К делу № 2-348/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июня 2019 года город Туапсе

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего: Желдаковой В.П.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, действующего по доверенности ФИО3, 

при секретаре судебного заседания Минасян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1, ФИО4, ФИО5 к администрации Туапсинского городского поселения 

<

адрес> о расторжении договора аренды, признании права аренды отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО4, ФИО5 обратились в Туапсинский городской суд с исковым заявлением к администрации Туапсинского городского поселения 

<

адрес> о расторжении договора аренды, признании права аренды отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, ссылаясь на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Данный объект размещен на территории земельного участка с кадастровым номером № площадью 328 кв.м., границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Фактически, земельный участок с кадастровым № является частью земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 580 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многоквартирного жилого дома многоэтажной застройки со встроенно-пристроенными помещениями торгового назначения, граница которого установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. В силу ч.5 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ФИО1 является участником общей долевой собственности на земельный участок площадью 2 580 кв.м. с кадастровым номером № должна быть освобождена от исполнения обязательств по уплате аренды. ФИО4 и ФИО5 не являются собственниками нежилого помещения, в следствии чего, заключение с ними договора аренды земельного участка противоречит нормам действующего земельного законодательства. В досудебном порядке, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию Туапсинского городского поселения 

<

адрес>, с требованиями о перерасчете задолженности по арендной плате, и о расторжении договора аренды №, земельного участка с кадастровым номером № заключенного ДД.ММ.ГГГГ с администрацией 

<

адрес>. На заявление представлен ответ о том, что размер арендной платы произведен в соответствии с кадастровой оценкой и нормами действующего законодательства. По вопросу расторжения договора аренды, указано об отсутствии оснований для удовлетворения заявления, в связи с тем, что апелляционным определением 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ о признании договора аренды расторгнутым. Решением Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ФИО1, ФИО4, ФИО5, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № признан расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. С Администрации Туапсинского городского поселения 

<

адрес> в пользу ФИО4, ФИО1 и ФИО5 взыскано 38 165 рублей 62 копейки неосновательного обогащения, 1 228 рублей 97 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами, 1 390 рублей 29 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Апелляционным определением 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленного иска. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102009:7 входит в границы земельного участка с кадастровым номером №, однако, является самостоятельным земельным участком с установленным границами. Нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО1 фактически является одноэтажным строением, одна сторона которого примыкает к многоквартирному жилому дому. Нежилые помещения имеют самостоятельный вход и расположены на земельном участке с кадастровым номером №, примыкающем к жилому дому, который был сформирован для использования под магазин, что следует из кадастрового паспорта на этот участок, который имеет разрешенное использование: для эксплуатации магазина, встроенные помещения находятся в границах земельного участка. Настоящее исковое заявление предъявлено в суд истцами по иным основаниям, установленным при рассмотрении гражданского дела по иску ООО «УК Туапсе» к ФИО1 о взыскании задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Решением Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «УК Туапсе» удовлетворены частично. С ФИО1 взыскана сумма задолженности по оплате за содержание общего имущества многоквартирного дома и пени. По делу проведена строительно-техническая экспертиза. Заключением ООО «Митра» № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что помещения, расположенные в Литере А, а именно №, № образуют самостоятельный объект недвижимости - здание, имеющее надземную и подземные части, включающие в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения. Площадь здания, образованная из помещений №,32 составляет 290,4 кв.м. Часть помещений здания с кадастровым номером №, а именно №, общей площадью 95,8 кв.м., расположены в цокольном этаже и являются частью многоквартирного дома. Аналогичные пояснения эксперт ФИО6 дал в судебном заседании. Решение Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу. Исходя из установленных по указанному гражданскому делу обстоятельств следует, что часть нежилого здания, принадлежащего на праве собственности ФИО1, одновременно является частью многоквартирного дома, и как следствие, здание в целом не находится в границах земельного участка с кадастровым номером №. Кроме того, как установлено судом апелляционной инстанции по гражданскому делу №, земельный участок с кадастровым номером № входит в границы земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102009:665, соответственно участок площадью 328 кв.м. принадлежит одновременно на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>, а также нам на праве аренды. Договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, тогда как земельный участок с кадастровым номером № учтен в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ году. У ответчика отсутствуют доказательства, подтверждающие получение согласия собственников помещений многоквартирного дома на распоряжение частью принадлежащего им земельного участка. Границы участка с кадастровым номером № площадью 328 кв.м. не установлены. В соответствии со ст.6 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей на дату заключения договора аренды), объектами земельных отношений являются земельные участки, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке. На дату заключения рассматриваемого договора аренды, порядок учета земельного участка в государственном кадастре недвижимости должен был производиться на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 28-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственном земельном кадастре", утратившим силу в связи с принятием Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 66-ФЗ. При заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, требования закона не выполнены, границы участка не установлены. Установить имущество, переданное истцам в аренду по договору № от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным. Так как нежилое помещение, принадлежащее ФИО1 является частью многоквартирного дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № соответственно, со времени учета данного участка в ЕГРН, ФИО1, также как и другие собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, приобрела участок в общую долевую собственность на основании ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района распоряжается имуществом ей не принадлежащим и взыскивает оплату аренды. Решением Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ частично удовлетворены требования администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к нам о взыскании задолженности по аренде в размере 315 211 рублей 14 копеек и пени в размере 34 456 рублей 77 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Судом установлено, что согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, изменение арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору. Дополнительные соглашения об изменении арендной платы в порядке, установленном положениями ст.452 ГК РФ и пунктом 3.2. договора аренды, не заключались. Согласно Акту сверки взаиморасчетов сумма арендной платы за 2015 года составила 74 231 рубль 97 копеек. Задолженность по оплате за 2015 год у ответчиков отсутствует. Правовых оснований для удовлетворения требований в части взыскания задолженности по арендной плате, исходя из ее увеличенного размера, не имеется». После исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией Туапсинского городского поселения представлен Акт сверки взаиморасчетов, из содержания которого следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (первый квартал 2019 года включительно), начислена аренда в сумме 202 217 рублей 58 копеек, что свидетельствует о необоснованном увеличении суммы годовой аренды более чем в два раза. Дополнительных соглашений в 2017 году об изменении арендной платы на 2018 год, и соответственно, в 2018 году об изменении арендной платы в 2019 г. администрация Туапсинского городского поселения с истцами не заключала. Сумма аренды за 2018 год и 2019 год также составляет 74 231 рубль 97 копеек ежегодно. Соответственно, за период с ДД.ММ.ГГГГ и первый квартал 2019 года размер аренды составляет 92 789 рублей 96 копеек, данная сумма истцами оплачена в полном объеме. Просит расторгнуть договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес>, ФИО1, ФИО4, ФИО5 Прекратить право аренды ФИО1, ФИО4 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №. Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №.

Представитель ФИО1 действующая по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования иска поддержала по указанным в нем основаниям, просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, действующий по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования иска не признал, возражал против его удовлетворения.

Истцы ФИО7, ФИО5, представитель третьего лица межмуниципального отдела по г.Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю, извещенные о времени месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в материалах дела имеется ходатайство начальника межмуниципального отдела по г.Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО8 о рассмотрении дела в отсутствии представителя отдела, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, с учетом мнения лиц участвующих в деле.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, истцы являются арендаторами земельного участка площадью 328 кв.м. с видом разрешенного использования для эксплуатации магазина. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО4, ФИО5 по договору купли продажи приобрели в общую долевую собственность у ФИО9 нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 242,5 кв.м., и подвал площадью 146,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 приобрела по договору купли продажи у ФИО1, ФИО4, ФИО5 нежилое помещение литер «А», по адресу: 

<

адрес>, площадью 388,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 подарила ФИО1 нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке 12.11.2015 года. 

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исходя из п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При указанных обстоятельствах суд, приходит к выводу о том, что истцы ФИО4, ФИО5 при продаже ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного на арендуемом земельном участке в силу прямого указания закона выбыли из спорных правоотношений и ними утрачено право использования земельного участка, ввиду чего суд находит требования истцов ФИО4, ФИО5 о расторжении договора аренды основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

Решением Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ФИО1, ФИО4, ФИО5, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № признан расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. С Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района в пользу ФИО4, ФИО1 и ФИО5 взыскано 38 165 рублей 62 копейки неосновательного обогащения, 1 228 рублей 97 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами, 1 390 рублей 29 копеек расходов по уплате государственной пошлины. 

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Туапсинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленного иска. 

В силу п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102009:7 входит в границы земельного участка с кадастровым номером №, однако, является самостоятельным земельным участком с установленным границами.

Нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО1 фактически является одноэтажным строением, одна сторона которого примыкает к многоквартирному жилому дому. Нежилые помещения имеют самостоятельный вход и расположены на земельном участке с кадастровым номером № примыкающем к жилому дому, который был сформирован для использования под магазин, что следует из кадастрового паспорта на этот участок, который имеет разрешенное использование: для эксплуатации магазина, встроенные помещения находятся в границах земельного участка.

Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение в выводах экспертного заключения по назначенной судом экспертизе, в соответствии с которыми граница земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Определить имеется ли пересечение кадастровых границ земельного участка, с кадастровым номером № с кадастровыми границами земельного участка с кадастровым номером № не представляется возможным. Земельный участок с кадастровым номером № является частью земельного участка с кадастровым номером №, и соответственно входит в правомерную площадь земельного участка с кадастровым номером №, площадь земельного участка по данным ситуационного плана, выполненного Управлением Архитектуры и градостроительства Администрации г.Туапсе составляет 249,9 кв.м. По данным государственного кадастра недвижимости площадь земельного участка с кадастровым номером №7 по адресу: 

<

адрес> составляет 328 кв.м. 

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение эксперта в соответствии со ст.86 ГПК РФ суд считает его объективным и подлежащим принятию во внимание при разрешении настоящего дела, наряду с другими доказательствами. 

Подготовивший заключение эксперт имеет соответствующее образование, квалификацию эксперта, стаж экспертной работы и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Указанные в заключении выводы категоричные, безусловные и не противоречат собранным по делу доказательствам, достоверность которых также установлена судом. Оснований сомневаться в достоверности выводов не имеется, и суд принимает заключение эксперта во внимание при постановлении решения, в качестве допустимого доказательства, руководствуясь положениями ст.67 ГПК РФ. 

В силу п.5 ст.16 Федерального Закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, с 27.03.2015 года на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0102009:665, частью которого является арендованный истцами земельный участок, возникло право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст.29 ЗК РФ права аренды на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9,10. и 11 ЗК РФ.

В соответствии с п.п.1,3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В судебном заседании установлено, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 328 кв.м, заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, однако указанный земельный участок учтен в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, границы земельного участка установлены не были.

В соответствии со ст.6 Земельного кодекса РФ (в редакции действовавшей на дату заключения договора аренды), объектами земельных отношений являются земельные участки, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке.

На дату заключения рассматриваемого договора аренды, порядок учета земельного участка в государственном кадастре недвижимости должен был производиться на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 28-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственном земельном кадастре", утратившим силу в связи с принятием Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 66-ФЗ.

В соответствии со ст.1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно ст.7 указанного Закона, государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

При заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, требования закона не выполнены, границы участка не установлены, характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду не определены, установить имущество, переданное истцам в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ № не представляется возможным, ввиду чего договор аренды такого земельного участка надлежит считать незаключенным.

Более того, поскольку нежилое помещение, принадлежащее ФИО1 является частью многоквартирного дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0102009:665, соответственно, со времени учета данного участка в ЕГРН, ФИО1, также как и другие собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, приобрела участок в общую долевую собственность на основании ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

При изложенных обстоятельствах суд полагает требования истца ФИО1 законными и подлежащими удовлетворению.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 ФИО4, ФИО5 к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района о расторжении договора аренды, признании права аренды отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Туапсе, ФИО1., ФИО4, ФИО5 О.И..

Прекратить право аренды ФИО1, ФИО4, ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №

Резолютивная часть решения суда оглашена 13.06.2019 года.

Мотивированная часть решения суда изготовлена 18.06.2019 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд.

Судья

Туапсинского городского суда В.П. Желдакова