Дело № 2-3271/2017

PЕШЕHИЕ

Именем Pоссийской Федеpации

28 сентября 2017года Бийский городской суд Алтайского края в составе: 

Председательствующего, судьи Сухаревой С.А., 

при секретаре Каковиной А.Н.,

pассмотpев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» к Ивашинникову Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей, встречному иску Ивашинникова Д.В. к Муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска» обратилось в суд с иском к Ивашинникову Д.В. о взыскании в доход бюджета муниципального образования город Бийск задолженности по арендной плате в размере 184 943 руб. 00 коп., пени за просрочку платежей за период с 26.02.2017 по 05.06.2017 в размере 5 947 руб. 45 коп., всего на общую сумму в размере 190 890 руб. 45 коп. 

В обоснование заявленных требований указывает на то, что в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 26.01.2017 между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска», с одной стороны, и Ивашинниковым Д.В., с другой, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 2.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 328 305 руб. Задаток в сумме 143 362 руб., внесенный Арендатором для участия в аукционе, засчитывается в счет оплаты стоимости ежегодной арендной платы. Оставшуюся сумму арендной платы арендатор вносит в течение 10 календарных дней со дня подписания договора аренды. Ответчик не исполнил обязанность по договору, сумму арендной платы не внес в полном объеме.

28.04.2017 в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая не исполнена.

Согласно п. 2.3 договора аренды в случае неуплаты платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты. На основании данной нормы истцом начислена неустойка в размере 5 947, 45 руб.

Ивашинников Д.В. обратился со встречным иском к МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска», в котором просит признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным. Применить последствия недействительности сделки: взыскать с МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска » в свою пользу денежные средства в размере 143 362 руб., обязать Ивашинникова Д.В. передать ответчику земельный участок, 

<

данные изъяты> взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в размере 4067 руб.

В обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства.

На основании протокола о результатах аукциона от 26.01.2017 между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска», с одной стороны, и Ивашинниковым Д.В., с другой, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 2.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 328 305 руб. Задаток в сумме 143 362 руб., внесенный Арендатором для участия в аукционе, засчитывается в счет оплаты стоимости ежегодной арендной платы. 

14.07.2017 УМИ обратилось к истцу с иском в суд о взыскании оставшейся части арендной платы по договору.

Однако с данными требованиями истец не согласен, поскольку договор является недействительным в силу нарушений требований ст. 164 ГК РФ, так как не прошел государственную регистрацию.

28.12.2016 истец произвел оплату по договору в сумме 143 362 руб.за земельный участок, в связи с недействительностью договора аренды, указанная сумма должна быть возвращена истцу.

Кроме того, 11.04.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с переездом за пределы РФ и отсутствия интереса к данному земельному участку.

Однако 10.05.2017 ответчик направил истцу отказ в расторжении договора аренды, что противоречит п. 4.2.12 договора аренды.

В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску Иванов М.Э., действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования, просил в удовлетворении встречных исковых требованиях отказать ввиду их необоснованности.

Ответчик и истец по встречному иску Ивашинников Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, каких-либо ходатайств до начала судебного заседания не представил. 

Представитель ответчика и истца по встречному иску по доверенности Краузер В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска, встречные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.

Представитель третьего лица –Администрации г. Бийска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 26.01.2017 между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска», с одной стороны, и Ивашинниковым Д.В., с другой, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 2.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 328 305 руб. Задаток в сумме 143 362 руб., внесенный Арендатором для участия в аукционе, засчитывается в счет оплаты стоимости ежегодной арендной платы. Оставшуюся сумму арендной платы арендатор вносит в течение 10 календарных дней со дня подписания договора аренды. Ответчик не исполнил обязанность по договору, сумму арендной платы не внес в полном объеме.

Настоящий договор одновременно имеет силу акта приема-передачи земельного участка, который считается переданным арендатору с момента его подписания.

Согласно разделу 6 Договора досрочное расторжение договора допускается по основаниям, предусмотренным действующим федеральным законодательством, законодательством Алтайского края и настоящим договором.

28.12.2016 истец произвел оплату по договору в сумме 143 362 руб. за земельный участок, что подтверждается копией квитанции, расчетом задолженности.

28.04.2017 в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность по договору аренды, которая не исполнена.

Согласно п. 2.3 договора аренды в случае неуплаты платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты. На основании данной нормы истцом начислена неустойка в размере 5 947, 45 руб. согласно представленному расчету.

В соответствии с п.3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

На основании п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает на наличие задолженности ответчика Ивашинникова Д.В. по арендным платежам в размере 184 943 руб.

Размер оплаты определен договором аренды, остаток долга подтверждается приложенным расчетом.

Ответчик не оспаривал расчет долга.

Следовательно, сумма арендной платы за земельный участок, 

<

данные изъяты>, в размере 184 943 руб. подлежит взысканию с ответчика в местный бюджет. 

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствие с п.2.3 договора аренды в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.

Согласно расчету истца неустойка за нарушение обязательства по уплате арендных платежей за период с 26.02.2017 по 05.06.2017 составила 5 947 руб. 45 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в общей сумме 190 890 руб. 45 коп.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).(ст. 39.2 ЗК РФ).

Ст.ст. 606,607 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.(ст. 611 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, договор заключен на срок 32 месяца, должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обязанность по регистрации договора возложена на арендатора в п. 1.5 договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, регистрацию договор аренды в установленном законом порядке не прошел.

Вместе с тем, арендатор принял земельный участок в пользование, произвел платеж в счет оплаты арендной платы в размере 143 362 руб., тем самым приступил к исполнению обязательств по договору аренды. 

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" на основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия договора аренды земельного участка, земельный участок по договору был принят арендатором без каких-либо замечаний, стороны согласовали размер арендных платежей, арендатор приступил к исполнению своих обязательств по оплате договора, оснований для признания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по причине отсутствия регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу приведенных положений закона, разъяснений ВАС РФ, не имеется.

Доводы представителя истца по встречному иску о том, что Ивашинниковым Д.В. совершены действия по одностороннему отказу от исполнения договора не могут быть приняты во внимание, поскольку вывод стороны по договору об отказе от исполнения договора основан на неверном толковании закона.

На основании ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец по встречному иску в обоснование одностороннего отказа от исполнения договора ссылается на п. ДД.ММ.ГГГГ договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в случае принятия решения о прекращении деятельности или реорганизации Арендатор не позднее 30 дней со дня принятия решения о ликвидации (реорганизации) должен направить Арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок, или заявить об отказе.

Как установлено материалами дела, Ивашинников Д.В. заключил договор аренды как физическое лицо, на момент заключения договора и в настоящее время индивидуальным предпринимателем не является, соответственно каких-либо решений о прекращении деятельности не принимал. Кроме того, указанный пункт договора по своему содержанию не наделяет арендатора правом на односторонний отказ от исполнения договора.

11.04.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с переездом за пределы РФ и отсутствия интереса к данному земельному участку.

10.05.2017 ответчик направил истцу отказ в расторжении договора аренды, так как такое условие договором не предусмотрено.

Вместе с тем, основания изменения и расторжения договора аренды предусмотрены разделом 6 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом досрочное расторжение договора допускается по основаниям, предусмотренным действующим федеральным законодательством и законодательством Алтайского края. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.451 ГК РФ установлено, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

При этом, согласно п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны.

На основании ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных истцом требований.

Истцом по встречному иску требования о расторжении договора аренды не заявлялись. По исследованным в судебном заседании доказательствам суд установил, что соглашения о расторжении договора аренды на момент рассмотрения дела стороны не достигли, договор является действующим.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по первоначальному иску о взыскании с Ивашинникова Д.В. суммы долга по арендным платежам, пени в местный бюджет и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ивашинникова Д.В. 

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден. 

Исходя из размера удовлетворенной судом суммы по первоначальному иску, с ответчика Ивашинникова Д.В. в местный бюджет подлежит взыскать государственную пошлину в размере 5 017 руб. 81 коп. (90890,45х2%:100%+3200).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» к Ивашинникову Д.В. удовлетворить.

Взыскать с Ивашинникова Д.В. в доход бюджета муниципального образования г.Бийск задолженность по арендной плате а период с 26 февраля 2017 года по 05 июня 2017 года в размере 184 943 руб. 00 коп., сумму пени за период с 26 февраля 2017 по 05 июня 2017 в размере 5 947 руб. 45 коп.

Взыскать с Ивашинникова Д.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 5 017 руб. 81 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Ивашинникова Д.В. отказать в полном объеме. 

Решение

 суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.А. Сухарева