дело № 3а-509/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000373-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н., 

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 , общества с ограниченной ответственностью «Русмолоко» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в здании с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По состоянию на 18.08.2025 административный истец уточнил требования административного иска и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, № (общая долевая собственность с ФИО6), расположенных по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2023 в размере равном рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 15.07.2025 № 341-07/2025.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству привлечены в качестве заинтересованных лиц: Администрация г. Пятигорска, ГБУ СК "Ставкрайимущество", Управление Росреестра по Ставропольскому краю переведено из заинтересованных лиц в соответчики. 

18.08.2025 в соответствии со ст. 41 КАС РФ судом удовлетворено поступившее 28.07.2025 от ООО «Русмолоко», являющегося по делу заинтересованным лицом, заявление о вступлении в административное дело в качестве административного соистца и принят для совместного рассмотрения его административный иск об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2023 в размере 9 193 960 рублей равном рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 15.07.2025 № 341-07/2025.

18.08.2025 протокольным определением по делу в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Координирующий распределительный центр «ЭФКО-Каскад» (залогодержатель помещения с кадастровым номером №) и ФИО7 (прежний собственник нежилого помещения с кадастровым номером №). 

В обоснование заявленных требований административные соистцы сослались на то, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 в размере 16 617 955,19 рублей для помещения КН №, в размере 12 372 923,51 рублей для помещения КН №, в размере 18 541 276,68 рублей для помещения КН №. 

Заявители считают оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает их права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов. 

Административные истцы, их представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), представители заинтересованных лиц – ГБУ СК «Ставкрайимущество», Администрации города Пятигорска Ставропольского края, заинтересованные лица - ФИО6, ООО «Координирующий распределительный центр «ЭФКО-Каскад», ФИО7, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником помещения с кадастровым номером № и собственником 1/3 доли в праве помещения с кадастровым номером №, расположенных в здании с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.06.2025 № КУВИ-001/2025-131409074 (т. 2 л.д. 62-68). 

Сособственником помещения с кадастровым номером № является ФИО6 (2/3 доли в праве), что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.06.2025 № КУВИ-001/2025-130340918 (т. 1 л.д. 192-196), сведениями из ЕГРН от 27.06.2025 (т. 2 л.д. 74-78).

ООО «Русмолоко» является собственником помещения с кадастровым номером №, расположенного в здании с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.07.2025 № КУВИ-001/2025-145296142 (т. 2 л.д. 11-14).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 

КН № – 16 617 955,19 рублей,

КН № - 12 372 923,51 рублей,

КН № – 18 541 276,68 рублей,

что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30.07.2025 № КУВИ-001/2025-147846331, от 31.07.2025 № КУВИ-001/2025-148154428, от 30.07.2025 № КУВИ-001/2025-147842015 (т. 2 л.д. 59, 60, 61).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 15.07.2025 № 341-07/2025 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет: 

КН № - 8 240 254 рублей,

КН № - 6 135 293 рублей,

КН № - 9 193 960 рублей (т. 2 л.д. 99-155). 

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административные истцы, являясь собственниками указанных объектов и плательщиками налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеют право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» ФИО4 от 22.09.2025 № 59-Э/08/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года определена для кадастрового номера: 

№ – 12 783 000 рублей,

№ - 6 297 000 рублей,

№ – 10 160 000 рублей (т. 3 л.д. 11-119). 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» от 22.09.2025 № 59-Э/08/2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение от 22.09.2025 № 59-Э/08/2025 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 15.09.2025, дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – объект капитального строительства относится к сегменту объектов производственного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов производственного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объектов оценки эксперт применил сравнительный (50%) и доходный подходы (50%). Затратный подход экспертом не применялся. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Обоснование применения определенных подходов и корректировок, как и отказ от применения иных подходов и корректировок при оценке объектов исследования экспертом в заключении изложено. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административные истцы ссылаются на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административных истцов в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административных истцов, как плательщиков налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, основанного на результатах судебной экспертизы. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административными истцами отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимого имущества. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административными истцами следует считать дату обращения в суд, а именно 20 июня 2025 года.

Вместе с экспертным заключением поступило заявление директора ООО Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 150 000 рублей. 

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость помещений в расхождении с государственной кадастровой оценкой составляет 23,09 %, 49,10%, 45,20% соответственно.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление ООО Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административных истцов, не представивших доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы от 22.09.2025 № 59-Э/08/2025 разница между рыночной стоимостью помещений и их кадастровой стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, разница составляет менее 50%, что соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение.

В данном случае постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административными истцами юридических интересов, поскольку действовал при утверждении Приказа об утверждении кадастровой стоимости в соответствии с действующим законодательством и в рамках своих полномочий, ошибок при оценке объектов недвижимости истцами не выявлено. Удовлетворение требований административных истцов в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и не может служить основанием для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы с Министерства имущественных отношений Ставропольского края. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 , общества с ограниченной ответственностью «Русмолоко» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 10 160 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6 297 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 12 783 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 20 июня 2025 года.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы с ФИО1 в сумме 100000 рублей и с общества с ограниченной ответственностью «Русмолоко» в сумме 50000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент», фактический адрес: 

<

адрес>, Телефон: №, ОГРН №, ИНН № КПП №, БИК №, к/счет №, р/счет №, в Ставропольском отделении № ПАО «Сбербанк» г. Ставрополь, (ДО № Ставропольского ОСБ №).

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 20 октября 2025 года. 

Судья Ситькова О.Н.