Дело № 2-155/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 мая 2020 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского городского округа, ФИО2 об оспаривании сделки с земельным участком, применении последствий недействительности сделки, возврате земельного участка в государственную собственность, 

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Гурьевского района обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц, которым просил: признать недействительным договор № № купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГ года между администрацией Гурьевского городского округа и ФИО2; применить последствия недействительности указанного выше договора, возвратив участок в государственную собственность – в распоряжение администрации Гурьевского городского округа.

Заявленные требования мотивированы нарушением требований земельного законодательства при заключении оспариваемой сделки с земельным участком и передаче его в собственность ответчику в порядке статьи 39.1 и 39.20 Земельного кодекса РФ. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГ года между администрацией и ответчиком был заключен договор купли - продажи земельного участка №. Основанием для заключения данного договора и передачи участка в собственность без торгов послужило наличие зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание, расположенное на указанном выше участке. Оспаривая сделку, прокурор ссылается на отсутствие оснований преимущественного выкупа такого участка, указывая на несоответствие объекта недвижимости площади участка, на вспомогательный характер строения, расположенного на спорном участке и соответственно на нарушения прав иных граждан, потенциально претендующих на предоставление участка в собственность. 

В судебном заседании заместитель прокурора Гурьевского района Бедризов А.Г. исковые требования поддержал по указанным выше доводам и основаниям, просил иск удовлетворить. 

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть гражданское дело в их отсутствие, представив суду письменную позицию относительно освоения спорного участка и добросовестности его приобретения.

Администрация Гурьевского городского округа ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, настаивала на ранее изложенной позиции и несогласии с заявленными прокурором требованиями.

Выслушав пояснения стороны истца, исследовавматериалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО2 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГ года по договору № № от 29 декабря 2010 года, являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства автозаправочной станции с кадастровым номером № площадью 4000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес >. Договор аренды земельного участка был заключен сроком до 01 октября 2020 года.

Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован в 2010 году из земель государственной собственности с указанным выше видом разрешенного использования, на кадастровый учет участок поставлен 24 декабря 2010 года и изначально предоставлен в аренду в ООО «Меркурий», в последующем права и обязанности по договору аренды были переданы ООО «Балтнефть-Сервис», ООО «Неон» и 14 июля 2015 года – ФИО2

ДД.ММ.ГГ года администрацией Гурьевского городского округа было принято решение о продаже ответчику ФИО2 указанного земельного участка в порядке статьи 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ. Между администрацией и ФИО2 заключен договор № № купли – продажи земельного участка.

Согласно материалам регистрационного дела на указанный выше земельный участок основанием к принятию решения о передаче ответчику в собственность участка послужило заявление ФИО2 от 11 декабря 2017 года о предоставлении в собственность за плату участка в порядке статьи 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ и представленное свидетельство о регистрации права на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом участке. Согласно сведениям из ЕГРН, на момент заключения оспариваемого договора, участок был обременен нежилым зданием (контрольно – пропускным пунктом в составе первой очереди строительства автозаправочной станции) с кадастровым номером №, право собственности на который было зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП 30 ноября 2017 года на основании представленных документов о правах на участок, заявления собственника, выданного администрацией Гурьевского городского округа разрешения на строительство и выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Как предусмотрено п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". 

В силу пункта 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Исходя из толкования положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в их взаимной связи с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, преимущественным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на них объектов капитального строения, т.е. объектов, которые имеют прочную связь с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению этих объектов. При этом, для целей реализации исключительного права земельный участок должен быть сформирован в объеме, необходимом для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и использоваться в соответствии с видом его разрешенного использования.

Предоставление прав на земельный участок лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. В этой связи, одним из обстоятельств, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, является размер земельного участка, в отношении которого такое лицо может реализовать предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса РФ право выкупа как собственник находящегося на нем строения. При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Обращаясь в суд с настоящим иском, и настаивая на заявленных требованиях, прокурор приводит в качестве основного довода, довод о несоразмерности площади испрашиваемого спорного участка застроенной площади здания, документы на которое было представлено ответчиком в составе заявления о выкупе участка.

Возражая относительно доводов иска и не соглашаясь с заявленными требованиями, стороной ответчика суду были представлены документы по освоению спорного участка, документы по строительству автозаправочной станции, заключение специалиста по обоснованности спорной территории с учетом зонирования территории и специфики объекта строительства. 

Статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

С учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

Из материалов дела следует, что на момент выкупа спорного участка, указанный участок был обременен объектом капитального строительства. На участке располагалось нежилое здание, возведенное ответчиком ФИО2 собственными силами и средствами в рамках проекта – первая очередь строительства автозаправочной станции на основании выданного администрацией Гурьевского городского округа 14 декабря 2016 года разрешения на строительство №. Данный объект был введен в эксплуатацию Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, 07 ноября 2017 года ФИО2 выдано соответствующее разрешение за № №.

Судом также установлено, не оспаривалось сторонами и следует из представленных ответчиком ФИО2 документов (проектной и рабочей документации, заключения специалиста с приложенным планом участка), что спорный земельный участок № имеет форму неправильного многоугольника, въезд на который возможен с проезжей части 

<

адрес >, на участке запроектировано возведение автозаправочной станции – комплекса нескольких объектов, предназначенных для заправки средств двумя или тремя видами топлива (бензин, дизельное топливо, сжиженный углеводородный газ, сжатый природный газ), участок расположен в зоне О1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения. Согласно технической и проектной документации указанный выше комплекс представляет собой 11 объектов, размещенных изолированно: АЗС, заправочный островок, навес, очистные сооружения бытовых стоков, склад топлива, резервуары аварийных проливов, КТП, очистные сооружения очистных стоков, площадка для мусоросборника, рекламный щит, площадка для парковки автомобилей, автомойка на 8 постов. Также проектом определены требования к размещению перечисленных выше объектов с учетом установленных и регламентированных нормативов. Согласно выводам специалиста ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» ФИО4 для использования участка согласно определенного вида разрешенного использования и, соответственно, для освоения участка для размещения данного комплекса требуется участок размером не менее 0,325 га. Такие выводы сделаны специалистом на основании Свода Правил, СНиП «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», «Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности», требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

Принимая во внимание вышеизложенного, с учетом приведенных выше обстоятельств, доводы прокурора о несоразмерности спорного участка застроенной площади здания и планируемых к возведению объектов в составе автозаправочного комплекса не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Спорный участок на момент выкупа и по настоящее время используется ответчиком исключительно в целях, для которых он был предоставлен, в соответствии с определенным для него видом разрешенного использования – строительство автозаправочного комплекса; на момент заключения оспариваемой сделки участок был застроен объектом капитального строительства, используемым ответчиком для размещения контрольно – пропускного пункта, и с учетом расположения строений и сооружений, в том числе планируемых к возведению согласно проектной и рабочей документации, а также вида разрешенного использования участка, формирование спорного участка в иной площади и иной конфигурации привело бы к несоблюдению требований статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, согласно которой образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Также необходимо отметить, что возведение объекта осуществлялось ответчиком на основании выданных ему уполномоченными структурами разрешительных документов (разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию). При таком положении, суд приходит к выводу о том, что у администрации Гурьевского городского округа не имелось оснований для проведения в отношении спорного участка аукциона и соответственно для отказа ответчику в предоставлении в собственность спорного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Заслуживает внимания и довод стороны ответчика о добросовестности приобретения им спорного участка. 

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд РФ отметил следующее. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Вместе с тем из статьи 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя. Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что собственником спорного земельного участка является ответчик ФИО2 Спорный участок на момент выкупа и по настоящее время используется ответчиком исключительно в целях, для которых он был сформирован и предоставлен, в полном объеме испрашиваемой ответчиком территории, в соответствии с определенным для него видом разрешенного использования, согласно техническим и градостроительным регламентам, установленным для спорной территории. За период нахождения участка в аренде, собственности, ответчиком выполнен определенный объем работ по его освоению и поддержанию в надлежащем состоянии.

На основании установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного участка. Доказательств того, что заключая ДД.ММ.ГГ года оспариваемый договор купли – продажи, ответчик действовал недобросовестно, со стороны прокурора представлено не было, также как и не представлено доказательств, что на момент совершения указанной сделки имелись правопритязания третьих лиц на спорный участок и ответчик ФИО2 был об этом осведомлен. Спорный участок был приобретен ФИО2 по возмездной сделке, стоимость участка согласно договора купли - продажи составила 655 200 рублей. Таким образом, принимая во внимание поведение самой администрации, с согласия которой и была совершена сделка по выкупу участка, выданные ФИО2 разрешительные документы по его освоению, покупатель ФИО2 не мог усомниться в выборе и способе оформления земельных отношений со спорным земельным участком.

С учетом установленных по делу обстоятельств, на основании изложенных выше норм права, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных прокурором исковых требований. 

Также с учетом разрешения судом заявленных исковых требований по настоящему гражданскому спору, суд не усматривает оснований и для сохранения обеспечительных мер в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принятых определением суда от 30 сентября 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований прокурора Гурьевского района – отказать.

Отменить обеспечительные меры в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принятые определением Гурьевского районного суда от 30 сентября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 мая 2020 года.

Судья А.Ю. Кунина