Дело № 2-2449/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2018 года г.Михайловск 

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Степанов Б.Б. 

при секретаре судебного заседания Корниенко Т.П.,

с участием:

представителя истца ФИО1 адвоката Григорян А.А.,

представителя ответчика администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконным отказа по предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка и обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконным отказа по предоставлению в аренду без проведения торгов земельных участков и обязании заключить договор аренды.

В обосновании заявленных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО города Михайловска и ФИО3 был заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 800 кв.м, из земель поселений с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В установленном законом порядке указанный договор был зарегистрирован в УФРС РФ по СК ДД.ММ.ГГГГ.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды указанного земельного участка был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем, на основании дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 уступил ФИО1 права и обязанности по указанному договору аренды. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в УФРС РФ по СК ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с условиями которого размер площадь земельного участка был увеличен с 800 кв.м, до 895 кв.м., а также был изменен размер арендной платы.

На указанном земельном участке ФИО1 возвел индивидуальный жилой дом, строительство которого до настоящего времени не завершено.

Постановлением администрации г.Михайловска № 916 от 19.07.2017 года указанному жилому дому был присвоен почтовый 

<

адрес>.

Понимая, что к окончанию срока аренды ФИО1 не успееет завершить все строительные работы и зарегистрировать право собственности на жилой жом, до окончания срока аренды земельного участка он обратился в администрацию МО г.Михайловска с заявлением о продлении договора аренды или заключения договора аренды на новый срок. ФИО1 был получен отказ в предоставлении муниципальной услуги с ссылкой на то, что договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права.

Однако, обращение ФИО1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК с заявлением о регистрации права на объект незавершенного строительства - жилой дом оказалось безуспешным, поскольку к моменту сдачи документов истек срок аренды земельного участка. 

Отказ ответчика в предоставлении мне земельного участка в аренду без проведения торгов нахожу незаконным по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.1 ст.621 ГК РФ и в п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 « Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, ели такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договор аренды.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действующей с 01.03.2015 по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как видно, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под "собственником", упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ("в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок..."), поднимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Учитывая изложенное, а также учитывая, что ФИО1 использует землю по назначению, до настоящего времени оплачивает арендную плату, считает, что у администрации МО города Михайловска не имелось никаких оснований для отказа в предоставлении ему в аренду земельных участков без проведения торгов для завершения начатого строительства объектов, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на них. В отсутствие действующего договора аренды ФИО1 лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства. 

На основании изложенного просит суд:

Признать незаконным отказ администрации города Михайловска в предоставлении ФИО1, в аренду земельного участка, площадью 895 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>.

Обязать администрацию города Михайловска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 895 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, без проведения торгов, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 адвокат Григорян А.А.в судебном заседании просила удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям. 

Представитель ответчика - администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требованиях в полном объеме.

Суд, с учетом мнения представителя истца, представителя ответчика, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие не явившегося истца по имеющимся материалам.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и соответствующие нормативно-правовые акты, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему:

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратилась в Шпаковский районный суд с иском к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконным отказа по предоставлению в аренду без проведения торгов земельных участков и обязании заключить договор аренды.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела между ФИО3 и администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка в границах земель МО г. Михайловска, номер регистрации договора №, дата регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору истец взял в аренду земельный участок общей площадью 800 кв.м из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО3 уступил свои права и обязанности по договору аренды на земельный участок к границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по 

<

адрес>, с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства, площадью 800 кв.м., ФИО1, номер регистрации №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии условиями которого площадь земельного участка была увеличена с 800 кв.м. до 895 кв.м., а также был изменен размер арендной платы, номер регистрации дополнительного соглашения №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил разрешение № на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 219,95 кв.м, на земельном участке расположенном по 

<

адрес>.

Из технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, изготовленного Шпаковским филиалом ГУП СК «Ставрополькрайимущество»-«БКИ» составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что на земельном участке расположенном по 

<

адрес>, возведен жилой дом общей площадью 219,9 кв.м. 

Постановлением администрации г.Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ указанному жилому дому был присвоен почтовый 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию МО города Михайловска с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, без проведения торгов.

Согласно уведомления о предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельного участка для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов"от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 было отказано, в связи с тем, что договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК с заявлением о регистрации права на объект капитального строительства по 

<

адрес>. 

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под "собственником", упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ("в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок..."), поднимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истец ФИО1 имеют право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020105:0057, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконным отказа по предоставлению в аренду без проведения торгов земельных участков и обязании заключить договор аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконным отказа по предоставлению в аренду без проведения торгов земельных участков и обязании заключить договор аренды, – удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным отказ администрации города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в предоставлении в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, площадью 895 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по 

<

адрес>.

Обязать администрацию города Михайловска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 895 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, без проведения торгов, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Мотивированное решение изготовлено 27 ноября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов