38К80034-01-2019-003634-73

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2020 года г. Иркутск

Ленинский районный суд г. Иркутска Иркутской области в составе председательствующего судьи Трофимовой Э.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Подоляк М.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от 20 марта 2020 года, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 04 сентября 2019 года,

в отсутствие ответчика, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, Министерства имущественных отношений Иркутской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1502/2020 по исковому заявлению администрации города Иркутска к ФИО4 ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, процентов,

установил:

Администрация города Иркутска обратилась в суд к ФИО4 с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, процентов, неустойки, указав в обоснование, что ****год между Министерством имущественных отношений 

<

адрес> и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №, предмет которого земельный участок кадастровый № передан арендатору ****год по акту приема-передачи.

****год ФИО3 зарегистрировано право собственности на здание, расположенное на арендуемом земельном участке. В дальнейшем, ****год, собственником здания в установленном порядке зарегистрирована ФИО4, за которой с ****год зарегистрировано право собственности на земельный участок.

С учетом уточненного иска, принятого определением суда от ****год, истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с ****год по ****год в размере 585 047 рублей 62 копейки; неустойку за нарушение срока внесения арендных платежей за период с ****год по ****год в размере 316 382 рубля 15 копеек; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ****год по ****год в размере 88 957 рублей 43 копейки; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ****год по день вынесения решения суда.

Определением суда от 27.07.2020 к участию в деле привлечены в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Министерство имущественных отношений Иркутской области, на стороне ответчика - ФИО3.

В судебном заседании представитель истца администрации г.Иркутска ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

В судебное заседание ответчик ФИО4 к. не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежаще, причины неявки суду не известны.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать, заявил о пропуске срока исковой давности. 

Третьи лица без самостоятельных требований Министерство имущественных отношений Иркутской области, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще.

С учетом положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствие со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствие с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно требованиям ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ****год между Министерством имущественных отношений 

<

адрес> (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес> г.Иркутск, 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 520 кв.м. 

Договор действует с ****год по ****год (п. 2.1 договора аренды). 

Построив на арендуемом земельном участке здание кадастровый №, ФИО3 ****год осуществила государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости. В последующем в установленном порядке зарегистрирован переход права собственности и с ****год собственником здания является ФИО4 к. (выписка из ЕГРН).

По договору уступки прав требования (цессии) от ****год ФИО3 (цедент) передала ФИО4К. (цессионарий) права требования в отношении земельного участка кадастровый № по адресу: г.Иркутск, 

<

адрес>, площадью 520 кв.м. и с ****год последняя зарегистрирована собственником земельного участка (выписка из ЕГРН).

Обращаясь в суд, администрация города Иркутска указала, что ответчик обязательства по внесению арендных платежей выполняет ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с ****год (дата регистрации права собственности на здание) по ****год (дата регистрации права собственности на земельный участок) в размере 585047 рублей 62 копейки, на которую начислена неустойка за нарушение срока оплаты за период с ****год по ****год в размере 316382 рубля 15 копеек. 

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Сторонами не оспаривалось, что здание кадастровый № построено на арендуемом земельном участке первоначальным арендатором ФИО3 с регистрацией права собственности (****год). Переход права собственности на данный объект к ответчику зарегистрирован ****год. Соответственно с указанной даты к ФИО4к. перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № от ****год, в том числе в части размера, сроков и порядка внесения арендных платежей, которые определены в разделе 4 договора. 

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора аренды арендная плата исчисляется с ****год и вносится на счет арендатора – Министерства имущественных отношений 

<

адрес>.

Размер ежегодной арендной платы составляет 454460 рублей (п. 4.4 договора аренды).

Внесение арендной платы за первый год осуществляется в течение 10 дней с момента подписания Договора в размере, указанном в п. 4.4. договора, за вычетом задатка, внесенного арендатором в счет обеспечения участия в аукционе по продаже права на заключение договора, оплата арендной платы за последующие годы производится ежегодно, не позднее 18.07. текущего года (п. 4.5 договора аренды).

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами (квитанции, акт сверки), что по договору аренды, не считая внесенного за участие в аукционе задатка, осуществлено два платежа: ****год в размере 442060 рублей, плательщик ФИО3 и ****год в размере 228000 рублей, плательщик ФИО4 к. 

По судебному запросу Министерство имущественных отношений 

<

адрес> сообщило, что внесенный ФИО3 задаток в размере 12400 рублей за участие в аукционе и платеж в размере 442060 руб. зачтены в счет оплаты аренды за первый год действия договора (с ****год по ****год). В период с ****год по ****год (второй год аренды) арендатором по договору являлась ФИО4 К., соответственно произведенный ею платеж в размере 228000 руб. зачтен в счет оплаты аренды за названный период. 

Оценив письменные доказательства в их совокупности, с учетом положений пунктов 4.2. и 4.4. договора аренды, суд приходит к выводу, что ФИО3 своевременно и в полном объеме (считая задаток) внесена арендная плата за первый год аренды с ****год по ****год (454460=442 060+12 400).

Довод истца о том, что надлежащее исполнение ФИО3 условий договора об оплате первого года аренды, не снимает с ФИО4к. обязанности по внесению арендных платежей с того момента, как она стала собственником здания, судом отклоняется.

Суд предлагал истцу представить доказательства частичного возврата ФИО3 денежных средств в связи с переменой лиц на стороне арендатора в период первого года аренды. Таких доказательств суду не представлено. Представленный Министерством имущественных отношений 

<

адрес> акт сверки по рассматриваемому договору аренды соответствующих сведений не содержит. В отзыве Министерство указало, что заявление ФИО3 о возврате денежных средств по договору аренды не поступало.

При таких обстоятельствах требования администрации города Иркутска о взыскании с ФИО4к. задолженности по арендной плате за период с ****год по ****год в размере 384734,63 рубля являются необоснованными. Удовлетворение данных требований приведет к возникновению на стороне истца неосновательного обогащения.

Ответчиком заявлено о применении последствий срока исковой давности к указанному платежу и начисленной по нему неустойки, связывая начало его течения с датой уведомления Министерства имущественных отношений 

<

адрес> о состоявшейся переуступке права по договору аренды земельного участка (****год) и датой регистрации права собственности ответчика на здание (****год).

Согласно правилам ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В ст. 200 ГК РФ указано, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Права и обязанности арендодателя по Договору аренды земельного участка № 436/16 от 08.07.2016 возникли у Правительства Иркутской области в лице уполномоченного органа Министерства имущественных отношений Иркутской области на основании Закона Иркутской области от 18.12.2014 N 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области», вступившего в силу с 1 января 2016 года, и осуществлялись до 1 января 2019 года. В указанные период администрация города Иркутска, не являясь стороной договорных отношений и администратором платежей за использование земельных участков, не имела возможности знать о нарушении своих прав и законных интересов, в связи с не исполнением арендаторами обязанностей по внесению арендной платы по заключенным Министерством имущественных отношений договорам аренды земельных участков в границах городского округа, государственная собственность на которые не разграничена.

Получателем арендных платежей по условиям договора в указанный период являлось Министерство имущественных отношений Иркутской области, и оно же указано в платежных документах ФИО3 и ФИО4к.

О нарушении своих прав истец мог узнать не ранее 1 января 2019 года при условии передачи ему соответствующих документов.

Из представленных Министерством документов следует, что реестр передачи документов по договорам аренды, в том числе по рассматриваемому договору аренду, датирован 30 июля 2019 года.

Соответственно срок обращения за судебной защитой для истца не истек.

Рассматривая и разрешая требования о взыскании с ФИО4к. задолженности по арендной плате в размере 428312,99 рублей за второй год аренды, до регистрации права собственности на земельный участок (период с 27.07.2017 по 05.06.2018), суд соглашается с истцом, что ФИО4 к., являясь арендатором по договору аренды, обязана была в установленный пунктом 4.5 договора аренды срок, то есть не позднее 18.07.2017 года, внести арендную плату за второй год аренды (с 27.07.2017 по 26.06.2018) в размере 454460 рублей.

Учитывая, что 05.06.2018 года ответчик зарегистрировала право собственности на земельный участок, арендная плата за второй год подлежала внесению за период с 27.07.2017 по 05.06.2018 (344 дня) в размере 428312,99 (= 454460/365*344).

Оплата внесена ответчиком 01.08.2017 года в размере 228000 рублей. 

К отзыву Министерства имущественных отношений Иркутской области предупреждение от 14 июня 2018 года на имя ФИО4к. о наличии по состоянию на 13 июня 2018 года задолженности в размере 226460 рублей и неустойки в сумме 72060,78 рублей, с указанием, что арендная плата должна быть внесена по 05 июня 2018 года включительно.

В этой связи суждение истца о том, что внесенная ФИО4к. оплата подлежит зачету за первый год аренды, суд находит ошибочным, поскольку он не соответствует условиям договора в части даты внесения ежегодной арендной платы и опровергается письменными доказательствами.

Отсутствие в платежном документе сведений о периоде, за который внесена арендная плата, при установленных по делу конкретных обстоятельствах (внесение ФИО3 оплаты за первый год аренды в полном размере, зачет арендодателем платежа ФИО4к. за второй год аренды, претензии ФИО4к. от 22.06.2018 с указанием, что платеж внесен ею за 2 половину 2017 года), не порождает сомнений в том, что денежные средства в размере 228000 рублей оплачены ответчиком за второй год аренды.

По указанным мотивам суд считает, что заявленные истцом требования о взыскании с ФИО4 г. ежегодной арендной платы с 27.07.2017 по 05.06.2018 в размере 428312,99 рублей должны быть удовлетворены частично на сумму 200312,99 рублей (=428312,99 – 228 000). В остальной части надлежит отказать.

Суд не усматривает в действиях истца признаков злоупотребления правом злоупотребление правом, поскольку администрация города не являлась стороной в судебных спорах между ответчиком с Министерством имущественных отношений Иркутской области с требованиями о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, признании отсутствующим права собственности, и к участию в их рассмотрении не привлекалась. 

Поскольку судом установлено, что в спорный период с 27.07.2017 по 05.06.2018 ответчик как арендатор не своевременно и не в полном размере внес арендную плату, с него, помимо задолженности надлежит взыскать договорную неустойку на сумму долга (п. 5.3 договора).

Период неустойки составляет 322 дня с 19.07.2017 по 05.06.2018 года. 

Размер неустойки составляет 75884,12 рубля и рассчитан судом следующим образом: за период с 19.07.2017 по 31.07.2017 (13 дней) в размере 5907,98 рублей на сумму долга в размере ежегодной арендной платы 454460 руб. (454460 *0,1% *13); за период с 01.08.2017 (дата внесения денежных средств в сумме 228000 рублей) по 05.06.2018 (309 дней) в размере 69976,14 руб. на сумму оставшегося долга в размере 226 460 руб. (226460 *0,1% *309).

С учетом периода просрочки арендных платежей, неисполнения ответчиком обязанности после получения предупреждения о необходимости погасить задолженность, суд не видит оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считая ее сумму соразмерной последствиям нарушенного обязательства.

Администрацией города заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 06.06.2018 по 26.03.2020 в размере 88975,43 руб.

В соответствии с п.п 1, 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Обязательство арендатора по уплате задолженности по арендной плате после прекращения договорных отношений является денежным, поэтому требования о взыскании процентов по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму задолженности с момента после прекращения договора аренды по день фактического исполнения решения суда и возврата долга.

Представленный истцом расчет процентов судом проверен, признан арифметически правильным, иного расчета ответчиком не представлено, в связи с чем с ответчика в пользу истца необходимо взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 06 июня 2018 года по 26 марта 2020 года включительно в размере 88957 рублей 43 копейки и далее по день фактического исполнения решения суда, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, установленной в соответствующий период.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу п. 18 ч. 1 ст. 333. 36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, исходя из размера частично удовлетворенных исковых требований на сумму 365154,54 руб. (36,87 % от заявленных в размере 990387,72 руб.), суд приходит к выводу, что с ответчика в доход бюджета муниципального образования «город Иркутск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4831,40 руб.

Руководствуясь ст. ст. 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования администрации города Иркутска удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 ФИО10 в пользу администрации города Иркутска задолженность по договору аренды земельного участка № от ****год в размере 200 312 (Двести тысяч триста двенадцать) рублей 99 копеек, образовавшуюся за период с ****год по ****год включительно.

Взыскать с ФИО4 в пользу администрации города Иркутска неустойку за нарушение срока оплаты по договору аренды земельного участка № от ****год в размере 75884 (Семьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля 12 копеек, за период с ****год по ****год 

Взыскать с ФИО4 в пользу администрации города Иркутска проценты за пользование чужими денежными средствами, определяемые в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с ****год по ****год включительно в размере 88957 (Восемьдесят восемь тысяч девятьсот пятьдесят семь) рублей 43 копейки и далее по день фактического исполнения решения суда, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, установленной в соответствующий период.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 164352 (Сто шестьдесят четыре тысячи триста пятьдесят два) рубля 66 копеек, неустойки за нарушение срока оплаты по договору аренды в размере 240498 (Двести сорок тысяч четыреста девяносто восемь) рублей 03 копейки отказать.

Взыскать с ФИО4 в доход муниципального образования «город Иркутск» Иркутской области государственную пошлину в размере 4831 (Четыре тысячи восемьсот тридцать один) рубль 40 копеек.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Э.В. Трофимова

Решение суда в окончательном виде изготовлено 05 ноября 2020 года. 

Судья Э.В. Трофимова