СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

355002, город Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 183,

тел.: (8652) 23-29-00, факс (8652) 23-29-32.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

дело № 3а-286/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000113-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2024 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.

с участием представителя истца ФИО1

представителей административных ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО2, 

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3

эксперта ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТЕХСЕРВИС-2000» к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

установила:

ООО «ТЕХСЕРВИС-2000» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 379,2 кв.м, этажность 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «нежилое торговое, административное», разрешенное использование: «нежилое (нежилое)», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости этого объекта капитального строительства в размере 8 400 000,00 (восьми миллионов четырехсот тысяч) рублей по состоянию на 01.01.2023 г.

В обоснование требований указав, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит административному истцу на праве собственности.

Его кадастровая стоимость установлена на основании Приказа Минимущества СК от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» составляет 27 364 706,35 рублей, установлена по состоянию на 01.01.2023 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 06.02.2024 г. № КУВИ-001/2024-37619096 и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2024 г. № КУВИ-001/2024-37620995.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, согласно отчету ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от 14.02.2024 г. № 47/01Н24, определенная по состоянию на 01.01.2023 г., т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки объекта капитального строительства по состоянию на 01.01.2023 г., составляет 8 400 000,00 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы собственника, поскольку размер налоговых платежей исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 

В судебное заседание представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

При таких обстоятельствах с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд находит возможным провести судебное заседание без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Техносервис-2000», действующая на основании доверенности ФИО1, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения иска указывая, что при проведении массовой кадастровой оценки объектов недвижимости нарушений прав административного истца не допущено. Право на обращение в суд административного истца не оспаривает, ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявила.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица по делу ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3, действующая на основании доверенности, с иском не согласилась, равно как не согласилась с выводами эксперта о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, поддержав ранее представленные замечания на экспертизу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Аргумент» ФИО4 поддержал выводы, сделанные им в заключении судебной экспертизы, представил пояснения на замечания заинтересованного лица, указав, что экспертом допущена описка в обосновании на стр.75 экспертного заключения в части корректировки на торг, не повлиявшая на стоимость объекта оценки.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, а также выслушав эксперта ФИО4, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «ТЕХСЕРВИС-2000» принадлежит на праве собственности объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 379,2 кв.м, этажность 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «нежилое торговое, административное», разрешенное использование: «нежилое (нежилое)», расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности ООО «ТЕХСЕРВИС-2000» зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 10.05.2007 г. за записью регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 06.02.2024 г. № КУВИ-001/2024-37619096.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» составляет 27 364 706,35 рублей, установлена по состоянию на 01.01.2023 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 06.02.2024 г. № КУВИ-001/2024-37619096 и выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2024 г. № КУВИ-001/2024-37620995.

Согласно отчету об оценке, подготовленному ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от 14.02.2024 г. № 47/01Н24, рыночная стоимость объекта, определенная по состоянию на 01.01.2023 г., т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки, составляет 8 400 000,00 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 11 марта 2024 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, подготовленной экспертом ООО «Аргумент» ФИО4, от 19.04.2024 № 72-Э/04/2024 рыночная стоимость объекта недвижимости – объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 379,2 кв.м, этажность 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «нежилое торговое, административное», разрешенное использование: «нежилое (нежилое)», расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2023 составляет 8 997 000 рублей (т.2 л.д.119).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Экспертное исследование объекта исследования осуществлена экспертом с выездом лично 11.04.2024 и по материалам административного дела. 

Исследование проведено методом сравнения продаж с использованием сравнительного и доходного подходов.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. 

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом. 

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, поддержал выводы, содержащиеся в заключении, ответил на поставленные вопросы и представил письменные пояснения на возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика. 

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 19.02.2024 (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

С заключением судебной оценочной экспертизы от 19.04.2024 № 72-Э/04/2024 от ООО «Юридическое агентство «Аргумент» поступило заявление о взыскании расходов, связанных с ее проведением в размере 70 000 рублей.

Разрешая данный вопрос суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 103, пунктов 1, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в частности, расходы на оплату государственной пошлины, суммы подлежащие выплате экспертам, иные признанные судом необходимыми расходы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) с учётом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешён по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечёт восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учёт того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Представленные материалы свидетельствуют о том, что установленная судом в качестве кадастровой стоимости величина рыночной стоимости объекта недвижимости, значительно ниже величины кадастровой стоимости, определённой в ходе массовой государственной оценки, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. 

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявлений экспертных организаций о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы, которые подлежат взысканию с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

При таких обстоятельствах, заявление ООО Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов, суд находит подлежащим удовлетворению за счет административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск Общества с ограниченной ответственностью «ТЕХСЕРВИС-2000» к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 379,2 кв.м, этажность 2, в том числе подземных 0, назначение: «нежилое», наименование: «нежилое торговое, административное», разрешенное использование: «нежилое (нежилое)», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости этого объекта капитального строительства в размере 8 997 000,00 рублей по состоянию на 01.01.2023 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

Взыскать с административного Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО «Юридическое агентство «Аргумент» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:

ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (ООО «Аргумент»);

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости поступило в суд 19 февраля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Судья Е.А. Строчкина