Судья Марущенко Р.В. Дело № 33-968/2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Залевской Е.А.

судей Марисова А.М., Алиткиной Т.А.

при секретаре Серяковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело №2-2555/2025 по исковому заявлению Муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе истца муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района на решение Томского районного суда Томской области от 17.11.2025.

Заслушав доклад судьи Марисова А.М., объяснения представителя истца ФИО2, возражения ответчика ФИО1, судебная коллегия

установила:

Муниципальное образование «Томский район» в лице администрации Томского района обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 04.12.2024 № 146, заключенный между муниципальным образованием Томский муниципальный район Томской области и ФИО3; прекратить право собственности муниципального образования «Томский район» на земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, с погашением записи в ЕГРН с даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО3 сумму в размере 100000 руб., уплаченную за приобретение земельного участка с кадастровым номером /__/ по договору купли-продажи земельного участка от 04.12.2024 № 146; указать в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для внесения записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/.

В обоснование требований указано, что между муниципальным образованием Томский муниципальный район Томской области в лице Администрации Томского района и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка от 04.12.2024 № 146. 04.08.2025 (исх. № 05/12094) в адрес истца от Россельхознадзора поступило предостережение от 25.07.2025 № 424 о недопустимости нарушения обязательных требований, согласно которому истец обязан в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ предпринять следующие меры по воспроизводству плодородия земель, вовлечению земельного участка сельскохозяйственного назначения в сельскохозяйственный оборот, путем проведения культуртехнических мероприятий (уборка древесно-кустарниковой растительности, вспашка, культивация, боронирование, дискование и другие виды работ) и иных мероприятий. Также разработать проект рекультивации нарушенных земель, и согласно этому проекту провести мероприятия, направленные на устранение нарушения связанного с перекрытием почвы отходами животноводства. Таким образом, Россельхознадзор в ходе проверочных мероприятий установил, что земельный участок, с кадастровым номером /__/, зарос сорной растительностью различного видового состава, зарос порослью древесно-кустарниковой растительности. Кроме того, на нём несанкционировано осуществляется хаотичное складирование отходов животноводства площадью /__/ кв.м. при отсутствии укрывного и изоляционного (подстилающего) материала. Площадь зарастания земельного участка составляет 75,36% от всей площади. Площадь перекрытия почвы земель сельскохозяйственного назначения отходами животноводства составляет 24,4% от всей площади. В соответствии с данным обследованием, проведённым специалистами Россельхознадзора, и отраженном в предостережении от 25.07.2025 № 424, земельный участок с кадастровым номером /__/ по состоянию на 25.07.2025 непригоден для размещения крестьянского фермерского хозяйства, с целью которого данный земельный участок приобретался. Истец приобретал товар по Договору в зимнее время, что не позволяло ему оценить состояние земельного участка, доверился ответчику, полагаясь на его добросовестность. Ответчик был осведомлён о цели приобретения земельный участок кадастровым номером /__/, поскольку это отражено в пункте 1 Договора. В настоящее время истцу необходимо как собственнику в целях исполнения предостережения надзорного органа и для целевого использования приобретённого товара провести ряд мероприятий, который влекут за собой финансовые затраты: разработка проекта рекультивации, сельскохозяйственная обработка земельного участка, и очистка большой площади от отходов животноводства (с их дальнейшей утилизацией). Загрязнение земельного участка с кадастровым номером /__/ исключают возможность у Истца использования земельного участка для целей его приобретения в соответствии с данными ЕГРН и пунктом 1.1. Договора, в связи с чем Истец фактически лишается того, на что рассчитывало при заключении Договора, что является основанием для его расторжения и взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по Договору денежных средств в размере 100 000 руб. Таким образом, учитывая, что истец при заключении Договора с ответчиком не мог знать о состоянии земельного участка, и данный факт был установлен только в последствии схода снежного покрова, Истец обоснованно полагает о невозможности использования данного земельного участка для целей его приобретения в соответствии со сведениями ЕГРН, в том числе и для размещения крестьянского фермерского хозяйства, в связи с чем, истец фактически лишается того, на что рассчитывал при заключении Договора. Выявленные нарушения требований к качеству земельного участка с кадастровым номером /__/ являются существенными, так как недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что земельный участок приобретался для размещения крестьянского фермерского хозяйства. В связи с выявленными Ростехнадзором нарушениями, использование данного участка невозможно. При покупке земельного участка на место не выезжали, поскольку уже лежал снежный покров.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании, письменных возражениях не согласился с требованиями истца, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ФИО4 в судебном заседании поддержали требования истца, полагал, что иск обоснован.

Обжалуемым решением суда исковые требования Муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец просит обжалуемое решение суда отменить как незаконное и необоснованное, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что земельный участок непригоден для сельскохозяйственного использования, поскольку зарос и загрязнен отходами животноводства что препятствует вовлечению его в сельскохозяйственный оборот. Для восстановления полезных свойств необходим комплекс мероприятий, в том числе разработка проекта рекультивации земель. Полагает, что судом неверно применены положения статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применен пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что земельный участок был приобретен в зимнее время, в связи с чем оценить состояние земельного участка не представлялось возможным, ответчик должен был передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО1 полагает, что исковые требования администрации Томского района удовлетворению не подлежат.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как установлено судом первой инстанции, 04.10.2024 ФИО1 Главе администрации Томского района направлено извещение в порядке статьи 8 Закона Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьи 8 Закона Томской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Томской области», о продаже земельного участка, земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью /__/ кв.м., кадастровый номер: /__/, место расположение земельного участка: /__/, за 100000 руб.

Впоследствии 04.12.2024 между муниципальным образованием Томский муниципальный район Томской области в лице Администрации Томского района (Покупатель) и ФИО3 (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка от 04.12.2024 № 146, по условиям которого, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м. для размещения крестьянского фермерского хозяйства (п. 1.1.). Цена земельного участка составила 100 000 руб., оплата произведена истцом, что подтверждено сторонами в суде.

По акту приема-передачи земельного участка от 04.12.2024 в соответствии с договором купли-продажи от 04.12.2024 № 146 продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м для размещения крестьянского фермерского хозяйства.

В соответствии с настоящим Актом продавец передал в собственность покупателю вышеназванное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего Акта. Покупатель принял от продавца вышеназванное недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего Акта.

Обращаясь с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 04.12.2024, истец ссылался на выявленные Россельхознадзором нарушения, которые, по его мнению являются существенными.

Отклоняя исковые требования истца, суд не нашел правовых оснований, предусмотренных статьями 475,557 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора купли-продажи земельного участка

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 28.02.2017 № 430-О, подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, указывающий в качестве основания расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Данный подпункт обеспечивает справедливый баланс прав и законных интересов участников гражданского оборота.

Действительно в ходе выездного обследования Россельхознадзором 23.07.2025, установлено, что на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, зафиксированы нарушения земельного законодательства Российской Федерации. На вышеуказанном земельном участке выявлено: зарастание сорной растительностью различного видового состава (вид: полынь обыкновенная, пырей ползучий, пижма обыкновенная, осот полевой, мятлик и другие виды трав); зарастание (разреженное) порослью древесно-кустарниковой растительностью, различного видового состава (берёза, ива). Высота сорной травянистой растительности составляет от 0,6-0,9 см, высота заселенности древесно-кустарниковой растительности составляет более 3 м. Помимо этого, на земельном участке имеется плотный слой полеглой сухой растительности, закочкаренность; несанкционированное складирование отходов животноводства на площади /__/ кв.м, отходы животноводства складируются хаотично — сложены в отдельные бурты. Укрывной и изоляционный (подстилающий) материал отсутствует. На земельном участке ощущается специфический запах отходов животноводства. Специфический запах определён органолептикой. Площадь зарастания земельного участка составляет 75,36 % от всей площади. Площадь перекрытия почвы земель сельскохозяйственного назначения отходами животноводства оставляет 24,4 % от всей площади. Территория земельного участка не огорожена, имеется свободный доступ к участку, но к участку можно подъехать на автомобиле только через участок с кадастровым номером /__/ и шлагбаум, на шлагбауме висит замок, а также можно проехать с юго-восточной стороны в сторону карьера. С левой стороны от дороги имеется полевая дорога на участок. Несанкционированное складирование отходов животноводства и зарастание земельного участка сорной и древесно-кустарниковой растительностью является индикатором риска нарушения обязательных требований при осуществлении федерального государственного земельного контроля (надзора) в отношении земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и винофадопригодных земель в соответствии с Приказом Минсельхоза России от 18.06.2021 №402. На момент осмотра земельный участок с кадастровым номером /__/ не используется в сельскохозяйственном производстве. На земельном участке не проводятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, а также мероприятия, предупреждающие рост сорняков. Сельскохозяйственная продукция на земельном участке не производится, отсутствуют признаки прогона и выпаса сельскохозяйственных животных, отсутствуют улья и иные, необходимые для пчеловодства объекты, что в свою очередь является признаком неиспользования данного земельного участка.

После чего Россельхознадзором вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 25.07.2025 №424.

Однако суд первой инстанции верно указал в решении, что доказательств того, что приобретенный Муниципальным образованием «Томский район» в лице администрации Томского района земельный участок не может использоваться по назначению, истцом в суд не представлено. Предостережение от 25.07.2025 № 424 само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок не может использоваться по назначению истцом. Из буквального содержания договора купли-продажи от 04.12.2024, акта приема-передачи от 04.12.2024 следует, что продавцом в собственность покупателя передано недвижимое имущество в качественном состоянии. Претензий к качеству земельного участка на момент подписания настоящего договора истец не имел. Приобретая земельный участок, истец, действуя разумно мог его предварительно осмотреть, а потому наличие навоза и поросли на нем было бы для него очевидно при его осмотре. При таких обстоятельствах наличие явных недостатков земельного участка не может быть поставлено в вину продавцу.

При этом судебная коллегия учитывает, что истец приобрел земельный участок по цене 100000 руб., которая значительно ниже его кадастровой стоимости 646 866 руб., и соответственно покрывает все возможные расходы истца на приведение земельного участка в надлежащее состояние.

В суде апелляционной инстанции ответчик ФИО3 пояснил, что навоз завезен на указанный земельный участок для его удобрения и повышения плодородного слоя почвы с целью выращивания чеснока. По причине ухудшения состояния здоровья он решил продать земельный участок и нашел покупателя, после чего уведомил муниципальное образование «Томский район» о его продаже, имеющее преимущественное право покупки.

При таких данных добросовестность действий ответчика при продаже принадлежащего ему земельного участка истцом в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказана, как и не доказано наличие существенных недостатков товара. В связи с чем судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Томского районного суда Томской области от 17.11.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08.04.2026.