44OS0000-01-2020-000062-66 

Дело № 3а-3/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2021 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Полищук Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области и Управлению Росреестра по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 70 003 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и дачного строительства, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 10 981 370,61 руб.

Однако согласно отчету № 180 от 18 февраля 2020 года, выполненному оценщиком ИП ФИО3, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 4 410 000 руб. 

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просила установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 4 410 000 руб. по состоянию на дату оценки.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрация городского поселения посёлок Красное-на-Волге Красносельского муниципального района Костромской области.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных требований, полагая, что рыночная стоимость земельного участка должна быть определена в размере, установленном экспертом ФИО5

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, администрации городского поселения поселок Красное-на-Волге Красносельского муниципального район Костромской области, администрации Красносельского муниципального района Костромской области, администрации Подольского сельского поселения Красносельского муниципального района Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 70 003 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и дачного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости его архивная кадастровая стоимость была утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 10 981 370,61 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость, определённая по состоянию на 01 января 2013 года, утверждённая постановлением администрации Костромской области от 25 февраля 2014 года №60-а, является архивной, актуальной является кадастровая стоимость, определённая по состоянию на 01 января 2019 года.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности»). В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ.

Вместе с тем, абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на объём налоговых обязательства ФИО1, а, следовательно, затрагивают её права.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № 180 от 18 февраля 2020 года, выполненный оценщиком ИП ФИО3

В отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 4 410 000 руб. Оценщик определил рыночную стоимость объекта с использованием метода сравнительного подхода, обоснованно отказавшись от доходного и затратного подходов. При определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости земельного участка, определенной отчётом оценщика, её действительной рыночной стоимости судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ИП ФИО6

Как следует из заключения указанного эксперта, при составлении отчета оценщиком ИП ФИО3 были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, допущены ошибки в определении факторов, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. При этом нарушения к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, факторам, влияющим на стоимость объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий, не допускались. Согласно экспертному заключению (с учётом дополнения) рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 01 января 2013 года 7 444 644 руб.

По ходатайству административного истца ФИО1 по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку, как полагает административный истец, при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО6 были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, а именно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», п.11б и п.22б ФСО №7 «Оценка недвижимости». Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО7

Из заключения эксперта № 18/21-Э, выполненного экспертом ФИО7, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:08:041402:82 по состоянию на 01 января 2013 года составляет 5 974 000 руб.

Суд соглашается с доводами эксперта ФИО7 которые не оспаривались участвующими в деле лицами, и отмечает, что оснований усомниться в правильности ее заключения не имеется, поскольку она была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, ее квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась. 

Замечания представителя департамента имущественных и земельных отношений Костромской области относительно заключения эксперта обоснованно отклонены экспертом в судебном заседании с подробным приведением мотивов.

Проанализировав заключение эксперта в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает, что оно соответствует положениям ст. 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости, не содержит противоречий, является надлежащим доказательством, не вызывающим сомнений в его обоснованности и объективности, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а следовательно указанная в нем итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, определенная по состоянию на дату его кадастровой оценки, является достоверной. 

Отчет оценщика ФИО3, признанный экспертом ФИО6, так не соответствующим требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости являться не может.

Не может являться, в свою очередь, основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и заключение эксперта ФИО6, в обоснованности которого возникли сомнения, не устраненные в ходе судебного разбирательства. 

При таких обстоятельствах, учитывая что надлежащих доказательств иной рыночной стоимости земельного участка в деле не содержится, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы – 5 974 000 руб. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 27 февраля 2020 года. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 70 003 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства и дачного строительства, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 5 974 000 (Пять миллионов девятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 27 февраля 2020 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2021 года.