Дело № 3а-5/2025

54OS0000-01-2024-000354-71 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2025 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумовой Н.А.

при секретаре Захарове Д.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НОРД СИТИ МОЛЛ» к ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, Управлению Росреестра по Новосибирской области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области о признании незаконными решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НОРД СИТИ МОЛЛ» обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: 

- признать незаконными решения Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» от 09.07.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости № ОРС-54/2024/000274, № ОРС-54/2024/000275, №ОРС- 54/2024/000276, № ОРС-54/2024/000277, № ОРС-54/2024/000278 и № ОРС-54/2024/000279, 

- установить по состоянию на 12 декабря 2023 года кадастровую стоимость: 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1 в размере его рыночной стоимости, равной 11 198 208 рублей; 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П2 в размере его рыночной стоимости, равной 461 924 749 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1 в размере его рыночной стоимости, равной 9 459 202 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. ГО в размере его рыночной стоимости, равной 485 337 288 рублей; 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1 в размере его рыночной стоимости, равной 465 599 518 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости, равной 50 442 959 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости.

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 03.11.2023 № 3533-НПА «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Новосибирской области» кадастровая стоимость помещений по состоянию на 01.01.2023 установлена:

- для помещения с кадастровым номером № - в размере 26 264 406, 71 руб. (пункт 1 520 347 приложения к данному приказу);

- для помещения с кадастровым номером № - 1 384 280 178, 77 руб. (пункт 1 520 348 приложения к данному приказу);

- для помещения с кадастровым номером № - 20 797 859,42 руб. (пункт 1 520 349 приложения к данному приказу);

- для помещения с кадастровым номером № - 1 501 305 771, 23 руб. (пункт 1 520 350 приложения к данному приказу);

- для помещения с кадастровым номером № - 1 417 436 950,46 руб. (пункт 1 520 351 приложения к данному приказу);

- для помещения с кадастровым номером № - 113 640 900, 04 руб. (пункт 1 520 352 приложения к данному приказу).

Однако, согласно отчетам оценщика ООО «СИЭРВИ»: 

- от 30.05.2024 № 0316/24/7 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2023 составляет 11 198 208 рублей;

- от 30.05.2024 № 0316/24/8 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2023 составляет 461 924 749 рублей.

- от 30.05.2024 № 0316/24/9 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2023 составляет 9 459 202 рубля.

- от 30.05.2024 № 0316/24/10 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2023 составляет 485 337 288 рублей.

- от 30.05.2024 № 0316/24/11 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2023 составляет 465 599 518 рублей.

- от 30.05.2024 № 0316/24/12 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2023 составляет 50 442 959 рублей.

Истец обращался к ответчику с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов капитального строительства, однако, решениями от 09.07.2024 № ОРС-54/2024/000274, ОРС-54/2024/000275, ОРС-54/2024/000276, ОРС-54/2024/000277, ОРС-54/2024/000278, OPC-54/2024/000279 ему в этом было отказано.

С указанными решениями истец, как собственник и плательщик налоговых платежей, не согласен, отмечает их незаконность и необоснованность.

Представители административного истца ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск (л.д. 17 том 8), согласилась с заключением судебной экспертизы. 

Представители ДИЗО НСО, Управления Росреестра по НСО, Филиала ППК «Роскадастр» по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представлены отзывы (л.д.6 том 8). 

Выслушав объяснения представителей сторон, экспертов ФИО4, ФИО5, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Судом установлено, что административный истец, согласно выпискам из ЕГРН (л.д. 71-103 том 1), является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1; 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П2;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П2; 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, корп., 3, пом. П2.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (л.д. 104-109 том 1), кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена приказом ДИЗО НСО №3533-НПА от 03.11.2023 г. и по состоянию на 01.03.2023 г. определена в следующем размере: 

- для помещения с кадастровым номером № - в размере 26 264 406, 71 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № - 1 384 280 178, 77 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № - 20 797 859,42 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № - 1 501 305 771, 23 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № - 1 417 436 950,46 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № - 113 640 900, 04 руб.

Истец, будучи не согласным с определенным размером кадастровой стоимости объектов недвижимости, обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2023 г. (л.д. 18-29 том 1), приложив в обоснование Отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненные ООО «Сиэрви» 30.05.2024 за № 0316/24/7, № 0316/24/8, № 0316/24/9, № 0316/24/10, № 0316/24/11, № 0316/24/12. Просил установить стоимость объектов в следующем размере: 

- для помещения с кадастровым номером № - в размере 11 198 208 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № – 461 924 749 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № – 9 459 202 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № – 485 337 288 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № – 465 599 518 руб.;

- для помещения с кадастровым номером № – 50 442 959 руб.

Решениями ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 09.07.2024 г. № ОРС-54/2024/000274, № ОРС-54/2024/000275, №ОРС- 54/2024/000276, № ОРС-54/2024/000277, № ОРС-54/2024/000278 и № ОРС-54/2024/000279, оспариваемыми истцом, ему было в этом отказано (л.д.30-70 том 1). 

Истец просил признать указанные решения незаконными и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, согласно представленным им отчетам. 

Оценивая решения ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для их отмены по следующим основаниям. 

Все оспариваемые решения содержат аналогичные основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а именно:

1. Пунктом 22в) федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее по тексту - ФСО 7) установлено, что при проведении оценки оценщиком должны быть описаны правила отбора для проведения расчетов. Указанное требование законодательства в отчете об оценке не соблюдено.

При расчете рыночной стоимости методом сравнения продаж сравнительного подхода не описаны правила отбора объектов-аналогов. Правила отбора объектов-аналогов не описаны и при расчете рыночной арендной платы в рамках доходного подхода на стр. 90 отчета об оценке.

Указанное нарушение может оказать влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

2. Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке. Указанное требование законодательства не соблюдено, а именно при расчете рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода в таблице 9.2 на стр. 76-77 приведена недостоверная информация характеристик оцениваемого объекта.

Оценщиком неверно определен статус населенного пункта - прочие населенные пункты, объекты-аналоги расположены в областном центре, а корректировка составила - минус 52%.

Объект оценки расположен в 

<

адрес>, границы которого непосредственно примыкают к областному центру - 

<

адрес>, находится вдоль трассы 

<

адрес>. Согласно информации Справочника, населенные пункты, расположенные в непосредственной близости от областного центра, с удобной транспортной доступностью, отнесены к типовой зоне «Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра». Таким образом, корректировка на статус населенного пункта для объектов- аналогов №№ 1-3 составит - минус 19%.

Также при расчете рыночной арендной ставки в рамках доходного подхода на стр. 94 в таблице 10.2 расчета стоимости аренды объекта оценки неверно указан статус населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект, что кривело к ошибочной корректировке по данному параметру сравнения.

Близость к остановкам общественного транспорта - указана на удалении от остановок общественного транспорта. Аналоги расположены рядом с остановкой общественного транспорта, корректировка для объекта оценки составила - минус 13%.

По информации из открытых источников (городского информационного сервиса «2GIS») установлено: остановка наземного общественного транспорта «Нордмолл» расположена в непосредственной близости от оцениваемого объекта.

Таким образом, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по данному параметру сравнения, следовательно, в отчете об оценке ошибочно введена понижающая корректировка.

Также при расчете рыночной арендной ставки в рамках доходного подхода на стр. 94 г в таблице 10.2 расчета стоимости аренды объекта оценки неверно указано расположение объекта оценки к остановкам общественного транспорта, что привело к ошибочной корректировке по данному параметру сравнения.

Далее, в таблице 9.2 расчета рыночной стоимости объекта оценки на стр. 77 для этого же параметра сравнения для объектов-аналогов неверно указана этажность.

Кроме того, в рамках сравнительного и доходного подходов корректировки производились по данным справочника 2021 года, в то время как на дату оценки имелись более актуальные издания 2023 года. Приведенное выше может оказать существенное влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

3. При расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом на стр. 107 отчета об оценке определена арендопригодная площадь, используемая в расчете - 744,1 кв. м (за вычетом лестничной клетки).

Для расчета рыночной арендной ставки (стр. 94-95, таблица 10.2 отчета об оценке) в качестве объектов-аналогов №№ 1-3 приняты нежилые помещения площадью 8066 кв. м, 1590 кв. м и 1500 кв. м, занимающие этаж здания.

Согласно информации Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриэлт», арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости. Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).

В отчете об оценке не приведена информация о вспомогательных площадях объектов-аналогов, не установлена их арендопригодная площадь, ставка аренды приведена за весь объект в целом. Следовательно, расчет потенциального валового дохода объекта оценки произведен на недостоверных сведениях: рыночная арендная ставка, рассчитанная для помещений разного назначения умножена на арендопригодную площадь оцениваемого объекта.

Допущенная расчетная ошибка может оказать существенное влияние на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта.

4. В разделе 10 определения стоимости улучшения с помощью доходного подхода на стр. 90 отчета об оценке указано, что в рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации. Пунктом 23в) ФСО 7 установлено, что метод прямой капитализации доходного подхода применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Исходя из информации, приведенной в отчете об оценке, объектом оценки является нежилое помещение торгового назначения, фактическое использование соответствует наиболее эффективному использованию (стр. 27-28 отчета об оценке, раздел 6 «Анализ наиболее эффективного использования»), объект оценки не требует значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию (стр. 22-23 отчета об оценке, раздел 5 «Характеристика объекта оценки»). Следовательно, использование справочного показателя коэффициента капитализации (стр. 109 отчета об оценке) привело к нарушению п. 23в) ФСО 7.

Указанное нарушение оказывает влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

5. В отчете об оценке на стр. 74, 92, 95, 109, 113 указаны стоимостные характеристики без учета НДС. Статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ определено понятие рыночной стоимости: под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Рыночная стоимость по своей сути не является ни доходом, ни выручкой, ни операцией. Рыночная стоимость определяется для конкретного объекта с учетом его специфики, является его характеристикой.

Согласно ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения является реализация. Определение рыночной стоимости объекта оценки для установления ее в качестве кадастровой не создает объект налогообложения НДС.

При расчете рыночной стоимости объекта исполнителем является оценщик. Положениями статей 14 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ не предусмотрены ни права, ни обязанности оценщика определять НДС при определении рыночной стоимости объекта оценки.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что оценщиком ошибочно приведены цены предложений и рыночная стоимость объекта оценки без НДС. Ни Законом об оценке, ни налоговым законодательством не предусмотрено, что НДС является ценообразующим фактором и влияет на величину рыночной стоимости объекта.

6. Подтверждение полученной из внешних источников информации регламентировано пунктом 8 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200. Требование законодательства в отчете об оценке не соблюдено: так, в отчете об оценке используется информация Справочника оценщика недвижимости 2021, 2022 гг. под ред. ФИО6. Указанный источник в открытом доступе отсутствует, происходит на платной основе. В отчете об оценке не приведена информация, позволяющая проверить данный источник: в частности, отсутствуют скрин-копии страниц описания корректировок, вносимых при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Указанное нарушение может оказать влияние на стоимость объекта оценки.

7. Пунктом 13 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200 (далее по тексту - ФСО III) установлено, что заказчик оценки, правообладатель объекта оценки или иное уполномоченное ими лицо должны подтвердить, что предоставленная ими информация соответствует известным им фактам. Информация должна быть подтверждена одним из следующих способов: путем заверения копий документов и материалов, либо путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика.

Требования пункта 13 ФСО III в отчете об оценке не соблюдены: копии предоставленных документов (стр. 142-231 отчета об оценке) заказчиком оценки не заверены, письмо-представление в отчёте об оценке отсутствует.

Нарушение не влияет на рыночную стоимость, но привело к нарушению законодательства в области оценочной деятельности.

8. В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пунктом 5 ФСО VI установлено: отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком, который провел оценку, а также подпись руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Требования законодательства не соблюдены: отчет об оценке не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика, выполнившего отчет об оценке. Указанное нарушение не оказывает влияния на рыночную стоимость объекта оценки, но приводит к нарушению законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемых решениях ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» относительно выявленных нарушений в отчетах оценщика, судом была назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России. 

Согласно заключению эксперта № 2665/9-4-24 от 09.12.2024 г. (л.д.90 том 8), в отчетах об оценке от 30.05.2024 г., выполненных ООО «Сиэрви», допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объектов оценки, иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки; ошибки при выполнении математических действий не допущены, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

Определена рыночная стоимость объектов недвижимости на дату 12.12.2023 г:

- с кадастровым номером № – в размере 16 466 000 рублей; 

- с кадастровым номером № – в размере 1 029 534 000рублей;

- с кадастровым номером № – в размере 14 042 000 рубля;

- с кадастровым номером № – в размере 1 109 161 000 рублей; 

- с кадастровым номером № – в размере 1 042 935 000 рублей;

- с кадастровым номером № – в размере 82 229 000 рублей.

Суд принимает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, поскольку заключение эксперта полностью соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Заключение является мотивированным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта полностью подтверждаются собранной информацией и приведенными расчетами, не допускают их неоднозначного толкования и неясностей, даны ответы на все поставленные вопросы. 

Экспертиза проведена экспертом государственного экспертного учреждения ФИО4, с привлечением на основании определения суда от 25.10.2024 г. (л.д.84 том 8) стороннего специалиста-оценщика ФИО5, которые были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается соответствующей подпиской. Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, имеющим высшее образование, соответствующую квалификацию, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, длительный стаж экспертной и оценочной деятельности. 

Имеющаяся квалификация у эксперта по специальности 16.1 – технические и сметно-расчетные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними и по специальности 16.2 - исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости, позволяла, вопреки доводам представителей административного истца, проводить экспертизу по поставленным судом вопросам, квалификационный аттестат оценщика при этом не требовался. Проведение судебной экспертизы регламентировано Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а не Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», на который ссылается представитель истца. 

Также необоснованны замечания представителей истца относительно наименования экспертизы. Согласно распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости проводятся в рамках судебной строительно-технической экспертизы. 

Несостоятельными являются и доводы истца о различной специальности у ФИО4 и ФИО5, в связи с чем ими правомерно дано совместное заключение. 

Административным истцом представлена рецензия на заключение судебной экспертизы, выполненная ООО «Эдвайзер» (л.д.13 том 9), с выводом о том, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований действующего законодательства и методологии в области экспертизы и оценки, приводящими к недопустимому, значительному искажению итоговой величины стоимости объекта исследования. 

В нарушение ст.8 и ст.16 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ эксперт не провел исследования, объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а именно:

Использовал лишь часть доступных рыночных данных об объектах-аналогах на дату исследования. 

В анализе фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, которому отнесены исследуемые объекты ошибочно приводит объект, не имеющий никакого отношения к данному сегменту рынка.

Необоснованно выбрал в качестве аналогов объекты, которые таковыми не являются, как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках доходного подхода, при определении арендной ставки. 

Необоснованно исключил объекты-аналоги, отвечающие критериям выборки как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках доходного подхода, при определении арендной ставки. 

Неверно определил корректировку на площадь как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках доходного подхода, при определении арендной ставки.

В рамках сравнительного подхода не применил предусмотренную методологией оценки корректировку на условия рынка. 

Судом отклоняются указанные выводы, как основанные на неверном применении законодательства об оценочной деятельности. В судебном заседании допрошены эксперты ФИО4 и ФИО5, поддержавшие выводы судебной экспертизы и давшие пояснения относительно замечаний, указанных в рецензии. Также ими представлены письменные пояснения относительно указанных в рецензии замечаний. 

Таким образом, заключение эксперта подтвердило правомерность выводов, указанных в решениях бюджетного учреждения о несоответствии представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требования о признании оспариваемых решений незаконными не имеется. 

Оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением, с соблюдением установленного порядка их принятия.

Поскольку заключением судебной экспертизы, признанной судом достоверным доказательством, установлен иной, меньший размер рыночной стоимости объектов недвижимости, чем размер их кадастровой стоимости, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «НОРД СИТИ МОЛЛ» удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 12 декабря 2023 года кадастровую стоимость нежилых помещений в размере их рыночной стоимости: 

- с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1 - 16 466 000 рублей; 

- с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, р

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П2 - 1 029 534 000рублей;

- с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1 – 14 042 000 рубля;

- с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П2 - 1 109 161 000 рублей; 

- с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, пом. П1 – 1 042 935 000 рублей;

- с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, корп., 3, пом. П2 – 82 229 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд. 

Судья Н.А.Шумова

Решение изготовлено в окончательной форме 27 января 2025 г.