Дело № 2-1925/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Абинск 24 ноября 2017 г.

Абинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Хомченковой О.И.,

при секретаре Аджиевой Л.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Ахтырского городского поселения Абинского района о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в Абинский районный суд с иском к администрации Ахтырского городского поселения Абинского района, в котором просит признать за ней право собственности на нежилой помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес> Свои требования мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенное по вышеуказанному адресу. Постановлением главы муниципального образования Абинский район от 29.03.2006 г. утвержден план границ земельного участка площадью 

<

данные изъяты>. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: эксплуатацию нежилого помещения с целью размещения оздоровительного центра, расположенного по вышеуказанному адресу. В соответствии с актом согласования границы указанного земельного участка, согласованы. 06.05.2006 г. утвержден план границ земельного участка. 20.07.2006 г. вышеуказанный земельный участок предоставлен ей в аренду, сроком на 

<

данные изъяты> лет, для эксплуатации нежилого помещения, с целью размещения на нем оздоровительного центра. 03.08.2006 г. составлен акт выбора земельного участка для реконструкции «Оздоровительного центра». В процессе эксплуатации оздоровительного центра ею произведена реконструкция здания и согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 16.01.2015 г. общая площадь изменена с 

<

данные изъяты> кв.м. на 

<

данные изъяты> в связи с произведенной реконструкцией, разрешение на которую не представлено. Указанное реконструированное нежилое помещение соответствует необходимым санитарно-эпидемиологическим, строительным, пожарным нормам и правилам, не нарушает законных прав и интересов других лиц. Таким образом, признание право собственности на реконструированное здание не нарушает прав и законных интересов других лиц, эксплуатация безопасна, отвечает необходимым санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правил, а так же нормам пожарной и экологической безопасности.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика – администрации Ахтырского городского поселения в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин «Рыба»), назначение торговое общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 28.10.2005 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2005 г.

Согласно протоколу межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории муниципального образования Абинский район от 27.12.2005 г. комиссия рассмотрев заявление ФИО1 об изменении вида разрешенного использования здания магазина «Рыба» на вид «Оздоровительный центр» в 

<

адрес> считает возможным изменить вид разрешенного использования здания магазина «Рыба» на вид «Оздоровительный центр « в 

<

адрес> при условии оформления соответствующих документов в установленном порядке и переоформления земельного участка на владельца здания.

В кадастровом паспорте на земельный участок от 18.05.2006 г. указано разрешенное использование земельного участка по адресу: 

<

адрес> эксплуатация нежилого помещения с целью размещения оздоровительного центра. 

20.07.2006 г. между администраций МО Абинский район и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения земельного участка. Согласно п.1.1 арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 

<

данные изъяты> лет земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенный в 

<

адрес> для эксплуатации нежилого помещения с целью размещения оздоровительного центра в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

В п.1.2 договора аренды указано о том, что на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества: нежилое помещение.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован 03.10.2014 г.

03.08.2006 г. комиссией составлен акт выбора земельного участка для реконструкции «Оздоровительного центра», в котором указана площадь земельного участка 

<

данные изъяты> кв.м.

23.05.2014 г. отделом ЖКХ и градостроительства администрации Ахтырского городского поселения Абинского района проведена ежегодная плановая документарная/выездная проверка в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1 В ходе проверки выявлено, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. – для эксплуатации нежилого помещения с целью оздоровительного центра используется частично по назначению; не представлено разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на возведенное капитальное строение, используемое как объект розничной торговли. В нарушение п.1.1 договора аренды нарушены границы земельного участка с кадастровым номером №.

На запрос суда из администрации Ахтырского городского поселения поступил ответ, согласно которому материал по проведенной проверке от 21.05.2014. г. в отношении ФИО1 о нарушении земельного законодательства был направлен в Абинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю для принятия решения о привлечении к административной ответственности, а также выписано предписание об устранении нарушений использования земельного участка. В настоящее время ФИО1 проведена регистрации договора аренды земельного участка. При этом строение (пристройка к основному зданию оздоровительного центра) по адресу 

<

адрес>», возведенное без разрешения выдан отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства. 

Согласно техническому паспорту, составленному филиалом ФГУП «Ростехинветаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 16.01.2015 г. общая площадь нежилого здания, расположенного по вышеуказанному адресу составляет 

<

данные изъяты>. Изменение общей площади с 

<

данные изъяты>. на 133,6 кв.м. за счет произведенной реконструкции. Разрешение не представлено. Площадь оздоровительного центра составляет 

<

данные изъяты>.; площадь пристройки Лит.а – 

<

данные изъяты>., площадь пристройки лит.а1 – 

<

данные изъяты>.

Администрацией Ахтырского городского поселения Абинского района рассмотрено заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного 

<

адрес> для эксплуатации нежилого помещения с целью размещения оздоровительного центра. 

Администрацией Ахтырского городского поселения истцу ФИО1 даны разъяснения о том, что ею не представлены следующие документы: документы, подтверждающие ее право на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 г. №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»; документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка; в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования; указанный в заявлении о предоставлении земельный участок не отнесен к определенной категории земель; границы земельного участка, указанного в заявлении подлежат уточнению в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». 

Определением Абинского районного суда от 11.09.2017 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ГУП «Крайтехинвентаризация-краевое БТИ» по Абинскому району.

Согласно заключению эксперта от 18.10.2017 г. при проведении реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> требования СНиП, Сан.Пин и требования пожарной безопасности не нарушены. Реконструированное нежилое помещение не нарушает правил безопасности. Реконструированное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушает их законных интересов.

Согласно ст.14 ФЗ от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения поселения относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения. 

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Таким образом, из вышеуказанных норм следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство или реконструкцию такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства или реконструкции.

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Таким образом, разрешение на строительство является не только документом, дающим право осуществлять строительство в течение срока его действия, но и документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным требованиям, а также правомерность действий по возведению объекта капитального строительства. Разрешение на строительство является основанием для начала строительства указанного в нем объекта, следовательно, выдача такого разрешения должна предшествовать проведению строительных работ.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Одним из критериев самовольной постройки в силу п.1 ст.222 ГК РФ является возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном правовыми актами. При этом в соответствии с п.3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена застройка.

Согласно взаимосвязанным положениям подп.2 п.1 ст.40 и п.1 ст.41 Земельного кодекса арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением арендованного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Несмотря на того, что реконструированный объект недвижимости, как следует из заключения эксперта, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушает их законных интересов, данное обстоятельство не может являться основанием для удовлетворения иска, поскольку из представленных суду доказательств следует, что часть реконструированного объекта недвижимости 30 кв.м. расположено на земельном участке, который истцу не выделялся и на земельном участке не установлен вид разрешенного использования, т.е. разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Истцом также не представлено доказательств того, что она предпринимала надлежащие меры к легализации пристройки к нежилому зданию, а уполномоченный орган отказал в выдаче такого разрешения неправомерно. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации Ахтырского городского поселения Абинского района о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий: