Дело № 2-154/2024

УИД 23RS0058-01-2023-004694-37

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Сочи 27 февраля 2024 г. Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Н.А. Волковой,

при секретаре Г.Г.Даниелян, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на машино-место, расположенное на первом уровне паркинга по адресу: г. Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «Столичная недвижимость» и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места, согласно условиям которого ООО «Столичная недвижимость» и истец обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи данного объекта. Истец свои обязательства по договору исполнил полностью, оплатив стоимость машино-места, однако, обязательства продавца по договору не исполняются, в связи с чем ФИО1 лишен возможности реализовать свое право на оформление и регистрацию парковочного места в собственность. Кроме того, ООО «Столичная недвижимость» прекратило свою деятельность путём реорганизации в форме присоединения к ООО «Арес», которое в свою очередь исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо. Учредителем и генеральным директором ООО «Арес» являлся ФИО2, в связи с чем указанное лицо привлечено истцом в качестве ответчика. Истец обращался к ответчику неоднократно устно и 03.03.2023 письменно с требованием исполнения обязательств, но ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

В судебное заседание ФИО1 не явился, обеспечил явку своего представителя, который на иске по доводам, в нем изложенным, настаивает.

Ответчик ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещен, письменной позиции на иск не представил, в судебное заседание не явился.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Столичная недвижимость» в судебное заседание не явилось.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Арес» в судебное заседание не явилось.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, письменной позиции на иск не представило, в судебное заседание не явилось.

В процессе рассмотрения данного спора истцом в рамках ст. 39 ГПК Российской Федерации заявлено ходатайство об увеличении исковых требований, а именно, признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, ул. 

<

адрес>, с осуществлением одновременного государственного кадастрового учета (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и государственной регистрации прав собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

По инициативе суда на основании ст. 43 ГПК Российской Федерации для всестороннего рассмотрения спора к делу привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, которая явку своего представителя, будучи извещена о месте и времени рассмотрения дела, не обеспечила, каких-либо возражений по иску не представила.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 17.05.2007 заключил с ООО «Столичная недвижимость» предварительный договор № купли-продажи парковочного места.

В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости, на которое в будущем у продавца возникнет право собственности. 

При этом продавцом 17.05.2007 принята полная оплата стоимости машино-места от покупателя в размере 1 800 000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской.

Вместе с тем, ООО «Столичная недвижимость» уклонилось от регистрации за собой права собственности на объект недвижимости, что подтверждается материалами дела, и уклонилось от заключения с истцом основного договора купли-продажи. 

Какие-либо сведения об отказе продавца от исполнения условий договора, о его расторжении или изменении в материалы дела не представлены. 

Согласно информации из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Столичная недвижимость» 09.06.2016 сделана запись о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме присоединения. Правопреемником продавца стало ООО «Арес», которое в свою очередь 08.10.2020 исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо. Учредителем, владельцем и генеральным директором ООО «Арес» на протяжении всего периода его существования с 02.06.2015 по 08.10.2020 являлся ФИО2

На основании ответов на запросы суда из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ГБУ «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», установлено, что многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и двухуровневой парковкой по строительному адресу: 

<

...> (действующий адрес – Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский 

<

адрес>), введен в эксплуатацию 26.12.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи. 

По данным бюро технической инвентаризации сформировано дело № на объект недвижимости – литера Б, двухуровневая автопарковка, расположенная по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>

Машино-место № 109 площадью 18,17 кв.м. расположено по указанному адресу, в архивном фонде имеется учетно-техническая документация, выполненная 10.12.2008. 

При этом спорному объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, права собственности на него за кем-либо не оформлены.

В период с 17.05.2007 по настоящее время ни ответчик, ни третьи лица не проявляли интереса к вышеназванному имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания.

При этом, спорный объект недвижимости с даты ввода дома в эксплуатацию и по текущее время фактически находится в пользовании ФИО1, что подтверждается тем обстоятельством, что ФИО1 регулярно получает от управляющей компании ООО «Клинтек» счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг за машино-место № 109, которые оплачиваются им, а платежи принимаются управляющей компанией для целей взаиморасчета, что подтверждается чеками и актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 22.09.2023. 

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, имеющимися в деле, не оспорены каждой из сторон в ходе рассмотрения дела, возражений в дело также не представлено, в связи с чем не вызывают у суда сомнений.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исходя из характера сложившихся на этапе создания объекта недвижимости отношений между покупателем и продавцом, носящих характер инвестиционных, в том числе по смыслу Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», и учитывая, что цена недвижимого имущества оплачена покупателем в полном объеме, суд квалифицирует спорные правоотношения, как вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 2 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

На основании п. 3.1. ст. 3 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» исключение общества из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации юридических лиц, влечет последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для отказа основного должника от исполнения обязательства. В данном случае, если неисполнение обязательств общества (в том числе вследствие причинения вреда) обусловлено тем, что лица, указанные в пунктах 1 - 3 статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовали недобросовестно или неразумно, по заявлению кредитора на таких лиц может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам этого общества. 

В соответствии с п. 1 ст. 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (пункт 3 статьи 53), обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу.

Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.

Ввиду того, что ФИО2, будучи единственным учредителем, 100% владельцем долей уставного капитала и одновременно генеральным директором ООО «Арес», правопреемника продавца – ООО «Столичная недвижимость», на протяжении всего периода его существования, обладал в силу своего должностного положения информацией о наличии действующих и неисполненных перед истцом обязательств, ФИО2 является надлежащим ответчиком по данному спору.

Разрешая требования истца о признании за ним права собственности на спорное парковочное место, суд приходит к следующему.

Как следует из ст. 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права, а в совокупности с положениями ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное право может быть признано в судебном порядке.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

П. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное имущество возникает с момента государственной регистрации.

Согласно абз. 5 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для регистрации права собственности является вступивший в законную силу судебный акт.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом и паркинг в его составе, в котором расположено машино-место, введены в эксплуатацию. Однако продавец не совершил действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество и для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект приобретателю по договору по обстоятельствам, не зависящим от истца.

Истец, как субъект инвестиционной деятельности, осуществил вложение денежных средств в создание объекта, полностью оплатив цену договора и получив объект в эксплуатацию, открыто и непрерывно владеет им с 2008 г., несет расходы по его содержанию. 

Таким образом, истец является стороной обязательственных правоотношений, возникших из заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, и законным владельцем приобретенного им недвижимого объекта.

Ответчик в течение длительного времени, недобросовестно не предпринимая мер для регистрации права собственности и перехода права к истцу, нарушает имущественные права истца на получение в собственность спорного машино-места, лишая последнего возможности зарегистрировать право собственности на вышеприведенный объект недвижимости и распоряжаться данным недвижимым имуществом как своей собственностью. 

В этой связи суд полагает, что иск о признании права собственности при сложившихся обстоятельствах является единственным способом защиты прав истца, поскольку имеет место невозможность государственной регистрации права собственности истца по причине, явно не зависящей от истца, в связи с отсутствием у него документов, необходимых для государственной регистрации возникшего права.

Право на оформление парковочного места в собственность истцом, надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору и открыто, непрерывно эксплуатирующим выделенный в натуре объект недвижимости, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимости имеется в наличии, в отношении него имеется учетно-техническая документация, а также учитывая недобросовестное поведение ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации права собственности, исполнение истцом своих обязательств по договору, владение индивидуально-определенным объектом, отсутствие правопритязаний третьих лиц, суд считает, что в данном случае права и законные интересы истца подлежат судебной защите путем признания за истцом права собственности на парковочное место.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществления государственного кадастрового учета (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления 05.03.2024 мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд г.Сочи.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО: СУДЬЯ Н.А. ВОЛКОВА