Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 марта 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело № 3а-797/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НВС» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещении равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «НВС» адвоката Бобылева О.А.,

представителя Правительства Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области ФИО1,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «НВС» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 424,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 45 947 466,31 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Определением самарского областного суда от 14 февраля 2018 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Самарской области, в качестве заинтересованного лица министерство имущественных отношений Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Бобылев О.А. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО2 просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы на заявленные требования.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «НВС» на основании договора № купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 23 июня 2017 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение кадастровым номером № площадью 1 424,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 66 702 193,37 руб.

С учетом включения вышеуказанного объекта недвижимости в Перечень недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области для целей налогообложения на 2017 год, утвержденный приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907 (пункт №), административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости и исходя из данного обстоятельства он имеет право на пересмотр результатов кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, 21 ноября 2017 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения.

Решением комиссии от 8 декабря 2017 года № заявление общества было отклонено.

После этого общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 16 октября 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 45 947 466,31 руб.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 19 августа 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Исследование объекта оценки произведено в рамках сравнительного и доходного подходов. От применения затратного подхода оценщик отказался ввиду того, что применение этого подхода к расчету стоимости нежилых помещений на вторичном рынке с экономической точки зрения не несет в себе никакой реальной значимости.

В рамках сравнительного подхода оценщик описал объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, полученных из информационной системы «Центр», выбрал элементы сравнения, единицу сравнения, описал процесс введения корректировок, согласовал скорректированные стоимости, расчет рыночной стоимости привел на страницах 45-46 отчета.

В рамках доходного подхода оценщик рассчитал арендную ставку за пользование объектом оценки методом сравнения продаж и определил потенциальный валовый доход, определил величину действительного валового дохода, определил операционные расходы, рассчитал коэффициент капитализации, чистый годовой доход и определил рыночную стоимость объекта оценки. Ставка капитализации определена оценщиком методом кумулятивного построения в связи с тем, что не удалось найти достаточное количество информации для ее определения на основании рыночных данных. По формуле Хоскольда определялась норма возврата, а не ставка капитализации.

На странице 42 отчета имеется опечатка относительно этажности объекта оценки, не влияющая на определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Относительно фактора парковки оценщик указал, что продавцы не акцентируют свое внимание на данном факторе, из объявлений непонятно, организованная она или нет, поэтому он пришел к выводу о том, что парковка стихийная. 

Согласовав результаты, полученные в рамках двух подходов, оценщик пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости нежилого помещения на дату оценки составляет 45 947 466,41 рублей без учета НДС.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика основано на собранной информации и подтверждается приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Компетенция оценщика подтверждена документами, регламентирующими его деятельность.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 45 947 466,31 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 21 ноября 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «НВС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 424,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 45 947 466,31 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «НВС» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 21 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина