Дело №2-1186/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 августа 2017 года г. Новоульяновск

Судья Ульяновского районного суда Ульяновской области Антончев Д.Ю.

при секретаре Харламовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строй - Концерн» об обязании передать истцу в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская облаять, р.**, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ульяновский районный суд ** к ООО «Строй - Концерн» обязать ответчика передать истцу по акту приема – передачи в собственность однокомнатную квартиру № 26 расположенную в подъезде № 1, на 6 этаже общей площадью 44,95 кв.м., включая площадь лоджии/балкона в многоквартирном жилом дом по ** на земельном участке имеющем кадастровый ***, а также документы необходимые для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру. В обосновании иска указала, что на основании договора уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 24.01.2017 г. ФИО1 переуступлено право требования на передачу в собственность по завершении строительства однокомнатной квартиры по адресу: **, р.**, однако со стороны ответчика спорная квартира ФИО1 не передана.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена, предоставила заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержал доводы искового заявления, настаивал на удовлетворении заявленных требований, суду пояснил, что, исходя из информации, полученной истцом в администрации Ишеевское городское поселение, жилой дом по ** введен в эксплуатацию застройщиком еще в январе 2017 года. ФИО1 неоднократно устно обращалась к застройщику с требованием о передаче ей квартиры, однако, ей сообщали отказом. К настоящему времени обязательства застройщиком не исполнены, объект недвижимости истице не передан, чем существенно нарушаются её права. На основании изложенного, просит обязать ответчика - ООО «Строй Концерн» передать истцу ФИО1 по акту приема-передачи в собственность однокомнатную квартиру № 26, расположенную в подъезде № 1, на 6 этаже, общей площадью не менее 44,95 кв. м., включающей площадь лоджии/балкон (по проекту), в многоквартирном жилом доме по ** на земельном участке, имеющей кадастровый ***, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Договор об уступке прав прошел регистрацию в Управлении Росреестра, истице необходим лишь передаточный акт для регистрации права собственности на квартиру. Согласно ст.388 ГК РФ в прежней редакции «Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника». В настоящее время в данную статью внесены изменения и теперь согласие по договору об уступке прав требуется. Но на тот момент, когда был заключен договор с ФИО1 согласия не требовалось. Оплата по договору произведена взаиморасчетом, процедура соблюдена, договора зарегистрированы в Росреестре, поэтому в настоящем деле отсутствует спор по оплате 17 млн. рублей за квартиру. Не имеет значения тот факт, имеется ли в пакете документов Росреестра платежный документ или нет. Договор долевого участия строительства действующий. 

Представитель ответчика ООО «Строй - Концерн» ФИО3 исковые требования не признала, считает, что ООО «Ульяновсктрансстрой» на незаконных основаниях переуступил право требования на передачу в собственность квартиры ФИО1, поскольку ООО «Строй-Концерн» обратились в Арбитражный суд ** с заявлением о признании недействительным договор с ООО «Ульяновсктранстрой». С 2014 года у ООО «Строй-Концерн» расторгнут договор генерального подряда с ООО «Ульяновсктранстрой», в сентябре 2015г. привлечен другой застройщик - ООО «Керамзит». С ООО «Ульяновсктранстрой» нет никаких отношений. В отношении ООО «Ульяновсктранстрой» возбуждено дело о банкротстве, поэтому они не могут расплачиваться по обязательствам квартирами, принадлежащими ООО «Строй-Концерн», договора уступок прав ООО «Ульяновсктранстрой» стали заключать после прекращения отношений с ООО «Строй-Концерн». Право собственности на квартиры за АО «Ульяновсктрансстрой» не зарегистрированы. Денежные средства от АО «Ульяновсктрансстрой» за квартиры не поступили. Обязательства ООО «Ульяновсктранстрой» не исполнили. Дом по ** введен в эксплуатацию 16.01.2016г. ФИО1 квартира не передана, поскольку такой дольщик не был зарегистрирован у ООО «Строй-Концерн». Ни по одному договору АО «Ульяновсктранстрой» с ООО «Строй-Концерн» не расплатилось, поэтому ни одна квартира дольщикам не передана. При регистрации договора уступки прав и обязанностей требовалось согласие третьих лиц, у ООО «Строй-Концерн» при передаче прав согласие не спрашивали.

Представитель ООО «Строй - Концерн», генеральный директор ФИО4 исковые требования истца не признал, поддержал доводы, изложенные представителем ФИО3 

Представитель третьего лица ООО «Ульяновсктранстрой» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление в котором указал, что 10.12.2012 года между ООО «Строй-Концерн» и АО «Ульяновсктрансстрой» был заключен договор *** от 10.12.2012 г. участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: **, р.**, в том числе по объекту - квартира № 26. Оплата по вышеуказанному договору произведена АО «Ульяновсктрасстрой» до подписания договора *** от 10.12.2012 г. В подтверждение факта оплаты сослался на подписание указанного договора долевого участия, и на п. 3.2 согласно которого «Оплата за объект долевого строительства произведена Участником долевого строительства до подписания договора в полном объеме». Все необходимые документы для регистрации договора *** от 10.12.2012г. были предоставлены АО «Ульяновсктрансстрой» и ООО «Строй-Концерн» на сделку, в результате чего договор был зарегистрирован 26 декабря 2012 года и является заключенным. Подтверждение оплаты от застройщика, в виде отдельной «справки об оплате» не являлось обязательным, поскольку в самом договоре долевого строительства предусмотрено, что оплата произведена в полном объеме. ООО «Строй-Концерн», подтвердило факт расчета по договору долевого участия, и сделка была зарегистрирована. Указал на то, что с момента регистрации договора долевого участия прошло более трех лет. ООО «Строй-Концерн» с 26.12.2012 г. по настоящее время не предъявляло никаких требований по оплате, не требовало в установленном законом порядке расторгнуть договор, либо признать его не действительным. Договор долевого участия *** от 10.12.2012 г. на сегодняшний день является действующим, никем не оспорен, а, следовательно, ООО «Строй-Концерн» обязан выполнять принятые на себя обязательства согласно данного договора, в том числе обязательства по передаче объекта долевого строительства в собственность участника.

Для целей строительства дома АО «Ульяновсктранстрой» оформляло кредит в ЗАО КБ «Фиа-Банк» на сумму 60 000 000 рублей. С целью обеспечения кредита в залог банка предоставлялись и квартиры, переданные ООО «Строй-Концерн» по договорам долевого участия (в том числе спорная квартира). АО «Ульяновсктрансстрой» выплатило всю сумму кредита и проценты. ООО «Строй-Концерн» действует недобросовестно и отказывает в передаче квартир, переданных ранее АО «Ульяновсктрансстрой». ООО «Строй-концерн» имеет задолженность перед АО «Ульяновсктрансстрой» по договору генерального подряда от 02 апреля 2012 г. (на строительство жилого дома в р.**) на сумму 44 760 955, 71 рубль. К моменту заключения договора долевого участия АО «Ульяновсктрансстрой» выполнило работы на сумму более 21 миллиона рублей. Отсутствуют основания требовать с АО «Ульяновсктрансстрой» повторно оплаты по договору долевого участия *** от 10.12.2012 г. 24 января 2017 года между АО «Ульяновсктрансстрой» и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве. Все документы прошли правовую экспертизу государственным регистратором, в результате чего 02 февраля 2017 года договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по **. Оплата по договору произведена на момент заключения договора путем взаимозачета. Оплата ФИО1 по договору уступки прав и обязанностей от 24.01.2017 г. в пользу АО «Ульяновсктрансстрой» выполнена полностью путем зачета согласно трехстороннему соглашению от 24.01.2017 г. Задолженности по указанному договору уступки прав и обязанностей от 24.01.2017 г. ФИО1 не имеет. Просит заявленные исковые требования ФИО1 к ООО «Строй-концерн» удовлетворить.

Выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч.1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами (ч.2).

Гражданским законодательством, в частности ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Отношения, связанные с заключением договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г., Закон).

Согласно п.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объекта недвижимости (далее – участники долевого строительства ) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общейдолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В соответствии с ст. 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На основании п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. договор должен содержать, в том числе цену договора, сроки и порядок ее уплаты. В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

На основании ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

На основании ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В судебном заседании установлено, что 10.12.2012 года между ОАО «Ульяновсктрансстрой» (участник долевого строительства ) и ООО «Ульяновсктрансстрой» (застройщик) был заключен Договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2, в соответствии с условиями которого, Заказчик – Застройщик привлекает Участника к долевому строительству многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, имеющем кадастровый ***, по адресу: **, р.**. Объектом долевого строительства 15 квартир. Согласно условиям указанного Договора: настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 1.5); цена договора (Объекта долевого строительства) составляет 17 775 000 руб. Оплата за объект долевого строительства произведена участником долевого строительства до подписания настоящего договора в полном объеме (п.п. 3.1, 3.2); застройщик обязуется передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п.4.1.4): участник долевого строительства обязуется в соответствии с разделом 3 Договора уплатить полную цену договора (п.4.2.2); право требования на получение Объекта на долевые строительства в собственность возникает у Участника долевого строительства после полной оплаты стоимости объекта долевого участи, указанного в п. 3.1 настоящего договора (п.5.2.2); уступка участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается с обязательным согласием Застройщика (п. 6.1); Договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 зарегистрирован в Управлении Росреестра по ** 26.12.2012 г.

24.01.2017 года между АО «Ульяновсктрансстрой» и ФИО1 был заключен Договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 24.01.2017 г., согласно которому АО «Ульяновсктрансстрой» передала, а ФИО1 приняла права (требования) принадлежащие АО «Ульяновсктрансстрой» по Договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 года. В соответствии с п.п.1.2, 1.3, 1.4 Договора Уступки прав и обязанностей от 24.01.2017 г. Застройщик - ООО «Строй-Концерн» обязан после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ФИО1 однокомнатную квартиру № 26 находящуюся в многоквартирном жилом доме по **, в р.**. За передачу прав (требования) ФИО1 оплачивает АО «Ульяновсктрансстрой» 1 168 700 руб. Договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 24.01.2017 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по ** 02.02.2017г.

Представители ответчика пояснили суду, что основанием отказа передать истцу спорную квартиру является в том числе непредставление доказательств оплаты цены договора в сумме 17 775 000 руб. по Договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г. Представители ООО «Строй-Концерн» в судебном заседании не признали факт оплаты цены договора со стороны АО «Ульяновсктрансстрой». 

При рассмотрении указанного дела, суду не представлено сторонами документов (доказательств) свидетельствующих об оплате 17 775 000 руб. по Договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г., а также оплаты истцом объекта долевого строительства, квартиры 26 расположенной по адресу: **, в р.** ответчику, следовательно, на основании п. 5.2.2 указанного Договора у участника долевого строительства, до предъявления документа свидетельствующего об оплате цены договора, либо иного документа, свидетельствующего об исполнении п. 3.1 Договора отсутствует право требования объекта долевого строительства в собственность.

Таким образом, участником долевого строительства не исполнено основное условие Договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г., предусматривающего обязанность произвести оплату за объект долевого строительства. 

На основании п. 6.1 Договора, со стороны ОАО «Ульяновсктрансстрой» не исполнена обязанность согласовать уступку прав требований с ООО «Строй-Концерн» ФИО1

На основании ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку;

уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Принимая во внимание существенное нарушения условий Договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г. и Договора уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 24.01.2017 г., суд не может признать за истцом право требования передачи квартиры в собственность у ООО «Строй-Концерн», в связи с чем, отказывает ФИО1 в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика передать квартиру в собственность и документы необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру. 

Кроме того, суд не может принять в подтверждение факта оплаты суммы в размере 1 168 700 руб. по Договору уступки прав и обязанностей от 24.01.2017 г. на основании представленного представителем истца трехстороннего соглашения о переводе долга от 24.01.2017 г., поскольку в судебное заседание не представлено доказательств свидетельствующих об оплате долга со стороны истца третьей стороны. 

Ссылки представителя истца на финансовые и бухгалтерские документы, акты сверки между АО «Ульяновсктрансстрой» и ООО «Строй-Концерн» в обоснование доводов о наличии оплаты по Договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г., при отсутствии документов, свидетельствующих об оплате ответчику со стороны АО «Ульяновсктрансстрой» указанной в Договоре суммы за строительство жилья, суд считает необоснованными.

Из представленных финансовые и бухгалтерские документы, актов сверки явно не следует о произведенной оплаты по Договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г. цены договора в сумме 17 775 000 руб.

Довод представителя истца ФИО2 о применении положений ст. 388 ГК РФ на момент заключения Договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г. суд считает несостоятельным, поскольку Договор уступки прав и обязанностей заключен 24.01.2017 г. и положения ст. 388 ГК РФ применяются на момент заключения договора.

Доводы представителя истца и третьего лица о государственной регистрации Договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома № 2 от 10.12.2012 г. в Управлении Росреестра по ** не свидетельствуют об установлении факта о внесении платы по договору, поскольку ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит запрета уплатить цену договора после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. 

Руководствуясь ст.ст.194 - 198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строй - Концерн» об обязании передать истцу в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская облаять, р.**, документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ульяновского областного суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ульяновский районный суд Ульяновской области. 

Судья Д.Ю. Антончев

Решение изготовлено 14.08.2017 г.