противопожарное расстояние до ближайшего объекта защиты (хоз. сарай жилого ...) со стороны северо-восточного фасада здания составляет 2.7 м. Расстояние до жилого ... составляет 9.0 м. Расстояние от исследуемого объекта до жилого ... составляет 12.0 м, до жилого ... составляет 13.0 м. Требование нормативного документа по соблюдению противопожарных расстоянии не выполняется. Для устранения нарушения, при определении типа здания и окончательных объемно-панировочных решений здания необходимо выполнить расчет пожарных рисков в соответствии с ч.1 п.1 ст. 6 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», на основании которого определить условия и компенсирующие мероприятия, при соблюдении которых риск гибели людей на данном объекте не будет превышать значений, установленных в техническом регламенте. При этом полного демонтажа здания не потребуется;

- в связи с тем, что на момент исследования строительство объекта не завершено, на объекте не выполнены следующие санитарно- гигиенические требования, предъявляемые к жилым зданиям: наличие искусственного освещения во всех помещениях жилого дома; наличие в здании санитарных узлов, подключенных к центральным сетям водоснабжения и канализации; параметры микроклимата регулируются системами отопления и естественной вентиляции. Здание может быть приведено в полное соответствие санитарно-гигиеническим требованиям в процессе завершения строительства путем устройства системы внутреннего электроснабжения, систем водопровода, канализации и отопления.

Экспертом в заключениях сделан вывод о том, что исследуемый объект имеет несоответствие строительным и градостроительным нормам, имеет нарушение требований пожарной безопасности, однако, эти нарушения могут быть устранены при завершении строительства. Определить вид использования (индивидуальный жилой дом или многоквартирный жилой дом) в недостроенном состоянии объекта не представляется возможным. При таких обстоятельствах, без точного определения типа здания и без расчета пожарных рисков будет ли создавать исследуемый объект угрозу для жизни и здоровья граждан определить не возможно.

Опрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы экспертизы поддержала, указала, что исследуемый объект является объектом незавершенного строительства, тип его определить невозможно, он может являться как многоквартирным, так и индивидуальным жилым домом, на сегодняшний день он не соответствует градостроительным нормам и требованиям пожарной безопасности, но считает, что возможно привести его в соответствие с вышеуказанными нормами, для этого необходимо выполнить расчеты и провести в соответствии с ними необходимые мероприятия. 

Согласно экспертному заключению, и пояснениям эксперта в суде, выявленные нарушения возможно устранить, но потребуется проведение обследования технического состояния исследуемого объекта, разработка проектной документации на строительство с учетом данных, полученных в процессе обследования его технического состояния, выполнить корректировку объемно-планировочного решения с учетом границ участка, получить разрешение на строительство, выполнить строительно-монтажные работы в соответствии с разработанной проектной документацией. 

При этом, эксперт ФИО6 указала, что если тип объекта – многоквартирный жилой дом, то на втором этаже необходимо устроить балконы, а для соблюдения нормативов противопожарных расстояний необходимо разобрать часть строения (включая фундамент) и возвести стену вновь с соблюдением противопожарных расстояний до границы земельного участка. 

Суд также учитывает, что указанный объем необходимых для устранения нарушений работ велик, и дальнейшее ведение работ по устранению выявленных нарушений может повлечь снижение характеристик устойчивости и прочности объекта. 

Как указала в судебном заседании эксперт, статус объекта - многоквартирный дом или ИЖС, должен определяться непосредственно при завершении строительства. 

Вместе с тем, при наличии судебного спора, определение статуса объекта является прерогативой суда.

Эксперт в заключении от 10.02.2017г. указала, что объект представляет собой трехэтажное здание без подвала прямоугольной формы, внутреннее пространство жилого дома в пределах 1 и 2 этажей поделено на четыре равные части внутренними капитальными глухими кирпичными стенами толщиной 380 мм, внутренние каркасные стены на третьем этаже обшиты частично, каждая из частей здания имеет выход на придомовой земельный участок.

В судебном заседании эксперт ФИО6 также пояснила, что в помещениях на первом этаже из каждых четырех изолированных помещений имеются вентиляционные каналы, возможно для газового оборудования, оборудованы помещение для санузлов.

Таким образом, объемно-планировочное решение жилых этажей дома с наличием четырех функционально изолированных зон, имеющих повторяющийся однотипный набор атрибутов жилой квартиры - количество вентиляционных каналов, позволяющее устроить кухню и санузлы в каждой из зон, наличие у помещений четырех выходов на прилегающий земельный участок, являются признаком компактного многоквартирного жилого дома. Помещения дома обособлены не только по горизонтали, но и по вертикали, между помещениями 1 и 2 этажей нет сообщений, перегородки третьего этажа устроены частично, что не позволяет однозначно утверждать о наличии сообщений между помещениями третьего этажа.

Таким образом, из заключения эксперта от 10.02.2017г. и других материалов дела с очевидностью усматривается, что возводимый ответчиком объект относится именно к многоквартирным жилым домам по архитектурным, конструктивным, планировочным решениям.

Ответчиком произведено новое строительство, до его начала разработка проектной документации в соответствии со ст. 48 ГрК РФ, которая подлежит экспертизе, не осуществлялась, не было получено разрешение на строительство, в процессе выдачи которого определяются виды разрешенного строительства и его предельные параметры, соответствие градостроительным регламентам в соответствии со ст. 51 ГрК РФ.

Как установлено судом и не опровергается истцом, за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) жилого дома по адресу: ..., ФИО1 не обращался, проектная документация отсутствует. Доказательств того, что ФИО1 предпринимались надлежащие меры к легализации строительства, то есть к получению разрешения на строительство, суду не представлено. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт обращения истца за получением на строительство, принятия мер к его получению до начала осуществления строительства. Обращение ФИО1 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, к таковым не относится.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что истец ФИО1 взамен старого, пострадавшего от пожара дома, без соответствующего разрешения на строительство построил новый объект на земельном участке, который не был предоставлен ему ни на праве собственности, ни на праве аренды, ни на каком ином праве. 

В данном случае, в силу ст. 222 ГК РФ, спорный объект обладает всеми признаками самовольной постройки: многоквартирный дом возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в с нарушением минимального отступа от границ земельного участка, что нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Данные обстоятельства в силу прямого предписания закона влекут последствия, указанные в пункте 2 этой же статьи, а именно - снос названного объекта ответчиком за его счет.

При вышеуказанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца ФИО1, и об удовлетворении встречных исковых требования Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы. Объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ..., подлежит сносу.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Поскольку соответствующим строительным (разрушительным) работам могут предшествовать работы проектные, определяющие механизм и порядок сноса, а также, учитывая, что сама процедура сноса, особенно в зоне плотной городской застройки, требует по продолжительности периода времени, суд считает разумным предоставить ответчику по встречному исковому требованию срок для сноса самовольного возведенного строения три месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу. 

В противном случае, истец по встречному иску вправе обеспечить исполнение судебного акта своими силами за счет ответчиков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Абзац 2 п. 23 Постановления Пленума N 10/22 содержит положение, согласно которому решение суда о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку, если, конечно, такое право ранее было зарегистрировано.

Муниципальным образованием городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы требование о наличии или отсутствии права на жилой дом с кадастровым номером №, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь ... кв.м., инв. № лит. А,а по адресу: ... (запись о регистрации от dd/mm/yy №) в ходе рассмотрения дела не заявлялось. Истцом ФИО1 заявлялось требование о признании права собственности на объект незавершенного строения по адресу: ... (литер Б), истцом по встречному исковому заявлению заявлены требования о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: .... Из технического паспорта, составленного по состоянию на dd/mm/yy., объектом незавершенного строительства является литер Б ... в .... Право ФИО1 на самовольную постройку литер Б. не зарегистрировано. Учитывая изложенное, оснований для указания в решении о сносе самовольно возведенного объекта о том, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилой дом лит А,а, расположенный по адресу: ..., у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 Акиф оглы к Муниципальному образованию городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения. 

Встречные исковые требования Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы удовлетворить. 

Обязать ФИО1 Акифа оглы в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда за свой счет осуществить снос самовольно возведенного незавершенного строительством объекта на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ....

При неисполнении указанного решения суда в добровольном порядке постройка будет снесена силами Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы, а связанные с этим расходы взысканы с ответчика ФИО1 Акиф оглы.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Костромской областной суд через Ленинский районный суд города Костромы в течение месяца после изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Г.В. Гуляева

Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2017г.