административное дело № 3а-411/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-000307-17) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: 

- земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 4 645 000 руб. по состоянию на 01.01.2022 года;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 45 699 000 руб. по состоянию на 01.01.2023 года. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на даты оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело по существу в отсутствие его представителя. 

22 марта 2024 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

25 июля 2024 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили дополнительные возражения на административный иск, в которых указаны замечания относительно заключения судебной экспертизы. 

06 августа 2024 года от представителя ФИО1 поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в котором указано, что заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу. 

19 августа 2024 года от эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО2 поступили письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края и представителя ФИО1 относительно экспертного заключения. 

В судебное заседание 19 августа 2024 года явился представитель ФИО1 по доверенности ФИО3, который поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы и представил возражения на пояснения эксперта. В случае отказа в удовлетворении ходатайства, настаивал на удовлетворении административного иска. 

Протокольным определением от 19 августа 2024 года отказано в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............, а также здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 8 326 911, 12 руб.; по состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ - 76 229 474, 65 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года (в отношении объекта с кадастровым номером ........ и 01.01.2023 года (в отношении объекта с кадастровым номером ........) верными датами определения кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетами об оценке №№ 1756-1, 1756-2 от 13.02.2024 года, подготовленными ООО «Ростовский Центр Оценки», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 4 645 000 руб.; по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ - 45 699 000 руб.

Вышеуказанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись, подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время их составления эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчеты не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» № КС-411/2024 от 17.05.2024 года отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчетах не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 7 688 000 руб. 

По состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 69 282 646, 93 руб. 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в дополнительных возражениях на административный иск, о том, что экспертное заключение выполнено с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, что искажает рыночную стоимость объектов недвижимости, являются несостоятельными. 

Так департамент указал, что при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом не проведена корректировка на функциональное назначение объекта - аналога № 2, однако данная корректировка не требуется т.к. в тексте объявления указано использование участка (объекта - аналога № 2) в качестве коммерческой деятельности.

Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости здания мотивирован в заключении судебной экспертизы (стр.28-29 заключения). 

Кроме того, эксперт письменно пояснил, что доходный подход не применялся, так как невозможно определить состав арендной ставки (включены ли коммунальные и эксплуатационные расходы, с учетом или без НДС представлено предложение о сдаче в аренду). Затратный подход применяется при отсутствии рыночных данных для уникальных архитектурных объектов. Затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. В связи с чем, был применен сравнительный подход.

Довод департамента о том, что применение корректировки на долю земельного участка под объектом (35,8 %) приводит к занижению итогового значения рыночной стоимости объекта экспертизы - здания, не нашел подтверждения. 

Эксперт пояснил, что поправка применена в правильном размере, так как здания продаются с земельным участком. Размер земельных участков под зданиями неизвестен и учитывая ретроспективную дату оценки установить размер не представляется возможным. Поправка процентная, то есть размер участка в данном случае не важен, важно его наличие в стоимости. Использованный справочник под редакцией ФИО4 составлен для территории Краснодарского края, т.е. использованный справочник отражает рыночные данные в регионе, в котором расположен объект оценки.

Доводы административного истца, изложенные в ходатайстве о назначении по делу повторной судебной экспертизы, не содержат оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Утверждение административного истца о том, что заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, не являющимся судебным экспертом, не соответствует материалам дела. Эксперт ФИО2 в 2021 году получил диплом с присвоением квалификации «судебный эксперт», который дает право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебной оценочной экспертизы. При этом эксперт имеет стаж в оценочной деятельности - 7 лет.

Ссылка на то, что эксперт не указал причины, по которым не провел осмотр объектов, является несостоятельной, поскольку в данном случае объекты подлежат оценке на ретроспективную дату, в связи с чем, осмотр не будет являться информативным. 

Эксперт пояснил, что экспертиза проводилась на основании материалов дела, все корректирующие коэффициенты приняты в соответствии с количественно-качественными показателями объектов исследования. Отсутствие в заключении перечисления представленных в материалы дела документов со ссылками на тома и листы, не является нарушением требований законодательства. 

Иные доводы представителя административного истца являются необоснованными, не подтверждают того, что экспертом установлена неверная рыночная стоимость объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов). 

Судом не установлены противоречия в выводах эксперта, каких - либо сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы не имеется.

Вместе с тем, административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объектов недвижимости. 

При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 05 марта 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 05 марта 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2022 года в размере его рыночной стоимости 7 688 000 рублей. 

Установить в отношении здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2023 года в размере его рыночной стоимости 69 282 646, 93 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ считать 05 марта 2024 года. 

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 августа 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова