РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 августа 2025 года город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска в составе:

судьи Шационка И.И.,

при секретаре судебного заседания Калашниковой Я.А.,

с участием представителя истца ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания Сибирский Торговый Центр» о признании договора на выполнение работ по организации завершения строительства здания не заключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Компания Сибирский Торговый Центр», в котором просил признать незаключенным между ФИО2 и ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране здания общественно-торгового комплекса с подземными автостоянками (объект незавершенного строительства, кадастровый номер №) по 

<

адрес> в 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО2 является инвестором объекта незавершенного строительства (ОНС) общественно-торгового комплекса (ОТК) с подземными автостоянками (кадастровый номер №) по 

<

адрес> в соответствии с заключенным договором № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестиционной деятельности с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Инвестиционный вклад в размере 4 072 650 руб. был внесен в полном объеме, что подтверждается договором и справкой.

С 2006 года ООО «Проектная компания «Подсолнух» (ООО «ПК «Подсолнух», ИНН №) является застройщиком указанного объекта незавершенного строительства, привлекая средства иных лиц по договорам об инвестиционной деятельности.

В 2009 году по заявлению одного из инвесторов была инициирована процедура банкротства ООО «Проектная компания «Подсолнух» (дело №№ в связи с чем все инвесторы ОТК вынуждены были обращаться в суды о признании права собственности на долю в праве собственности на ОНС, защищая свои имущественные интересы, сохранив ОТК от включения в конкурсную массу ООО «ПК «Подсолнух». Банкротство застройщика ОТК закончилось в 2016 году заключением с рядом кредиторов мирового соглашения.

В период наблюдения и внешнего управления ООО «ПК «Подсолнух» вело строительство, заключало договоры, предусматривавшие оплату путем передачи доли в праве общей долевой собственности на ОНС.

ДД.ММ.ГГГГ участниками общей долевой собственности на ОНС на общем собрании были приняты решения (оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ) о привлечении ООО «Компания Сибирский Торговый центр» для выполнения за свой счет работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране ОТК; о заключении собственниками ОНС с ответчиком договоров и утверждении условий договора на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране ОТК, без согласования существенных условий такого договора; утвержден предел возмещения затрат на организацию и выполнение работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране ОТК, которые подлежали возмещению собственниками после окончания строительства ОНС, в размере 9 200 рублей за 100/3409478 доли в праве общей долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ участниками общей долевой собственности на ОНС на общем собрании было принято решение (оформленное протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ) об изменении п.8.2. договора (порядок оплаты стоимости работ (услуг) исполнителя), форма которого (без согласования существенных условий договора) была утверждена на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому оплата собственником стоимости работ (услуг) исполнителя производится частями: 80% стоимости определенной в размере 9 200 рублей за 100/3409478 доли оплачивается собственником до ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся 20% стоимости определенной в размере 9 200 рублей за 100/3409478 доли в течение 15 дней с даты выдачи Инспекцией Государственного строительного надзора заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Истец полагает, что договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране здания ОТК по 

<

адрес> в 

<

адрес> между ней и ООО «Компанией Сибирский Торговый центр» не заключен.

Исходя из содержания решения, принятого на общем собрании инвесторов - собственников, ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о заключении собственниками с ответчиком договора на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране ОТК, что предполагает заключение соответствующего договора ответчиком с каждым из сособственников ОНС. Заключение договора с одним или несколькими сособственниками не означает заключение его со всеми иными сособственниками. Он никого не уполномочивал на заключение такого договора от своего имени.

Кроме того, ответчик не является инвестором-участником общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, в том числе, не является участником принятия решений собраний от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по вопросам завершения строительства объекта. И в целом, на основании протокола общего собрания собственников не могли возникнуть гражданские права и обязанности у ответчика в силу отсутствия в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для иных лиц, не управомоченных на участие в таком собрании. Ответчик не управомочен быть участником данных собраний, так как сособственником ОНС не является.

Приложенный к протоколу собрания от ДД.ММ.ГГГГ проект договора по своей цели и содержанию является договором строительного (генерального) подряда. Гл. 37 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязательные (существенные) условия для данного вида договора, отсутствие которых влечет только одно юридическое последствие – незаключенность такого договора. Незаключенный договор не порождает никаких договорных прав или обязанностей.

Исходя из системного толкования ст.702 (определение подряда), ст.740 (определение строительного подряда), ст.708 (сроки выполнения работ), ст.709 (цена работы), ст.743 (техническая документация и смета), существенными условия договора строительного подряда являются: условие о предмете договора (что именно, где и в каких объемах должен сделать подрядчик, чтобы достичь определенного результата, требуемого заказчику), условие о стоимости работ (сметные расчеты либо договорное определение стоимости между сторонами), условия о сроках выполнения работ (определение начального и конечного сроков).

Ответчиком в ее адрес не направлялось оферты (проекта договора) с четко определенными существенными условиями договора, в частности, об объемах и видах выполняемых работ, о цене, сроках начала и окончания выполнения работ по завершению строительства объекта, взаимной ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Предложение (оферту), содержащее все существенные условия договора строительного (генерального) подряда, которое достаточно определенно выражало бы намерение заключить договор с ним, она от ответчика не получал.

Проект договора, утвержденный собранием от ДД.ММ.ГГГГ, офертой не является, в силу чего не мог и не может быть в таком виде акцептован.

Действий, предусмотренных законом по заключению договора (преддоговорные споры), стороны не совершали, судебное разбирательство, предусмотренное п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, ответчиком не инициировалось (а в настоящее время истек и срок исковой давности для такого требования). Таким образом, и судебного решения о понуждении его к заключению договора, на условиях, определенных судом, также не имеется.

В рассматриваемом случае, стороны не заключали договор ни по согласию, ни по решению суда, следовательно, договор между сторонами отсутствует.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО5, который в судебном заседании требования и доводы иска поддержал в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства, рассмотрении дела в свое отсутствие, возражений относительно заявленных исковых требований не представил.

Суд определил в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суд, выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО2 является инвестором объекта незавершенного строительства (ОНС) общественно-торгового комплекса (ОТК) с подземными автостоянками (кадастровый номер №) по 

<

адрес> в соответствии с заключенным договором № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестиционной деятельности с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.11-14).

Решением Ленинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с учетом определения Ленинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было признано право собственности на 6000/3409478 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект: здание общественно-торгового комплекса с подземными автостоянками (ОТК) по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке, общей площадью 0,3924 га, с кадастровым номером №, что соответствует помещению № общей площадью 60 кв.м., расположенной в осях 11-13; Д-Е на третьем этаже. (л.д.40-41).

ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания участников общей долевой собственности на Общественно-торговый комплекс с подземными автостоянками (объект незавершенного строительства) (далее - ОТК) по 

<

адрес>, кадастровый №, оформленного протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Компания Сибирский Торговый центр» было привлечено для выполнения за свой счет работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране ОТК, ООО «Компания Сибирский Торговый центр» переданы полномочия действовать в интересах участников общей долевой собственности в целях завершения строительства ОТК и введения его в эксплуатацию. 

Также на указанном собрании было принято решение о заключении собственниками ОТК договоров с ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране, утверждены условия указанного договора и размер возмещения участниками общей долевой собственности затрат на организацию и выполнение работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране в сумме 9 200 рублей на долю в праве общей долевой собственности. Приложением к протоколу является проект договора.

С 2006 года ООО «Проектная компания «Подсолнух» (ООО «ПК «Подсолнух», ИНН 

<

***>) является застройщиком указанного объекта незавершенного строительства, привлекая средства иных лиц по договорам об инвестиционной деятельности.

В 2009 году по заявлению одного из инвесторов была инициирована процедура банкротства ООО «Проектная компания «Подсолнух» (дело №№), в связи с чем все инвесторы ОТК вынуждены были обращаться в суды о признании права собственности на долю в праве собственности на ОНС, защищая свои имущественные интересы, сохранив ОТК от включения в конкурсную массу ООО «ПК «Подсолнух». Банкротство застройщика ОТК закончилось в 2016 году заключением с рядом кредиторов мирового соглашения.

В период наблюдения и внешнего управления ООО «ПК «Подсолнух» вело строительство, заключало договоры, предусматривавшие оплату путем передачи доли в праве общей долевой собственности на ОНС.

ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания участников общей долевой собственности на ОТК по 

<

адрес>, кадастровый №, оформленного протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в указанный договор (в п.8.2) внесены изменения, п.8.2 изложен в следующей редакции: 

«оплата собственником стоимости работ (услуг) исполнителя по настоящему договору производится в следующем порядке: 80% стоимости услуг (работ) исполнителя, определенных в соответствии с п. 8.1 настоящего договора оплачивается собственником до ДД.ММ.ГГГГ; 20% стоимости работ (услуг) исполнителя оплачивается собственником в течение 15 дней с даты выдачи инспекцией Государственного строительного надзора заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации».

Истцом предъявлено требование о признании незаключенным договора на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране здания ОТК по 

<

адрес>, проект которого утвержден к подписанию общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ, изменения в который утверждены общим собранием от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с подп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Приложенный к протоколу собрания от ДД.ММ.ГГГГ проект договора по своей природе является договором строительного подряда. Следовательно, при решении вопроса о признании такого договора заключенным/незаключенным надлежит руководствоваться как положениями гл. 28 Гражданского кодекса РФ, регулирующей заключение договора, так и положениями гл.37 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения из договора подряда.

В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п.3 ст.1).

По общему правилу ч.1 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ст. 435 Гражданского кодекса РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Согласно ст. 438 Гражданского кодекса РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон. 

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии с ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с ч.1 ст.740 Гражданского кодекса РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Как следует из ч.1, ч.2 ст.743 Гражданского кодекса РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Таким образом, существенными условиями договора подряда являются: 

- условие о предмете договора (содержание, виды и объем подлежащих выполнению работ), 

- условие о цене (стоимости работ (сметные расчеты либо договорное определение стоимости между сторонами)), 

- условие о сроках выполнения работ (определение начального и конечного сроков).

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, из представленного договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при заключении договора стороны, определяя в качестве предмета договора строительные работы на объекте заказчика – ОТК, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, содержание, виды и объем, подлежащих выполнению, работ не определили. Рабочая документация не согласовывалась, суду не представлена, как и калькуляция (смета), что свидетельствует о несогласованности сторонами договора существенных условий договора подряда. 

Также судом не добыто доказательств соблюдения формы договора.

Согласно ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз.2 п.1 ст.160 настоящего Кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 настоящего Кодекса.

Ответчик никаких договоров с истцом не заключал, не предпринял никаких действий, направленных на установление правоотношений с истцом. Не направил истцу оферту, содержащую существенные условия договора. Проект договора таковым не является. Действий по совершению акцепта также не установлено.

ООО «Компания Сибирский Торговый центр» также не обращалось в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению указанного договора.

Утверждение ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания участников общей долевой собственности на ОТК по 

<

адрес>, кадастровый №, оформленного протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ проекта договора с ООО «Компания Сибирский Торговый центр», не свидетельствует о том, что этот договор впоследствии заключен в интересах и в отношении всех собственников, и, в частности, ФИО2.

Указанное решение свидетельствует о намерении заключить собственниками долей в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства договоров, но не понуждает к заключению, так как обратное противоречило бы принципу свободы договора, тем более, при отсутствии в проекте договора согласованных существенных условий.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии такого договора между истцом ФИО2 и ответчиком ООО «Компания Сибирский Торговый центр», проект которого был утвержден ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания участников общей долевой собственности на ОТК по 

<

адрес>, кадастровый №, оформленного протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и изменен ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания участников общей долевой собственности на ОТК по 

<

адрес>, кадастровый №, оформленного протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, на которых истец и ответчик не присутствовали.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать незаключенным между ФИО2 и ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране здания общественно-торгового комплекса с подземными автостоянками (объект незавершенного строительства, кадастровый №) по 

<

адрес> в 

<

адрес>, проект которого был утвержден решением общего собрания участников долевой собственности объекта капитального (незавершенного) строительства по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ и изменен решением общего собрания участников долевой собственности объекта капитального (незавершенного) строительства по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 октября 2025 года.

Судья (подпись) И.И. Шационок

Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-5094/2025 (54RS0006-01-2025-005031-69) Ленинского районного суда г. Новосибирска.