Дело № 2-198/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Котовск «27» ноября 2020 года

Котовский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Толмачева П.С., при секретарях Зиминой Е.В., Будариной Е.В., Свиридовой А.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилищное хозяйство», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

у с т а н о в и л:

ООО «Жилищное хозяйство» подало в суд исковое заявление, в котором просило суд признать незаконным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме АДРЕС, оформленного протоколом № №_________ от ДАТА г., в части отказа от договора управления данным домой № №_________ от ДАТА г., заключенного с истцом, и заключения договора управления с ОАО «Искож». 

В обоснование данных требований в исковом заявлении указано, что вышеназванный протокол № №_________ от ДАТА г. поступил в адрес ООО «Жилищное хозяйство» ДАТА г. от ответчика ФИО5, являющейся собственником квартиры №_________ в этом доме. 

Согласно указанному протоколу, общее собрание собственников приняло решения по следующим вопросам:

Проведение собрания в форме очно-заочного голосования.

Утверждение председателя общего собрания собственников помещений – ФИО5 Наделение её полномочиями по оформлению и подписанию протокола общего собрания.

Утверждение секретаря общего собрания собственников помещений – ФИО7 Наделение её полномочиями по оформлению и подписанию протокола общего собрания.

Утверждение состава счетной комиссии в количестве трех человек – ФИО8, ФИО9, ФИО10

Расторжение договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ДАТА, с ООО «Жилищное хозяйство» с ДАТА г. в связи с окончанием срока его действия.

Заключение договора управления с ОАО «Искож» с ДАТА г.

Утверждение условий договора управления многоквартирным домом между ОАО «Искож» и собственниками в предлагаемой редакции.

Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома – 16 руб. 13 коп.

Выбор места хранения протоколов и решений общего собрания МКД – 1 экз. в ООО «Жилищное хозяйство», 2-ой экз. – по адресу: АДРЕС, у члена инициативной группы.

Вместе с тем, решения по пятому и шестому вопросам приняты вопреки действующим нормам гражданского и жилищного законодательства о порядке расторжения договора управления. 

Так, системное толкование норм гражданского и жилищного права позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 ст.162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

По мнению истца, решением общего собрания собственники многоквартирного дома АДРЕС не изменили способ управления, а лишь в рамках одного и того же способа управления изменили одну управляющую организацию на другую (сменили исполнителя в рамках одного и того же способа управления), тогда как ч. 3 ст. 161 ЖК РФ предусматривает лишь выбор и изменение способа управления многоквартирным домом.

Протокол общего собрания № №_________ ДАТА г. не содержит ссылок на неисполнение либо на ненадлежащее исполнение управляющей организацией ООО «Жилищное хозяйство» договора управления, которые, в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договора управления без указания причин самим этим договором также не предусмотрена. Инициаторами общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не представлены данные о том, что управляющей организацией допущены существенные нарушения условия договора управления данным домом, и на обсуждение общего собрания данный вопрос не выносился и предметом обсуждения не являлся. Следовательно, решение общего собрания не имеет правовых последствий для договора управления, заключенного с истцом.

Между управляющей организацией ООО «Жилищное хозяйство» и собственниками помещений вышеуказанного многоквартирного дома заключен договор управления № №_________ от ДАТА г., который согласно п. 11.1 вступил в законную силу с ДАТА г. Данный договор не признавался недействительным и не прекращался. Пунктом 11.3 указанного договора установлено, что при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Аналогичное положение закреплено в п. 6 ст. 162 ЖК РФ.

Собственники помещений спорного многоквартирного дома, своевременно отказавшись от пролонгации договора управления, продлили такой договор на тот же срок и на тех же условиях.

13.01.2020 г. в адрес истца от группы жильцов вышеуказанного многоквартирного дома поступило письмо о том, что 15.12.2019 г. в ходе внеочередного общего собрания собственников помещений должны были обсуждаться вопросы, в том числе, о расторжении договора управления с ООО «Жилищное хозяйство». Однако, причины, по которым собственникам предлагалось расторгнуть данный договор озвучены не были. Инициаторы собрания лишь выразили свою личную неприязнь в адрес управляющей организации. С представителем ОАО «Искож» не были обсуждены все интересующие жильцов дома вопросы, так как инициаторы собрания прервали его и удалились. В свою очередь присутствующие на собрании решили, что оно не состоялось. В доме проживает много пожилых людей, которым не представили полную информацию о сути голосования. Большое количество жильцов дома против заключения договора с другой управляющей организацией. 

Также в исковом заявлении указано, что решением Управления государственного жилищного надзора Тамбовской области, принятым ДАТА г. № №_________ в реестр лицензий Тамбовской области внесено изменение об управлении с 01.04.2020 г. ОАО «Искож» многоквартирным домом АДРЕС города Котовска.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству по заявлениям ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 данные лица были допущены к участию в настоящем деле в качестве соистцов.

Действующий в интересах соответчиков ФИО5, ФИО6, ФИО7 на основании доверенности ФИО11 подал в суд возражения на исковое заявление, в котором указал, что на общем собрании собственники помещений в доме АДРЕС воспользовались своим правом заявить о прекращении договора управления, заключенного с ООО «Жилищное хозяйство» по окончании срока его действия, полагая, что большая часть жильцов дома не удовлетворена качеством услуг, предоставляемых данной управляющей организацией. 

В ходе рассмотрения дела судом было принято заявление ООО «Жилищное хозяйство», поддержанное другими соистцами, об изменении оснований иска, в котором заявлено требование о признании недействительным протокола общего собрания № №_________ от ДАТА г. общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС, в форме очно-заочного голосования в связи с нарушением инициатором собрания процедуры проведения собрания и отсутствием необходимого кворума при проведении общего собрания. А именно:

- в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением, доступном для всех собственников помещений в данном доме. В указанном доме квартиры №_________ находятся в собственности городского округа – город Котовск Тамбовской области в лице администрации города. Однако, данный орган о предстоящем общем собрании собственников помещений в данном доме извещена не был;

- проживающие в квартирах №_________ лица были не вправе голосовать от имени собственников. Собственниками квартиры №_________ являются ФИО30 голосовал в решении за всю площадь квартиры. Собственники квартир №_________ приняли решения до 15.12.2019 г., то есть до начала сбора решений собственников помещений, а в решении собственника квартиры №_________ отсутствует дата голосования. Данные нарушения не были учтены Управлением государственного жилищного надзора Тамбовской области при подсчете кворума общего собрания.

Кроме того, в ходе проверки, проведенной Управлением государственного жилищного надзора Тамбовской области в период с 16.01.2020 г. по 11.03.2020 г. были выявлены нарушения, с учетом которых признаны недействительными решения долевых собственников квартиры №_________ (ФИО31.) и квартиры №_________ (ФИО32.), поскольку решения долевых собственников заполнены одинаковым почерком и подписаны одинаковыми подписями. Также признаны недействительными решения долевых собственников квартиры №_________ (ФИО33., несовершеннолетняя ФИО34.), поскольку представитель несовершеннолетнего собственника в нарушение Требований пп. «д» п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России № 44/пр от 28.01.2019 г., не приложил документы (копии), подтверждающие право голосовать за собственника.

По данным Росреестра общая площадь помещений многоквартирного дома составляет 3985,6 кв.м., в голосовании приняли участие 65 собственников, что соответствует 54,58 % голосов (2175,22 кв.м.). Однако, с учетом выявленных нарушений только решения 54 собственников должны быть признаны действительными, что соответствует 45 % от общего числа голосов (1789,67 кв.м.).

Представитель соответчиков ФИО5, ФИО6 и ФИО7 по доверенности ФИО11 подал в суд возражения на заявление об изменении оснований иска, в которых указал, что его доверители не согласны с заявленными исковыми требованиями и считают их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: 

- предоставленная ООО «Жилищное хозяйство» информация о том, что квартиры №_________ и №_________ находятся в муниципальной собственности, не подтверждена соответствующими доказательствами. Истец, подавая настоящий иск в суд, не направил соответствующее извещение в администрацию города. Учитывая, что орган местного самоуправления не вступил в рассмотрение дела можно сделать вывод, что данный орган не считает свои права нарушенными;

- ФИО35 (кв. №_________) приняла участие в голосовании, предоставив копию договора о бесплатной передаче муниципального жилого помещения в собственность граждан. Квартира №_________ находится в совместной собственности ФИО36., а не долевой, поэтому голосование одного собственника за обоих не противоречит закону и учитывается при подсчете голосов в полном объеме;

- отсутствуют основания для исключения из числа проголосовавших решения собственника квартиры №_________ в котором отсутствует дата голосования, и квартир №_________ в которых указаны даты, не относящиеся к периоду голосования. Часть 5.1 статьи 48 ЖК РФ предъявляет требования к решению собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания собственников. Среди данных требований нет указания на дату голосования, как обязательного реквизита бюллетеня. При этом следует учесть, что в данном случае положения ЖК РФ имеют большую юридическую силу по отношению к Требованиям к оформлению протоколов ОСС. Следовательно, отсутствие даты голосования в бюллетенях не свидетельствует о невозможности их учета в целях определения кворума. Кроме того, требования к оформлению протоколов ОСС изданы в соответствии с иной нормой – ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, которая предполагает установление требований именно к протоколам, а не к бюллетеням. Спорный бюллетень собственника квартиры №_________ хотя и не содержит дату его заполнения, вместе с тем он подписан собственником и отвечает требованиям, установленным ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ. Кроме того, ФИО11 указал, что принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. Все спорные бюллетени были представлены в счетную комиссию до окончания срока приеме решений собственников, то есть до 25.12.2019 г.;

- не подлежит исключению голоса несовершеннолетней ФИО12 (кв. 50), за которую расписалась её мать, что было подтверждено в судебном заседании. Также не подлежат исключению голоса собственников квартир №_________ и №_________ (ФИО37), так как истцом не предоставлены доказательства недействительности данных решений. Сами собственники, извещенные о настоящем споре, в рассмотрение дела не вступили, не считают свои права нарушенными, что в свою очередь не может быть основанием для удовлетворения требований истца. Истец, Управление государственного жилищного надзора и суд не обладают специальными познаниями для отнесения принадлежности подписей. 

Таким образом, по мнению представителя ответчиков, при исключении голосов по квартире №_________ (50,9 кв.м.) кворум собрания составляет 53,3% ((2175,22-50,9)*100/3985,6), что является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований. 

В судебном заседании представитель ООО «Жилищное хозяйство» по доверенности ФИО13 просила суд признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме АДРЕС, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом № №_________ от ДАТА г., по основаниям, изложенным в заявлении об изменении оснований иска. С учетом представленных в суд и исследованных доказательств имеются основания считать, что указанное решение не состоялось ввиду отсутствия необходимого кворума голосов. По её мнению, необходимо исключить из числа решений собственников помещений, принявших участие в голосовании решения одного долевого собственника квартиры №_________ (1/2 доли) - 25,75 кв.м., одного долевого собственника квартиры №_________ (1/2 доли) – 16,5 кв.м., одного долевого собственника квартиры №_________ (1/2 доли) – 25,3 кв.м. Данные собственники лично не принимали участие в голосовании и документы, наделяющие полномочиями проголосовать за них представлены не были. Также необходимо исключить решение по квартире №_________ (50,7 кв.м.), которая не приватизирована), и решение по квартире №_________ (50,6 кв.м.), в отношении которой договор приватизации заключен, но право собственника не зарегистрировано. Кроме того, не зарегистрировано право собственности на 

<

данные изъяты> долю ФИО7 в квартире № №_________ (25,15 кв.м.), которое она унаследовала после смерти ФИО38. Тем самым ФИО7, имея в собственности 

<

данные изъяты> долю квартиры, необоснованно приняла решение как собственник всей квартиры. Таким образом, подлежит исключению 194 кв.м. и в этом случае фактически в голосовании приняло участие 49,71 % от общей площади помещений в многоквартирном доме – 1981,22 кв.м.

Соистцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 подали в суд заявления, в которых просили рассмотреть настоящее гражданское дело без их участия и указала, что поддерживают заявление ООО «Жилищное хозяйство» об изменении основания иска. 

В судебном заседании представитель соответчиков ФИО11, по доверенностям, настоящий иск считал необоснованным и неподлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в его отзыве на заявление ООО «Жилищное хозяйство» об изменении основания иска. Кроме того, он выразил мнение, что позиция ФИО13 о необходимости исключения из голосования решений собственников квартир №_________ и №_________ является ошибочной, поскольку данные лица стали собственниками законно, соответственно на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию и на основании договора приватизации. Кроме того, ФИО7 подав нотариусу в 2012 году заявление о принятии наследства, уже считается принявшей наследство, что наделяет её правом голосовать как единоличный собственник квартиры.

Соответчики ФИО5, ФИО6 и ФИО7 подали в суд заявления о рассмотрения данного дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков - ОАО «Искож», по доверенности ФИО14 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, которые изложил представитель соответчиков ФИО11 

Представитель управления Государственного жилищного надзора Тамбовской области по доверенности ФИО15 подала в суд заявление, в котором просила суд рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителей управления.

Суд, учитывая позиции сторон и третьих лиц, исследовав доказательства, пришел к выводу, что настоящий иск следует удовлетворить.

Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с пунктом 4 части 2 той вышеприведенной статьи к компетенции общего собрания относится выбор способа управления многоквартирным домом.

На основании ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 

В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 г. N 44/пр утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, которые устанавливают порядок оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (пункт 1).

Согласно пункту 12 настоящих Требований вводная часть содержательной части протокола общего собрания должна включать, в том числе, список лиц, принявших участие в общем собрании (далее - присутствующие лица) и приглашенных для участия в нем (далее - приглашенные лица): указываются сведения, предусмотренные пунктами 13-15 настоящих Требований (пп. «в»)

В соответствии с пунктом 13 указанных Требований список присутствующих лиц должен начинаться со слов "Присутствующие лица" и включать следующую информацию в отношении физических лиц - фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в общем собрании); подпись собственника помещения в многоквартирном доме либо его представителя.

Списки присутствующих и приглашенных лиц оформляются в виде приложения к протоколу общего собрания, при этом в протоколе общего собрания указывается общее количество присутствующих и приглашенных лиц и делается отметка: "список прилагается (приложение N _____ к настоящему протоколу)" (пункт 15 Требований).

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются, в том числе, документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц (пп. «д» п. 20 Требований).

На основании ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. 

Согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). 

В соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В силу части 3 той же статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 ЖК РФ представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, должно быть пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). 

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ).

В силу ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

По сведениям Росреестра общая площадь всех помещений в доме АДРЕС составляет 3985,6 кв.м. 

Также в судебном заседании установлено, что по результатам оспариваемого решения общего собрания собственников помещений в указанном доме, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом № №_________ от ДАТА г., было подсчитано количество голосов – 218 (65 оформленных в письменной форме решений собственников помещений) пропорциональное общей площади помещений в доме, принимавших участие в голосовании, равной 2175,22 кв.м. 

Согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации и договору дарения права соистцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 являются соответственно собственниками квартир №_________ в указанном многоквартирном доме. Данные лица, заявляя ходатайства о вступлении в рассмотрение настоящего дела, указали, что оспариваемым решением общего собрания собственников помещений в данном доме нарушены их права, так как они против принятого на данном собрании решения о расторжении договора управления домом, заключенного с ООО «Жилищное хозяйство», и заключение такого договора с ОАО «Искож».

ООО «Жилищное хозяйство», заявляя данный иск в суд, указало в исковом заявлении, что решение общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме о расторжении договора управления нарушает права данного юридического лица, вытекающие из гражданско-правовых отношений, связанных с исполнением такого договора. 

Из заключения управления Государственного жилищного надзора Тамбовской области о внесении изменений в реестр лицензий Тамбовской области на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от ДАТА г. № №_________ следует, что по результатам проверки заявления и документов, представленных ОАО «Искож» для внесения изменений в реестр лицензий Тамбовской области на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в части включении многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении ОАО «Искож», было установлено, что в данном случае решение общего собрания собственников помещений МКД по выбору управляющей компании ОАО «Искож» в качестве управляющей организации реализовано. В ходе проверки общего собрания о выборе ОАО «Искож», оформленного протоколом № №_________, наличие признаков ничтожности решения общего собрания по основаниям, установленным гражданским законодательством (ст. 181.5 ГК РФ) управлением не установлены. Вместе с тем из общего числа голосующих исключены голоса: по кв. №_________, где голосует собственник за несовершеннолетнего собственника без предоставления документа на данное действие (минус 25,3 кв.м.); по кв. №_________, так как два бюллетеня подписаны одним собственником (минус 25,75 кв.м.); по кв. №_________, так как два бюллетеня подписаны одним собственником (минус 16,5 кв.м.). Итого, при пересчете кворума общего собрания установлено его наличие – 51,47 %. 

Суд пришёл к следующим выводам:

- принимавшая участие в указанном общем собрании ФИО39. (квартира № №_________ общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.) не является собственником помещения в указанном доме, поэтому не имела права голосования на этом собрании. Данное обстоятельство подтверждается сообщением администрации города Котовска Тамбовской области от ДАТА г. № №_________, из которого следует, что указанная квартира находится в муниципальной собственности города Котовска Тамбовской области. Согласно выписке в Единого государственного реестра недвижимости от 02.10.2020 г. сведения о собственнике квартиры АДРЕС отсутствует. В решении собственника помещения, приложенном к протоколу общего собрания № АДРЕС от ДАТА г., реквизиты документа, подтверждающего право собственности ФИО16 на указанное помещение отсутствуют;

- принимавшая участие в общем собрании ФИО40 (квартира № №_________ общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.) не имела права голосования на этом собрании. Хотя в судебном заседании стороной ответчиков была представлена копия договора о бесплатной передаче муниципального жилого помещения в собственность граждан от ДАТА г., на основании которого указанная квартира была передана ФИО41 в собственность, однако, её право до настоящего времени не зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДАТА г. 

В соответствии со статьями 5 и 6 Федерального закона от 15 июля 2015 г. N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ кроме собственников помещений в многоквартирном доме участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Также суд учёл, что в решении собственника помещения ФИО42 приложенном к протоколу общего собрания № №_________ от ДАТА г., в качестве реквизитов документа, подтверждающего её право, указан договор найма № №_________ от ДАТА г. Следовательно голоса ФИО43 подлежат исключению из общего числа проголосовавших на общем собрании;

- половину голосов ФИО44 проголосовавшей как единственный собственник квартиры №_________ площадью 

<

данные изъяты> кв.м., также следует исключить из общего числа проголосовавших на общем собрании. Согласно выписке из ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО45. на 

<

данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Собственником другой 

<

данные изъяты> доли зарегистрирована ФИО46 В судебном заседании было установлено, что после смерти ФИО47. её долю унаследовала ФИО48., о чем ей было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию от 19.04.2012 г. Однако, до настоящего времени её право на всю квартиру не зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, в решении собственника помещения ФИО49 приложенном к протоколу № №_________ от ДАТА г., в качестве реквизитов документа, подтверждающего её право собственности, указан только номер №_________ от ДАТА г. К данному решению копия свидетельства о праве на наследство по завещанию не прилагалась.

Также обоснованными и правильными суд счёл выводы, изложенные в вышеуказанном заключении управления Государственного жилищного надзора Тамбовской области от 11.03.2020 г., на основании которых из общего числа голосующих исключены голоса: по кв. №_________, где голосует собственник за несовершеннолетнего собственника без предоставления документа на данное действие (минус 25,3 кв.м.); по кв. №_________ так как два бюллетеня подписаны одним собственником (минус 25,75 кв.м.); по кв. №_________, так как два бюллетеня подписаны одним собственником (минус 16,5 кв.м.). 

Позицию представителя соответчиков о том, что к решениям собственников не обязательно должны прилагаться документы, указанные в пп.«д» п. 20 вышеуказанных Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, поскольку такие требования отсутствуют в ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, суд счёл несостоятельной, поскольку согласно названной норме решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, включается в протокол общего собрания, который должен содержать вышеприведенные сведения, указанные в Требованиях. В противном случае не представляется возможным установить, что от имени собственника голосовал его представитель, наделённый такими полномочиями в соответствии с требованиями гражданского законодательства. ФИО50., подписывая решение от имени своей жены ФИО51., являющейся инвалидом по зрению второй группы, как собственника 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру №_________, не приложил к данному решению документ, подтверждающий нахождение его в браке с ФИО17, справку о её инвалидности, доверенность и т.п. Также и ФИО18, подписывая решение в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО52 являющейся собственником 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру №_________, не приложила к данному решению документ, подтверждающий, что она является законным представителем данного ребенка. Факт их родства был установлен лишь в ходе рассмотрения настоящего дела, после получения по запросу суда актовой записи о рождении ребенка. Со слов представителя ответчика, свидетельство о рождении дочери ФИО53. представить в суд отказалась. 

Также стороной соответчиков в суд не представлено доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении управления Государственного жилищного надзора Тамбовской области о том, что решения ФИО54. и ФИО55. (кв. №_________) подписаны одним собственником. В суд было представлено лишь заявление ФИО56 с приложенной копией её паспорта, в котором она указала, что подписала свое решение и передала организаторам собрания. Данное обстоятельство не опровергает тот факт, что решение от имени ФИО57 было подписано ей же. Стороне ответчика в ходе судебного разбирательства было предложено ходатайствовать о вызове ФИО19 в суд в качестве свидетеля для дачи показаний относительно подписи им решения собственноручно, но такого ходатайства не последовало.

Кроме того, в нарушение пункта 12 указанных Требований список лиц, принявших участие в общем собрании, являющийся неотъемлемой частью протокола общего собрания, не составлялся. 

Таким образом, количество исключенных голосов соответствует 194 кв.м. (кв. №_________,75 кв.м., кв. №_________,7 кв.м., кв. №_________,15 кв.м., кв. №_________,6 кв.м., кв. №_________ – 16,5 кв.м., кв. №_________ – 25,3 кв.м.) и следует считать, что общее количество голосов по результатам проведенного в очно-заочной форме общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме соответствует 1981,22 кв.м., что в свою очередь составляет 49,71 % от общей площади помещений в доме (3985,6 кв.м.). 

Тем самым, оспариваемое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является неправомочным в силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, поскольку в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие менее чем пятьюдесятью процентами голосов от числа общих голосов.

Также в качестве нарушения процедуры проведения общего собрания суд учел то обстоятельство, что в нарушение требований ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, собственнику муниципальных квартир 8, 18 в лице администрации города Котовска Тамбовской области сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не направлялось и не вручалось. 

При таких обстоятельствах, указанное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не может быть признано судом действительным.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилищное хозяйство», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворить.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме АДРЕС, проведенного в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом № №_________ от ДАТА г.

Взыскать с ФИО5, ФИО6, ФИО7 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищное хозяйство» в возмещение судебных расходов по настоящему гражданскому делу денежные суммы в размере 2000 рублей с каждой.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Котовский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья П.С. Толмачев

Мотивированное решение составлено 04.12.2020 г.

Судья П.С. Толмачев