Судья Зыбарева Е.А. Дело №33-3-808/2026(№2-443/2025)

УИД 26RS0017-01-2025-000052-88

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь

27 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Чернышовой Н.И., Гукосьянца Г.А.,

при секретаре Кузьмичевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениях представителя истца ФИО4 ФИО5

на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 12 ноября 2025 года

по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о сносе самовольной постройки

заслушав доклад судьи Чернышовой Н.И.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО6 о возложении обязанности привести реконструированный объект капитального строительства в первоначальное состояние, предшествовавшее незаконной реконструкции путем демонтажа (сноса) пристройки, указав в обоснование требований, ему принадлежит на праве собственности жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>., с кадастровым номером: 26:34:050105:174.

На смежном земельном участке с кадастровым номером: 26:34:050105:173, общей площадью 479 кв. метров, расположенном по адресу: 

<

...>, возведено самовольное строение, с признаками жилого дома, собственником которого является ФИО6, приобретшая указанные объекты недвижимого имущества у ФИО7

ФИО7 самовольно произвел реконструкцию, в результате чего, площадь строения увеличилась до 280,1 кв.м., расстояние до соседних жилых объектов и земельных участков критически сократилось, что повлекло нарушение правил противопожарной безопасности и создает угрозу жизни и здоровью окружающих.

Строительные работы осуществлялись ФИО7 без разрешения на строительство. Письмом Управления архитектуры и градостроительства ФИО7 отказано в признании права собственности на объект и разъяснено, что вопросы признания права собственности на самовольно возведённые постройки либо самовольную реконструкцию объекта капитального строительства не находятся в ведении органа местного самоуправления.

Получив отказ от Управления архитектуры и градостроительства г.Кисловодска, ФИО7, обратился в Кисловодский городской суд (дело № 2-1981/2019) с исковыми требованиями к администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края о признании права собственности на самовольное строение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда, оставленным без изменения Определением Пятого кассационного суда, в удовлетворении иска ФИО7 отказано.

В ходе рассмотрения названного дела, судом назначено проведение строительно-технической экспертизы, в результате которой, установлено, что спорный объект недвижимого имущества, расположенный по вышеуказанному адресу, не соответствует требованиям пожарной безопасности, поскольку не соблюдено расстояние с жилыми зданиями, расположенными на соседних земельных участках, истцом нарушены требования пункта 4.3 СП 4.13130.2013 о минимальном противопожарном расстоянии, в связи с данным несоответствием в случае пожара в доме, возникнет угроза жизни и здоровью лиц, проживающих в соседних домах.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда, имеет преюдициальное значение, и факт того, что спорное строение возведено с существенными нарушениями градостроительных норм и создает угрозу жизни и здоровья окружающих, является установленным, доказыванию не подлежит.

В последующем, ФИО7 зарегистрировал незаконную реконструкцию в упрощенном порядке, что также является незаконным, поскольку согласия на реконструкцию, возведенную с нарушениями градостроительных норм и правил землепользования, у ФИО4 не получено, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вступившим в законную силу решением Кисловодского городского суда по гражданскому делу № 2-23/2025, признаны недействительным результаты межевания (уточнения границ) земельных участков кадастровыми номерами: 26:34:050105:173 (принадлежащий ФИО6) и 26:34:050105:174 (принадлежащий ФИО4), исключены сведения о границах указанных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.

После вынесения указанного судебного акта обратился к кадастровому инженеру для подготовки заключения по вопросам отображения на схеме исходных границ спорных земельных участков с кадастровыми номерами: 26:34:050105:173 (принадлежащий ФИО2) и 26:34:050105:174 (принадлежащий ему), до их незаконного уточнения в 2022 году; а также с вопросом о том, располагается ли домовладение с кадастровым номером 26:34:000000:5629 на земельном участке с КН 26:34:050105:174, в границах, установленных до их уточнения в 2022 году.

В результате проведенного исследования получено заключение кадастрового инженера, согласно которому в результате незаконного уточнения границ (признано незаконным решением суда по делу №) изменилась площадь, конфигурация указанных земельных участков, в частности земельный участок истца КН 26:34:050105:174 уменьшился на 23 кв. м., а также имеется смещение границ по характерным угловым точкам в размере от 1,3 до 2.0 м

При совмещении границ исследуемых земельных участков до их незаконного уточнения в 2022 году, с границами строения на 2025 год, установлено, что строение с КН 26:34:000000:5629, расположено на земельном участке с КН 26:34:050105:173 и частично выходит за его пределы, частично располагается в границах земельного участка истца с КН 26:34:050105:174, в размере 0,5 м.

Таким образом, незаконно реконструированный объект капитального строительства с КН 26:34:000000:5629, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не только создает угрозу жизни и безопасности третьих лиц, в частности истца, но и расположен на земельном участке, принадлежащем ему, что недопустимо в силу закона.

Просил суд обязать ответчика привести реконструированный объект капитального строительства с кадастровым номером 26:34:000000:5629, расположенный на земельном участке 26:34:050105:173, в первоначальное состояние, предшествовавшее незаконной реконструкции, путем демонтажа (сноса) пристройки.

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 12 ноября 2025 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе и дополнениях представитель ФИО4 ФИО5 просит решение отменить, указал, что все юридически значимые обстоятельства, необходимые для ст. 222 ГК РФ уже установлены вступившим в законную силу судебным актом. Суд уклонился от обязанности оказания содействия сторонам в получении доказательств, не дал оценки тому, что сохранение постройки, создающей угрозу жизни и здоровью, нарушает публичный интерес, не учел позицию ВС РФ о том, что регистрация права в ЕГРН на самовольную постройку не препятствует предъявлению иска о ее сносе. Также судом допущен ряд процессуальных нарушений.

В письменных возражениях на жалобу представитель ответчика ФИО8 просит решение оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец и ответчик не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, ходатайства об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причины неявки не представил.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, материалам дела, не имеется.

В соответствии с абз.1 ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем 4 ч.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность.

В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные ч. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации по общему правилу строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровья граждан.

Из материалов дела следует, что согласно сведениям из ЕГРН ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 26:34:050105:174, площадью 175 кв.м. и жилого дома, площадью 76.4 кв.м.

На основании договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка ПАО КБ «Центр-инвест» №з от 03.08.2022, ФИО6 приобрела у ФИО7 жилой дом, площадью 280.1 кв.м. с кадастровым номером 26:34:000000:5629 и земельный участок, с КН 26:34:050105:173, площадью 479 кв.м., в пользу банка имеет место быть обременение в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества – ипотека в силу закона срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Согласно п.1.3. договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка № 95220082-1з от 03.08.2022 года указанные в п. 1.2 жилой дом и земельный участок принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 31.01.2008, дата регистрации: 08.02.2008 г., номер регистрации:26-26-34/010/2008-318. Право собственности на жилой дом зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.03.2016 года (запись регистрации в ЕГРН № от 10.03.202016).

Решением Кисловодского городского суда от 23.07.2025 года по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО7, ФИО9, ФИО6, ПАО КБ «Центр Инвест», ФИО12 и ФИО13 об устранении препятствий в пользовании имуществом, о признании недействительными результатов межевания земельных участков, об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о границах земельных участков, о признании дома самовольной постройкой, внесении изменений в ЕГРН, исковые требования ФИО4 к ФИО7, ФИО9, ФИО6, ПАО КБ «Центр Инвест», ФИО12 и ФИО13 об устранении препятствий в пользовании имуществом, о признании недействительными результатов межевания земельных участков, об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о границах земельных участков, о признании дома самовольной постройкой, внесении изменений в ЕГРН удовлетворены в части.

Суд признал недействительными результаты межевания земельных участков (акты согласования границ земельных участков, составленные кадастровым инженером ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ) с кадастровыми номерами: № по адресу: 

<

адрес>, № по адресу: 

<

адрес>, № по адресу: 

<

адрес> исключил из государственного кадастра недвижимости сведения о границах этих земельных участков.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО6 об обязании устранить препятствия в пользовании имуществом и жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, путем обеспечения доступа специалистов к канализации и водоснабжению, восстановлении незаконно перекрытой канализационной системы и демонтаже металлического заграждения, установленного на земельном участке, признании жилого дома расположенного по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой с погашением записи о праве собственности ФИО6 в ЕГРН. отказано.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ПАО КБ «Центр Инвест» об устранении препятствий в пользовании имуществом, о признании недействительными результатов межевания земельных участков, об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о границах земельных участков, о признании дома самовольной постройкой, внесении изменений в ЕГРН отказано.

В удовлетворении требований ФИО4 к ФИО7, ФИО9, ФИО12 и ФИО13 о внесении изменений в ЕРГН записи о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, выданным 

<

адрес> «

<

адрес>имущество» отказано.

При рассмотрении данного дела суд установил, что жилой дом с кадастровым №, не возводился ФИО2, а приобретен, в указанных размерах, по договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка №з от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности на жилой дом зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение, которым в иске ФИО3 отказано.

Основанием для принятия данного решения послужило то обстоятельство, что объект не соответствует требованиям пожарной безопасности.

Между тем, как указано судом, истцом не доказано несоответствие жилого дома строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным, экологическим и иным нормам и правилам, не установлено, оказывает ли строение негативное влияние на содержание и использование соседних строений и земельных участков и угрожает жизни и здоровью граждан, в связи с чем, суд отказал в требованиях о признании жилого дома ФИО2 самовольной постройкой.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В настоящем иске истец ссылается на результаты судебной строительно-технической экспертизы №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что спорный объект недвижимого имущества, расположенный по вышеуказанному адресу, не соответствует требованиям пожарной безопасности, поскольку не соблюдено расстояние с жилыми зданиями, расположенными на соседних земельных участках, истцом нарушены требования пункта 4.3 СП 4.13130.2013 о минимальном противопожарном расстоянии.

Объектом исследования судебной строительно-технической экспертизы №-Э от ДД.ММ.ГГГГ являлся жилой дом по адресу: 

<

адрес>, принадлежавший на праве собственности на тот момент ФИО11

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что степень огнестойкости объекта не более II. Из вышеприведенных требований следует, что расстояние между объектом и жилыми домами на соседних участках должно быть не менее 8 м. Фактическое расстояние между объектом и строениями на соседних участках следующие: - до жилого 

<

адрес> – 4м., до жилого 

<

адрес> – переменная от 0,95 м., до жилого 

<

адрес>,84 м.Из приведенных выше сведений наглядно видно, что противопожарный разрыв, предусмотренный п.5.3.2 СП 4.13130 не соблюден. Нормами предусмотрены случаи, когда противопожарный разрыв допускается сокращать, либо он не нормируется. Случаи сокращения расстояний в рассматриваемом случае не применимы. Рассматривается случай не нормирования противопожарных расстояний. Соседние жилые дома являются более высокими, из п. 4.11 следует, что в случае, если стены соседних зданий являются противопожарными 1-го типа, а объект исследования и соседние строения 1,2,3 степеней огнестойкости, то противопожарные расстояния между ними не будут нормироваться.

Так как соседние жилые дома не являются объектом настоящей экспертизы, провести полное исследование на предмет их степени огнестойкости не представляется возможным. Но так как стены соседних объектов выполнены из каменных материалов, то степень их огнестойкости не менее 111( дело №, том 1, л.д. 245-246).

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что объект исследования относится к классу функциональной пожарной опасности Ф 1.4 и не попадает в перечень объектов, к которым необходим подъезд пожарной техники. На основании п. 8.17 подъезд пожарной техники к зданиям должен быть обеспечен на расстоянии не более 50 м, что выполняется.

Результат сопоставления Объекта с противопожарными требованиями:

объект соответствует противопожарным нормам: по конструктивным характеристикам; по размещению газового оборудования; по наличию и параметрам эвакуационных путей; по обеспеченностью подъезда пожарной техники. Имеются отступление от норм в части противопожарного расстояния между объектом исследования и соседними жилыми домами: до жилого 

<

адрес> -4м, до жилого 

<

адрес> - переменная от 0,95 м, до жилого 

<

адрес> - 0,84 м. Следует отметить, что противопожарные расстояния зависят не только от положения на ЗУ Объекта исследования, но и от размещения зданий на соседних участках. А Здания на соседних участках размещены следующим образом: жилой 

<

адрес> - менее 3 м, жилой 

<

адрес> расположен непосредственно на меже; жилой 

<

адрес> расположен на расстоянии менее 0,5 м от границы (фактически граница между ЗУ № по 

<

адрес> и №-а по 

<

адрес> отсутствует) ( дело №, том 1, л.д. 249).

Согласно выводам заключения судебной строительно-технической экспертизы №-Э от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии реконструированного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>А: соответствует строительным требованиям: объект находится в исправном состоянии, соответствует предъявляемым требованиям к несущей способности, прочности и устойчивости, соблюдены все требования к объемно-планировочным решениям, что позволяет использовать Объект по назначению в качестве жилого дома: соответствует противопожарным нормам: по конструктивным характеристикам; по размещению газового оборудования; по наличию и параметрам эвакуационных путей; по обеспеченностью подъезда пожарной техники; имеются отступление от норм в части противопожарного расстояния между Объектом исследования и соседними жилыми домами; соответствует санитарным и экологическим нормам; соответствует градостроительным требованиям по своему назначению, предельному количеству этажей, размещению относительно красной линии. Плотность застройки превышает допустимую. Расстояния от Объекта до соседних участков не соответствуют актуальным ПЗЗ. Реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>А, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе третьим лицам. Однако в случае возникновения пожара не обеспечено нераспространение пожара на соседние жилые дома. В рамках судебной строительно-технической экспертизы вопрос о правах и интересах других лиц рассматривается только в разрезе технической составляющей - права и законные интересы граждан не нарушаются.

Судебная коллегия принимает во внимание, что оценка заключения судебной строительно-технической экспертизы №034/2020-Э от 26.03.2020 года дана судом апелляционной инстанции в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17.06.2020 года.

Кроме того, в вышеприведенном апелляционном определении от 17.06.2020 года указано, что представителем истца в материалы дела представлено согласие на уменьшение указанного расстояния собственника земельного участка по адресу: 

<

адрес> - ФИО4 Однако согласие собственника жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

...> - ФИО14 отсутствует. Напротив, она является подателем апелляционной жалобы и возражает относительно уменьшения расстояний. При этом ФИО4 в суде апелляционной инстанции не заявлял о том, что он не давал такого согласия, как и не воспользовался своим правом на обжалование решения Кисловодского городского суда от 30.10.2019 года в апелляционном порядке.

Как указано выше, решением Кисловодского городского суда от 23.07.2025 года, вступившим в законную силу 07.10.2025 года признаны недействительными результаты межевания земельных участков (акты согласования границ земельных участков, составленные кадастровым инженером ФИО15 от 31.01.2022) с кадастровыми номерами: № по адресу: 

<

адрес>, № по адресу: 

<

адрес>, № по адресу: 

<

адрес> исключены из государственного кадастра недвижимости сведения о границах этих земельных участков.

Разрешая заявленные требования, основываясь на правильном толковании и применении положений законодательства, регулирующего спорные отношения, суд первой инстанции, принимая во внимание, что право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, как ФИО7, так и ФИО6 не оспаривается, а границы, в том числе и между земельными участками с кадастровыми номерами: № по адресу: 

<

адрес>, № по адресу: 

<

адрес>, принадлежащими на праве собственности сторонам в установленном законом порядке не установлены, в связи с чем, в настоящее время не представляется возможным установить соответствие проведенной правопредшественником ФИО6 ФИО7 реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> на предмет ее соответствия градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим, санитарно-гигиеническим нормам, правилам и требованиям, создания угрозы жизни и здоровью граждан, законным интересам иных лиц, в том числе с учетом расположения жилого дома ФИО1, а также установить возможные способы устранения выявленных несоответствий, в случае наличия таковых, принимая во внимание то, что с момента проведения судебной экспертизы, на которую ссылается истец, прошло более пяти лет и фактические обстоятельства могли измениться, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. 16 ноября 2022 г.) Президиум Верховного Суда РФ, снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Кроме того, как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со ст. 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

В частности к таким объектам недвижимости относятся, объекты ИЖС, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства при наличии одновременно следующих условий: -права на эти объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 г.; 29.07.2017их параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом; эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ, ч. 7 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).

Указанные положения применяются также в случае перехода прав на объекты ИЖС, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства после 01.09.2018 (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введение в действие Гражданского кодекса РФ..»).

В п. 3 вышеуказанного Постановления обращается внимание на то, что возведение объекта ИЖС без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 51 1 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-Ф3).

До 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ).

В соответствии с п. 12 ст. 70 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным вп.39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

В соответствии с указанными актами, право собственности на реконструированный объект недвижимости зарегистрировано предыдущим собственником ФИО7 в упрощенном порядке.

После оформления права собственности ФИО7 на реконструируемый объект недвижимости, последний воспользовался правом распоряжения своим имуществом, предусмотренным ст. 209 ГК РФ, и заключил договор купли-продажи недвижимости со ФИО6

Таким образом, ФИО6 приобрела объект недвижимости, который соответствовал сведениям Единого государственного реестра прав, и не являлся самовольным строением.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не принимает во внимание ссылку истца на заключение экспертизы, которым лишь установлено, что имеются отступления в части противопожарных расстояний спорного объекта от соседних жилых домов, а также плотность застройки на участке ФИО7 превышает допустимые нормы.

Более того, в выводах эксперта четко указано, что реконструированный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе, третьим лицам. (Т.1, л.д. 222).

Как следует из исследовательской части заключения экспертизы (Т.1, л.д. 246, т.1): «нормами предусмотрены случаи, когда противопожарный разрыв допускается сокращать, либо он не нормируется. Случаи сокращения расстояний в данном случае не рассматриваются. Рассматривается случай ненормирования противопожарных расстояний.

Соседние дома являются более высокими, из п.4.11, следует, что если стены соседних зданий являются противопожарными I типа, а объект исследования и соседние строения I, II и III степени огнестойкости, то противопожарные расстояния между ними не нормируются.

Так как соседние дома не являлись предметом экспертизы, то провести их полное исследование на предмет огнестойкости не представляется возможным. Но так как стены соседних домов выполнены из каменных материалов, то степень их огнестойкости не менее III (Т.1, л.д. 255 (таблица в заключении экспертизы): установлено, что расстояние от новой пристройки до соседних границ менее норм ПЗЗ. Касательно противопожарной защиты установлено, что расстояние от соседних домов менее требуемого. Сокращение произошло как от размещения Объекта, так и из-за размещения соседних домов.

Таким образом, из материалов вышеуказанного гражданского дела не следует однозначного вывода о том, что устранение противопожарных нарушений должно происходить только со стороны правообладателя объекта недвижимости по адресу: 

<

...> и только путем сноса (демонтажа самовольно реконструированной пристройки).

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 12 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.02.2026.

Председательствующий:

Судьи: