Дело №2-503/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2017 года г. Северобайкальск

Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в составе судьи Атрашкевич В.В., при секретаре Сониевой Э.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, С. о признании расписки предварительным договором купли-продажи квартиры, обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 С. указывая в обоснование заявленных требований, что 

<

дата> между истцом и ФИО2 было заключено соглашение о том, что ответчик продает жилое помещение по адресу 

<

адрес>. Собственниками указанного жилого помещения являются ФИО2 1/2 доли и С. ? доли. Согласно расписке от 

<

дата> ФИО2 получила от ФИО1 деньги в сумме 

<

руб.коп.>. за продажу квартиры и обязалась в срок до 

<

дата> выслать весь пакет документов на переоформление квартиры, не перепродавать квартиру другому лицу. Договор купли-продажи в надлежащем порядке оформлен не был, после получения денежных средств ответчица передала истцу ключи и выехала из 

<

адрес> на другое место жительства, при этом в установленный срок до 

<

дата> ответчица не передала истцу документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на жилое помещение, денежные средства также не возвратила. В течение нескольких лет истец вел телефонные переговоры с ответчицей, которая обещала выписать доверенность и передать документы, 

<

дата> она предоставила нотариальное согласие на вселение, постоянное проживание и регистрацию в квартире несовершеннолетней М., что также утвердило истца в добросовестности ответчицы и её намерении заключить договор купли-продажи. Просил суд признать расписку от 

<

дата> предварительным договором купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес>, заключенным между ФИО1 и ответчицей ФИО2. действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь С., обязать ответчиков заключить с истцом договор купли продажи указанного жилого помещения.

В судебном заседании истце ФИО1 исковые требования и изложенные в иске доводы поддержал, суду пояснил, что он проживает по 

<

адрес> с 

<

дата>, после составления расписки и выезда ФИО2 он неоднократно созванивался с ней, та поясняла, что сейчас они получат квартиру и сразу же отправит все документы, однако этого не произошло, затем ФИО2 перестала брать телефон. Полтора года назад ФИО2 поясняла, что когда мать мужа оформит квартиру на них, то все проблемы решатся. В дальнейшем при разговоре сказала, что квартира уже оформлена и все документы она вышлет, однако не смотря на все обещания документы она не выслала. Его права нарушены ответчиком, поскольку она неоднократно обещала ему, что проблем с квартирой не будет, он не искал других вариантов. В 

<

дата> ему была выдана доверенность от ФИО2 в целях оформления договора мены на предоставляемое Администрацией жилое помещение взамен аварийного. На основании этой доверенности он от имени ФИО2 расписался в договоре найма, получил ключи на квартиру по 

<

адрес>. Этой квартирой он не пользуется, она пустует, временно пускал туда проживать другого человека, также по настоящее время он оплачивает коммунальные услуги по 

<

адрес>. Он и его семья проживают в квартире по 

<

адрес>, и ему необходимо оформить договор купли-продажи данной квартиры в целях оформления права собственности и разрешения вопроса по участию в программе по переселению из аварийного жилья, в дальнейшем он желает проживать в предоставленной ФИО2 взамен аварийного жилья квартире по 

<

адрес>.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил учесть, что ФИО2 составляла расписку действуя как от своего имени, так и от имени несовершеннолетней С., при этом в настоящее время ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры, свои обязательства, изложенные в расписке не выполняет. Квартира является единственным постоянным местом жительства истца, ФИО1 и члены его семьи проживают в квартире с 

<

дата> по настоящее время. Несовершеннолетняя С. зарегистрирована и проживает в жилом помещении, принадлежащем своему отцу, соответственно она обеспечена жилым помещением. Необходимость в судебном порядке обязать ответчика договор купли-продажи вызвана целью обеспечить ФИО1 возможность участия в программе по переселению из аварийного жилья как собственником жилого помещения. Просил учесть, что ФИО2 с исковыми требованиями согласна, в случае невозможности заключения договора на всю квартиру просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи на ? долю квартиры.

Ответчик ФИО2, являющаяся законным представителем несовершеннолетней С. в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась в полном объеме, она не возражает против заключения договора купли-продажи квартиры, однако заключить его не может, поскольку доля в квартире принадлежит несовершеннолетней дочери. Для того, чтобы оформить куплю-продажу квартиры необходимо, чтобы несовершеннолетнему было предоставлено другое жилья, однако она в настоящее время предоставить дочери другое жилье не может. Квартира по 

<

адрес> ей не нужна, дочь С. проживает вместе с ней в 

<

адрес> в квартире, которая принадлежит отцу С. на момент, когда она продавала квартиры, он знал об этой сделке. В 

<

дата> ФИО4 вступил в права собственности на квартиру в 

<

адрес>, данное жилье подарила ему мать, однако он пока не считает нужным переоформлять часть квартиры на дочь, при этом он знает о ситуации с ФИО1 и знает в каком положении она находится. Если органы опеки дадут разрешение на продажу квартиры, то в этом случае она сразу же оформит договор купли-продажи с ФИО1 В 

<

дата> она направила доверенность на имя ФИО1 с той целью, чтобы он оформил договор мены с Администрацией, поскольку квартира по 

<

адрес> идет под снос, и чтобы в дальнейшем он проживал в этой квартире. О том, что ФИО1 заключен договор от её имени на квартиру по 

<

адрес> ей известно не было, в дальнейшем ни она ни дочь не собираются возвращаться в 

<

адрес> и проживать в нем.

Представитель органа опеки и попечительства Администрации МО «

<

адрес>» в судебном заседании полагала, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, оформить договор купли-продажи на квартиру ФИО2 не сможет не предоставив сведения, что дочери предоставлено другое жилое помещение. Без согласия органа опеки заключить договор на квартиру по 

<

адрес> не возможно.

Представитель Администрации МО «

<

адрес>» по доверенности ФИО5 в судебном заседании считала заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, пояснила, что квартира по адресу 

<

адрес> по ордеру была предоставлена Ковалевой ЛД.А. в дальнейшем в 

<

дата>. данная квартира была ею приватизирована. В 

<

дата> данная квартира был признана аварийной и дом был включен в программу по переселению из аварийного жилья. На сегодняшний день в администрации отсутствуют какие-либо сведения о том, что данное жилое помещение принадлежит ФИО1, переселению подлежат те граждане, которые являются собственниками жилья, то есть ФИО2, в связи с этим был составлен договор поднайма и данные договор по доверенности подписал ФИО1 от имени ФИО2. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, суд полагает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (ч. 5 ст. 429).

В силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичные положения содержатся в статье 21 Федерального закона от 

<

дата> N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

В судебном заседании установлено, что с 

<

дата> собственниками жилого помещения по адресу 

<

адрес> являются ФИО2 и её несовершеннолетняя дочь С. по ? доли каждая

Согласно расписки от 

<

дата> ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 

<

дата>. за продажу приватизированной квартиры по адресу 

<

адрес> и обязалась в срок до 

<

дата> предоставить ФИО1 пакет документов на переоформление квартиры. 

Дом по адресу 

<

адрес>А как аварийный многоквартирный жилой дом был включен в Республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 

<

адрес> в 2013-2017 годах», утвержденную Постановлением правительства Республики Бурятия от 

<

дата> №.

Как следует из приложения № и 2 к программе дом был признан аварийным 

<

дата>, расселение и снос дома запланированы на 4 квартал 

<

дата>. До настоящего времени в квартире по адресу 

<

адрес> проживает ФИО1 

<

дата> ФИО1 действуя по доверенности от имени ФИО2 заключил договор поднайма на жилое помещение по адресу 

<

адрес>, как на квартиру предоставленную взамен аварийного и сносимого жилья по 

<

адрес> 

В соответствии со статьей 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 

<

дата> исковые требования ФИО1 к ФИО2, С. о признании расписки договором купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение и признании утратившей право собственности на жилое помещение были оставлены без удовлетворения.

При этом решением суда установлено, что согласно предоставленной суду расписки о получении денег, соглашение о продаже имущества было заключено между продавцом ФИО2, которая является собственником ? доли квартиры, и ФИО1, соответственно, договор между вторым сособственником С. не заключался. Указанное свидетельствует о незаключении договора с одним из собственников имущества и о несоблюдении формы договора. ( ст. 550 ГК РФ). Также судом установлено, что в нарушение ст.ст. 28, 37 ГК РФ согласия на совершение сделки по продаже недвижимости орган опеки и попечительства по отчуждению жилого помещения, влекущего уменьшение имущества несовершеннолетнего, не давал.

Учитывая изложенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что соглашение заключенное между ФИО1 и ФИО2 о на основании расписки от 

<

дата> о продаже квартиры по 

<

адрес> было заключено между сторонами с нарушением ст. 429,432, 550 ГК РФ, в связи с чем оснований для признания указанной расписки предварительным договором купли-продажи имущества и возложения на ответчика ФИО2 обязанности по заключению договора купли-продажи квартиры не имеется.

При этом суд также учитывает, в соответствии с условиями расписки срок выполнения обязательств был установлен сторонами до 

<

дата> при этом истцом не представлено доказательств направления ФИО2 предложения по заключению договора в срок установленный ч. 6 ст. 429 ГК РФ. 

На основании изложенного, суд не принимает признание (согласие с иском) ответчика ФИО2, поскольку в указанном случае установлено, что признание иска нарушает права и интересы несовершеннолетнего и не соответствует требованиям закона.

Также суд учитывает, что как следует из пояснений сторон, признание иска ответчиком вызвано исключительно невозможностью получения ею согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки в установленном законом порядке. 

Доводы представителя истца ФИО3 о том, что фактически несовершеннолетняя С. обеспечена жилым помещением суд считает не обоснованными, поскольку сделка купли-продажи доли в жилом помещении влечет за собой уменьшение его имущества, в связи с чем регистрация несовершеннолетней и ином жилье не свидетельствует о приобретении ею права собственности на иное недвижимое имущество.

Доводы представителя истца ФИО3 о том, что в рамках рассматриваемого дела возможно возложение на ответчика ФИО2 обязанностей по заключению ею купли-продажи ? доли квартиры суд считает также не состоятельными, поскольку в данном случае совершение сделки невозможно без соблюдения требований ст. 250 ГК РФ в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, С. о признании расписки предварительным договором купли-продажи квартиры, обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 30 мая 2017 года. 

Судья: В.В.Атрашкевич