дело № 2а-4/2026

(2а-57/2025)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Симферополь 13 марта 2026 года

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым Хожаиновой О.В.,

при секретаре Юриной В.О.,

с участием представителя административного ответчика Я.Н.НА.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Верхнее Семидворье 1» к Государственному бюджетному учреждению Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» об оспаривании решений, об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости путём установления их рыночной стоимости,

с участием заинтересованных лиц на стороне административного ответчика Администрации города Алушты Республики Крым, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 8 по Республике Крым,

установил:

жилищно-строительный кооператив «Верхнее Семидворье 1» (далее ЖСК «Верхнее Семидворье 1»), посредством своего представителя ФИО1, обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» (далее ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки»), в котором, с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований (том 2 л.д. 100-101) и письменных пояснений от 18 февраля 2026 года (том 3 л.д. 117-118) просит:

- признать незаконным решение ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000192,

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равной 60969058,00 рублей,

- признать незаконным решение ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000193,

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равной 60974198,00 рублей,

- признать незаконным решение ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000194,

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равной 61775949,00 рублей,

- признать незаконным решение ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000195,

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равной 60372884,00 рублей.

В обоснование административного искового заявления указывается, что административный истец является плательщиком земельного налога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №. Земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков. С 1 января 2023 года кадастровая стоимость земельных участков установлена в следующих размерах: 94154531,90 рублей – для земельного участка с кадастровым номером №; 88197788,90 рублей - для земельного участка с кадастровым номером №, 100883885,26 рублей для земельного участка с кадастровым номером №; 102973942,78 рублей для земельного участка с кадастровым номером № В целях установления рыночной стоимости земельных участков ЖСК «Верхнее Семидворье 1» заключил договор от 30 июля 2024года № 556-07/2024 с оценочной компанией ООО Центр профессиональной оценки «Актив». В связи с существенным расхождением кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков 30 августа 2024 года административный истец обратился в ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с заявлениями об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости на основании отчета ООО Центр профессиональной оценки «Актив». Между тем в удовлетворении поданных заявлений оспариваемыми решениями ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» было отказано. Административный истец полагает, что оспариваемые решения являются незаконными, принятыми в отсутствие правовых оснований. Указанные обстоятельства нарушают права административного истца, поскольку ЖСК «Верхнее Семидворье 1» оплачивается земельный налог в завышенном размере.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 3 марта 2025 года и от 26 февраля 2026 года, с учетом определения от 5 марта 2026 года, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Администрация города Алушты Республики Крым, Межрайонная ИФНС России № 8 по Республике Крым (том 1 л.д. 203-206, том 3 л.д. 136-139, 155-156).

Представитель административного ответчика ФИО2 с доводами административного искового заявления не согласилась, просила отказать в удовлетворении заявленных требований административного иска. Пояснила, что оспариваемые решения ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» являются законными, поскольку отчёт об оценке № 556-07/2024 от 9 августа 2024 года, согласно заключению эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В части требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы возражений не имела, указав, что это право административного истца. Свою правовую позицию изложила в письменных возражениях и пояснениях на административное исковое заявление (том 1 л.д. 175-177, том 3 л.д. 131-132).

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в том числе, посредством размещения информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

Представитель административного истца ФИО1 направил в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия ЖСК «Верхнее Семидворье 1» (том 3 л.д. 148). Также ранее представителем административного истца были поданы письменные пояснения (том 3 л.д. 117-118).

Суд с учётом положений части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие надлежаще извещённых лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков, заключения судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 4 названной статьи предусмотрено, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в соответствии с правилами подсудности, установленными пунктом 15 части 1 статьи 20 настоящего Кодекса. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (пункт 1 статьи 387 ЗК РФ).

Пунктом 1 решения Алуштинского горсовета Республики Крым от 22 года 2019 года № 1/18 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым» (в редакции до 1 ноября 2024 года) установлен и введен на территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым земельный налог в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 названного решения определена налоговая база с 1 января 2020 года как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, установленных статьей 391 Налогового кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на территории Республики Крым регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются, в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (пункт 1); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним (пункт 5.1).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ, в частности указанный федеральный закон дополнен статьёй 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости».

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй) (часть 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частями 2-7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлен порядок подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, перечень документов, подлежащих приобщению к указанному заявлению, в том числе отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Согласно части 11 названной статьи Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчёте об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (пункт 2).

Постановлением Совета министров Республики Крым от 20 января 2023 года № 40 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Республики Крым» установлено 1 февраля 2023 года датой перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Республики Крым.

Таким образом, с 1 февраля 2023 года, на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ, на территории Республики Крым применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтённых в Едином государственном реестре недвижимости, а также вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки».

Постановлением Совета министров Республики Крым от 16 ноября 2022 № 1010 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, согласно приложению 1.

Пунктом 4 данного постановления определено, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённые настоящим постановлением, применяются с 1 января 2023 года.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», затрагивают права административного истца, как собственника земельного участка, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

Из материалов административного дела следует, что согласно данным из ЕГРН по состоянию на 13 февраля 2025 года ЖСК «Верхнее Семидворье 1» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № (том 1 л.д. 127-166).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11863+/-38 кв.м, по состоянию на 1 января 2022 года составляет 94154531,90 рублей.

Отчётом № 556-07/2024 об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 марта 2024 года и составляет 54652800 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11864+/-38 кв.м, по состоянию на 1 января 2022 года составляет 88197788,90 рублей.

Отчётом № 556-07/2024 об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 марта 2024 года, составляет 54657400 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 12020+/-38 кв.м, по состоянию на 1 января 2022 года составляет 100883885,26 рублей.

Отчётом № 556-07/2024 об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 марта 2024 года, составляет 55376100 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11747+/-38 кв.м, по состоянию на 1 января 2022 года составляет 102973942,78 рублей.

Отчётом № 556-07/2024 об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, определена рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 марта 2024 года, составляет 54541300 рублей.

Административный истец ЖСК «Верхнее Семидворье 1» 30 августа 2024 года в досудебном порядке обращался в ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с заявлениями об установлении в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости на основании отчёта об оценке № 556-07/2024 от 9 августа 2024 года.

ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» по результатам рассмотрения заявлений приняты решения от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000192, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000193, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000194, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000195 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Указанные решения мотивированы тем, что в рассмотренном отчёте имеются как отдельные недостатки несущественного характера, так и ряд замечаний, приведших к искажению рыночной стоимости объектов оценки, что позволяет судить о недостоверности полученной стоимости (том 1 л.д. 4,7, 8-9, 10-11, 12-13).

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела определением Верховного Суда Республики Крым от 13 марта 2025 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России) (том 1 л.д. 214-219).

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводов проведённой судебной оценочной экспертизы, содержащихся в экспертном заключении Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России от 23 июня 2025 года № 1644/10-4-25 (том 2 л.д. 26-54), отчет № 556-07/2024 ООО «Центр профессиональной оценки «Актив» от 9 августа 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (по форме и содержанию; описанию объекта оценки; по методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости; верно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости).

По второму вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11863+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 60969058 рублей.

По третьему вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11864+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 60974198 рублей.

По четвертому вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 12020+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 61775949 рублей.

По пятому вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11747+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 60372884 рублей.

3 сентября 2025 года представителем административного истца подано уточненное административное исковое заявление с учетом выводов проведённой судебной оценочной экспертизы, содержащихся в экспертном заключении № 1644/10-4-25 от 23 июня 2025 года (том 2 л.д. 100-101).

19 сентября 2025 года в суд представлены письменные пояснения государственного эксперта ФИО11 по заключению эксперта № 1644/10-4-25 от 23 июня 2025 года, согласно которым отчет № 556-07/2024 от 9 августа 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Центр профессиональной оценки «Актив» ФИО6, и судебная экспертиза считаются совпавшими. В обоснование указано, что экспертом в ходе исследования было применено усредненное значение доверительного интервала, предусмотренного методическими указаниями, в виде 12,5 %, результаты отчета № 556-07/2024 от 09 августа 2024 года находятся в доверительном интервале (том 2 л.д. 154-157, 226-227).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определённые принципы её проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме и даёт заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта недвижимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 31 октября 2025 года по результатам рассмотрения ходатайства представителя административного ответчика ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» о назначении повторной судебной оценочной экспертизы (том 2 л.д. 207-208, 211-212) для устранения возникших у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта № 1644/10-4-25 от 23 июня 2025 года в отношении выбора объектов-аналогов и применения (не применения) к ним корректировок по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ФИО7 - эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» г. Томск, Обособленное подразделение в г.Симферополе, (ул. Горького, д.28, офис 5, г.Симферополь, Республика Крым) (том 2 л.д. 229-235).

Согласно выводов проведённой повторной судебной оценочной экспертизы, указанных в экспертном заключении № 26/01/26 от 26 января 2026 года, отчет № 556-07/2024 ООО «Центр профессиональной оценки «Актив» от 9 августа 2024 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), и стандартов и правил оценочной деятельности в части предоставления информации об объектах и правильности определения факторов, влияющих на стоимость объекта исследования, их учета в расчетах; последнее оказало влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости (том 3 л.д. 16-100).

Также согласно данному заключению рыночная стоимость объектов исследования:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11863+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 66729000,00 рублей;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11864+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 66421000,00 рублей;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 12020+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 67858000,00 рублей;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 11747+/-38 кв.м, по состоянию на 1 марта 2024 года составляет 67285000,00 рублей.

Экспертное заключение № 26/01/26 от 26 января 2026 года подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведённого исследования.

Также, в судебном заседании 13 марта 2026 года был допрошен эксперт ФИО7, которая пояснила, что объекты-аналоги, принятые в расчёт оценщиком, относятся к разным сегментам, отличным от объектов оценки, не учтены их характеристики (в частности, вид разрешенного использования) в части не проведения корректировок, информация принята после даты оценки. В отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № имеется зарегистрированная в ЕГРН зона с особыми условиями использования территории (90:15-6.72. Водоохранная зона (ВОЗ) Черного моря на территории Республики Крым (городской округ Алушта). Не проанализированы ЗОУИТ, в пределах которых расположены объекты-аналоги и их влияние (при наличии) на рыночную стоимость. Объекты оценки идентифицированы недостаточно полно и точно с учетом требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 7.10 ФСО VI, пункта 5 ФСО № 7. Изучение рыночной информации, анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость, осуществлены не в полной мере. В качестве объектов-аналогов № 1 и № 4 для расчета оценщиком выбраны объявления, идентификация которых для целей подтверждения достаточных количественных и качественных характеристик (с учетом требования подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7) не осуществлена. Указанные объявления могут быть расценены как рекламные ввиду отсутствия основного идентифицирующего элемента: точного адреса и (или) кадастрового номера предлагаемых к реализации земельных участков, в том числе нет возможности подтвердить вовлеченность объекта в гражданский оборот. Таким образом, нарушены требования абзаца 7 статьи 5 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанные обстоятельства значительно повлияли на формирование итогового результата расчетов. Объект-аналог № 1 использован в расчетах в нарушение пункта 12 ФСО III и подпункта 3 пункта 5 ФСО IV. Объекты-аналоги № 2 и № 4 не соответствуют объектам оценки по виду разрешенного использования. Вид разрешенного использования аналогов - «блокированная жилая застройка», что требует применения корректировки. Объект-аналог № 3 не соответствует объектам оценки по виду разрешенного использования. Вид разрешенного использования аналога - «сельскохозяйственное использование». Данный объект отнесен к другому сегменту и не может быть использован в расчетах. Таким образом, в отчете оценщиком нарушены требования подпунктов «б», «е» пункта 22 ФСО № 7, подпункт 4 пункта 5 ФСО IV.

В силу положений части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3). Доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придёт к выводу, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (часть 4).

Оценив экспертное заключение № 26/01/26 от 26 января 2026 года в совокупности с имеющимися в административном деле доказательствами, суд приходит к выводу, что содержащиеся в нем сведения при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости.

При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, местоположение относительно береговой линии моря, на транспортную доступность к земельному участку, на фактор масштаба (площадь объекта), на инженерные коммуникации, вид разрешенного использования, наличие других существенных характеристик и зонирование (корректировки на наличие зон с особыми условиями использования территории). Применение данных корректировок суд признаёт верным.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражён порядок проведения расчётов, позволяющий в полном объёме осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, при оценке использована информация, обеспечивающая достоверность заключения как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Заключение эксперта № 26/01/26 от 26 января 2026 года (том 3 л.д. 16-100) мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает у суда сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Избранная экспертом методика в полной мере согласуется с требованиями распоряжения Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие отчёта об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Исследовав в судебном заседании и оценив в соответствии со статьями 84, 59, 60, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу представленный административным истцом отчёт № 556-07/2024 ООО «Центр профессиональной оценки «Актив», суд соглашается с выводами эксперта, содержащимися в экспертном заключении № 26/01/26 от 26 января 2026 года, и приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для того, чтобы принять указанный отчёт в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку при составлении отчёта оценщиком допущены нарушения требований абзаца 7 статьи 5, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5, подпунктов в), г), д) пункта 11, пункта 13, подпунктов б), в), е) пункта 22, пункта 23 ФСО № 7, пункта 12 ФСО III и подпунктов 3), 4) пункта 5 ФСО IV, пунктов 2, 11-23 ФСО V, пунктов 2, 2.3, 7.10, 10 ФСО № VI. Применение неверных корректировок приводит к изменению рыночной стоимости объекта оценки, содержание отчета не должно вводить в заблуждение и допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Приведенные обстоятельства повлияли на итоговую стоимость объектов исследования.

Поскольку указанные судом обстоятельства не проверены в установленном порядке и не учтены при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом Новороссийского филиала ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России ФИО10 у суда не имеется оснований согласиться с выводами, содержащимися в экспертном заключении от 23 июня 2025 года № 1644/10-4-25 (том 2 л.д. 26-54), в связи с чем, они не могут быть положены судом в основу решения по настоящему делу.

При таких данных, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными решений ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки» от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000192, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000193, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000194, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000195 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку представленный административным истцом отчёт № 556-07/2024 ООО «Центр профессиональной оценки «Актив» не соответствует вышеприведённым требованиям законодательства Российской Федерации, в связи с чем, у административного ответчика имелись основания для принятия оспариваемых решений в порядке пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. При этом срок принятия решений, их форма соответствуют требованиям частей 10, 13 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В то же время, исходя из положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утверждённом 30 июня 2021 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, суд находит, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определённую в результате повторной судебной оценочной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, и, учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования ЖСК «Верхнее Семидворье 1» являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 26/01/26 от 26 января 2026 года.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт до даты снятия его с государственного кадастрового учёта.

Днём поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 4 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Таким образом, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, а именно 30 августа 2024 года, что соответствует дате поступления заявлений ЖСК «Верхнее Семидворье 1» об установлении рыночной стоимости земельных участков в ГБУ РК «Центр землеустройства и кадастровой оценки».

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Крым

решил:

административное исковое заявление Жилищно-строительного кооператива «Верхнее Семидворье 1» – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11863+/-38 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 66729000 (шестьдесят шесть миллионов семьсот двадцать девять тысяч) рублей по состоянию на 1 марта 2024 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11864+/-38 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 66421000 (шестьдесят шесть миллионов четыреста двадцать одна тысяча) рублей по состоянию на 1 марта 2024 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12020+/-38 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 67858000 (шестьдесят семь миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 1 марта 2024 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11747+/-38 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 67285000 (шестьдесят семь миллионов двести восемьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 1 марта 2024 года.

Датой обращения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости считать 30 августа 2024 года.

В удовлетворении требований административного искового заявления Жилищно-строительного кооператива «Верхнее Семидворье 1» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000192, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000193, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000194, от 9 сентября 2024 года № ОРС-91/2024/000195 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – отказать.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым О.В. Хожаинова

Решение изготовлено в окончательной форме 27 марта 2026 года.