16RS0051-01-2020-010166-27

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

21 сентября 2020 года Дело 2-5459/2020

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи Ахметгараева А.А., 

при секретаре судебного заседания Яркиной Е.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани о признании предварительного договора купли продажи квартиры и доли земельного участка основным договором купли-продажи квартиры и доли земельного участка, признании права собственности на квартиру и долю земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее также ФИО2, истец) обратился в суд с иском к ФИО3, Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани (далее также ФИО3, ИКМО г. Казани, ответчики) о признании предварительного договора купли продажи квартиры и доли земельного участка основным договором купли-продажи квартиры и доли земельного участка, признании права собственности на квартиру и долю земельного участка.

Иск мотивирован тем, что 28 сентября 2011 года между истцом и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (строительный 

<

номер изъят>), общей площадью 93,4 кв.м и 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> по адресу: 

<

адрес изъят>. Стоимость квартиры и доли земельного участка оплачена истцом в полном объеме. По условиям договора ФИО4 обязалась передать квартиру и подготовить документы для заключения основного договора до 30 декабря 2011 года. В 2011 году ФИО4 возвела на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером 

<

номер изъят> многоквартирный жилой дом. Истец несет бремя содержания имущества. Однако основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, регистрация права собственности на квартиру не произведена. ФИО4 умерла. При жизни ФИО4 предприняла меры по легализации многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес изъят> однако завершить регистрацию права собственности на квартиры не смогла. Единственным наследником ФИО4 является ФИО3 Поскольку иного способа для регистрации права собственности на квартиру не имеется, ФИО2 обратился с настоящим иском. По мнению истца, построенный жилой дом не нарушает права третьих лиц и соответствует требованиям закона, что подтверждается заключением ООО «Идея» по результатам судебной экспертизы в рамках гражданского дела № 2-1939/2018 по иску ФИО5 о признании права собственности на квартиры в этом же доме. ФИО2 просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры (строительный 

<

номер изъят>) и 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> по адресу: 

<

адрес изъят> от 28 сентября 2011 года основным договором купли-продажи квартиры и доли земельного участка; признать право собственности на 

<

адрес изъят>, общей площадью 93,4 кв.м и на 1/10 долю земельного участка с кадастровом номером 

<

номер изъят>, расположенные по адресу: 

<

адрес изъят>.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, причины неявки неизвестны.

Представитель ИК МО г. Казани в судебное заседание не явился, извещен, причины неявки неизвестны.

Третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки неизвестны.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте рассмотрения дела, отсутствия с их стороны каких-либо ходатайств, с учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 46 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 октября 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежал земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес изъят>, с кадастровым номером 

<

номер изъят>. 

Указанный земельный участок образован в результате заключения соглашения о перераспределении земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>, от 10 августа 2015 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости видом разрешенного использования земельного участка является многоквартирные жилые дома в 3-5 этажей.

На данном земельном участке ФИО4 возведен многоквартирный жилой дом общей площадью 967,6 кв.м.

В связи с тем, что на строительство данного объекта не было получено разрешение в установленном законом порядке и самовольного характера строительства, ФИО4 обращалась с иском о признании права собственности на квартиры в 

<

адрес изъят>, а также о внесении актуальных изменений относительно назначения жилого дома, поскольку объект поставлен на кадастровый учет как объект индивидуального жилищного строительства. В ходе рассмотрения этого дела ИК МО г. Казани обратился с встречным иском к ФИО4 о признании объекта капитального строительства самовольным строением и его сносе.

Решением Советского районного суда г. Казани от 25 октября 2016 года (в редакции определения от 28 ноября 2016 года) иск ФИО4 удовлетворен частично; за ней признано право собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес изъят>, общей площадью квартир 945,7 кв.м, в том числе на 12 находящихся в указанном жилом доме квартир.

ФИО4 в удовлетворении исковых требований в части внесения сведений в ГКН о многоквартирном жилом доме, а также ИК МО г. Казани в удовлетворении встречного иска к ФИО4 о признании объекта капитального строительства самовольным строением и его сносе отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 30 января 2017 года данное решение в части удовлетворения иска ФИО4 о признании права собственности на многоквартирный жилой дом и на квартиры в этом доме отменено, в этой части принято новое решение об отказе в иске. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что доказательств осуществления проектирования спорного объекта недвижимости, получения заключений уполномоченных органов по проекту, а также доказательств своевременного – до начала строительства, обращения за получением необходимых разрешений и согласований в компетентный орган местного самоуправления материалы дела не содержат; ФИО4 не предпринимала достаточных и необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и не доказала соблюдение установленного законом порядка строительства и порядка получения соответствующего разрешения на строительство.

Кроме этого суд апелляционной инстанции указал, что ООО «Центр экспертизы недвижимости» и эксперт ФИО13, подготовившие экспертное заключение 

<

номер изъят> на основании определения суда, не являются лицами, аттестованными для проведения экспертизы проектной документации, которая, к тому же, не проводилась ввиду отсутствия такой документации. Заключение эксперта о соответствии спорного строения требованиям ГОСТ 31937-2011 не указывает на соответствие этого строения строительным нормам и правилам, применяемым при строительстве многоквартирных жилых домов. 

Также суд апелляционный инстанции указал, что лица, в фактическом владении которых находятся спорные квартиры и которые претендуют на приобретение их в собственность, не лишены возможности обратиться в суд с самостоятельными исками в защиту своих прав. ФИО4 представителем этих лиц не является, документов о наличии у неё соответствующих полномочий в деле не имеется. Следовательно, обращаясь в суд с настоящим иском она действовала исключительно в своих интересах, как застройщик самовольно возведённого объекта недвижимости.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, ФИО4 умерла 

<

дата изъята>. Наследником ФИО4 и собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес изъят> является ФИО3, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону.

В связи со смертью лица, осуществившего строительство многоквартирного дома у истца отсутствует возможность получить правоустанавливающие документы на самовольно возведенный этим лицом объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель.

Суд исходит из того, что возможность сохранения и эксплуатации самовольной постройки в отсутствие разрешения на строительство связывается с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства, параметров безопасности строения.

Градостроительным уставом г. Казани, утвержденным Решением Казанского Совета народных депутатов от 22 апреля 2004 года №51-19, определены виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства в различных зонах (статья 60).

В силу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты, устанавливающие в том числе предельные параметры разрешенного строительства, обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

По гражданскому делу 2-1939/2018 по иску ФИО5 к ФИО4, ИК МО г. Казани о признании права собственности на квартиры в этом же многоквартирном доме, была проведена судебная экспертиза. При этом экспертом было проведено исследование всего многоквартирного дома на предмет наличия нарушений строительных, градостроительных норм и правил и возможности эксплуатации здания. 

Согласно заключению эксперта ООО «Идея» нарушений строительных, градостроительных норм и правил при возведении жилого дома по 

<

адрес изъят> на момент проведения обследования не выявлено. Сохранение и эксплуатация жилого дома в существующих на 28 июня 2016 года несущих и ограждающих конструкциях угрозы жизни и здоровью граждан не создает.

Спорный жилой дом возведен в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>, видом разрешенного использования которого является многоквартирные жилые дома в 3-5 этажей, что соответствует исследуемому объекту.

Экспертом исследованы: конструкции фундамента, проведены лабораторные исследования с целью определения физико-механических характеристик грунтов в основании фундамента; стены здания с определением характеристик прочности конструкционных материалов; перекрытия здания с расчетом нагрузки для междуэтажных перекрытий; лестницы здания; крыша здания с расчетом несущей способности конструкции крыши; балконы здания с расчетом несущей способности балок наружного балкона. По результатам исследований и расчётов эксперт пришел к выводу о том, что указанные элементы здания находятся в нормативном техническом состоянии. 

Также экспертом установлено, что исходя из площади земельного участка и параметров здания, при возведении данного объекта выдержаны требования относительно коэффициента застройки участка (50%) и высоты здания.

Согласно выводам эксперта, класс функциональной пожарной опасности исследуемого объекта – Ф1.3 «Многоквартирные жилые дома»; степень огнестойкости здания – II; класс конструктивной пожарной опасности – С0. При этом застройка смежных участков выполнена аналогичными строениями. Исходя из этого экперт пришел к выводу о том, что минимальное расстояние между зданиями в данном случае исходя из требований СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты» должно быть более 6 метров. При этом фактическое расстояние между зданиями значительно превышает данное значение. 

Заключение эксперта ООО «Идея» соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответы на поставленные судом вопросы являются ясными, не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

При проведении экспертного исследования эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные, произвел натурный осмотр объекта исследования; привел расчеты в обоснование своих выводов.

Оценив заключение эксперта ООО «Идея» по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по настоящему делу. 

С учетом указанного суд приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости соответствует строительным, пожарным нормам и правилам, не создает угрозу для жизни и здоровья как проживающих в нем лиц, так и для окружающих, соответствует виду разрешения использования земельного участка.

При таких условиях требование истца о признании права собственности на 

<

адрес изъят> подлежит удовлетворению.

При определении площади данной квартиры суд исходит из технического паспорта квартиры по состоянию на 17 марта 2016 года, согласно которому площадь данной квартиры по ЖК РФ составляет 93.4 кв.м, по СНиП – 93.4 кв.м.

В части требований о признании права собственности на долю земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, у собственника помещения в многоквартирном доме право долевой собственности в отношении земельного участка, на котром расположен многоквартирный дом, возникает в силу закона.

Жилой 

<

адрес изъят> расположен на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер изъят>, который согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости принадлежит на праве собственности ФИО3

Поскольку судом принимается решение о признании за истцом права собственности на квартиру в этом доме, требование истца признании права собственности на долю земельного участка не противоречит закону.

Определяя долю истца на земельный участок, суд исходит из следующего.

Жилой 

<

адрес изъят> состоит из 12 квартир. 

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Казани от 2 июля 2020 года (в редакции определения от 14 сентября 2020 года) по делу № 2-1821/2020 по иску ФИО12 к ФИО3, Исполнительному комитету муниципального образования 

<

адрес изъят> о признании предварительного договора купли продажи квартиры и доли земельного участка основным договором купли-продажи квартиры и доли земельного участка, признании права собственности на квартиру и долю земельного участка определены размеры долей собственников квартир в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного 

<

адрес изъят>.

С учетом размера общей площади всех квартир, площади каждой квартиры, доля в праве общей собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, распределяются в следующем размере:

Номер квартиры 

Общая площадь квартиры по данным технического паспорта 

Общая площадь всех квартир 

размер доли в праве общей собственности на общее имуществопропорционально размеру общей площади жилого помещения 

размер доли в праве общей собственности на земельный участок 

1 

94,4 кв.м 

967,6 кв.м 

9,7% 

97/1000 

2 

92,3 кв.м 

9,5% 

19/200 

3 

49,3 кв.м 

5,1% 

51/1000 

4 

50,8 кв.м 

5,3% 

53/1000 

5 

93,4 кв.м 

9,6% 

12/125 

6 

95 кв.м 

9,8% 

49/500 

7 

49,8 кв.м 

5,2% 

13/250 

8 

50,6 кв.м 

5,2% 

13/250 

9 

94,7 кв.м 

9,8% 

49/500 

10 

98,4 кв.м 

10,2% 

51/500 

11 

98,8 кв.м 

10,2% 

51/500 

12 

100,1 кв.м 

10,4% 

13/125 

Таким образом, за истцом подлежит признанию право собственности на 12/125 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> с прекращением прав собственности ФИО3 на указанные доли.

В силу положений статей 35, 55, 56, 57, 67, 131, части 2 статьи 195 и части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям с учётом исследованных в судебном заседании доказательств и заявленных в ходе рассмотрения дела доводов и ходатайств. При этом выбор способа защиты, предусмотренного статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является субъективным правом истца и не может оспариваться ни судом, ни иными участниками судебного разбирательства. Однако, если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Основанием для обращения с настоящим иском является то обстоятельство, что регистрация права собственности на спорный объект во внесудебном порядке невозможна ввиду неполучения разрешения на строительства и, следовательно, самовольного характера строительства. При этом многоквартирный дом, в составе которого находится спорная квартира, возведен на земельный участке, принадлежащем лицу, осуществившем строительство (ФИО4) на праве собственности, ею предпринимались меры по легализации строения, сохранение и эксплуатация объекта возможны, так как сам объект обязательным нормативным требованиям в области строительства соответствует, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В этой связи суд отмечает, что в данном случае права истца подлежат защите путем признания права собственности на спорные объекты, поскольку исходя из указанных обстоятельств лишь факт признания предварительного договора основным договором не будет являться основанием для признания за истцом права собственности на спорные объекты.

Учитывая, что судом принимается решение о признании за истцом права собственности на спорную квартиру и долю земельного участка, пропорционально размеру общей площади данной квартиры, суд отказывает в удовлетворении иска в части требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры (строительный номер 5) и 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> по адресу: 

<

адрес изъят>

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру 

<

адрес изъят>, общей площадью 93,4 кв.м и 12/125 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят>.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО3 на 12/125 долей земельного участка с кадастровым номером 

<

номер изъят> и регистрации за ФИО2 права собственности на квартиру 

<

номер изъят>, общей площадью 93,4 кв.м по адресу: 

<

адрес изъят> с кадастровым номером 

<

номер изъят>.

Ответчики вправе подать в Советский районный суд г. Казани заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Истцом заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2020 года, судья