Дело № 2-616/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2020 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Двуреченских С.Д., при секретаре Крупко М.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО3, ФИО4 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о признании недействительным пункта договора, одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с названным иском, указав, что 13 ноября 2018 года между ними и «Финансово-строительная корпорация «Лидер» был заключен договор участия в долевом строительстве. Участники полностью исполнили свои обязательства перед застройщиком по оплате объекта. С учетом изменения площади цена договора составила 7 647 702,94 рублей. Согласно договору застройщик обязался построить 6-ти секционное многоквартирное жилое здание № по строительному адресу: 

<

адрес> и передать участнику не позднее 30 июня 2019 года двухкомнатную квартиру №, расположенную во 2-ой секции, этаж №, общая площадь 68 кв.м. Сообщением от 22 марта 2019 года застройщик уведомил участника о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче. Застройщик указал о необходимости приступить к приемке объекта не позднее 30 июня 2019 года. 15 июня 2019 года был произведен осмотр объекта и подписан акт первичного осмотра, согласно которому выявлено большое количество дефектов, в связи с чем было невозможно принять объект для дальнейшего проживания. Нарушение действующих строительных норм и правил подтверждается заключением специалиста ООО «Центр экспертных заключений». В связи с обнаружением при осмотре значительного количества недостатков, акт приема-передачи квартиры 15 июня 2019 года сторонами подписан не был. 18 июня 2019 года участник повторно сообщил застройщику о выявленных недостатках, что подтверждается заявлением от 18 июня 2019 года, ответ на которое получен не был. 13 августа 2019 года участник направил застройщику претензию с требованием безвозмездно устранить выявленные недостатки. Застройщик не направлял в адрес участника никаких официальных сообщений об устранении им недостатков, в том числе информацию об оформлении одностороннего акта приема-передачи объекта. При этом, как выяснилось позднее, фактически застройщик приступил к устранению выявленных при первичном осмотре недостатков и большую часть недостатков устранил к октябрю 2019 года. Далее, по телефонному звонку участник был вызван 19 октября 2019 года на объект для проведения осмотра. 19 октября 2019 года был произведен повторный осмотр объекта, при этом по итогам данного осмотра, несмотря на фактическое устранение большей части недостатков и готовности участников принять объект, со стороны застройщика, двусторонний акт приема-передачи объекта для подписания участником не был представлен. Также на момент повторного осмотра объекта участнику не была представлена информация о том, что застройщик ранее, а именно 02 сентября 2019 года, оформил односторонний акт приема-передачи объекта. 13 ноября 2019 года участник вновь обратился к застройщику, направив претензию-требование о передаче застройщиком объекта. Только 27 ноября 2019 года при личном посещении офиса застройщика истцам был вручен односторонний акт приема-передачи объекта. При этом участник считает, что односторонний акт приема-передачи объекта от 02 сентября 2019 года оформлен застройщиком без законных на то оснований и является недействительным. При этом для целей расчета периода просрочки исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства согласен, что 27 ноября 2019 года он фактически принял объект долевого строительства. Считает, что п.9.2 договора, содержащий условие о договорной подсудности является недействительным, поскольку противоречит п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Просят признать недействительным п.9.2 договора долевого участия в строительстве от 13 ноября 2018 года; признать недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от 02 сентября 2019 года; взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» в свою пользу в равных долях неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с 01 июля 2019 года по 27 ноября 2019 года в размере 497 100,69 рублей; взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» в свою пользу в равных долях компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» в свою пользу в равных долях штраф в размере 50% от присужденных требований.

В судебное заседание истцы не явились, их представитель на удовлетворении исковых требований настаивал. 

Ответчик – представитель ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, предоставила письменный отзыв на иск, из которого следует, что 22.03.2019 года застройщик направил в адрес истца первичное уведомление завершении строительства и необходимости приемки объекта и 15.04.2019 г. было доставлено в отделение связи по адресу, указанному истцами в договоре участия в долевом строительстве. В свою очередь, истцы получили данное уведомление только 11.05.2019 г. и к приемке объекта приступили только 15.06.2019 г., т.е. менее чем за 2 недели до окончания срока передачи объекта согласно договора участия в долевом строительстве. При приемке объекта в день осмотра истцами с представителем управляющей компании был составлен акт с описанием недостатков, и только 18.06.2019 г. данный акт был передан застройщику. В связи с тем, что истцы уклонились от своевременной приемки объекта и приступили к ней только 15.06.2019 г., указанные истцами недостатки никак не могли быть устранены застройщиком в согласованные договором сроки - в течение 30 дней с момента получения акта. Приложенное к исковому заявлению заключение специалиста по результатам исследования от 09.12.2019 г. не может служить подтверждением имеющихся недостатков. Данное заключение составлено уже после устранения всех недостатков, о чем истцам было сообщено в письмах от 21.11.2019 г. и от 10.12.2019 г. Сами истцы 14.12.2019 г. подписали акт об устранении недостатков, после того, как явились на объект. Однако после устранения недостатков истцы долгое время не являлись для осмотра квартиры и передачи ключей от квартиры. Только 30.11.2019 г. истцами был подписан договор с управляющей компанией об управлении многоквартирным домом. Таким образом, можно сделать вывод о том, что все недостатки носили устранимый характер и не влияли на конструктивную надежность и безопасность объекта. У истца отсутствовали основания не подписывать акт приема-передачи объекта, поскольку они не исполнили требования договора и закона принять объект в соответствующие сроки. В связи с указанным ответчик, по истечении 2 месяцев со дня 30 июня 2019 года составил 01 сентября 2019 года акт приема-передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке. Считает, что п.9.2 договора был согласован сторонами при его подписании. Кроме того данный пункт стал известен истцу 13 ноября 2018 года, однако он обратился в суд 18 декабря 2019 года, то есть с пропуском срока исковой давности. В случае, если суд придет к выводу об удовлетворении исковых требований, просила в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки и штрафа. 

Суд, выслушав представителей истцов и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 27 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ. Срок выполнения работы может определяться датой, к которой должно быть закончено выполнение работы.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть 4).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона предусмотрено, что, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в том случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Судом установлено, что 13 ноября 2018 года между ФИО3, ФИО4 и ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д.45-60). 

В соответствии с положениями договора, застройщик обязался построить 6-ти секционное многоквартирное жилое здание № по строительному адресу: 

<

адрес> и передать участнику не позднее 30 июня 2019 года двухкомнатную квартиру №, расположенную во 2-ой секции, этаж №, общая площадь 68 кв.м. Цена договора составила 7 722 000 рублей.

Согласно п.3.2.3.2 договора участник обязуется подписать акт приема-передачи объекта. 

При уклонении участника от принятия объекта (в том числе, но не ограничиваясь: не подписание акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта без мотивированного отказа, неявка для подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче Объекта), по истечении 2-х месяцев со дня предусмотренного договором для передачи объекта участнику, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику со дня составления застройщиком предусмотренного настоящим пунктом одностороннего акта или иного документа о передаче объекта (п. 3.2.3.3 договора).

Истцы свои обязанности по оплате цены договора в сумме 7 722 000 рублей выполнили в полном объеме (л.д.62).

Сообщением от 22 марта 2019 года ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» уведомило истцов о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче не позднее 30 июня 2019 года, а также об определении цены договора в 7 647 702,94 рублей (л.д.63-64).

15 июня 2019 года состоялся осмотр квартиры, в результате которого в акте истцы указали на ряд строительных недостатков (л.д.71) и 18 июня 2019 года, 13 августа 2019 года, 13 ноября 2019 года истцы обращались к ответчику за их устранением (л.д.65), однако ответа на них не последовало. 

Между тем, в силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. 

В нарушение вышеуказанной нормы, 02 сентября 2019 года ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» составило односторонний акт передачи квартиры по адресу: 

<

адрес>д.80-81).

Согласно пояснениям сторон, фактически выявленные при первичном осмотре недостатки были устранены и квартиры передана истцам 27 ноября 2019 года.

Доказательств подтверждающих уведомление истца об устранении выявленных 15 июня 2019 года недостатков и о готовности передать истцам квартиру, ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, факта уклонения истцов от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено, в связи с чем, требование истцов о признании недействительным акта об односторонней передаче квартиры обосновано и подлежит удовлетворению.

Суд признает законными и обоснованными требования истцов о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 июля 2019 г. по 27 ноября 2019 г. 

Расчет неустойки выглядит следующим образом:

Цена договора

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

7647702,94

01.07.2019

27.11.2019

150

6,5

7647702,94*150* 2 * 1/300 * 6,5%

497100,69 р.

На основании положений ст. 333 ГК РФ, с учетом заявления ответчика, суд считает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки до 300 000 рублей и взыскать в пользу истцов в равных долях, полагая, что указанная неустойка может быть признана достаточной и соразмерной последствиям нарушенного ответчиком обязательства, поскольку доказательств существенности наступивших последствий вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком его обязательств материалы дела не содержат. При этом суд принимает во внимание период просрочки, отсутствие негативных последствий для истца, а также учитывает, что фактически ответчик был готов передать квартиру в предусмотренный договором срок. Одновременно, суд исходит из того, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательства. 

Также судом учитывается, что неустойка как мера гражданско-правовой ответственности не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства. Следовательно, при определении ее размера, суд учитывает баланс законных интересов обеих сторон по делу и позицию ст. 333 ГКР Ф. 

В соответствии со ст. ст. 15, 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Так как установлено, что со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом степени вины нарушителя и иных установленных по делу обстоятельств, степени нравственных страданий, размер компенсации морального вреда суд определяет в пользу истцов сумму в размере 10 000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в их пользу в равных долях.

В соответствии со ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г., с учетом п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

25 ноября 2019 ответчиком получена была получена претензия истцов с требованием выплатить неустойку (л.д.78-79), которая была оставлена без ответчиком без удовлетворения. 

Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены требования потребителя о выплате неустойки в заявленном размере, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Поскольку ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ суд, объективно и всесторонне оценив обстоятельства дела, приходит к выводу о том, что размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с этим считает необходимым уменьшить его размер до 30 000 рублей и взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях.

Однако суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным п.9.2 договора долевого участия в строительстве от 13 ноября 2018 года, который определяет договорную подсудность – в Мещанском районном суде г.Москвы.

В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В ст. 17 данного Закона предусмотрено право потребителя предъявлять иски о защите прав потребителей по своему выбору в суд по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.

Однако суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в заявленной части, поскольку пункт 9.2 договора не нарушает в данном случае права потребителя, так как, воспользовавшись своим правом, истцы обратились в суд по своему месту жительства, иск принят к производству.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Иск ФИО3, ФИО4 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о признании недействительным пункта договора, одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительным Акт о передаче объекта долевого строительства (односторонний) от 02 сентября 2019 года в отношении квартиры № 302 по договору долевого участия в строительстве № от 13 ноября 2018г.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 июля 2019г. по 27 ноября 2019г. в размере 150 000 рублей, штраф в размере 15 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, всего 170000 рублей

Взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» в пользу ФИО4 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 июля 2019г. по 27 ноября 2019г. в размере 150 000 рублей, штраф в размере 15 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, всего 170000 рублей.

Иск ФИО3, ФИО4 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в большем размере, а также о признании недействительным пункта договора – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья С.Д. Двуреченских 

Мотивированный текст решения 

изготовлен 28 февраля 2020 года