Судья Бондарчук О.М.

24RS0040-01-2025-003758-23

Дело № 33-763/2026

2.219

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2026 года

г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Русанова Р.А., Каплеева В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дуниным М.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Каплеева В.А.

гражданское дело по иску ФИО1 Ц.Э.П. к Б.В.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

по апелляционной жалобе истца ФИО1

на решение Норильского городского суда Красноярского края от 10 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 Ц.Э.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании штрафа удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 

<

дата>, заключенный между ФИО1 Ц.Э.П. и Б.В.В..

В удовлетворении исковых требований ФИО1 Ц.Э.П. к Б.В.В. о взыскании штрафа отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Б.В.В., мотивируя требования мотивировал тем, что 

<

дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, согласно которому истец обязался передать в собственность ответчику квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 5 000 000 руб. Согласно п. 2.2 договора расчет производится путем перевода денежных средств в сумме 333 333 руб. на банковскую карту Банка ВТБ, открытую на имя ФИО1 В период со 

<

дата> по 

<

дата> ответчиком перечислены денежные средства в общей сумме 999 000 руб. 

<

дата> истец обратился к ответчику с претензией, в которой предложил либо произвести окончательный расчет по договору и совершить сделку купли-продажи, либо в случае отказа подписать соглашение о расторжении. Претензия ответчиком была проигнорирована, в ответ 

<

дата> ответчиком направлено предложение о расторжении договора с возвратом сторонам всего полученного по договору без учета выплаты штрафных санкций и иных убытков.

Истец просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и Б.В.В. 

<

дата>, взыскать с ответчика в его пользу штрафную санкцию в размере 800 000 рублей.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 выражает несогласие с постановленным решением в части отказа во взыскании штрафной санкции за неисполнение условий договора.

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что установленными по делу обстоятельствами подтверждается, что ответчик фактически отказался от исполнения условий договора с июня 2024 года. Действия ответчика с указанной даты, а именно отказ от платежей по договору, попытки признать договор в части недействительным, направление предложения о расторжении договора, указывают на его отказ и нежелание приобрести объект недвижимого имущества.

Предусмотренная договором штрафная санкция за отказ от исполнения договора фактически направлена на покрытие тех или иных убытков, понесенных стороной договора, без необходимости доказывать объем этих убытков. Данное условие принято сторонами договора. Ответчик, как сторона виновная в неисполнении договора, своими действиями причинил истцу убытки, и обязан выплатить предусмотренные договором штрафные санкции.

Представитель ответчика Б.В.В. Ш.А.Ю. принес возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что инициатором расторжения договора явился истец; именно истец нарушил свои договорные обязательства по передаче квартиры в срок до 

<

дата>, в связи с чем ответчик и приостановил платежи.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и заблаговременно извещенные о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции, не явились в судебное заседание, о наличии уважительных причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, явку представителей не обеспечили.

На основании статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» приведены разъяснения о том, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Судом первой инстанции установлено и из доказательств по делу следует, что 

<

дата> между ФИО1 (продавец) и Б.В.В. (покупатель) заключен договор, названный предварительным договором купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется продать в собственность, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1 договора продавец продал покупателю квартиру за 5 000 000 рублей. Стороны обязались в течение 14-тидневного срока с момента полной оплаты по договору (п. 3.2.1 договора), которая должна быть произведена в период с 

<

дата> по 

<

дата> ежемесячными платежами по 333 333 руб. (п. 2.2 договора), заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (п. 1.1 договора).

Согласно п.п. 3.1.1, 6.1 договора жилое помещение передается покупателю в срок до 

<

дата>, договор имеет силу передаточного акта.

В договоре также оговорено, что в случае расторжения договора по вине продавца либо признания договора недействительным покупатель имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений квартиры, произведенных последним после заключения договора (п. 4.2.). В случае расторжения договора, помимо возврата каждой стороной всего полученного по договору, виновная сторона (инициатор расторжения) обязана возместить другой стороне неустойку в размере 800 000 рублей (п. 4.3.).

Суд первой инстанции также установил, что во исполнение обязательств по заключенному сторонами договору ответчиком произведены платежи на общую сумму 999 000 руб. (

<

дата> - 300 000 руб. + 300 000 руб. + 65 000 руб., 

<

дата> - 334 000 руб.).

Б.В.В. в августе 2024 года обращался с иском к ФИО1 и требовал признать недействительными пункты 2.2, 2.3, 3.1.1, 3.2.2, 3.2.3, 6.5 заключенного договора, мотивируя это тем, что они относятся к настоящему, а не будущему, как то предписывает ст. 429 ГК РФ, применить последствия недействительности части сделки и взыскать с ФИО1 в свою пользу уплаченные денежные средства в размере 999 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ в размере 51 943,60 руб. и по день фактической уплаты этих средств.

Вступившим в законную силу решением Норильского городского суда от 

<

дата> отказано в удовлетворении исковых требований Б.В.В. к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 

<

дата> недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения в размере 999 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

Суду также представлено предложение Б.В.В. ФИО1 от 

<

дата> о расторжении договора купли-продажи, мотивированное тем, что ФИО1 сменил замок на входной двери и стал использовать квартиру в собственных интересах.

<

дата> ФИО1 направил Б.В.В. претензию с требованием произвести оплату по предварительному договору 4 001 000 руб., прибыть в МФЦ г. Норильска для регистрации перехода права собственности, а в случае отказа подписать досудебное мировое соглашение, в рамках которого из уплаченного аванса 999 000 руб. удержать штрафную санкцию 800 000 руб., а также убытки.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 429 ГК РФ, суд первой инстанции квалифицировал заключенный между сторонами договор не как предварительный договор, а как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, исходя из того, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи, включая предмет договора и его цену; из этого договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу цену квартиры и эта обязанность частично исполнена.

Суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении искового требования ФИО1 о расторжении договора, исходя из того, что доказательств, свидетельствующих об исполнении надлежащим образом принятых на себя обязательств, предусмотренных договором от 

<

дата>, Б.В.В. не представлено. Суд указал, что обязательство об оплате приобретаемой квартиры в установленный договором срок до 

<

дата> ответчиком не исполнено в полном объеме, у сторон отпала заинтересованность в исполнении договора от 

<

дата>, а Б.В.В. допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи.

Согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В приведенной части решение участвующими в деле лицами не обжалуется, в том числе ответчик не обжалует его в части вывода о расторжении договора купли продажи; выводы суда в данной части мотивированы и обоснованы.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, предусмотренной договором купли-продажи от 

<

дата>, суд первой инстанции пришел к выводу, что предусмотренная договором штрафная санкция является мерой гражданско-правовой ответственности и регламентирует исключительно последствия расторжения предварительного договора инициатором такого расторжения, как виновной стороной, уклонившейся от исполнения предварительного договора и заключения основного договора купли-продажи.

Придя к выводу о том, что в настоящем деле такие обстоятельства отсутствуют, суд первой инстанции в требовании истца о взыскании с ответчика неустойки отказал.

Судебная коллегия с решением суда в обжалуемой его части соглашается, находя его соответствующим нормам материального права и доказательствам по делу.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пунктах 60, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени. Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.

Неустойка (штраф, пеня) как способ обеспечения исполнения обязательств и мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение по смыслу статей 12, 330, 332 и 394 ГК РФ стимулирует своевременное исполнение обязательств, позволяя значительно снизить вероятность нарушения прав кредитора, предупредить нарушение (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 579-О).

Таким образом, неустойка является мерой имущественной ответственности за нарушение гражданского обязательства, а значит к ней применимы общие положения о юридической ответственности, включая основания ее наступления (совершение противоправного действия (бездействия); виновность поведения (с учетом специфики доказывания отсутствия вины в гражданском правоотношении)), а также такие общие принципы юридической ответственности, как справедливость, соразмерность последствиям нарушения обязательства, что, по сути, направлено на реализацию действия общеправовых принципов, а также обеспечение баланса имущественных прав участников хозяйственных правоотношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.11.2016 № 2447-О).

Истец, исходя из того, что событие расторжения договора имеет место, требует взыскания неустойки на основании п. 4.3 договора: в случае расторжения договора, помимо возврата каждой стороной всего полученного по нестоящему договору, виновная сторона (инициатор расторжения) обязана возместить другой стороне неустойку в размере 800 000 рублей.

Толкуя данное условие, судебная коллегия учитывает, что расторжение договора судом не может являться договорным правонарушением, за которое наступает ответственность, поскольку расторжение договора судом по основанию существенного нарушения договора уже само по себе является мерой гражданско-правовой ответственности. В данном случае такое юридически значимое действие, как расторжение договора, произведено не стороной гражданского правоотношения.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» приведены разъяснения о том, что если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Таким образом, исходя из смысла договорного условия, из целей, для которых оно было включено в договор, следует исходить из того, что ответственность установлена за неисполнение договора виновной стороной (инициатором отказа от исполнения договора), ставшее причиной расторжения договора.

Существо заключенного сторонами договора правильно определено судом первой инстанции (основной договор купли-продажи) и прямо следует из его текста – по данному договору (п. 2.1) продавец продал покупателю квартиру за 5 000 000 руб. Такая квалификация не аннулирует предусмотренные договором меры ответственности – следует в таком случае считать, что неустойка установлена за неисполнение основного договора, а не предварительного.

Попытка со стороны ответчика оспорить сделку в части судебная коллегия не может приравнять к договорному правонарушению, поскольку предъявление иска является процессуальным действием, реализацией безусловного права на обращение в суд (ст. 3 ГПК РФ) и права на судебную защиту. В случае предъявления необоснованного иска проигравшая сторона несет процессуальные последствия: возмещение судебных издержек, компенсация за потерю времени и т.д., но совершение правомерного действия по обращению в суд не должно влечь материально-правовые последствия в договорном правоотношении, например, уплата договорной неустойки за попытку оспорить условия сделки.

При определении того, кто должен считаться в данном случае инициатором расторжения договора, судебная коллегия учитывает, что обе стороны договора почти одновременно (с разницей в 5 дней) направили друг другу письменные предложения о расторжении договора, причем каждая из сторон мотивировала свои предложения нарушением договора со стороны контрагента (ответчик – невыполнением обязанности передать вещь; истец – невыполнением обязанности по оплате). При этом в своих объяснениях, в своей апелляционной жалобе истец не оспаривал доводы ответчика о том, что жилое помещение фактически находится во владении продавца, а не покупателя (указывал, что покупатель не оплатил цену договора, однако пока он не был расторгнут, сохранялись обязательства обеих сторон).

Таким образом, несмотря на то, что нарушение ответчиком обязательств по оплате цены договора имело место и ответчик не обжалует решение в той части, в которой суд признал это существенным нарушением условий договора, судебная коллегия приходит к выводу, что истец не доказал наступление условий для применения меры ответственности, предусмотренной п. 4.3 договора, а именно расторжение договора по инициативе противной стороны, вследствие нарушения ею условий договора. Применительно к названному условию договора следует считать, что инициаторами расторжения договора выступили обе стороны.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе во взыскании неустойки 800 000 руб. и не находит оснований для отмены решения суда в обжалуемой части.

Неоплата ответчиком ежемесячных платежей по 333 333 руб. действительно имела место, что является нарушением денежного обязательства, в связи с которым продавец вправе обратиться к покупателю с требованием о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты, которая может быть начислена за весь период виновной просрочки вплоть до прекращения обязанности покупателя по оплате товара. В рамках настоящего дела такого требования суду заявлено не было и судом первой инстанции оно не рассматривалось.

Иных доводов в апелляционной жалобе не содержится.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для изменения или отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Норильского городского суда Красноярского края от 10 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

А.Н. Крятов

Судьи:

Р.А. Русанов

В.А. Каплеев

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 23.01.2026