Принято в окончательной форме 16.11.2018 

Дело № 2-1759/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 13 ноября 2018 года 

Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Пестеревой Е.М.,

при секретаре Короткевич А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Инвестиционно - строительная компания «ГарантСтрой» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО ИСК «ГарантСтрой», в котором с учетом уточнений (л.д.74-76), просили взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов неустойку за нарушение срока передачи квартиры по 301 689,48 руб., компенсацию морального вреда по 50 000 руб., штраф, убытки, связанные с арендой жилого помещения по 63 510 руб., стоимость разницы в площади объекта в размере по 47 599 руб., расходы на оплату услуг представителя по 7000 руб., стоимость оплаты за замер квартиры по 1000 руб., почтовые расходы по 72,24 руб.

В обоснование иска указали, что 28.10.2016 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась 

<

данные изъяты> Цена договора составила 

<

данные изъяты> Ответчиком нарушен срок передачи квартиры, передаточный акт подписан 12.02.2018. Претензия о выплате неустойки осталась без ответа и удовлетворения. Размер неустойки за период с 28.10.2016 по 12.02.2018 составил 603 378,96 руб. Истцы ждали передачу квартиры 15 месяцев, ответчик постоянно переносил срок передачи квартиры. Истцы постоянно испытывали нравственные переживания, были вынуждены проживать в арендованной квартире, нарушились планы по переезду в новую квартиру и по определению детей в дошкольные учреждения. ФИО1 и ФИО2 были вынуждены в период с 16.10.2016 по 12.02.2018 проживать в арендованной квартире, размер убытков в виде расходов за найм жилья составил 127 020 руб. Кроме того, истцы понесли убытки в виде расходов на оплату денежной суммы за замер квартиры в размере 2000 руб., который ответчик не произвел. Разница в площади квартиры 2 квадратных метра, стоимость разницы составила 95 198 руб. 

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. 

Представитель истца ФИО1 по доверенности, а также представитель истца ФИО2 по устному заявлению ФИО3, истец ФИО2 исковые требования поддержали, дополнительно просили взыскать расходы на изготовление технического паспорта квартиры в размере 1900 руб. Уточнили, что стоимость разницы в площади квартиры составила 76 158 руб., представили расчет.

Представитель ответчика ООО ИСК «ГарантСтрой» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск. Факт нарушения срока передачи квартиры не оспаривал, просил применить ст.333 ГК РФ к штрафным санкциям. Полагал, что оснований для взыскания разницы в площади не имеется, поскольку она составляет менее 1 м. Ответчиком был заключен договор на выполнение кадастровых работ по замерам площадей объекта, в связи с чем денежные средства в размере 2000 руб. за изготовление технического паспорта взысканию не подлежат. Указал, что сделка по найму квартиры могла носить мнимый характер, доход от нее не декларировался. 

Третье лицо ПАО «ТНС энерго Ярославль» в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом.

Судом определено рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее. 

28.10.2016 между ООО «ИСК «ГарантСтрой» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №296-ЩЯ (с учетом дополнительного соглашения от 09.11.2016), по условиям которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на собственном земельном участке общей площадью 

<

данные изъяты> состоящем из земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> многоквартирный жилой дом с отдельно стоящей подземной стоянкой и инженерными коммуникациями, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участники долевого строительства приняли на себя обязательство оплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства. 

Согласно п.1.4 договора, объектом долевого строительства является 

<

данные изъяты> 

Исходя из примечания к договору, расчетная площадь квартиры – согласованная сторонами и используемая для денежных расчетов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий, подсчитанной с понижающим коэффициентом 0,5. 

В силу п.1.5 договора, цена объекта долевого строительства составила 

<

данные изъяты> Расчетная стоимость одного квадратного метра – 47 599 руб. 

Истцами обязательство по оплате объекта долевого строительства выполнено в полном объеме, что подтверждается чек-ордером от 21.11.2016 на сумму 

<

данные изъяты> (л.д.77), ответчиком не оспаривается.

Частью 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу п. 1.6 договора, застройщик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию в соответствии с п.3.1 и проектной декларацией, указанной в п.1.2.3. Застройщик обязуется в течение двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. 

Согласно п.3.1 договора, срок ввода дома в эксплуатацию ориентировочно 4 квартал 2016 года. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что объект долевого строительства подлежал передаче истцам не позднее 28.02.2017 (срок сдачи дома в эксплуатацию 31.12.2016 и два месяца на передачу квартиры участникам долевого строительства). 

Доводы истцов о необходимости исчисления неустойки с 28.10.2016 не основаны на договоре и законе. 

Предусмотренная ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответственность застройщика наступает за нарушение установленного договором срока передачи объекта.

Поскольку срок передачи объекта по условиям договора составлял не позднее 28.02.2017, неустойка подлежит исчислению с 01.03.2017 по 12.02.2018, то есть по дату подписания передаточного акта (ч.1 ст.12 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ). 

Доказательств отсутствия вины застройщика в нарушении срока передачи квартиры, наличии обстоятельств непреодолимой силы, препятствовавших надлежащему исполнению обязательства, а равно как и уклонения истцов от передачи объекта, ответчиком не представлено. 

Допущенное нарушение в силу ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предоставляет истцам право требовать взыскания неустойки (пени).

Представленный истцами расчетом неустойки, с учетом периода ее начисления с 28.10.2016, суд не принимает. Неустойка за период с 01.03.2017 по 12.02.2018 составит 506 006,38 руб. (2 899 750 х 349 х 2х1/300х7,5 %).

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки и штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, в том числе, период нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства и его стоимость, принимая во внимание заявление ответчика об уменьшении неустойки, необходимость соблюдения баланса интересов кредитора и должника, ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям допущенного нарушения, суд полагает допустимым снизить ее до 140 000 руб. 

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию неустойка за период с 01.03.2017 по 12.02.2018 в размере 140 000 руб., то есть по 70 000 руб. в пользу каждого. 

Согласно ч.1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Из приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» следует, что при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3. 

Исходя из примечания к договору участия в долевом строительстве, расчетная площадь квартиры – согласованная сторонами и используемая для денежных расчетов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий, подсчитанной с понижающим коэффициентом 0,5 (л.д.9). 

Как следует из данных технического паспорта квартиры по состоянию на 22.10.2018, квартира истцов фактически включает в себя не лоджию, а балкон площадью 4,0 кв.м. 

Из договора участия в долевом строительстве (п.1.4), поэтажного плана квартиры (Приложение №1 к договору долевого участия в строительстве) следует, что площадь лоджии составляет 3,91 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 – 1,95 кв.м.). С учетом понижающего коэффициента 0,3, который изначально должен был применяться, учитывая, что в жилом помещении истцов фактически выстроен балкон, площадь лоджии составила бы 1,17 кв.м.

Учитывая, что в соответствии с данными технической инвентаризации квартиры объект долевого строительства фактически включает в себя балкон, а не лоджию, изначально предусмотренную договором участия в долевом строительстве, покупная цена объекта подлежит уменьшению на разницу в площади объекта 0,78 кв.м. (1,95-1,17). 

В соответствии с п. 1.5 договора расчетная стоимость одного квадратного метра составляет 47 599 руб. Таким образом, сумма переплаты за 0,78 кв.м. составила 37 127,22 руб. (0,78 кв.м. х 47 599 руб.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях, то есть по 18 563,61 руб. в пользу каждого. 

Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемая участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

В случае, если по результатам обмера органа, осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, фактическая площадь квартиры будет меньше на 1 кв.м. площади квартиры, указанной в пункте 1.4 договора, застройщик до подписания акта приема-передачи квартиры производит возврат стоимости квадратных метров, составляющих разницу, по цене, указанной в п.1.5 договора, исходя из цены 1 кв.м., указанной в п.1.5 договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет участников долевого строительства. 

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование указанного условия договора позволяет придти к выводу о том, что разница в площади объекта подлежит возврату участнику долевого строительства при условии, что она составляет один и более квадратный метр площади объекта в сторону уменьшения. 

Из материалов дела следует, что общая площадь квартиры без учета площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 по условиям договора составляла 58,97 кв.м. (60,92 – 1,95). Соответственно, учетом площади лоджии 3,91 кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3 общая площадь квартиры по условиям договора должна была составлять 60,14 кв.м. (58,97 + 1,17). 

Согласно данным технического паспорта жилого помещения Верхне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 22.10.2018, общая площадь квартиры составляет 58,1 кв.м, а также площадь балкона 4,0 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона составляет 1,2). Таким образом, фактическая площадь квартиры истца с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 по результатам обмеров составила 59,3 кв.м. (58,1+1,2). 

Разница между договорной площадью квартиры истца с учетом площади лоджии с надлежащим понижающим коэффициентом 0,3 и фактической площадью квартиры, определенной по результатам обмера органа технической инвентаризации, с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3, составляет 0,84 кв.м., что менее 1 кв.м. При указанных обстоятельствах оснований для взыскания разницы в площади объекта в данной части не имеется. 

Таким образом, с ООО ИСК «ГарантСтрой» в пользу ФИО1 и ФИО2 подлежит взысканию в счет разницы в площади объект долевого строительства 37 127,22 руб. в равных долях, то есть по 18 563,61 руб. в пользу каждого. В удовлетворении указанных исковых требований в остальной части суд отказывает.

Требование истцов о взыскании расходов по найму жилого помещения, по мнению суда, удовлетворению не подлежит с учетом следующего. 

Согласно ст.10 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В подтверждение требования о взыскании убытков в виде расходов за найм квартиры, истцами представлен договор аренды квартиры от 16.10.2016, заключенный между ФИО2 и ФИО3, являющейся матерью истца ФИО1, сроком с 16.10.2016 и на неопределенный срок; предметом найма в договоре указано жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Собственником указанного жилого помещения является ФИО3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2004 (л.д.87). Согласно копии паспорта ФИО1, в жилом помещении по указанному адресу истец зарегистрирован по месту жительства с 27.11.2009 (л.д.33). Как видно из материалов дела, истцы ФИО1 и ФИО2 являются супругами. 

Учитывая, истец ФИО1 имеет постоянное место жительства – жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, где зарегистрирован по месту жительства с 27.11.2009, то есть задолго до заключения договора аренды указанной квартиры со своей матерью ФИО3, при наличии регистрации по месту жительства в указанном жилом помещении суд приходит к выводу о том, что волеизъявление собственника указанного жилого помещения ФИО3 было направлено не на временное, а на постоянное проживание истца по адресу: 

<

адрес>, в связи с чем истец ФИО1 до заключения договора аренды от 16.10.2016 обладал равным с собственником правом пользования данным жилым помещением, которое не носит характер временного. Доказательств необходимости и обоснованности заключения договора аренды указанной квартиры, который, более того, заключен до наступления срока передачи ответчиком объекта долевого строительства, суду не представлено. 

Требование о возмещении стоимости изготовления технического паспорта в размере 2000 руб. удовлетворению не подлежит. 

Пунктом 2.3 договора установлено, что стоимость технического паспорта на квартиру составляет 2000 руб. и оплачивается участником долевого строительства отдельно от стоимости объекта долевого строительства, путем перечисления (внесения) денежных средств на расчетный счет или в кассу застройщика.

Из договора на выполнение кадастровых работ в отношении многоквартирного дома от 15.12.2016 между ООО «Горизонт» и ООО ИСК «Гарант-Строй» следует, что стоимость кадастровых работ по подготовке технической документации для ввода в эксплуатацию помещений составляет 2000 руб. с помещения.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика денежных средств за оформление технического паспорта не имеется, поскольку ответчиком в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве заключен договор на выполнение кадастровых работ для ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, который является возмездным и подлежит оплате с учетом денежных средств, внесенных дольщиками за подготовку технической документации в размере по 2000 руб. с квартиры.

Поскольку факт нарушения прав истцов как потребителей, выразившийся в нарушении срока передачи квартиры и разнице в площади объекта судом установлен, основания для компенсации морального вреда имеются. 

При определении размера указанной компенсации, суд руководствуется положениями ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», а также установленными ст. 1101 ГК РФ критериями, принимает во внимание характер допущенного застройщиком нарушения, требования разумности и справедливости. 

Учитывая изложенное, суд определяет размер компенсации морального вреда денежной суммой в 10 000 руб. в пользу каждого из истцов, полагая его разумным. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона). 

Судом установлено, что 27.02.2018 ответчиком получена претензия истцов о выплате неустойки и компенсации морального вреда (л.д.27-29). В добровольном порядке требования истцов застройщик не удовлетворил. 

Поскольку досудебное обращение истцов к ответчику имело место быть, а застройщик, в свою очередь, возможностью удовлетворить требования потребителей в добровольном порядке не воспользовался, то в силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» взыскание штрафа является обязательным. 

Сумма штрафа в данном случае составляет 40 000 руб. в пользу каждого из истцов (70 000+10 000) х 50 %). Учитывая, что с требованиями о выплате стоимости разницы в площади объекта истцу к ответчику в досудебном порядке не обращались, оснований для включения в размере штрафа суммы переплаты за лоджию не имеется. По мнению суда, штраф в указанной сумме соразмерен допущенному ответчиком нарушению и дальнейшему снижению в порядке ст.333 ГК РФ не подлежит. 

Поскольку решение состоялось в пользу истцов, они в силу ст. 98,100 ГПК РФ вправе требовать возмещения понесенных по делу судебных расходов, в том числе, расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Факт несения истцами расходов на оплату услуг представителя документально подтвержден квитанцией от 01.08.2018 на сумму 15 000 руб. (л.д.91).

При определении размера указанных судебных расходов суд учитывает степень сложности дела, объем оказанной представителем правовой помощи, характер спора и объем заявленного требования, требования разумности. С учетом изложенного, суд полагает заявленный истцом размер расходов на оплату услуг представителя завышенным и находит разумным снизить его до 10 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу ФИО2 и ФИО1 в равных долях, то есть по 5000 руб. в пользу каждого. 

Расходы истца ФИО1 по составлению технического паспорта на сумму 1900 руб., почтовые расходы по направлению претензии в сумме 144,49 руб. суд признает необходимыми, связанными с рассмотрением дела издержками. Факт несения указанных расходов документально подтвержден платежными квитанциями 20.02.2018 и от 19.10.2018. Расходы по состоянию технического паспорта, с учетом того, что они понесены истцом ФИО1 подлежат взысканию в его пользу, почтовые расходы – в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях, то есть по 72,24 руб. в пользу каждого. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены, подлежит взысканию с ответчика в общей сумме 4300 руб. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО ИСК «ГарантСтрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 70 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф 40 000 руб., сумму переплаты по договору 18 563,61 руб., расходы на оплату услуг представителя 5000 руб., почтовые расходы 72,24 руб., расходы на составление технического паспорта 1900 руб.

Взыскать с ООО ИСК «ГарантСтрой» в пользу ФИО2 неустойку в размере 70 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф 40 000 руб., сумму переплаты по договору 18 563,61 руб., расходы на оплату услуг представителя 5000 руб., почтовые расходы 72,24 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ООО ИСК «ГарантСтрой» в бюджет государственную пошлину в размере 4300 руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Е.М. Пестерева