Дело № 3а-430/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2018 года город Тамбов

Тамбовский областной суд 

В составе председательствующего судьи Гурулевой Т.Е.,

при секретаре Быстрицкой И.А., 

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области администрации города Тамбова об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, администрации Тамбовской области, администрации города Тамбова об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав в обоснование своих требований, что на основании договора аренды № 23 от 24 февраля 2016 года владеет земельным участком с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – офисы, административные службы, расположенным по адресу: ***. Постановлением администрации тамбовской области от 28 ноября 2014 года № 1498 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тамбовской области» по результатам государственной кадастровой оценки земель была установлена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 г. в размере 62 533 107 руб., с которой административный истец не согласен, полагает его завышенным, нарушающим его права как арендатора. В административном иске административный истец просит установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком по состоянию на 02 октября 2015 года в размере 18 230 394 руб.

В своем письменном отзыве административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, возражает против удовлетворения административного иска в связи с тем, что у него отсутствуют юридические интересы, противоположные интересам административного истца, нарушений закона при расчете кадастровой стоимости земельного участка административного истца филиалом не допущено, филиал не является органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость. 

Управление Росреестра по Тамбовской области в письменном отзыве возражает против удовлетворения административного иска по процессуальным основаниям, полагая себя ненадлежащим административным ответчиком.

Административный ответчик администрация Тамбовской области в своем письменном отзыве также полагает себя ненадлежащим ответчиком, указывает на существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученное в результате индивидуальной оценки, от определенной кадастровой стоимости земельного участка, что должно вызывать сомнения, а также указывает на недостатки отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска, исходя при этом из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Таким образом, законом предоставлено право обращаться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков только тем лицам, права или обязанности которых затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из вышеуказанных норм права, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.6 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно положений части 2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что 24 февраля 2016 г. между ФИО2 (арендатор) и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка.

Согласно п.1.1 вышеуказанного договора, объектом данного договора выступает земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства офиса (вид разрешенного использования – офисы, административные службы), площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***-А. Земельный участок предоставлен по результатам аукциона, что подтверждается протоколом о результатах проведения открытого аукциона по извещению *** от 21 января 2016 г.

Размер арендной платы определен в п.3.1 вышеуказанного договора по результатам аукциона на право заключения договора аренды и приложении к договору – расчете ежегодной арендной платы и составляет 1 642 880 руб. в год. 

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

На названном земельном участке расположен офис с кадастровым номером ***, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м, принадлежащий административному истцу на праве собственности.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются текстом договора аренды, протокола о результатах проведения открытого аукциона, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Условий об исчислении арендной платы исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка вышеуказанный договор аренды не содержит.

В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что в настоящее время Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова взимает с него плату за фактическое пользование названного земельного участка в размере 2,09% в год от кадастровой стоимости земельного участка, в подтверждение чего представил расчет платы за фактическое пользование за 2018 год, согласно которому размер платы за фактическое пользование земельным участком за 2018 год из расчета 2,09% от кадастровой стоимости земельного участка составил 1 421 643,92 руб.

По мнению суда, данный документ не подтверждает право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, поскольку противоречит условиям заключенного между сторонами договора аренды и императивной норме части 2 статьи ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, согласно которой в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Фактически данный расчет платы за фактическое пользование направлен на изменение условий заключенного между сторонами договора аренды земельного в части размера арендной платы, что недопустимо в силу части 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, согласно которой условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Кроме того, административным истцом суду не представлено доказательств изменения условий договора, совершенных в соответствии с требованиями части 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ в той же форме, что и сам договор.

Учитывая, что предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в муниципальной, то есть в публичной собственности, и арендная плата за пользование земельным участком поступает в бюджет муниципального образования, изменение его условий вопреки требованиям действующего федерального законодательства, приводящее к уменьшению размера поступлений в бюджет муниципального образования, нарушает интересы муниципального образования городской округ – ***.

Представителем административного истца в судебном заседании также представлена опись документов, принятых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что *** административный истец обратился в Управление Росреестра по *** с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка *** от ***

Данное обстоятельство по мнению суда также не свидетельствует о наличии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку на момент рассмотрения дела соглашение о расторжении договора аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке и соответственно не влечет правовых последствий.

Кроме того, расторжение названного договора аренды также не дает административному истцу право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку прекращение договора аренды в силу положений части 2 статьи 453, статьи 622 Гражданского кодекса РФ влечет и прекращение права пользования земельным участком площадью 13 650 кв.м, бывшим предметом аренды.

При этом за административным истцом в силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ сохраняется право пользование земельным участком, занятым принадлежащим ему на праве собственности зданием и необходимым для его использования. 

Однако административным истцом не представлено никаких доказательств того, что для использования административного здания площадью *** кв.м необходим земельный участок площадью *** кв.м.

Суд находит необоснованными доводы административного истца о наличии у него права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в связи с наличием у него исключительного права на приобретение данного земельного участка в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Из системного толкования статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что собственник здания имеет исключительное право на приобретение в собственности земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведение торгов, и отказ в осуществлении такого права допускается только в случаях, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ. Одним из оснований для отказа, предусмотренном пунктом 14 части 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок имеет вид разрешенного использования для строительства офиса (вид разрешенного использования – офисы, административные службы), находится в территориальной зоне О1. Согласно градостроительного регламента для территориальной зоны О1, утвержденным Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ – город Тамбов, утвержденными постановлением администрации Тамбовской области от 28 сентября 2017 года № 943, для территориальной зоны О1 установлены коэффициент застройки - 1,0; коэффициент плотности застройки 3,0; размер земельного участка учреждения делового управления (код вида разрешенного использования 4.1) должен составлять 44-18,5 кв. м на сотрудника при этажности здания 3-5;13,5-11 кв. м на сотрудника при этажности 9-12.

По мнению суда, расположение на земельном участке площадью *** кв.м здания площадью *** кв.м не соответствует градостроительным регламентам, указанным выше. Следовательно, приобретение земельного участка площадью *** кв.м для эксплуатации здания площадью *** кв.м не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с учетом градостроительных регламентов.

Кроме того, при решении вопроса о наличии права на исключительное приобретение земельного участка необходимо также учитывать положение статьи 552 Гражданского кодекса РФ, согласно которым собственник здания имеет право пользования земельным участком, расположенным под зданием и необходимым для его использования.

Как указывалось выше, административный истец не представил доказательств необходимости использования земельного участка площадью *** кв.м для эксплуатации здания площадью *** кв.м.

Иных обстоятельств, свидетельствующих о наличии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд в материалах дела не усматривает, административным истцом вопреки положениям статьи 62 КАС РФ доказательства наличия таких обстоятельств не приведены.

С учетом вышеизложенных норм права, суд приходит к выводу о том, что поскольку договором аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме, определенной по результатам аукциона и не подлежит изменению в зависимости от размера кадастровой стоимости земельного участка, наличие исключительного права на приобретение данного земельного участка в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ административным истцом не доказано, следовательно права и обязанности административного истца результатами определения кадастровой стоимости не затрагиваются, а значит, административный истец не обладает правом на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка путем заявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

При таких обстоятельствах административные исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, 

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО2 к администрации Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, администрации города Тамбова об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 27 апреля 2018 года.

Судья: Т.Е.Гурулева