Дело №2-1874/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2017 года г.Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: 

председательствующего судьи Олифер А.Г.,

при секретаре Мухортиковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (далее также – Покупатель) обратилась с иском к ФИО2 (далее также – Продавец), указывая, что 02.07.2016 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого строения, расположенных по адресу: 

<

адрес >, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем в срок до 30.09.2016 года основной договор купли-продажи; в случае же, если стороны по договору не выполнят принятые на себя в срок обязательства, не заявив письменно о его расторжении, то договор считается продленным на срок 1 месяц до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств, без составления дополнительных соглашений к предварительному договору. Продавец обязался до заключения основного договора купли-продажи заменить свидетельство о ГРП на объект права «жилое строение без права регистрации проживания» на свидетельство о ГРП на объект права «жилой дом». В случае невозможности замены свидетельства по вине третьих лиц, сумма задатка возвращается Покупателю в полном объеме. Однако, ответчик взятые на себя обязательства по замене свидетельства не исполнил. В связи с чем, истице пришлось самостоятельно заказывать необходимые документы. В результате чего выяснилось, что площадь дома составляет 46 кв.м., вместо заявленной Продавцом 52,3 кв.м. На земельном участке в колодце отсутствует вода, о чем умолчал при подписании договора Продавец. Таким образом, характеристики приобретаемых истцом объектов и возможность их использования существенно отличаются от фактических, которые значительно хуже, нежели заявлены ответчиком. 07.09.2016 года истица направила в адрес Продавца требование о возврате уплаченных в качестве задатка денежных средств в размере 30 000 рублей, которое оставлено без удовлетворения. На телефонные звонки Продавец не отвечает. Ссылаясь на положения ст.380 ГК РФ, истица просила суд взыскать в ее пользу с ответчика денежные средства в размере 30 000 рублей, уплаченные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи от 02.07.2016 года, а также 300 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Впоследствии, уточнив исковые требования, ссылаясь на положения ст.ст. 380, 429, 381, ст.416 ГК РФ, истица просила суд взыскать с ответчика в ее пользу сумму задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.07.2016 года в двойном размере, то есть 60 000 рублей; а также дополнительно компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей; 11 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя; 109,74 рублей в возмещение почтовых расходов, понесенных на отправку ответчику письменного требования о возврате денежных средств.

Определением суда от 28.11.2017 года производство по делу в части требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части.

В судебном заседании истец ФИО1 требования иска поддержала по приведенным в нем доводам, уточнив их в части взыскиваемой суммы задатка, снизив её 30 000 рублей.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании требования иска поддержала, просила их удовлетворить, с учетом их уточнения. 

Ответчик ФИО2, неоднократно извещавшийся о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, от получения судебного извещения уклонился, в судебное заседание не явился, представителя не направил, возражений не представил; об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ с согласия стороны истца определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (часть5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6).

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 02.07.2016 года между ФИО2 (далее также – Продавец) и ФИО1 (далее также – Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого Продавец обязуется в будущем продать, а Покупатель купить в собственность земельный участок и жилое строение без права регистрации проживания: земельный участок с 

<

адрес >»; жилой дом без права регистрации проживания с № (п.1,2 договора). 

Цена продаваемого земельного участка и расположенного на нем жилого дома по соглашению сторон составляет 1 340 000 рублей. По соглашению сторон стоимость земельного участка и жилого строения, указываемая в основном договоре купли-продажи, составляет 1 500 000 рублей. Разницу между фактической стоимостью объектов и стоимостью объектов, указываемой в договоре купли-продажи, Продавец обязуется вернуть Покупателю после зачисления денежных средств от продажи на счет Продавца (п.6 договора). 

Договор купли-продажи Объектов будет заключен на следующих условиях: при заключении настоящего договора Покупатель передает Продавцу сумму в размере 30 000 рублей в качестве задатка, который является обеспечением исполнения принятых сторонами обязательств, и как часть полной стоимости отчуждаемого Объекта (п.7 договора). 

Стороны по договору обязуются заключить основной договор купли-продажи, произвести полный и окончательный расчет за Объекты, осуществить регистрацию сделки и переход права на Объекты от Продавца к Покупателю в Управлении Росреестра по Калининградской области в срок не позднее 30.09.2016 года (п.8 договора). 

Сделка по отчуждению Объектов от Продавца к Покупателю может быть заключена по договоренности сторон ранее установленного настоящим договором срока (п.9 договора)

Если стороны не выполнят принятых на себя обязательств в срок, указанный настоящим договором, и не заявят письменно о его расторжении, то договор считается продленным на срок 1 месяц до полного выполнения Сторонами принятых на себя обязательств, без составления дополнительного соглашения к настоящему договору или нового договора (п.10 договора).

Продавец обязуется до заключения основного договора купли-продажи заменить Свидетельство о государственной регистрации права на объект права: Жилое строение без права регистрации проживания на Свидетельство о ГРП на объекты права: Жилой дом. В случае невозможности замены Свидетельства по вине третьих лиц, сумма задатка возвращается Покупателю в полном объеме (п.12 договора). 

В случае отказа одной из Сторон от совершения сделки по купле-продаже Объектов, потерпевшая сторона руководствуясь ст.ст.380, 381 ГК РФ имеет право требовать от виновной стороны возмещения или возврата задатка на следующих условиях:

- в случае неисполнения настоящего договора по вине Продавца, Продавец обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока, указанного в п.8 уплатить Покупателю двойную сумму задатка, т.е. 60 000 рублей;

- в случае неисполнения настоящего договора по вине Покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у Продавца (п.13,14,15 договора). 

В судебном заседании сторонами не оспорено, что ФИО2 получил от ФИО1 30 000 рублей в качестве задатка по указанному выше договору.

До настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес > сторонами заключен не был.

07.09.2016 года ФИО1 направила в адрес ФИО2 требование о возврате аванса по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.07.2016 года, указывая, что исходя из произведенных замеров, общая площадь жилого дома, являющегося предметом по договору, составляет не более 46 кв.м., вместо заявленной продавцом 52,3 кв.м. Кроме того, в колодце, расположенном на земельном участке отсутствует вода, что является существенным недостатком. Таким образом, характеристики приобретаемых объектов недвижимости фактически хуже, нежели чем заявлены продавцом. Поскольку между сторонами основной договор не заключен, просила в десятидневный срок с момента получения настоящего требования возвратить ей уплаченные в качестве аванса денежные средства в размере 30 000 рублей. 

Указанное требование продавцом получено, однако до настоящего времени не исполнено.

Как усматривается из материалов дела, по данным дела правоустанавливающих документов, земельный участок с № и жилой дом с № (ранее присвоенный учетный номер №), расположенные по адресу: 

<

адрес >», принадлежат ответчику ФИО2 на основании заключенного между ним и ФИО4 договора купли-продажи от 30.09.2010 года; право собственности ответчика на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРП (ныне – ЕГРН) 06.10.2010 года.

Из содержания правоустанавливающих документов прежнего собственника строения ФИО4 и заключенного между ней и ФИО2 договора усматривается, что расположенное на земельном участке и отчуждаемое вместе с ним строение имеет общую площадь 52,3 кв.м.

При этом, как следует из выданного 12.11.2009 года ФИО4 свидетельства о государственной регистрации права, основанием для регистрации права собственности на строение явились договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 1512.2003 года и декларация об объекте недвижимости от 03.11.2009 года.

Между тем, согласно кадастровой выписке по состоянию на 27.07.2016 года и сведений из ЕГРН по состоянию на март 2017 года, расположенное на земельном участке строение, в отношении которого, по условиям предварительного договора, должен был быть заключен основной договор купли-продажи, имеет общую площадь 47,9 кв.м.

При этом, площадь строения, предусмотренная в качестве существенного условия предполагаемого к заключению в соответствии с предварительным договором основного договора, должна составлять 52,3 кв.м.

В судебном заседании, состоявшемся 17.05.2017 года, ответчик ФИО2 пояснил, что производил внутри строения ремонтные работы с обшивкой гипсоплитой, что и могло привести к уменьшению общей площади строения.

В то же время, предварительный договор не содержит оговорки относительно возможного отклонения фактических характеристик строения от тех, которые указаны в предварительном договоре.

Площадь строения по данным кадастрового учета менее той, которая указана Продавцом в предварительном договоре, а, следовательно, в случае заключения основного договора истица получила бы в собственность объект не с теми характеристиками, на которые она рассчитывала при заключении предварительного договора.

Учитывая, что о действительной площади строения ответчик, будучи осведомленным о её изменении в результате перепланировки, умолчал при заключении предварительного договора, следует полагать, что за неисполнение предварительного договора, обеспеченного задатком, со стороны истицы, которая находилась под влиянием добросовестного заблуждения относительно его предмета, ответственность несет продавец.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании суммы задатка в размере 30 000 рублей, которое подлежит удовлетворению.

По правилам ст.ст. 88, 98 ГПК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ответчика ФИО2 в пользу истицы подлежат взысканию понесенные ею расходы на почтовые расходы по направлению досудебной претензии в размере 109,74 рублей, а также 300 рублей в возмещение расходов по оплате ею при подаче иска государственной пошлины.

В соответствии со ст. 100 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, с ответчика – ФИО2 в пользу истицы подлежат взысканию понесенные им представительские расходы, разумный размер которых с учетом сложности и объема дела, характера спора, объема выполненной представителем по договоренности об оказании юридических услуг (составление иска), иных заслуживающих внимание обстоятельств, определяется судом равным 8 000 рублей.

Кроме того, в соответствии со ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход бюджета Гурьевского городского округа Калининградской области государственную пошлину всего в размере 800 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженца 

<

адрес >, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки 

<

адрес >, 30 000 рублей, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 02.07.2016 года; 109,74 рублей в счет возмещения почтовых расходов; 300 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины; 8 000 рублей в счет возмещения расходов на услуги представителя, а всего 38 409,74 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГ года рождения, 

<

адрес >, в доход местного бюджета Гурьевского городского округа Калининградской области государственную пошлину в размере 800 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.237 ГПК РФ ответчик вправе подать в Гурьевский районный суд Калининградской области, принявший заочное решение, заявления об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявлений об отмене этого решения суда, а в случае, если такие заявления поданы, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении данных заявлений.

Судья А.Г. Олифер 

Решение в окончательной форме изготовлено 01.12.2017 года.