Дело № 2-147/17;

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2017 года гор. Искитим

Искитимский районный суд Новосибирской области

В с о с т а в е :

Председательствующего судьи Тупикиной А.А.,

При секретаре Борзецовой А.В.,

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности, по иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ :

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о регистрации перехода права собственности на долю в жилом доме и земельном участке, расположенных по адресу 

<

Адрес>. В обоснование заявленных исковых требований указала, что Дата между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 был заключен Договор купли продажи.

Согласно п. 1 Договора Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять 1/9 (одну девятую) долю в общую долевую собственность и оплатить согласно п. 3 настоящего договора жилой дом, общей площадью 434,7 кв. м. Одновременно земельный участок 1/9 долю в общую долевую собственность земельного участка, которая равна 1/9 сотки занятая вышеуказанной недвижимостью и необходимой для ее использования. Инвентарный номер: Номер, Литер: А, этажность: 2 с подвалом и земельный участок 1500,00 кв. м., находящиеся по адресу: 

<

Адрес>.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Платежным поручением Номер от Датаг. с лицевого счета ФИО2 на лицевой счет ФИО1 перечислено 1 199 000 рублей.

Подписанный сторонами договор имеет силу акт приема-передачи недвижимости и свидетельствует об исполнении обязательства продавца по передаче имущества на сновании абзаца 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Претензий к качеству у покупателя не имеется. Претензий по оплате у продавца нет.

Согласно пункту 6 Договора, стороны обязались передать настоящий договор в Управление Росреестра по Новосибирской области для государственной регистрации. Односторонний отказ от государственной регистрации договора не допускается.

Заявлением от Датаг. ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по НСО о проведении государственной регистрации жилого дома, однако Уведомлением от Датаг. регистрации сделки была приостановлена в связи с необходимостью доработки и донесением необходимых документов. Госрегистрация приостановлена на срок до Датаг.

Уведомлением Управления Росреестра по Новосибирской области от Датаг. стороны извещены о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи на жилой дом от Датаг. до Датаг. в связи с необходимостью доплаты госпошлины в размере 1 000 руб. и по тем основаниям, что в ЕГРП зарегистрировано запрещение на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

Адрес> на основании определения судьи Искитимского районного суда Новосибирской области Архиповой О.Н. от Датаг.

Из выписки из ЕГРП от Дата видно, что определением Искитимского районного суда Новосибирской области от Дата зарегистрировано обременение на жилой дом, общей площадью 434,7 кв. м., принадлежащей ФИО1 Указанное обременение было наложено по исковому заявлению гр. ФИО3, обратившей в суд с заявлением о взыскании с ФИО1 денежных средств в размере 4 200 000 руб. в счет обеспечения иска.

Дата ФИО4 в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, обратилась в Искитимский районный суд Новосибирской области с иском к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков.

Дата Раменским районным судом Московской области было вынесено Решение по делу Номер, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков отказано. Апелляционным определением от Дата Решение Раменского районного суда Московской области по делу Номер оставлено без изменения, соответственно с Дата данное решение вступило в законную силу.

Вышеуказанными судебными актами было установлено, что Истец и Ответчик, начиная с Датаг. имели намерение на заключение договора купли-продажи 1/9 доли жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

Адрес>, в связи с чем Датаг. заключили договор купли-продажи, регистрация которого была приостановлена Управлением Росреестра по НСО в связи с необходимостью доплаты госпошлины и устранением недостатков в тексте договора. В связи с не устранением недостатков в предоставленный срок, в регистрации было отказано. Повторно стороны составили аналогичный договор купли-продажи 1/9 доли жилого дома и земельного участка Датаг., но в его регистрации было отказано в связи с установлением обременения сначала на основании определения судьи от Датаг., а затем определения суда от Датаг.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 намеренно умолчала об имеющемся обременении на жилой дом и она не может зарегистрировать сделку по ее вине, являются не обоснованными, так как в момент составления первоначального текста договора купли-продажи жилого дома Датаг., а затем в момент перечисления по договору денежных средств в размере 1 199 000 руб. в счет исполнения условий договора платежным поручением от Датаг., никаких обременении зарегистрировано не было, сведений о недобросовестности продавца ФИО2 не представила. Сделка не была зарегистрирована лишь по причине наличия в тексте договора описки при указании месяца рождения покупателя и необходимости уточнения предмета договора (в п.7 договора указан земельный участок, а в п.1 не указан). Несмотря на регистрацию обременения на основании определения суда от Датаг., которая не снята по настоящее время, ФИО1 не возражает против регистрации сделки, так как по-прежнему является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

Адрес>.

Раменским городским судом Московской области по делу Номер был установлен факт того, что ФИО1 не препятствует регистрации сделки, но по объективным причинам не может этого сделать в связи с наличием обременения, зарегистрированного значительно позже даты заключения договора, а соответственно договор купли продажи от 11.04.2012г. соответствует требованиям статей 422, 554, 555 ГК РФ и является заключенным, однако до настоящего времени не зарегистрирован.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. ст. 4 и 12 ФЗ от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.131 ГК РФ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП, органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий.

Отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора влечет его недействительность. В соответствии с ч.1 ст. 165 ГК такой договор считается ничтожным.

Вместе с тем при определенных условиях, в частности тогда, когда стороны не имели намерения обойти закон, договор полностью или частично исполнен стороной, требующей государственной регистрации, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения или по объективным причинам не может этого сделать, такой договор купли-продажи может быть признан действительным.

Руководствуясь п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи от Дата заключен в требуемой форме, содержит все существенные условия, сторонами не оспорен, не расторгнут, но не может быть зарегистрирован по объективным причинам, не зависящим от Продавца и Покупателя, соответственно государственная регистрации сделки и перехода права собственности от Истца к Ответчику могут быть зарегистрированы, в силу статей 165 и 551 ГК РФ только на основании Решения суда, вынесенного по требованию одной из сторон.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в части даты заключения договора купли-продажи. Датой заключения договора, о регистрации которого просит истица ФИО1 является Дата.

В свою очередь ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи 1/9 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу 

<

Адрес> недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование иска указала, что Дата между ФИО2 рождения Дата года с согласия своей матери ФИО4 заключен договор купли-продажи 1/9 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 434,7 кв.м., расположенный по адресу 

<

Адрес> (п.1 договора), 1/9 земельного участка площадью 1 500 кв.м. в праве собственности, занятой указанной недвижимостью.

Согласно п.5 договора Продавец передал жилые комнаты в жилом доме № Номер за №№Номер Согласно п. 8 договора договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы.

Согласно п.3 договора денежные средства 1 500 000 руб. полностью получены ФИО1

Договор не зарегистрирован в установленном порядке. 

Дата года ФИО1. обратилась в Искитимский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 с требованием о регистрации за ФИО2 право собственности на 1/9 долю в праве собственности на 1/9 дома и 1/9 земельного участка размером 1500 кв.м.

Однако до указанного иска в Искитимском районном суде рассматривалось дело Номер с участием ФИО1 о разделе жилого дома между ФИО5, ФИО6 и ФИО7, при этом о правах ФИО2 ответчик ФИО1 в суде не поясняла. Решение суда отменено по вновь открывшимся обстоятельствам по заявлению ФИО3 После возобновления дела заявлено ходатайство о привлечении в процесс в качестве третьего лица ФИО2

При этом ФИО2 стало известно: договор купли-продажи от Дата заключен на помещения №Номер, эти помещения расположены в спорной половине двухквартирного дома, построенного на денежные средства третьего лица ФИО3 ФИО3 проживала со свои мужем в этой половине дома до Дата.

-что имеется решение суда по делу Номер о продаже на торгах 1/2 половины жилого дома по улице 

<

Адрес>, в том числе комнат 9 и10, которые указаны в договоре купли-продажи от Дата.

-на дату заключения договора купли-продажи Дата о продаже 1/9 доли в том числе комнат 9,10 имелось решение Искитимского районного суда от Дата, согласно которому за ФИО3 признано право собственности на 1/2 долю в жилом доме по улице 

<

Адрес>. Решение суда было пересмотрено судом апелляционной инстанции дело №Номер от Дата

-в связи с указанным судебным процессом имелся арест от Дата -запрет УФРС на проведение регистрационных действий(выписка из ЕГРП от Дата. О чем лично Мариной Г.М. было известно, так как она подавала апелляционную жалобу.

-далее в связи с подачей нового иска ФИО3 о взыскании денежных средств, вложенных ей в 1/2 половину дома наложен арест от Дата.

-решение суда по делу Номер от Дата не исполнено ФИО1

-в связи с неисполнением судебного решения Искитимского районного суда по делу Номер от Дата, решением по делу Номер от Дата удовлетворены требования ФИО3 по исполнению судебного решения путем обращения взыскания о взыскание на два земельных участка под 2-х квартирным домом и двухквартирный жилой дом №Номер по 

<

Адрес>, площадью 434,7 кв.м., в том числе жилые помещения №Номер (первый этаж) рыночная стоимость дома 5 700 000 руб.; дом расположен на 2-х земельных участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером Номер стоимостью 955 500 руб. и второй земельный участок площадью 1213 кв.м. на котором расположены хозяйственные постройки и часть жилого дома, стоимостью 770 000 руб.

-ФИО2 не знакома с техническим паспортом не знала и не могла знать, что ФИО1 продает ей 2 комнаты на половине дома построенного ФИО3 также не знала, что часть дома и хозяйственные постройки расположены на втором земельном участке площадью 1213 кв.м. Продажа дома, его части без земельного участка является незаконной.

Незаконной сделкой является и договор купли продажи от Дата, поскольку имелся арест и запрещение на любые действия, связанные с отчуждением дома №Номер по 

<

Адрес>.

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). Сделка считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. 

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ);

Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ) в настоящем случае с целью воспрепятствовать ФИО3 получить денежные средства вложенные в построенную часть дома;

Следовательно, договор купли-продажи 1/9 доли в праве собственности на жилой дом в виде двух комнат 9 и 10 заключен ФИО2 под влиянием обмана со стороны ФИО1 и является по всем основаниям перечисленным в иске ничтожной сделкой.

Согласно технического паспорта 2 комнаты 9 и 10 в двухквартирном жилом доме по улице 

<

Адрес> имеют площадь 40,4 кв.м., учитывая рыночную стоимость всего дома, определенную Искитимским судом судебным решением от Дата Номер на основании отчета оценщика 5 700 000 руб. при площадь дома 434,7 кв. м. стоимость двух комнат составляет 526 113 руб. 7 6 коп.; если посчитать 1/9 части дома это составит 633 333 руб.33 коп. и 1/9 часть земельного участка площадью 1500 кв.м. рыночной стоимостью 955 500 руб. что составляет 106 166 руб., то понятно, что сумма сделки является нереальной и завышенной.

В связи с тем, что Дата года ФИО1 обратилась в Искитимский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 с требованием о регистрации за ФИО2 право собственности на 1/9 долю в праве собственности на 1/9 дома и 1/9 земельного участка размером 1500 кв.м., полагаю, что срок исковой давности для признания данной сделки не пропущен, поскольку ФИО1 признает данный долг, о чем свидетельствует иск и о том, что сделка является ничтожной ФИО2 узнала только в Дата

Истица ФИО1 уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указала, что от ФИО4 по договору купли-продажи доли в доме и доли земельного участка ей было оплачено только 1199000 рублей. Исковые требования ФИО2 не признает.

Представитель истицы ФИО1 – ФИО8 считала уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку условия договора исполнены, на момент заключения договора купли-продажи от Дата обременения не было установлено. По требованию ФИО2 заявила о пропуске ею срока исковой давности, который составляет 3 года и исчисляется с Дата – с момента уведомления об отказе в регистрации права по договору купли-продажи.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие в присутствии ее представителя ФИО9

Представитель ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО2 – ФИО9 исковые требования ФИО1 не признала, поскольку в договоре купли-продажи от Дата, на основании которого ФИО1 просит зарегистрирован перехода права собственности, не указано о продаже земельного участка, а также дата рождения ФИО2 не соответствует действительности. Требования ФИО2 поддерживает, поскольку в договоре купли-продажи от Дата нет указания на объект продажи, который подлежит передаче истице, кроме того на обращения за регистрацией права в Росреестр, было наложено обременение на жилое помещение и земельный участок, что делает регистрацию перехода права невозможным. Полагает, что срок исковой давности для обращения ФИО2 в суд не пропущен, поскольку подлежат исчислению сДата – с момента обращения ФИО1 в суд с иском 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, отразил возражения против удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение в виде ареста на жилой дом, расположенный по адресу 

<

Адрес>, что не позволяет внести сведения о переходе права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества. Кроме того представленный на государственную регистрацию права договор содержит противоречивые сведения о земельном участке и не позволяет внести указанные сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в присутствии его представителя ФИО8

Представитель третьего лица ФИО6 – ФИО8 пояснила, что ее доверитель считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате рассмотрения дела уведомлена, о причине неявки не уведомила, ходатайств об отложении рассмотрения дела по существу не представила, доказательств уважительности неявки не представила, в связи с чем суд полагает возможным на основании тс. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в присутствии ее представителя ФИО9

Представитель третьего лица ФИО3 – ФИО9 пояснила, что ФИО3 принадлежит 1/2 доля жилого дома по адресу 

<

Адрес>, в ее половине ФИО1 продала ФИО2 две комнаты, в связи с чем она считает исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, свидетеля М.Н.В., дав оценку доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положением ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами /п. 2 ст. 434/.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Часть 2 указанной статьи устанавливает, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имущество, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным.

В соответствии сост. 556 ГК РФ. передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ч. 1ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.10. иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФв случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что Дата между Ж.С.Д.., действующей по доверенности от ФИО1, именуемой в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и ФИО2, действующей с согласия матери ФИО4, именуемой в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны, заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить 1/9 долю в общую долевую собственность из принадлежащего Продавцу на праве собственности жилого дома, общей площадью 434,7 кв.м., расположенного по адресу 

<

Адрес> (п. 1 Договора).

Пунктом 3 Договора установлена цена отчуждаемой доли, которая определена сторонами в размере 1500000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, претензий у сторон по оплате нет.

С целью регистрации договора купли-продажи Дата ФИО2 обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, однако Дата регистрационные действия были приостановлены в связи с наличием у государственного регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права, о чем сторонам сделки было направлено уведомление.

Дата сторонам сделки было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку дата рождения покупателя ФИО2, указанная в договоре купли-продажи, не совпадает с датой рождения ФИО2, указанной в заявлении, поданном на государственную регистрацию. Кроме того представленный на регистрацию договор не соответствовал требованиям действующего законодательства, поскольку согласно п. 1 Договора объектом продажи являлась доля в жилом доме, в п. 7 Договора отражено, что передаче Покупателю подлежит жилой дом и земельный участок.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от Дата доли в жилом доме заключен с нарушением норм действующего законодательства – не представляется возможным произвести регистрацию права за Покупателем, в отношении которого неверно указана дата ее рождения (не определена сторона договора), кроме того доля жилого дома продана согласно условий договора от Дата без соответствующей доли земельного участка, необходимой для использования дома, что является нарушением требований ст. 552 ГК РФ. 

Кроме того в судебном заседании установлено, что с Дата имеется обременение права собственника домовладения ФИО1 – запрет на проведение любых регистрационных действий, установленный Искитимским районным судом Новосибирской области на основании определения от Дата срок запрета не определен. На дату рассмотрения дела судом ограничения не сняты. 

Указанное обстоятельство также делает невозможным совершение регистрационных действий по переходу права на долю в жилом доме к Покупателю на основании Договора купли-продажи от Дата.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 166 ГК РФ,сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ,недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что Дата между ФИО1 (Продавец) и ФИО2, действующей с согласия матери ФИО4, (Покупатель), был заключен Договор купли продажи.

Согласно п. 1 Договора купли-продажи, Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять 1/9 (одну девятую) долю в общую долевую собственность и оплатить согласно п. 3 настоящего договора жилой дом, общей площадью 434,7 кв. м. Одновременно земельный участок 1/9 долю в общую долевую собственность земельного участка, которая равна 1/9 сотки занятая вышеуказанной недвижимостью и необходимой для ее использования. Инвентарный номер: Номер, Литер: А, этажность: 2 с подвалом и земельный участок 1500,00 кв. м., находящиеся по адресу: 

<

Адрес>.

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи от Дата, цена отчуждаемого имущества определена сторонами в размере 1500000 руб. Указанная сумма передана Покупателем Продавцу полностью до подписания настоящего договора, претензий у сторон по оплате нет.

Таким образом суд исходит из того, что оплата произведена полностью покупателем до под подписанием сторонами договора, что признавалось при подписании договора Продавцом. Доказательств обратного ФИО1 суду представлено не было.

Дата ФИО2 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением о проведении государственной регистрации сделки купли-продажи на объект недвижимости, расположенный по адресу 

<

Адрес>. 

Однако регистрационные действия были приостановлены в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату госпошлины, а также наличием запрета на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу 

<

Адрес>, установленного на основании определения Искитимским районным судом Новосибирской области на основании определения от Дата 

Дата в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было отказано по основаниям, указанным выше.

Согласно положениям ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Запрет на совершение регистрационных действий со спорным имуществом сохраняется на день рассмотрения данного гражданского дела судом.

Таким образом, исходя из того, что проданная доля жилого дома не была свободна от прав третьих лиц, в связи с чем наложен запрет на совершение регистрационных действий с жилым домом, учитывая отсутствие со стороны ответчика ФИО1 доказательств, подтверждающих тот факт, что истец ФИО2 знала или должна была знать о том, что на приобретенное ею имущество наложено обременение судом, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований и признании договор купли-продажи недействительной сделкой в силу ее ничтожности.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки – с ФИО1 подлежит взысканию в пользу ФИО2 1500 000 руб., оплаченных ничтожной сделке - договору купли-продажи от Дата.

С доводом представителя ответчика ФИО1 – ФИО8 о пропуске истицей срока исковой давности для обращения за защитой нарушенного права суд не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 названного кодекса установлено, что общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Статьей 181 ГК РФ установлены специальные сроки исковой давности для признания сделок недействительными и применении последствий их недействительности.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Покупателем исполнение по сделке совершено путем произведения расчета за имущество, являющееся предметом договора.

1 сентября 2013 года вступили в силу поправки в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральный закон 07.05.2013 N 100-ФЗ (далее - Закон N 100-ФЗ)), затрагивающие, среди прочего, порядок исчисления сроков исковой давности по требованиям о признании ничтожных сделок недействительными и применении последствий их недействительности (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 9 ст. 3 Закона N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

В силу разъяснений, изложенных в п. 69 постановления N 25, положения п.9 ст. 3 Закона N 100-ФЗ распространяются, в том числе на правила, установленные ст. 181 ГК РФ.

Указанное означает, что для правильного исчисления сроков исковой давности по настоящему делу и, как следствие, для применения правильной редакции п. 1 ст. 181 ГК РФ необходимо проверить, истек ли срок исковой давности по заявленным ФИО2 требованиям к 1 сентября 2013 года в соответствии с положениями предыдущей редакции п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, в предыдущей редакции (Федеральный закон от 21.07.2005 N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В спорный период указанные положения распространялись также и на требования о признании ничтожной сделки недействительной (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку исполнение договоров купли-продажи началось Дата (момент заключения договора и передачи денежных средств в счет оплаты стоимости имущества), то, следует, что в соответствии с предыдущей редакцией п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности истек Дата года, а поэтому положения новой редакции данного пункта к применимы к данному договору.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истица ФИО2 обратилась в суд с иском в пределах установленного срока исковой давности.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи 1/9 доли в общей долевой собственности в жилом доме общей площадью 434,7 кв.м., 1/9 доли общей долевой собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу 

<

Адрес> от Дата недействительным с момента ее совершения и применить последствия признания сделки недействительной, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 1500000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на 1/9 долю в общей долевой собственности в жилом доме общей площадью 434,7 кв.м., 1/9 долю общей долевой собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу 

<

Адрес> основании договора купли-продажи от Дата отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено Дата.

Председательствующий /подпись/ А.А. Тупикина