Дело №2-1153/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2019 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Андриановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО6 и ФИО7 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО7 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании денежных средств. В обоснование требований указано, что истец заключил с ответчиками договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимость квартиры определена в договоре в размере 7000000 руб., квартира передана ответчикам по акту приема-передачи, во исполнение обязательства об уплате покупной цены квартиры ответчик ФИО7 оформила аккредитив в ПАО «Сбербанк России» на сумму 7000000 руб. сроком до 19.02.2019г. Однако ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права, в связи с чем истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскать с ответчиков солидарно денежные средства в пользу истца в размере 7000000 руб.

ФИО6, ФИО7 обратились в суд со встречным иском к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование требований указано, что ответчиками спорная квартира получена по акту приема-передачи, в период проживания в квартире с 31.12.2018г. по 12.01.2019г. выявились следующие существенные недостатки: ввиду технологических ошибок при прокладке инженерных систем водоснабжения и водоотведения в квартире постоянно присутствуют посторонние шумы технического характера как в дневное, так и в ночное время, поэтому длительное пребывание в квартире приводит к психологическому дискомфорту, отрицательно сказывается на состоянии здоровья (стресс, хроническая усталость, бессонница). В управляющей компании ответчикам пояснили, что устранение шумов невозможно, так как перенос общедомовых коммуникаций технически невыполним. Кроме того, демонтаж общедомовых коммуникаций затрагивает смежные квартиры. Также в управляющей компании ответчикам пояснили, что собственник квартиры обязан предоставлять круглосуточный доступ в помещение для возможности аварийного ремонта и отключения общедомового водоснабжения, что не было оговорено в договоре купли-продажи и ставит под сомнение комфортное проживание в квартире. Истцом в квартире произведена самовольная перепланировка, повлекшая изменение целевого назначения помещений, входящих в состав квартиры – перенесен санузел, вследствие чего он располагается над жилыми помещениями нижестоящих квартир; в жилую комнату перенесена кухня, что запрещено техническими стандартами; к жилой комнате присоединена лоджия, которая не входила в состав жилого помещения, в лоджии установлены приборы центрального отопления, что не допускается без получения разрешительной документации.

В судебном заседании истец ФИО5 и его представитель ФИО1 поддержали требования, не признали встречный иск, пояснили, что ответчик до заключения договора купли-продажи осматривал квартиру, о проведенной в квартире перепланировке ответчику было известно, претензий у ответчика не возникло, технический паспорт квартиру ответчику предоставлялся, квартира не имеет существенных недостатков.

Ответчик ФИО6, представитель ответчиков ФИО6, ФИО7 - ФИО2 не признали иск, поддержали встречные требования, пояснили, что до заключения договора купли-продажи истец заверил, что вся перепланировка зарегистрирована, по электронной почте истец направил ответчику технический паспорт квартиры от 2006г., срок действия технического паспорта на момент заключения договора купли-продажи квартиры истек. Через несколько дней после вселения в квартиру стали проявляться недостатки – шум от короба в коридоре, запах канализации. Перепланировка квартиры не узаконена, хотя истец заверял, что перепланировка узаконена, фактически ответчикам передан объект, не соответствующий договору. Ответчиком за время проживания перепланировка не производилась. 

Представители третьего лица ТСН ТСЖ «О?Пушкино-7» ФИО3, ФИо4, представляющий также интересы третьего лица ТСН (Ж) «Молодежный» поддержали встречный иск ФИО6, пояснили, что квартира расположена на техническом этаже под крышной газовой котельной, в квартире имеются отключающие устройства, перекрывающие общедомовые стояки отопления, водоснабжения, в связи с чем в квартиру необходим круглосуточный доступ в случае возникновения аварий. В квартире имеется незаконная перепланировка - объединена комната с лоджией, тем самым уменьшено общее имущество многоквартирного дома без согласования с собственниками. 

Выслушав стороны и проверив материалы дела, суд считает иск ФИО5 подлежащим удовлетворению, встречный иск ФИО6, ФИО7 не подлежащим удовлетворению.

Согласно п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 и п.2 ст.469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статьей 554 предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

В силу ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пункт 2 ст.475 ГК РФ предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Пунктом 3 ст.16 ЖК РФ определено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п.1 ст.17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Согласно п.п.5 п.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 

<

дата> N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 19.12.2018г. между ФИО5, с одной стороны, и ФИО6, ФИО7, с другой стороны, заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО8 и ФИО7 приобрели у ФИО5 в совместную собственность квартиру площадью 74,9 кв.м, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, стоимость квартиры составила 7000000 руб. (л.д.14-16 т.1).

30.12.2018г. стороны подписали акт приема-передачи квартиры (л.д.19 т.1).

29.12.2018г. Управлением Росреестра по 

<

адрес> регистрация перехода права собственности приостановлена, поскольку не представлено свидетельство о заключении брака, в договоре содержатся ошибки, не представлена выписка из домовой книги на квартиру (л.д.20-21 т.1).

15.01.2019г. истец направил в адрес ответчиков требование о выполнении действий для проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 19.12.2018г. - предоставлении в регистрирующий орган свидетельства о заключении брака между покупателями, подписании текста договора купли-продажи с исправлениями: в п.1.2 просил указать наименование документа – свидетельство о государственной регистрации права № от 24..11.2010г., а в п.4.1 и 6.3 указать наименование регистрирующего органа - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, а также с учетом того, что текст договора составлялся покупателями, просил сообщить ему о подписании исправленного текста, направить ему текст договора для подписания и сообщить время встречи в МФЦ (л.д.24-25 т.1).

До настоящего времени ответчиками не совершено действий, необходимых для регистрации договора купли-продажи квартиры.

Согласно доводам встречного иска, квартира имеет недостатки, не оговоренные в договоре купли-продажи и являющиеся основание для расторжения договора.

В подтверждение своих доводов ответчики представили техническое заключение, составленное ООО «Независимая экспертиза «РОСТО». Согласно выводам специалиста, произведенная перепланировка квартиры нарушает «Мероприятия по переустройству» Приложение 1 к Постановлению №-ПП от 8.02.2005г. в ред. №-ПП от 15.11.2005г. п.п.3 п.1 – запрещается перенос радиаторов в застекленные лоджии; пункт 24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»: размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Отопление квартиры имеет переоборудования схемы расположения отопительных приборов, тем самым нарушает тепловой режим квартиры и многоквартирного дома в целом. Перенос кухни в жилую комнату нарушает охраняемые законом права третьих лиц, поскольку приводит их жилое помещение в нежилое и затрудняет доступ к отключающим устройствам. Перепланировка производилась без изменений несущих конструкций здания, с обеспечением мер безопасности строительства при переоборудовании жилого помещения в многоквартирном жилом доме – возможности обрушения в различных режимах эксплуатации не наблюдается. Технические характеристики устойчивости и прочности строительных конструкций, показатели огнестойкости помещения в целом и его отдельных элементов и конструкций соблюден (л.д.41-80 т.1).

Согласно второму техническому заключению, проведенному ООО «Независимая экспертиза «РОСТО» по исследованию уровня шума в квартире, в результате измерений уровня шума в ночное время зафиксировано превышение предельно допустимого уровня звукового давления в октавных полосах частот и превышение эквивалентных уровней звука согласно требованиям СанПиН 2.

<

дата>-10 для жилых комнат квартир, превышение предельно допустимого уровня шума является существенным и препятствует проживанию в квартире (л.д.81-116 т.1).

Стороной истца представлено заключение специалиста ООО «Национальный экспертный центр», являющееся по сути рецензией на заключение ООО «Независимая экспертиза «РОСТО» и содержащее вывод о наличии большого количества ошибок в заключении ООО «Независимая экспертиза «РОСТО» (л.д.187-232 т.1).

9.03.2019г. спорное жилое помещение обследовано комиссией ТСН ТСЖ МКД «О?Пушкино-7» и ТСН (Ж) «Молодежный» в присутствии ФИО6, установлено, что конфигурация и планировочное решение 

<

адрес> не соответствует поэтажному плану из технического паспорта 

<

адрес> от 7.09.2006г.: произведен демонтаж ненесущей перегородки между помещением коридора и жилой комнаты (помещения 6 и 2), возведена неполная перегородка между помещениями 6 и 2 с обустройство в ней ниш со стороны жилой комнаты и коридора, в результате чего площадь вспомогательного помещения – коридора (прихожей) увеличена за счет площади жилой комнаты; обустроен совместный санузел посредством переноса унитаза и соответствующих инженерных коммуникаций из помещения 5 (туалета) в помещение 4; помещение туалета увеличено посредством переноса перегородки в помещение 2. В образовавшемся после переноса перегородки помещении обустроено вспомогательное помещение – гардеробная; обустроен дополнительный дверной проем между жилыми комнатами 1 и 2; демонтирована фасадная стена между жилой комнатой и лоджией, в том числе, подоконный простенок, балконная дверь, оконные рамы, в результате чего площадь остекленной лоджии полностью присоединена к жилой комнате, что привело к увеличению общей площади жилого помещения (

<

адрес>). Визуальных признаков обустройства утепления наружных стен и пола ранее неотапливаемого помещения лоджии не выявлено. Радиатор отопления и подводящие теплоноситель коммуникации вынесены на наружную стену помещения, ранее отграничивающую помещение лоджии от наружного пространства здания. В комнате 2 обустроена ниша, в которой размещена кухня с подведенными инженерными коммуникациями – подвод холодной воды, горячей воды, канализационный отвод. Обустроенная кухня 

<

адрес> размещена непосредственно над жилой комнатой 

<

адрес>, находящейся на 17 этаже. Подводящие и отводящие коммуникации к обустроенной в помещении № кухни проложены за пределами квартиры в техническом помещении, являющемся помещением, входящим в состав общего имущества – вентиляционной камере. В той же вентиляционной камере находятся подводящие трубы холодного и горячего водоснабжения, канализационный отвод. На трубах водоснабжения установлены фильтры грубой очистки, индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов, относящиеся к 

<

адрес>. В пределах спорного помещения установлено наличие общедомовых инженерных коммуникаций – стояков горячего и холодного водоснабжения с общими запорными устройствами, обеспечивающими возможность перекрытия водоснабжения всей секции многоквартирного дома по данным стоякам. К указанным стоякам в помещении № оборудованы самовольные врезки для подключения сантехнического оборудования санузла и полотенцесушителя. В пределах спорного помещения находятся общедомовые лежаки и стояки отопления, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения, оборудованные ревизионными отводами и запорными устройствами, необходимыми для обслуживания указанных инженерных коммуникаций и предотвращения развития аварийных ситуаций, требующие возможности беспрепятственного доступа эксплуатирующей организации. Статус помещения в качестве жилого не обеспечивает возможности беспрепятственного доступа (л.д.149-154 т.1).

Согласно документам, представленным ГУП МО «МОБТИ» на 

<

адрес>, данная квартира возникла путем переоборудования нежилого помещения площадью 77,8 кв.м в соответствии с согласованным проектом. Постановлением главы 

<

адрес> от 9.08.2006г. № помещение переведено из нежилого фонда в жилой. Согласно техническому паспорту квартиры по состоянию на 7.09.2006г., общая площадь квартиры составляет 76,1 кв.м, общая площадь жилого помещения 50,0 кв.м, площадь лоджии 1,2 кв.м, подсобная площадь – 24,9 кв.м, квартира состоит из двух комнат (л.д.123-129 т.1). 

Актом межведомственной комиссии администрации Пушкинского муниципального района от 26.09.2006г. №, утвержденным постановлением главы 

<

адрес> от 23.10.2006г. №, перепланированная 

<

адрес>, общей площадью после перепланировки 76,1 кв.м, в том числе жилой 50,0 кв.м, подсобной 24,9 кв.м, прочей 1,2 кв.м, принята в эксплуатацию (л.д.13 т.2).

Из правоустанавливающих документов установлено, что указанную квартиру истец ФИО5 приобрел 30.06.2010г. В соответствии с п.1.3 договора купли-продажи от 30.06.2010г., квартира состоит из двух жилых комнат, общей площадью 76,1 кв.м, в том числе жилой 50 кв.м, расположена на 18 этаже 18-этажного жилого дома (л.д.145-148 т.1).

В целях разрешения вопросов, требующих наличия специальных познаний, судом по ходатайству стороны ответчика назначено проведение строительно-технической и оценочной экспертизы, которая поручена экспертам ООО «Экбист».

Согласно полученному заключению экспертизы, обследование квартиры проведено экспертом в присутствии сторон по делу 9.04.2019г. в период времени с 22:00 до 24:00. Замеры уровня шума произведены в квартире в дневное и ночное время суток. Зафиксированный уровень шума (звука) в указанной квартире соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к уровню шума (звука) в жилых помещениях. В квартире произведена перепланировка помещений. Перепланировка проведена в период до 19.12.2018г., заключается в изменении конфигурации помещений №,5,6, переносе кухни в помещение №, переносе унитаза в помещение №, объединении помещения № с лоджией, произведенная перепланировка в части соответствует строительным нормам и правилам, исключением является объединение помещения № с лоджией и перенос кухни в помещение №. Перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вышеуказанные нарушения, вызванные перепланировкой, устранить возможно. Для устранения данных нарушений необходимо произвести восстановление стены между помещением № и лоджией, демонтировать на лоджии и установить в помещении № радиатор отопления, перенести мойку кухни в помещение №, смонтировать внутриквартирное инженерное оборудование, необходимое для кухонной мойки в помещении №, а не в прилегающем помещении венткамеры. Стоимость работ по устранению нарушений, допущенных при перепланировке квартиры, составляет 94726,96 руб. В пределах квартиры имеются запорные устройства, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, а именно: перекрывающие краны на стояках ХВС, ГВС, расположенные в техническом шкафу (нише) помещения №, что не соответствует действующим техническим нормам и правилам. Также при осмотре установлено, что данные перекрывающие устройства (краны) продублированы в холле этажа (до входа в квартиру) и к ним имеется постоянный беспрепятственный доступ (л.д.56-85 т.2).

Из дополнительного заключения эксперта следует, что экспертом в присутствии сторон произведен осмотр запорных устройств на коммуникациях ГВС и ХВС, расположенных в холле этажа (до входа в квартиру истца), зафиксировано наличие запирающего крана на одном трубопроводе, входящем в квартиру. При исследовании проектной документации установлено, что в квартиру из холла 18-го этажа заходят трубопроводы ХВС, ГВС диаметром 32мм и отопления диаметром 110мм. По результатам визуального осмотра запорных устройств и исследования проектной документации установлено, что имеется шаровой кран трубопровода (стояка) ХВС, являющийся запорным устройством, обеспечивающим подачу коммунальных ресурсов в жилые помещения подъезда многоквартирного дома и перекрывающим поступление коммунальных ресурсов в жилые помещение подъезда многоквартирного дома. Техническая возможность перекрытия стояков ХВС и ГВС за пределами квартиры истца имеется, но данный способ перекрывает не только стояки, проходящие через 

<

адрес>, но и стояки, проходящие через другие квартиры, в том числе не только данного подъезда. Техническая возможность переноса запорных устройств, относящихся к общедомовому имуществу и расположенных в квартире истца) за пределы этой квартиры имеется. Для этого необходимо выполнить следующие работы: выполнить в кирпичной стене над входной дверью в квартиру отверстие под трубу диаметром 32мм; проложить трубопровод диаметром 32 мм из оцинкованного железа под потолком квартиры в КГЛ коробе, закрепив к бетонному перекрытию этажа; соединить с использованием сварки новый трубопровод с трубой диаметром 32мм, отходящей от стояка ГВС, расположенного в технической нише помещения № квартиры; над входом в квартиру со стороны холле этажа приварить патрубок с шаровым краном диаметром 32 мм и соединить его с новым трубопроводом 32мм, смонтированным в квартире; при проведении работ по монтажу трубопровода ГВС произвести монтаж/демонтаж КГЛ короба 10 кв.м с последующей шпаклевкой и окраской короба и сопряженных с ним поверхностей потолка. Стоимость затрат по переносу запорных устройств составляет 60982,81 руб., без учета затрат на проектирование.

В судебном заседании эксперт поддержал заключение, дал подробные ответы на поставленные вопросы.

Оснований ставить под сомнение выводы эксперта у суда не имеется, они сделаны лицом, имеющим специальные познания, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обоснованы, логичны, сторонами не опровергнуты.

Заключение ООО «Независимая экспертиза «РОСТО», представленное ответчиками, и заключение ООО «Национальный экспертный центр», представленное истцом, суд не может положить в основу решения, поскольку они выполнены без извещения противоположной стороны спора, третьих лиц, без исследования всей совокупности документов, собранных по делу.

Проанализировав пояснения сторон в совокупности с письменными доказательствами, суд полагает необоснованными доводы ответчиков о расторжении договора ввиду наличия существенных недостатков квартиры. Так, до подписания договора купли-продажи ответчики производили осмотр квартиры, ознакомились с техническим паспортом, имели возможность сравнить внешний вид квартиры с техническим паспортом, задать вопросы продавцу, в распоряжении ответчиков находились фотографии квартиры, из пояснений ответчика следует, что фактическое состояние квартиры соответствовало изображению на фотографиях, в связи с чем суд полагает, что довод ответчиков об отсутствии у них информации о произведенной перепланировке не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства. На момент заключения договора купли-продажи никаких замечаний у ответчиков к планировке квартиры не возникло, следовательно, с техническим состоянием квартиры ответчики были согласны. Нахождение в квартире устройств, перекрывающих подачу воды и отопления на общедомовые стояки, не может служить основанием к расторжению договора, поскольку не относится к недостаткам, перечисленным в п.2 ст.475 ГК РФ – как показали результаты судебной строительно-технической экспертизы, вынос запирающих устройств за пределы жилого помещения и приведение квартиры в состояние, в котором она находилась до перепланировки, возможно, не требует значительных затрат, сопоставимых со стоимостью самой квартиры. Таким образом, существенных недостатков квартиры, которые препятствовали бы эксплуатации квартиры в соответствии с ее назначением и служили бы основанием для расторжения договора, не имеется.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Договор купли-продажи квартиры заключен в надлежащей форме, все существенные условия договора (предмет, цена, наличие/отсутствие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением) оговорены сторонами, квартира передана ответчикам во владение и пользование, однако от регистрации перехода права собственности ответчики уклонились, ссылаясь на претензии о качестве объекта недвижимости. Так как доводы ответчиков о существенном недостатке объекта договора не доказаны, а факт уклонения ответчиков от регистрации договора подтвержден материалами дела, то имеются основания для принятия решения о регистрации сделки. Денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи, истцу переданы не были, в связи с чем суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании в его пользу денежных средств в размере стоимости квартиры - 7000000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворить.

Принять решение о государственной регистрации перехода права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 74,9 кв.м, КН №, на основании договора купли-продажи 19.12.2018г., заключенного с ФИО6, ФИО7.

Взыскать солидарно с ФИО6, ФИО7 в пользу ФИО5 в счет оплаты стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 74,9 кв.м, 7000000 (семь миллионов) руб.

Встречный иск ФИО6 и ФИО7 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 10.07.2019г.